CHƯƠNG 1: TONG QUAN CÔNG TAC QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE DAT ĐÔ THỊ 1.Khái niệm và phân loại đất đô thị 1. Khái niêm đất đô thị Dat đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, thị xã, thị tran được quy hoạch sử dụng dé xây nhà ở, trụ sở của các cơ quan, các tô chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khắc. Ngoài ra theo quy định tại nghị định 88 CP ngày 17-8-1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thầm quyên phê duyệt dé phat triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Phân loại đất đô thị Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại chủ yếu sau: - Dat dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lac.
- Dat dùng vào các mục dich an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. - Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích dat dé xây dựng nhà ở các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. - Dat chuyên dùng xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình van hoá, vui trơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh. - Dat nông lâm ngư nghiệp đo thi gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ sản các khu vực trồng cây xanh trồng hoa cây cảnh các phố vườn.
- Dat chưa sử dung đến là đất được quy hoạch phát triển đô thi nhưng chưa sử dụng. Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rất quan trọng, vì yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đô thị có những quy định và đặc trưng hoàn toàn khác nhau so với quản lý và sử dụng đất nông nghiệp và đất nông thôn: Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thầm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, mỹ quan đô thị. Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng. Mức sử dung đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị 1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản dé địa chính và định giá các loại đất đô thị. Điêu tra, khảo sát, do đạc, lập bản đồ địa chính Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt công việc này giúp ta nắm được số lượng, cơ câu chủng loại đất đai, đây là công việc bắt buộc ghi trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai.
Việc điều tra, đo đạc thường được tiễn hành trên một tờ bản đồ hoặc tài liệu sốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này các thửa đất được trích lục và tiền hành xác định mốc giới, hình dạng trên thực địa. Cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc kiểm tra độ chính xác về hình dạng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra, đo đạc tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
Đánh giá các loại đất đô thị Giá trị của đất được hiéu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhập mang lai từ đất đai đó. Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung mục đích có thé sử dụng phụ thuộc vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất. Thông thường giá cao tại trung tâm càng xa trung tâm thì giá càng hạ.
Ngoài ra giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cau. Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sam uất, có mật độ dân số cao thì giá cũng cao. Việc xác định giá căn cứ vào phân loại đô thị. Nước ta đô thị được phân làm6 loại: Đô thị đặc biệt: Là thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính tri, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước va quốc tế.
Có vai trò thúc đây sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước. Tỉ lệ phi nông nghiệp 90% trở lên. Quy mô dân số khoảng 1,5 triệu người. Mật độ dân số bình quân 15 000 người/KM2 Đô thị loại 1: Là đô thị rất lớn là trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá, xã hội có vai trò thúc đầy nền kinh tế.
Đô thị loại 2: Là đô thị lớn cũng là trung tâm phát triển kinh tế xã hội của đất nước có vai trò phát triển kinh tế của một vùng lãnh thổ. Đô thị loại 3: Là đô thị trung bình lớn có vai trò thúc đây sự phát trién của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối với một vùng lãnh thô. Đô thị loại 4: là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm chính trị, kinh tế văn hoá xã hội hoặc chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiêu thủ công nghiệp có vai trò thúc đây sự phát triển của tỉnh hoặc vùng trong tỉnh. Đô thị loại 5: là đô thị nhỏ là trung tâm tong hợp kinh tế xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp có vai trò thúc đầy sự phát triển của một vùng.
Những thị tran hoặc thị xã chưa xếp loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 6 dé xác định giá đất. Căn cứ vào phân loại đường phó trong đô thị dé xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lời, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương. Đối với những đô thị có những tiêu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi va giá dat thì mỗi tiêu vùng đêu phân loại đường phô theo các tiêu chuân riêng.
Việc quy định giá đất cụ thể do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương. Nó được hình thành qua chuyền nhượng quyền Sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố dé dinh gia dat cu thé cho mỗi lô dat. Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội của một vùng đồng thời là trung tâm thương mại du lịch thì giá đất có thể cao hơn nhưng tối đa không quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại. Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất đô thị cùng loại.
Đối với những nơi có đầu tư kể cả có phương án quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tang khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, dich vụ làm giá dat tăng lên thi uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế dé xá định lại loại đắt, hạng đắt, đường phó, vị trí trên cơ sở đó điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyên quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất khi giao đất. Thu tiền cho thuê đất khi giao. Tính giá trị tài sản khi nhà nước giao đất đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi.
Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị 1. Quy hoạch xây dựng do thị Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian, có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những van đề phát triển và xây dựng đô thị. Các điểm dân cư kiểu quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều kĩnh vực khoa học chuyên ngành nhăm giải quyết tổng hợp những vẫn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời song vật chất tinh thần của nhân dân. Tổ chức hệ thong ha tầng kỹ thuật nghệ thuật kiến trúc và môi trường sống đô thị.
Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đôi mới, vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian, kinh tế, xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn các nhu cầu của con người. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau: Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất của xã hội. Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ xã hội của con người Tao lập tối ưu quá trình trao đồi giữa con người với thiên nhiên.
Khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường. Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường thông qua 2-3 giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cau phát triển đô thị, quy hoạch tổng thé và quy hoạch chỉ tiết, quy hoạch phát triển cơ cấu đô thị mang tính định hướng phát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm. Quy hoạch tổng thé đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm. Thiết kế quy hoạch chỉ tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thê hoá hình khối không gian, đường nét, mầu sắc, kiến trúc phó.
Tạo các khu ở, vui trơi giải trí. Lập kế hoạch sử dụng đất đô thị Việc lập kế hoạch va phân bé đất đai có thể chia thành các nhóm chính sau: Dat công nghiệp, tiêu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm đất dé xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chính quản lí, đào tạo nghiên cứu, giao thông.