MỞ ĐẦU. Mục đích,vị trí, vai trò, tầm quan trọng của đầu tư phát triển bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân. Mục đích, vai trò, tầm quan trọng của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất đối với doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản. TỔNG QUAN VỀ KHU ĐẤT, PHÁP LÝ ĐẤT.1 Mô tả chung về khu đất, đặc tính khu đất.1 Mô tả về khu đất.2 Đặc Tính khu đất:.1 Bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tái định cư ( nếu có):.5 Kết luận về hiện trạng pháp lý khu đất đáp ứng các quy định của pháp luật hiện hành về đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản:.13 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM, VỊ TRÍ LÔ ĐẤT.
Phân tích địa điểm, vị trí lô đất nghiên cứu. Phân tích hạ tầng giao thông. Phân tích hạ tầng xã hội bao gồm công trình như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên. Phân tích hạ tầng kỹ thuật bao gồm điện, nước, thông tin liên lạc.
Phân tích môi trường cảnh quan vị trí lô đất. Mô tả và phân tích điểm mạnh, điểm yếu của khu đất trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản:. 18 CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Nghiên cứu thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có khu đất nghiên cứu (cung, cầu, giá cả,.Tổng quan thị trường bất động sản tại thành phố và khu vực nơi có lô đất nghiên cứu (cung cầu, giá cả,.
Nghiên cứu cung, cầu, giá cả (giá bán, giá thuê) bất động sản ở khu vực, ở đô thị nơi có lô đất nghiên cứu.2 Lập bảng tổng hợp về một số dự án tương tự đã và đang triển khai trong khu vực có dự án nghiên cứu. Đề xuất phương án phát triển tốt nhất hiệu quả nhất có thể, phù hợp với pháp lý, quy hoạch và thị trường.32 KẾT LUẬN VỀ MỤC ĐÍCH KHAI THÁC SỬ DỤNG LÔ ĐẤT NGHIÊN CỨU.36 CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC XÂY DỰNG, KHÁI QUÁT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ.1 Phương án kiến trúc xây dựng.1 Phác thảo phương án thiết kế kiến trúc xây dựng. Giải pháp kết cấu. Giải pháp vật liệu.
Khái toán tổng mức đầu tư. Sơ bộ tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Suất vốn đầu tư xây dựng. Chi phí xây dựng.
Chi phí thiết bị. Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác. Chi phí dự phòng. Chi phí trả lãi vay.
Xác định tiến độ, các mốc thời gian chủ yếu.59 CHƯƠNG 5: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH. Phương án kinh doanh. Dự kiến vốn đầu tư và giải pháp huy động vốn. Mục đích,vị trí, vai trò, tầm quan trọng của đầu tư phát triển bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn hoặc tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế.
Về bản chất, trong nền kinh tế người ta chia hoạt động đầu tư thành 3 loại: i) Đầu tư tài chính (Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp hoặc mua bán các chứng chỉ có giá của tổ chức kinh tế kinh doanh bất động sản mà không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế); ii) Đầu tư thương mại (nhà đầu tư bỏ tiền ra để mua bất động sản và sau đó bán với giá cao nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi mua và khi bán); iii) Đầu tư phát triển (đầu tư tạo ra tài sản vật chất bất động sản). Đầu tư phát triển bất động sản là việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trị tài sản cả về số lượng và chất lượng. Đầu tư phát triển bất động sản theo nghĩa rộng là hoạt động đầu tư mang lại sự thay đổi về chất trong bất động sản và đảm bảo gia tăng giá trị của bất động sản. Thực chất của đầu tư phát triển bất động sản là tái sản xuất mở rộng, nghĩa là tạo ra bất động sản mới hoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản hiện có nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển của doanh nghiệp, của tổ chức hay cả nền kinh tế.
Dự án đầu tư phát triển bất động sản cũng là dự án đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo, nâng cấp bất động sản với mục đích tăng diện tích nhằm đảm bảo gia tăng giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, khác biệt lớn nhất của dự án đầu tư phát triển bất động sản so với dự án đầu tư xây dựng là ở chỗ, nó bắt đầu từ quá trình nghiên cứu thị trường, tìm kiếm địa điểm đầu tư và bao gồm cả giai đoạn khai thác sử dụng sau khi nghiệm thu bàn giao công trình hoàn thành. Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển bất động sản là rất to lớn, có giá trị lớn lao về kinh tế- văn hoá- xã hội cả về không gian và thời gian. Một công trình đầu tư phát triển bất động sản có thể tồn tại hàng trăm năm, hàng ngàn năm thậm chí tồn tại vĩnh viễn như các công trình kiến trúc, các kỳ quan nổi tiếng thế giới như: Kim Tự Tháp Ai Cập, Vạn Lý Trường Thành ở Trung Quốc, Ăngco Vát của Campuchia.
Ở nước ta đầu tư phát triển bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện do liên quan đến bất động sản mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng. Mục đích, vai trò, tầm quan trọng của việc nghiên cứu phương án đầu tư kinh doanh bất động sản cho khu đất đối với doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản Đối với việc đầu tư kinh doanh bất động sản thông qua dự án phát triển bất động sản, ở giai đoạn nghiên cứu sơ bộ trong nhiều trường hợp nhà đầu tư cần chuẩn bị, nghiên cứu kỹ càng trước khi đưa ra quyết định đầu tư, họ lập ra phương án đầu tư kinh doanh, phác thảo ý tưởng đầu tư, thiết kế ý tưởng đầu tư. Phương án đầu tư kinh doanh bất động sản được hiểu là bản phác thảo sơ bộ nhất quá trình kinh doanh bất động ản, phát triển bất động sản. Hoạt động đầu tư phát triển có tính dài hạn thể hiện ở thời gian thực hiện đầu tư kéo dài nhiều năm và thời gian thu hồi vốn rất dài.
Để tiến hành một công cuộc đầu tư cần phải hao phí một khoảng thời gian rất lớn để nghiên cứu cơ hội đầu tư, lập dự án đầu tư, tiến hành hoạt động đầu tư trên thực địa cho đến khi các thành quả của nó mang lại hiệu quả. Thời gian kéo dài đồng nghĩa với rủi ro càng cao do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định và biến động về tự nhiên- kinh tế- chính trị- xã hội. Vì vậy, để đảm bảo cho công cuộc đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Khi lập dự án đầu tư cần phải tính toán kỹ lưỡng các rủi ro có thể xảy ra và dự trù các phương án khắc phục.
Nó giúp cho doanh nghiệp tận dụng được những điểm mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai, khắc phục những điểm yếu của bất động sản. Phương án đầu tư phát triển bất động sản là căn cứ quan trọng nhất để doanh nghiệp đưa ra quyết định có nên bỏ vốn đầu tư hay không. Nó mang lại cho doanh nghiệp sự chủ động, hiệu quả trong kinh doanh và hạn chế được những rủi ro có thể gặp phải trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản. Lập phương án đầu tư phát triển bất động sản là một bước quan trọng mà bất cứ một nhà doanh nghiệp cẩn trọng nào cũng cần tiến hành cho dù quy mô của doanh nghiệp ở mức độ nào, để lên ý tưởng kinh doanh và có một cái nhìn dài hạn để sinh lời trong tương lai doanh nghiệp đó.
Một phương án đầu tư phát triển bất động sản có hiệu quả thì sẽ đem lại nguồn lợi lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Nhưng ngược lại, một phương án kinh doanh đầu tư phát triển kém hiệu quả thì lại gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Chỉ sau khi nhà đầu tư xác định được phương án kinh doanh bất động sản cho khu đất khả thi về các khía cạnh pháp lý, kỹ thuật, kinh tế-tài chính và quản lý họ mới bắt đầu thực thiện quá trình đầu tư. Quá trình này bắt đầu từ việc thực hiện các thủ tục hành chính pháp lý để nhà đầu tư được giao làm chủ đầu tư dự án, lập dự án đầu tư (báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng), được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy phép xây dựng (33 bước thủ tục hành chính).
TỔNG QUAN VỀ KHU ĐẤT, ĐẶC TÍNH KHU ĐẤT 1.1 Mô tả chung về khu đất, đặc tính khu đất 1.1 Mô tả về khu đất a. Vị trí giới hạn Khu đất nghiên cứu tại vị trí 2.6 Lê Văn Lương , Thanh Xuân, Hà Nội, trung tâm khu vực Trung Hòa Nhân Chính, là nơi tập trung của nhiều cơ quan quan trọng, các ngân hàng lớn và doanh nghiệp. Từ vị trí này, trong vòng bán kính 5km là những trung tâm mới của thành phố như Trung Tâm Hội nghị Quốc gia, siêu thị Big C Trần Duy Hưng, Keagnam, Công viên Thanh Xuân, Công viên Yên Hòa, các trường mầm non, tiểu học, THCS, THPT, Đại học lớn… Ranh giới chính được xác định như sau: + Phía Tây Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Lương. + Phía Đông Bắc: tiếp giáp đường Lê Văn Thiêm.
+ Phía Tây Nam: tiếp giáp Công trình HUD Tower. + Phía Đông Nam: tiếp giáp chung cư Golden West.3 cho thấy khu đất nghiên cứu có vị trí giao thông thuận lợi kết nối trực tiếp với các trục đường Hình 1. Ảnh hệ thống đường giao thông quanh khu đất nghiên cứu Hình 1. Ảnh google map khu đất nghiên cứu 1.2 Đặc Tính khu đất: a) Địa hình địa mạo: Khu đất nghiên cứu tọa lạc trên tuyến đường huyết mạch của Thủ đô Hà Nội, giúp cư dân kết nối vào trung tâm thành phố Hà Nội và các quận huyện lân cận một cách dễ dàng.
Hiện khu vực xây dựng đã được san lấp tương đối bằng phẳng.