CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu 1. Khái quát về quản lý sử dụng đất Tại Điều 1, Luật Đất đai năm 2003 đã khẳng định, Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai Quản lý nhà nước về đất đai là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng cơ bản của đất đai nhằm nắm chắc về chất lượng, số lượng từng loại đất ở từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi cấp để thống nhất quy hoạch, kế hoạch, khai thác sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai trong cả nước từ Trung ương đến địa phương thành một hệ thống đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân tán đất, sử dụng đất (SDĐ) không đúng mục đích hoặc bỏ hoang, bỏ hóa, làm cho đất xấu đi.
Quản lý nhà nước về đất đai thống nhất trong cả nước là thống nhất về đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai, thể hiện cụ thể ở Luật Đất đai, những văn bản dưới luật phải được triển khai đồng bộ và thống nhất từ Trung ương đến địa phương, làm cho người SDĐ hiểu được pháp luật và thực hiện đúng pháp luật về đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai nhằm cung cấp các hồ sơ, tài liệu, số liệu liên quan đến đất đai trong cả nước, giúp cho Chính phủ và các ngành, các địa phương có kế hoạch sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, là cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ hợp lý. Tóm lại, bản chất của quản lý đất đai là quản lý con người SDĐ, mỗi loại đất ở mỗi vùng khác nhau được nhà nước giao quyền SDĐ lâu dài cho các chủ sử dụng với mục đích đã được luật pháp quy định, do đó việc quản lý đất đai được thực hiện nhằm giúp người SDĐ phát huy hiệu quả của việc SDĐ và đảm bảo thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được duyệt [19]. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai có sự khác nhau qua các thời kỳ khi sửa đổi, bổ sung về Luật Đất đai do quá trình phát triển của xã hội.
Theo Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 có 07 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: - Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính. - Quy hoạch và kế hoạch hóa việc SDĐ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 - Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý SDĐ và tổ chức thực hiện các văn bản đó. - Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng SDĐ, thống kê kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. - Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý sử dụng đất đai. - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và SDĐ. Để khắc phục những hạn chế trong quá trình quản lý đất đai, Luật đất đai 2003 ra đời đã quy định cụ thể hơn về các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, gồm 13 nội dung sau: - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ và bản đồ quy hoạch SDĐ. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ.
- Đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. - Thống kê, kiểm kê đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai. - Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực cho đến nay, các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã được cụ thể hóa bằng các văn bản hướng dẫn chuyên ngành và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 được triển khai áp dụng ở khắp các địa phương trên cả nước, đã giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai dần đi vào nề nếp hơn [17], [18]. Khái quát về chuyển đổi đất đai Chuyển đổi mục đích SDĐ là một hoạt động vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội rộng lớn và phức tạp. Trong thực tế theo quy luật vận động của xã hội thì công nghiệp hóa (CNH) và đô thị hóa (ĐTH) là quá trình tất yếu và luôn song hành trong sự phát triển. Các quá trình này thường diễn ra theo chiều hướng mở rộng quy mô diện tích để đáp ứng sự phát triển hết sức nhanh chóng của các khu công nghiệp, khu kinh tế, các đô thị.
Sự thay đổi cơ cấu các ngành nghề sản xuất dịch vụ, du lịch, thương mại. Phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) đã tạo ra một nhu cầu to lớn, một sức ép liên tục và mạnh mẽ làm thay đổi cơ cấu SDĐ, việc chuyển đổi đất đai đã trở thành nhu cầu bức thiết không thể cưỡng lại để đảm bảo cho quá trình CNH và ĐTH được diễn ra thuận lợi. Không nước nào thực hiện CNH, hiện đại hóa (HĐH) mà không phải chuyển dịch một phần lớn đất nông nghiệp (NN) cũng như cả đất ở sang các mục đích phi NN. Ngay trong nội bộ ngành NN, quá trình CNH, HĐH để chuyển sang một nền NN hiện đại, sản xuất hàng hóa phát triển cũng đòi hỏi phải chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu nông nghiệp, tích tụ và tập trung ruộng đất.
Càng CNH, HĐH càng xuất hiện nhiều ngành nghề mới, cần đất cho những ngành mới, hơn nữa mỗi ngành cũng không ngừng phát triển, cần được bổ sung thêm quỹ đất. Giá trị đất đai càng ngày càng tăng lên do hai nguyên nhân, thứ nhất là cung không thay đổi mà cầu ngày một tăng và tăng rất nhanh, thứ hai là con người ngày càng tìm ra được nhiều cách sử dụng đất đai có lợi cho mình, làm tăng giá trị SDĐ, do đó xu hướng chuyển đổi đất đai diễn ra càng mạnh nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn khi sử dụng vào mục đích mới. Đơn cử như chuyển đổi đất NN sang mục đích đất ở hoặc đất xây dựng hạ tầng, nhà máy, cơ sở sản xuất kinh doanh bước đầu cho thấy hiệu quả vì đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển, tuy nhiên, điều này lại có thể làm mất vĩnh viễn khả năng sản xuất của đất NN vì việc chuyển đổi là một chiều, không thể tái tạo lại được, hay ở một phương diện khác sẽ gây ảnh hưởng đến đất NN ở các khu vực lân cận do quá trình ĐTH làm ô nhiễm môi trường hoặc thay đổi về điều kiện sản xuất NN [19]. Ở nước ta hiện nay chuyển đổi đất đai có hai dạng, đó là chuyển đổi tự nguyện và chuyển đổi bắt buộc.
Việc chuyển đổi đất đai tự nguyện trên cơ sở người SDĐ thực hiện chuyển mục đích SDĐ hoặc nhận chuyển quyền SDĐ thông qua chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn quyền SDĐ sau đó thực hiện chuyển mục đích SDĐ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, khi chuyển mục đích sử dụng từ đất NN sang phi NN, người SDĐ phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Chuyển đổi đất đai bắt buộc với cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê vào mục đích khác và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất. Chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được thu hồi đất, việc thu hồi đất NN để chuyển sang đất phi NN phải phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được duyệt.
Trong trường hợp này thường là để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội (KT- XH), cho mục đích quốc phòng an ninh. Khái quát về quá trình đô thị hoá a. Vai trò của đô thị trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội * Khái niệm về đô thị Trong tiếng Việt, có nhiều từ chỉ khái niệm “đô thị”: đô thị, thành phố, thị trấn, thị xã. Các từ đó đều có 2 thành tố: đô, thành, trấn, xã hàm nghĩa chức năng hành chính.
Thị, phố có nghĩa là chợ, nơi buôn bán, biểu hiện của phạm trù hoạt động kinh tế. Hai thành tố này có quan hệ chặt chẽ với nhau và tác động qua lại trong quá trình phát triển. Như vậy, một tụ điểm dân cư sống phi NN và làm chức năng, nhiệm vụ của một trung tâm hành chính về đô thị thì khác nhau tại các quốc gia khác nhau. Thông thường mật độ dân số chính trị - kinh tế của một khu vực lớn nhỏ, chính là những tiêu chí cơ bản đầu tiên để định hình đô thị [40].
Định nghĩa về đô thị khá phong phú, tùy vào đặc điểm của mỗi quốc gia mà có những khái niệm khác nhau. Định nghĩa tối thiểu cần thiết để được gọi là một đô thị phải là 400 người trên một cây số vuông hay 1000 người trên một dặm vuông Anh. Các quốc gia châu Âu định nghĩa đô thị dựa trên cơ bản việc sử dụng đất thuộc đô thị, không cho phép có một khoảng trống tiêu biểu nào lớn hơn 200 mét. Dùng không ảnh chụp từ vệ tinh thay vì dùng thống kê từng khu phố để quyết định ranh giới của đô thị.
Tại các quốc gia kém phát triển, ngoài việc sử dụng đất và mật độ dân số nhất định nào đó, một điều kiện nữa là phần đông dân số, thường là 75% trở lên, không có hành nghề nông nghiệp hay đánh cá [40]. Dưới khía cạnh xã hội học, đô thị và nông thôn là hai khái niệm về mặt nội dung có hàng loạt đặc điểm có tính đối lập nhau.