Giải Pháp Thúc Đẩy Tiêu Thụ Sản Phẩm Nhà Ở Tại Khu Đô Thị Mới Đường Lê Thái Tổ, Thành Phố Bắc Ninh

Tài liệu nghiên cứu Giải pháp thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm nhà ở tại khu đô thị mới đường lê thái tổ thành phố bắc ninh, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Lê Nam Thắng
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Mạnh Quân
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Giải Pháp Tăng Cường Tiêu Thụ Sản Phẩm Nhà Ở Tại Khu Đô Thị Mới Bắc Ninh
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• PHẦN MỞ ĐẦU. LÝ LUẬN CHUNG VỀ TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở
• 1. CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở
• 1.1. Thị trường sản phẩm nhà ở
• 1.1.1. Sản phẩm nhà ở và những đặc điểm chủ yếu của sản phẩm nhà ở
• 1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường sản phẩm nhà ở
• 1.2. Cầu và phân loại cầu sản phẩm nhà ở
• 1.3. Cung sản phẩm nhà ở
• 1.4. Quan hệ cung cầu sản phẩm nhà ở
• 1.5. Thực trạng thị trường sản phẩm nhà ở tại Việt Nam
• 1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiêu thụ sản phẩm nhà ở
• 1.6.1. Yếu tố môi trường vĩ mô
• 1.6.1.1. Môi trường kinh tế
• 1.6.1.2. Môi trường chính phủ, luật pháp và chính trị
• 1.6.2. Yếu tố bên trong
• 1.6.2.1. Chất lượng sản phẩm
• 1.6.2.2. Giá cả của sản phẩm
• 1.6.2.3. Hệ thống phân phối và bán hàng
• 1.6.2.4. Thương hiệu của sản phẩm
• 1.6.2.5. Đội ngũ nhân lực
• 1.7. Các chính sách thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm nhà ở
• 1.7.1. Chính sách giá cả
• 1.7.2. Chính sách phân phối
• 1.7.3. Chính sách xúc tiến bán hàng và quảng cáo
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH
• 2.1. Giới thiệu khái quát về Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị
• 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển
• 2.1.2. Chức năng nhiệm vụ
• 2.1.3. Cơ cấu tổ chức của Tổng công ty
• 2.1.4. Các dự án Tổng công ty đã đầu tư xây dựng và tiêu thụ sản phẩm
• 2.1.5. Kết quả phát triển nhà ở của Tổng công ty trong những năm qua
• 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm tại khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
• 2.2.1. Giới thiệu khu đô thị mới Đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
• 2.2.2. Giới thiệu chung về tỉnh Bắc Ninh
• 2.2.3. Dự án khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
• 2.2.4. Các yếu tố môi trường vĩ mô ảnh hưởng đến công tác tiêu thụ sản phẩm tại khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
• 2.2.4.1. Các yếu tố của nền kinh tế quốc dân
• 2.2.4.2. Tình hình chính trị, pháp luật
• 2.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường kinh doanh bất động sản tại thành phố Bắc Ninh
• 2.2.5.1. Tình hình sử dụng đất và xu thế đô thị hóa
• 2.2.5.2. Các đối thủ cạnh tranh
• 2.2.5.3. Tình hình sản phẩm, thị trường và các trung gian môi giới bất động sản tại thành phố Bắc Ninh
• 2.2.5.4. Các đối tượng khách hàng mục tiêu
• 2.2.6. Tổng hợp đánh giá các điểm mạnh cơ hội và các điểm yếu thách thức của dự án khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh
• 2.2.6.1. Các cơ hội và điểm mạnh
• 2.2.6.2. Các thách thức và điểm yếu
• 3. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG TIÊU THỤ SẢN PHẨM TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐƯỜNG LÊ THÁI TỔ, THÀNH PHỐ BẮC NINH
• 3.1. Phương hướng chung về tiêu thụ sản phẩm
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện sản phẩm
• 3.3. Chính sách giá cả
• 3.4. Lực lượng bán hàng và cách thức phân phối
• 3.5. Các biện pháp thúc đẩy bán hàng
• 3.5.1. Tiếp xúc trực tiếp
• 3.5.2. Kích thích tiêu thụ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp tăng cường tiêu thụ sản phẩm nhà ở Bắc Ninh

Khu đô thị mới Bắc Ninh đang trở thành điểm nóng trong thị trường bất động sản. Việc tăng cường tiêu thụ sản phẩm nhà ở tại đây không chỉ giúp phát triển kinh tế mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân. Các giải pháp cần thiết phải được triển khai để thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm nhà ở, từ đó tạo ra giá trị bền vững cho khu vực.

1.1. Tình hình thị trường nhà ở tại Bắc Ninh

Thị trường nhà ở tại Bắc Ninh đang có sự phát triển mạnh mẽ. Nhu cầu về nhà ở tăng cao do sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Các dự án nhà ở mới được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu này.

1.2. Đặc điểm sản phẩm nhà ở tại khu đô thị mới

Sản phẩm nhà ở tại khu đô thị mới Bắc Ninh có nhiều đặc điểm nổi bật như vị trí địa lý thuận lợi, chất lượng xây dựng cao và giá cả cạnh tranh. Những yếu tố này tạo ra sức hấp dẫn cho người mua.

II. Những thách thức trong việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở Bắc Ninh

Mặc dù thị trường nhà ở Bắc Ninh có nhiều tiềm năng, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong việc tiêu thụ sản phẩm. Các yếu tố như cạnh tranh gay gắt, sự biến động của thị trường và nhu cầu của khách hàng cần được xem xét kỹ lưỡng.

2.1. Cạnh tranh từ các dự án khác

Sự xuất hiện của nhiều dự án nhà ở mới tại Bắc Ninh tạo ra áp lực cạnh tranh lớn. Các nhà đầu tư cần có chiến lược marketing hiệu quả để nổi bật hơn so với đối thủ.

2.2. Biến động giá cả và nhu cầu

Giá cả bất động sản có thể biến động mạnh do nhiều yếu tố như lạm phát và chính sách của chính phủ. Điều này ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người tiêu dùng và nhu cầu nhà ở.

III. Phương pháp marketing hiệu quả cho sản phẩm nhà ở

Để tăng cường tiêu thụ sản phẩm nhà ở, các phương pháp marketing hiệu quả cần được áp dụng. Việc sử dụng các kênh truyền thông hiện đại và chiến lược quảng cáo thông minh sẽ giúp thu hút khách hàng.

3.1. Sử dụng mạng xã hội trong marketing

Mạng xã hội là một công cụ mạnh mẽ để quảng bá sản phẩm nhà ở. Các nhà đầu tư có thể sử dụng Facebook, Instagram để tiếp cận khách hàng tiềm năng một cách nhanh chóng và hiệu quả.

3.2. Tổ chức sự kiện mở bán

Tổ chức các sự kiện mở bán sản phẩm nhà ở giúp khách hàng trải nghiệm trực tiếp và tạo cơ hội để giải đáp thắc mắc. Đây là cách hiệu quả để tăng cường sự quan tâm của khách hàng.

IV. Ứng dụng thực tiễn từ các nghiên cứu thành công

Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc áp dụng các giải pháp marketing và phát triển sản phẩm phù hợp có thể mang lại kết quả tích cực trong việc tiêu thụ sản phẩm nhà ở. Các bài học từ những dự án thành công có thể được áp dụng tại Bắc Ninh.

4.1. Nghiên cứu trường hợp thành công

Một số dự án nhà ở tại Bắc Ninh đã thành công nhờ vào việc áp dụng các chiến lược marketing hiệu quả. Những bài học từ các dự án này có thể giúp các nhà đầu tư khác rút ra kinh nghiệm.

4.2. Đánh giá hiệu quả của các giải pháp

Việc đánh giá hiệu quả của các giải pháp đã được triển khai là rất quan trọng. Các chỉ số như doanh thu, lượng khách hàng và mức độ hài lòng của khách hàng cần được theo dõi thường xuyên.

V. Kết luận và triển vọng tương lai cho thị trường nhà ở Bắc Ninh

Thị trường nhà ở Bắc Ninh có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai. Việc áp dụng các giải pháp marketing và phát triển sản phẩm phù hợp sẽ giúp tăng cường tiêu thụ sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân và thúc đẩy kinh tế địa phương.

5.1. Triển vọng phát triển thị trường

Với sự phát triển của hạ tầng và chính sách hỗ trợ từ chính phủ, thị trường nhà ở Bắc Ninh hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới.

5.2. Khuyến nghị cho các nhà đầu tư

Các nhà đầu tư nên chú trọng đến việc nghiên cứu thị trường và nhu cầu của khách hàng để đưa ra các sản phẩm phù hợp. Đồng thời, cần có chiến lược marketing hiệu quả để thu hút khách hàng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2005 - 2009 trải qua nhiều biến động sâu sắc, từ tình trạng tăng trưởng nóng sang giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ sau khi Luật Đất đai năm 2003 cùng Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực. Trong bối cảnh đó, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã triển khai dự án Khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ tại thành phố Bắc Ninh với tổng quy mô diện tích 27,23 ha nhằm đón đầu làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Tỉnh Bắc Ninh thời điểm này ghi nhận mật độ dân số lên tới 1.191,3 người/km2, cao gấp gần 5 lần mức bình quân cả nước, đồng thời duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt 13,9%/năm.

Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh của dự án vấp phải sự cạnh tranh gay gắt khi địa bàn thành phố có hơn 70 dự án nhà ở cùng triển khai, kết hợp với ảnh hưởng tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu giai đoạn 2007 - 2009. Đề tài tập trung giải quyết bài toán ách tắc đầu ra, tìm kiếm giải pháp đồng bộ thúc đẩy tiêu thụ các dòng sản phẩm nhà ở biệt thự, liền kề và đất nền tại dự án. Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là xây dựng chiến lược kinh doanh tối ưu nhằm hoàn thành chỉ tiêu tổng doanh thu dự kiến 347 tỷ đồng (347.000 triệu đồng) và mang lại mức lợi nhuận trước thuế 48,53 tỷ đồng (48.530 triệu đồng).

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các giao dịch nhà đất tại phân khu A và phân khu B thuộc dự án đường Lê Thái Tổ từ năm 2005 đến năm 2009. Ý nghĩa của luận văn thể hiện rõ nét qua việc cung cấp mô hình thương mại hóa bất động sản thực tiễn, giúp doanh nghiệp giải phóng dòng tiền, nâng cao tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư và tạo động lực phát triển không gian đô thị văn minh tại thành phố Bắc Ninh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng hệ thống lý luận Marketing Mix (4P) chuyên sâu cho ngành bất động sản, bao gồm các thành tố: Chiến lược sản phẩm (Product), Chiến lược giá (Price), Chiến lược phân phối (Place) và Chiến lược xúc tiến hỗn hợp (Promotion). Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị cao, tính lâu bền vượt trội và gắn liền với vị trí địa lý cố định, do đó quyết định tiêu thụ chịu ảnh hưởng chi phối bởi tâm lý xã hội và chu kỳ kinh tế vĩ mô.

Bên cạnh đó, tác giả áp dụng lý thuyết Cung - Cầu bất động sản để phân tích sự mất cân đối thị trường. Cung sản phẩm nhà ở luôn có độ trễ lớn và độ co giãn thấp so với biến động giá trong ngắn hạn, trong khi cầu nhà đất phân hóa rõ rệt thành hai nhóm: cầu tiêu dùng thực tế và cầu đầu cơ tích lũy tài sản. Ba khái niệm trung tâm được chuẩn hóa gồm:

• Thị trường sản phẩm nhà ở: Tổng thể các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất.
• Tính dị biệt của bất động sản: Đặc tính đơn chiếc, khác biệt về hướng, cảnh quan và vị trí không gian của từng lô đất.
• Tuổi thọ kinh tế của sản phẩm: Khoảng thời gian mà công trình kiến trúc mang lại hiệu quả sinh lợi vượt trên chi phí vận hành và bảo trì.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ các văn bản pháp luật, niên giám thống kê tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2001 - 2006, báo cáo thường niên của Tổng công ty HUD và số liệu quy hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra khảo sát thực địa với cỡ mẫu gồm 120 khách hàng tiềm năng tại địa bàn tỉnh Bắc Ninh và 30 chuyên gia môi giới bất động sản chuyên nghiệp.

Phương pháp chọn mẫu phi xác suất (chọn mẫu thuận tiện kết hợp định mức đối tượng) được áp dụng nhằm tiếp cận nhóm khách hàng có thu nhập cao và các nhà đầu tư thứ cấp có nguồn vốn nhàn rỗi. Tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh chuỗi thời gian, phân tích ma trận điểm mạnh - điểm yếu - cơ hội - thách thức (SWOT) và phương pháp xác định điểm hòa vốn tài chính. Việc lựa chọn tổ hợp phương pháp này giúp lượng hóa chính xác mức độ hấp thụ của thị trường đối với 5.172 lô đất đang chào bán trên toàn địa bàn thành phố, từ đó xây dựng kế hoạch phân kỳ kinh doanh bám sát thực tiễn tài chính giai đoạn 2007 - 2009.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích dữ liệu thực tế đã chỉ ra ba phát hiện trọng tâm:

Thứ nhất, tình trạng dư thừa nguồn cung đất nền diễn ra gay gắt trên phạm vi toàn thành phố Bắc Ninh. Tính đến ngày 12/05/2005, cơ quan quản lý đã phê duyệt giao đất và đấu giá cho 71 dự án khu đô thị, khu dân cư với tổng quy mô lên tới 5.172 lô đất (chưa tính dự án của HUD). Với quy mô trung bình 3,5 người/hộ, các dự án này có khả năng dung nạp tới 67.000 cư dân, tương đương 45% tổng dân số dự kiến của toàn thành phố vào năm 2010. Áp lực dư cung vượt quá sức cầu thực tế khiến hầu hết các dự án cạnh tranh phải tạm dừng thi công hoặc giãn tiến độ cầm chừng.

Thứ hai, cơ cấu giá bán đề xuất tại dự án đường Lê Thái Tổ có sự phân hóa mạnh theo hạ tầng giao thông. Đơn giá đất tại các trục đường chính đã hoàn thiện hạ tầng như đường Lê Thái Tổ đạt mức cao nhất 5,9 triệu đồng/m2, các trục đường Nguyễn Cao và Lý Anh Tông đạt 4,8 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các tuyến đường chưa hoàn thiện như Hoàng Hoa Thám đạt 3,2 triệu đồng/m2 và tuyến đường Bình Than thuộc phân khu B chỉ đạt mức khởi điểm 2,8 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch đơn giá giữa các vị trí lên đến hơn 110% đòi hỏi chính sách bán lẻ phải có tính linh hoạt cao.

Thứ ba, sự thay đổi tâm lý của người mua trước biến động kinh tế vĩ mô. Mặc dù GDP tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2001 - 2005 đạt mức tăng trưởng ấn tượng 13,9%/năm (gấp 1,8 lần bình quân cả nước là 7,5%), chỉ số giá tiêu dùng CPI leo thang tới 9,5% vào tháng 11/2007. Lạm phát tăng cao thúc đẩy hơn 65% dân số trong độ tuổi lao động trẻ chuyển hướng sang tích trữ tài sản an toàn, tạo ra cơ hội thu hút dòng tiền vào các sản phẩm đất nền có pháp lý minh bạch.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng tiêu thụ chậm tại dự án Lê Thái Tổ bắt nguồn từ sự cộng hưởng của việc siết chặt quản lý nhà nước sau Nghị định 181/2004/NĐ-CP và khủng hoảng kinh tế lan rộng. Khi chính quyền tỉnh ngừng giao đất mới từ năm 2005 để rà soát quy hoạch, tâm lý thị trường rơi vào trạng thái chờ đợi. So sánh với các nghiên cứu về chu kỳ bất động sản Hà Nội giai đoạn 1993 - 1995 và 2001 - 2003, thị trường Bắc Ninh mang tính cục bộ sâu sắc: khách hàng địa phương chiếm tỷ trọng chi phối nhưng sức mua lại phụ thuộc trực tiếp vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy để tối ưu hóa quyết định đầu tư, các chỉ tiêu về quy mô 5.172 lô đất, cơ cấu dân số thành thị dự báo tăng từ 20% năm 2010 lên 35% năm 2015 và 50% năm 2020 nên được mô hình hóa qua các biểu đồ phân bổ dân cư và bảng ma trận định giá chi tiết theo từng mặt cắt đường giao thông. Việc trực quan hóa này chứng minh rằng dự án HUD sở hữu lợi thế thương hiệu vượt trội, hoàn toàn có khả năng tạo sóng thanh khoản nếu giải quyết triệt để khâu hoàn thiện hạ tầng phân khu A trước khi mở bán đại trà.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm giải phóng hàng tồn kho và hiện thực hóa mục tiêu 347 tỷ đồng doanh thu, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp hành động cụ thể:

Thứ nhất, hoàn thiện sản phẩm và cơ chế pháp lý xây dựng. Ban Quản lý dự án HUD cần chủ động kiến nghị Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh phê duyệt cơ chế cho phép khách hàng tự tổ chức xây dựng nhà ở theo mẫu thiết kế chuẩn đã duyệt, dưới sự kiểm soát chất lượng của chủ đầu tư. Chuẩn hóa mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận trong quý III/2007 để tạo niềm tin tuyệt đối cho người mua.

Thứ hai, triển khai phương án phân kỳ đầu tư và chính sách giá phân tầng. Phòng Kế hoạch Thị trường HUD cần tập trung mọi nguồn lực hoàn thiện dứt điểm hạ tầng kỹ thuật phân khu A để mở bán trong năm 2007 với đơn giá từ 3,2 triệu đến 5,9 triệu đồng/m2. Thiết lập mục tiêu kinh doanh đạt 70% giá trị phân khu A mới tiếp tục rót vốn thi công hạ tầng phân khu B (đơn giá từ 2,8 triệu đồng/m2), tránh tình trạng dàn trải vốn và giảm áp lực trả lãi vay ngân hàng.

Thứ ba, xây dựng chính sách chiết khấu và kích thích tiêu thụ linh hoạt. Bộ phận Tài chính - Kinh doanh áp dụng mức giảm giá từ 5% đến 10% giá trị hợp đồng cho 20 đến 50 khách hàng đầu tiên ký hợp đồng mua bán; chiết khấu từ 3% đến 5% cho khách hàng mua sỉ từ 3 lô đất trở lên trong một giao dịch. Đồng thời, liên kết với các ngân hàng thương mại để triển khai các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà trả góp theo từng đợt giải ngân.

Thứ tư, tái cơ cấu lực lượng bán hàng và đẩy mạnh xúc tiến hỗn hợp. Sàn giao dịch Bất động sản HUD điều động 01 chuyên viên kinh doanh giàu kinh nghiệm từ hội sở và tuyển dụng 01 nhân viên bản địa am hiểu thị trường Bắc Ninh; áp dụng cơ chế thưởng hoa hồng hấp dẫn cho mạng lưới cộng tác viên môi giới địa phương. Bộ phận Marketing triển khai chiến dịch truyền thông đa kênh trong 6 tháng: phát sóng phóng sự trên Đài Phát thanh và Truyền hình Bắc Ninh (BTV), đăng bài trên báo tỉnh, dựng pano tấm lớn tại các cửa ngõ giao thông và tổ chức đêm ca nhạc giao lưu nghệ thuật miễn phí ngay tại khuôn viên dự án.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

Thứ nhất, lãnh đạo và chuyên viên ban quản lý dự án tại các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Nhóm này có thể ứng dụng mô hình phân kỳ kinh doanh đạt ngưỡng 70% doanh thu từng phân khu để tái cấu trúc dòng tiền, hạn chế rủi ro chôn vốn tại các dự án đô thị quy mô trên 20 ha.

Thứ two, các giám đốc kinh doanh, chuyên gia marketing và môi giới địa ốc. Luận văn cung cấp case study thực tế về cách thức định giá đất nền phân tầng từ 2,8 đến 5,9 triệu đồng/m2, kết hợp chính sách chiết khấu thanh toán từ 3% đến 10% để kích hoạt thanh khoản tại các thị trường vệ tinh đang bị đóng băng.

Thứ ba, các nhà hoạch định chính sách tại Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương. Các cơ quan quản lý có thể tham khảo bức tranh tổng quan về tình trạng dư cung 71 dự án với 5.172 lô đất tại Bắc Ninh để hoàn thiện quy hoạch phân lô bán nền, kiểm soát việc cấp phép dự án mới phù hợp với tốc độ đô thị hóa thực tế.

Thứ tư, giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Kinh tế bất động sản. Công trình là tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp phân tích Marketing Mix 4P, kỹ thuật khảo sát thực địa và đánh giá tác động của môi trường vĩ mô lên hành vi tiêu thụ sản phẩm nhà ở.

Câu hỏi thường gặp

1. Mục tiêu tài chính trọng tâm của dự án Khu đô thị mới đường Lê Thái Tổ là gì? Dự án được quy hoạch trên diện tích 27,23 ha với tổng mức doanh thu dự kiến đạt 347 tỷ đồng và tổng chi phí đầu tư 298,47 tỷ đồng. Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ thuế theo quy định, dự án kỳ vọng mang lại mức lợi nhuận trước thuế 48,53 tỷ đồng và lợi nhuận ròng đạt khoảng 15 tỷ đồng cho Tổng công ty HUD.

2. Thách thức lớn nhất đối với hoạt động tiêu thụ sản phẩm tại dự án này là gì? Rào cản lớn nhất là áp lực dư cung cực lớn tại địa phương khi toàn thành phố Bắc Ninh có tới 71 dự án với 5.172 lô đất được cấp phép, đủ sức chứa 67.000 dân (chiếm 45% dân số dự kiến năm 2010). Thêm vào đó, thị trường bất động sản đóng băng do ảnh hưởng suy thoái kinh tế 2007 - 2009 khiến sức mua sụt giảm mạnh.

3. Đơn giá bán đất nền tại dự án được phân bổ như thế nào theo từng trục đường? Mức giá được xây dựng phân tầng linh hoạt: mặt đường chính Lê Thái Tổ có giá cao nhất đạt 5,9 triệu đồng/m2; các trục đường Nguyễn Cao và Lý Anh Tông đạt 4,8 triệu đồng/m2; các trục đường Lý Thế Tông, Ngô Tất Tố đạt 3,6 triệu đồng/m2; các tuyến nội bộ và trục đường Bình Than dao động từ 2,8 triệu đến 3,2 triệu đồng/m2.

4. Chiến lược phân kỳ bán hàng của dự án được triển khai theo nguyên tắc nào? Chủ đầu tư áp dụng chiến thuật cuốn chiếu: ưu tiên tập trung vốn hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và pháp lý để kinh doanh dứt điểm phân khu A chậm nhất vào quý III/2007. Chỉ khi phân khu A đạt tỷ lệ tiêu thụ tối thiểu 70% giá trị, doanh nghiệp mới tiếp tục rót vốn thi công và mở bán phân khu B.

5. Doanh nghiệp áp dụng các giải pháp kích cầu thương mại cụ thể nào để thu hút khách hàng? Luận văn đề xuất giảm giá từ 5% đến 10% cho 20 đến 50 khách hàng giao dịch đầu tiên, chiết khấu 3% đến 5% cho đơn hàng mua sỉ từ 3 lô đất trở lên, liên kết với ngân hàng cung cấp gói vay trả góp ưu đãi, kết hợp tổ chức sự kiện văn hóa nghệ thuật và phát sóng quảng cáo trên truyền hình BTV Bắc Ninh.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thị trường sản phẩm nhà ở, làm rõ các đặc tính dị biệt, tính cố định không gian và độ co giãn cung cầu bất động sản.
• Phân tích sắc bén thực trạng thị trường thành phố Bắc Ninh, chỉ rõ thách thức cạnh tranh từ 5.172 lô đất của 71 dự án trong bối cảnh lạm phát CPI năm 2007 chạm mốc 9,5%.
• Xây dựng bảng giá đất chi tiết từ 2,8 triệu đến 5,9 triệu đồng/m2 gắn với lộ trình phân kỳ kinh doanh đạt 70% phân khu A trước khi khai thác phân khu B trên quy mô 27,23 ha.
• Đề xuất tổ hợp giải pháp Marketing Mix 4P đột phá, kết hợp chiết khấu 3% - 10%, truyền thông đa phương tiện và hoàn thiện pháp lý để đảm bảo mục tiêu 347 tỷ đồng doanh thu.
• Đóng góp nguồn tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cao cho công tác quản trị kinh doanh bất động sản tại các đô thị vệ tinh Việt Nam.

Doanh nghiệp cần khẩn trương hoàn thiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quý III/2007 và hoàn tất ký kết bảo trợ tín dụng với ngân hàng trước năm 2008. Các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp phát triển bất động sản hãy tham khảo ngay luận văn này để xây dựng chiến lược tiêu thụ sản phẩm tối ưu và an toàn dòng vốn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TIÊU THỤ SẢN PHẨM NHÀ Ở 1. Thị trường sản phẩm nhà ở 1. Sản phẩm nhà ở và những đặc điểm chủ yếu của sản phẩm nhà ở Sản phẩm nhà ở bao gồm nhà và đất biệt thự, nhà và đất liền kề, căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu ở của người dân. Sản phẩm nhà ở có các đặc điểm chính sau: Thứ nhất, sản phẩm nhà ở có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.

Đặc điểm này là do sản phẩm nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích mang lại của sản phẩm nhà ở gắn liền với từng vị trí cụ thể, yếu tố vị trí không phải xác định bằng các tiêu thức do lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công công như thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này làm thay đổi thì tính vị trí của sản phẩm nhà ở sẽ thay đổi. Do vậy, một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá sản phẩm nhà ở phải dự tính trước các thay đổi này.

Đầu tư các công trình sản phẩm nhà ở phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục. Cũng do sản phẩm nhà ở có tính chất cố định vè vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mạng lại của sản phẩm nhà ở chịu tác động của yếu tốp vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế, tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có 4 những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến sản phẩm nhà ở thay đổi.

Thứ hai, sản phẩm nhà ở là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của sản phẩm bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thệ bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc như; động đất, núi lửa, sạt lở…) mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá sản phẩm nhà ở rất khác nhau, tuỳ theo từng loại sản phẩm nhà ở cụ thể. Tính lâu bên của sản phẩm nhà ở được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế.

Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi nghiên cứu đánh giá một sản phẩm nhà ở phải tính đế cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của sản phẩm nhà ở đó. Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu vực chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại cóp thể dài hơn tuổi thọ vật lý. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của sản phẩm nhà ở, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đế cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm.

Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới sản phẩm nhà ở đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tốp vật lý cho phù hợp với những yêu cầu này. Thứ ba, hàng hoá sản phẩm nhà ở mang tính khan hiếm.

Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Sản phẩm nhà ở là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quy đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. 5 Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình sản phẩm nhà ở.

Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về sản phẩm nhà ở luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống dầu cơ và hạn chế sở hữu sản phẩm nhà ở. Thứ tư, tính dị biệt của sản phẩm nhà ở. Mỗi sản phẩm nhà ở là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt tài sản giống với bất kỳ một sản phẩm nhà ở trước hết là do có sự khác nhau về vị trí kết cấu và kiến trúc; khác nhau vè hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.

Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các sản phẩm nhà ở, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các sản phẩm nhà ở với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.

Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc biệt này, nhưng với hàng hoá sản phẩm nhà ở thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy vì nhu cầu về sản phẩm nhà ở ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố quản, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm trí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ năm, hàng hoá sản phẩm nhà ở chịu ảnh hưởng lẫn nhau.

Giữa các hàng hoá sản phẩm nhà ở có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá sản phẩm nhà ở này là điều kiện để di dời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá sản phẩm nhà ở kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ… bám theo trực đường đó.

Sản phẩm nhà ở là loại tài sản cóp tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các sản phẩm nhà ở liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công 6 trình sản phẩm nhà ở phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác, khi đánh giáp sản phẩm nhà ở phải tính đến khả năng ảnh hưởng của sản phẩm nhà ở của sản phẩm nhà ở đến các hoạt động kinh tế xã hội nên. Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường sản phẩm nhà ở. Thứ sáu: Sản phẩm nhà ở là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.

Vì vậy, đầu tư kinh doanh sản phẩm nhà ở phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh sản phẩm nhà ở luôn cần thiết đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ bảy: Hàng hoá sản phẩm nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước, Sản phẩm nhà ở là loại tài sản quan trọng cua mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về sản phẩm nhà ở thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội.

Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến sản phẩm nhà ở và thị trường sản phẩm nhà ở, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường sản phẩm nhà ở. Mặt khác, sản phẩm nhà ở gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy sản phẩm nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thị trường sản phẩm nhà ở Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường sản phẩm nhà ở.