CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở 1. Thị trường sản phẩm nhà ở 1. Sản phẩm nhà ở và những đặc điểm chủ yếu của sản phẩm nhà ở Sản phẩm nhà ở bao gồm nhà và đất biệt thự, nhà và đất liền kề, căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu ở của người dân. Sản phẩm nhà ở có các đặc điểm chính sau: Thứ nhất, sản phẩm nhà ở có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
Đặc điểm này là do sản phẩm nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích mang lại của sản phẩm nhà ở gắn liền với từng vị trí cụ thể, yếu tố vị trí không phải xác định bằng các tiêu thức do lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công công như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này làm thay đổi thì tính vị trí của sản phẩm nhà ở sẽ thay đổi. Do vậy, một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá sản phẩm nhà ở phải dự tính trước các thay đổi này.
Đầu tư các công trình sản phẩm nhà ở phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục. Cũng do sản phẩm nhà ở có tính chất cố định vè vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mạng lại của sản phẩm nhà ở chịu tác động của yếu tốp vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế, tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có 4 những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến sản phẩm nhà ở thay đổi.
Thứ hai, sản phẩm nhà ở là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của sản phẩm bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thệ bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc như; động đất, núi lửa, sạt lở…) mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá sản phẩm nhà ở rất khác nhau, tuỳ theo từng loại sản phẩm nhà ở cụ thể. Tính lâu bên của sản phẩm nhà ở được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi nghiên cứu đánh giá một sản phẩm nhà ở phải tính đế cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của sản phẩm nhà ở đó. Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu vực chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại cóp thể dài hơn tuổi thọ vật lý. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của sản phẩm nhà ở, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đế cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm.
Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới sản phẩm nhà ở đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tốp vật lý cho phù hợp với những yêu cầu này. Thứ ba, hàng hoá sản phẩm nhà ở mang tính khan hiếm.
Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Sản phẩm nhà ở là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quy đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. 5 Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình sản phẩm nhà ở.
Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về sản phẩm nhà ở luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống dầu cơ và hạn chế sở hữu sản phẩm nhà ở. Thứ tư, tính dị biệt của sản phẩm nhà ở. Mỗi sản phẩm nhà ở là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt tài sản giống với bất kỳ một sản phẩm nhà ở trước hết là do có sự khác nhau về vị trí kết cấu và kiến trúc; khác nhau vè hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các sản phẩm nhà ở, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các sản phẩm nhà ở với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc biệt này, nhưng với hàng hoá sản phẩm nhà ở thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy vì nhu cầu về sản phẩm nhà ở ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố quản, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm trí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà ở chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các hàng hoá sản phẩm nhà ở có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá sản phẩm nhà ở này là điều kiện để di dời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá sản phẩm nhà ở kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trực đường đó.
Sản phẩm nhà ở là loại tài sản cóp tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các sản phẩm nhà ở liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công 6 trình sản phẩm nhà ở phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác, khi đánh giáp sản phẩm nhà ở phải tính đến khả năng ảnh hưởng của sản phẩm nhà ở của sản phẩm nhà ở đến các hoạt động kinh tế xã hội nên. Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường sản phẩm nhà ở. Thứ sáu: Sản phẩm nhà ở là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.
Vì vậy, đầu tư kinh doanh sản phẩm nhà ở phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh sản phẩm nhà ở luôn cần thiết đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ bảy: Hàng hoá sản phẩm nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước, Sản phẩm nhà ở là loại tài sản quan trọng cua mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về sản phẩm nhà ở thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội.
Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến sản phẩm nhà ở và thị trường sản phẩm nhà ở, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường sản phẩm nhà ở. Mặt khác, sản phẩm nhà ở gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy sản phẩm nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thị trường sản phẩm nhà ở Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường sản phẩm nhà ở.