Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông - lâm nghiệp, đồng thời là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và địa bàn phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội. Cùng với quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa, quyền sử dụng đất đã trở thành một loại tài sản dân sự đặc biệt, tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thông qua các giao dịch chuyển dịch quyền. Nhằm thiết lập hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ đất đai, Nhà nước Việt Nam đã từng bước ban hành và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật, từ Luật Đất đai năm 1987, 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001), Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013.
Xã Tiên Phong là một đơn vị hành chính thuộc thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Trong bối cảnh địa phương đang đẩy mạnh phát triển kinh tế, tiểu thủ công nghiệp và cơ sở hạ tầng, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người dân ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương vẫn bộc lộ một số tồn tại: nhận thức pháp luật của một bộ phận người dân còn hạn chế, tình trạng tự ý chuyển nhượng, chuyển đổi đất nông nghiệp bằng thỏa thuận miệng hoặc không qua đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền vẫn diễn ra. Đề tài "Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018" được thực hiện nhằm phân tích thực trạng, chỉ ra những mặt đạt được cùng các hạn chế, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại cơ sở.
Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tiên Phong.
- Đánh giá hiện trạng quản lý và sử dụng đất của xã Tiên Phong năm 2018.
- Đánh giá thực trạng kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã giai đoạn 2016 - 2018 theo các hình thức do luật định.
- Điều tra, đánh giá mức độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người sử dụng đất về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp khắc phục khó khăn nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ ranh giới hành chính xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp phục vụ đánh giá công tác chuyển quyền được thu thập trong giai đoạn 2016 - 2018; thời gian tiến hành điều tra thực địa và hoàn thiện đề tài từ ngày 22/8/2018 đến ngày 23/11/2018.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khung pháp lý và cơ sở lý luận
Khóa luận vận dụng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và địa phương để làm căn cứ đánh giá:
- Hệ thống văn bản luật và nghị định của Trung ương: Hiến pháp 1992; Bộ luật Dân sự 2005; Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013; các Nghị định hướng dẫn thi hành gồm Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 198/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), Nghị định 44/2014/NĐ-CP (về giá đất), Nghị định 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất), Nghị định 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất, thuê mặt nước), Nghị định 47/2014/NĐ-CP (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư); các Thông tư chuyên ngành: Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, Thông tư 117/2004/TT-BTC, Thông tư liên tịch 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT, Thông tư liên tịch 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, Thông tư 76/2014/TT-BTC, Thông tư 77/2014/TT-BTC.
- Văn bản pháp quy của UBND tỉnh Thái Nguyên: Quyết định 1883/2005/QĐ-UBND (hạn mức đất ở), Quyết định 1861/2007/QĐ-UBND, Quyết định 53/2016/QĐ-UBND (phí thẩm định hồ sơ), Quyết định 32/2017/QĐ-UBND (trình tự xác định giá đất), Quyết định 41/2017/QĐ-UBND (hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018), Quyết định 1040/UBND-TNMT, Quyết định 1346/QĐ-UBND (điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020), Quyết định 4184/QĐ-UBND (kế hoạch sử dụng đất năm 2018 thành phố Thái Nguyên).
Về mặt lý luận, tác giả hệ thống hóa 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 167 và các điều kiện thực hiện quyền theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 (có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất). Đồng thời, khóa luận tổng hợp trình tự 5 bước thực hiện thủ tục hành chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các quy định về nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên thu nhập xác định).
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Kế thừa và tổng hợp các báo cáo kinh tế - xã hội, báo cáo thống kê - kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính và sổ bộ theo dõi đăng ký biến động đất đai từ UBND xã Tiên Phong và Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên.
- Phương pháp điều tra xã hội học (thu thập số liệu sơ cấp): Sử dụng phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp với tổng quy mô mẫu là $N = 55$ phiếu, bao gồm:
- 05 phiếu dành cho cán bộ quản lý địa chính và lãnh đạo xã Tiên Phong.
- 50 phiếu dành cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được lựa chọn ngẫu nhiên tại các xóm trên địa bàn xã.
- Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê mô tả, tính toán tỷ lệ cơ cấu phần trăm bằng phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp phân tích, so sánh: Đối chiếu biến động diện tích và số lượng hồ sơ chuyển quyền qua các năm 2016, 2017, 2018; so sánh tỷ lệ trả lời đúng về kiến thức pháp luật giữa nhóm cán bộ quản lý và nhóm người dân.
Nội dung chính theo từng chương
Phần I: Mở đầu
Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của đất đai, sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật đất đai qua các thời kỳ và thực trạng quản lý đất đai tại xã Tiên Phong. Phần này xác định rõ mục tiêu nghiên cứu, các yêu cầu chuyên môn, ý nghĩa trong học tập - nghiên cứu khoa học và ý nghĩa thực tiễn đối với chính quyền địa phương.
Phần II: Tổng quan tài liệu
Chương này tập trung phân tích:
- Cơ sở khoa học, pháp lý và lý luận: Hệ thống hóa các văn bản quy phạm pháp luật từ Trung ương đến địa phương; làm rõ bản chất kinh tế - pháp lý của quyền sử dụng đất; phân tích 8 hình thức chuyển quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê/cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh) và quy trình 5 bước sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tổng quan thực tiễn: Khái quát kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên quy mô cả nước từ sau Luật Đất đai 1993, tình hình triển khai tại tỉnh Thái Nguyên và công tác quản lý đất đai tại thị xã Phổ Yên (lập bản đồ địa chính hệ tọa độ VN-2000 tỷ lệ 1:1.000 cho đất nông nghiệp và đất ở, 1:10.000 cho đất lâm nghiệp; kết quả cấp GCNQSDĐ đất ở đạt 33.390 giấy với 1.895,85 ha, đất sản xuất nông nghiệp đạt 30.282 giấy với 13.052,29 ha).
Phần III: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định cụ thể đối tượng, phạm vi không gian và thời gian nghiên cứu tại xã Tiên Phong. Thiết lập đề cương 4 nội dung nghiên cứu trọng tâm và chi tiết hóa các bước thu thập số liệu thứ cấp, thiết kế mẫu điều tra xã hội học ($N=55$), cùng quy trình xử lý số liệu bằng Excel.
Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương này trình bày toàn bộ số liệu khảo sát và thảo luận kết quả nghiên cứu tại địa phương:
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Tiên Phong
- Vị trí và địa hình: Nằm phía Đông thị xã Phổ Yên, cách trung tâm 9 km; phía Bắc, Đông, Nam giáp huyện Hiệp Hòa (tỉnh Bắc Giang); phía Tây giáp xã Tân Hương, xã Đông Cao và phường Đồng Tiến. Địa hình đồi bãi xen ghép tương đối bằng phẳng.
- Tài nguyên: Diện tích tự nhiên $1.490,94\text{ ha}$; đất Feralit đỏ vàng ($100\text{ ha}$), đất dốc tụ ($270\text{ ha}$), đất nâu vàng phù sa cổ ($210\text{ ha}$), đất Feralit vàng nhạt ($200\text{ ha}$), đất bạc màu ($250\text{ ha}$), đất phù sa bồi ($378,47\text{ ha}$), đất sông suối ($59,02\text{ ha}$). Lượng mưa trung bình $1.200 - 2.000\text{ mm/năm}$, nhiệt độ trung bình $21,8 - 24,7^\circ\text{C}$.
- Dân số và kinh tế: Toàn xã có 12 thôn, 27 xóm; dân số tính đến ngày 01/01/2018 là 3.811 nhân khẩu (mật độ 876 người/$\text{km}^2$). Tổng sản lượng lương thực năm 2018 đạt 7.698,13 tấn. Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt 351,03 tỷ đồng với 1.037 cơ sở sản xuất kinh doanh (trong đó có 611 cơ sở CN-TTCN và 3 làng nghề). Hệ thống hạ tầng gồm 1 trạm y tế, 5 trường học và $615\text{ m}$ đường giao thông nông thôn được bê tông hóa.
2. Hiện trạng sử dụng đất xã Tiên Phong năm 2018
Tổng diện tích đất tự nhiên của xã là $1.490,94\text{ ha}$, được phân bổ chi tiết theo Bảng 4.1 của khóa luận:
- Nhóm đất nông nghiệp (NNP): $1.201,22\text{ ha}$ (chiếm $80,57%$). Trong đó: Đất trồng cây hàng năm $803,48\text{ ha}$ ($53,89%$), riêng đất trồng lúa chiếm $644,13\text{ ha}$ ($43,20%$); đất trồng cây lâu năm $357,37\text{ ha}$; đất nuôi trồng thủy sản $40,37\text{ ha}$.
- Nhóm đất phi nông nghiệp (PNN): $289,72\text{ ha}$ (chiếm $19,43%$). Trong đó: Đất ở tại nông thôn $115,78\text{ ha}$ ($7,77%$); đất chuyên dùng $102,50\text{ ha}$ ($6,87%$); đất giao thông $57,79\text{ ha}$; đất thủy lợi $25,16\text{ ha}$; đất nghĩa trang $11,57\text{ ha}$; đất cơ sở sản xuất kinh doanh $12,37\text{ ha}$; đất sản xuất vật liệu xây dựng/gốm $12,32\text{ ha}$; đất sông suối ngòi kênh rạch $56,07\text{ ha}$.
3. Thực trạng thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất (2016 - 2018)
Trong giai đoạn nghiên cứu, tại xã Tiên Phong chỉ phát sinh hồ sơ đăng ký chính thức đối với 5 hình thức:
- Tặng cho QSDĐ (Bảng 4.5): Là hình thức diễn ra nhiều nhất với 465 trường hợp đăng ký, tổng diện tích $275.415,15\text{ m}^2$, tỷ lệ hoàn thành thủ tục đạt $99,35%$. Cụ thể: năm 2016 giải quyết 107 hồ sơ ($65.415,15\text{ m}^2$); năm 2017 tiếp nhận 213 hồ sơ, giải quyết 211 hồ sơ ($120.000\text{ m}^2$); năm 2018 giải quyết 144 hồ sơ ($89.000\text{ m}^2$). Bản chất chủ yếu là cha mẹ chia đất cho con cái khi lập gia đình, tách hộ.
- Chuyển nhượng QSDĐ (Bảng 4.3): Tổng cộng 202 trường hợp đăng ký với diện tích khoảng $75.000\text{ m}^2$, tỷ lệ giải quyết đạt $98,34%$. Năm 2016 và 2017 giải quyết $100%$ hồ sơ (riêng năm 2016 là 70 trường hợp với $26.874\text{ m}^2$). Năm 2018 có 01 hồ sơ không giải quyết do phát sinh tranh chấp. Giao dịch chủ yếu diễn ra giữa cá nhân với cá nhân trên đất nông nghiệp.
- Thừa kế QSDĐ (Bảng 4.6): Toàn xã tiếp nhận và giải quyết 18 trường hợp với tổng diện tích $16.566,65\text{ m}^2$ (riêng năm 2016 có 6 trường hợp). Đối tượng nhận thừa kế chủ yếu là vợ, chồng, con ruột; loại đất thừa kế chủ yếu là đất ở và đất trồng cây lâu năm.
- Chuyển đổi QSDĐ (Bảng 4.2): Diễn ra rất hạn chế, chỉ có 12 trường hợp đăng ký với tổng diện tích $3.092\text{ m}^2$, đã giải quyết 11 trường hợp (năm 2016: 4 trường hợp/$1.314\text{ m}^2$; năm 2017: 3 trường hợp/$615\text{ m}^2$; năm 2018: 5 trường hợp/$1.163\text{ m}^2$). Nguyên nhân do người dân chủ yếu tự đổi ruộng bằng miệng để tiện canh tác, ngại làm thủ tục giấy tờ.
- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (Bảng 4.4): Ghi nhận 3 trường hợp đăng ký với tổng diện tích hơn $2.000\text{ m}^2$ (năm 2016: 0 vụ; năm 2017: 1 vụ/$478\text{ m}^2$; năm 2018: 2 vụ/$1.163\text{ m}^2$).
- Thế chấp QSDĐ: Ghi nhận 3 hồ sơ đăng ký tại cấp xã với diện tích $1.527,81\text{ m}^2$ (năm 2016: 1 vụ/$215,61\text{ m}^2$; năm 2017: 0 vụ; năm 2018: 2 vụ/$1.312,20\text{ m}^2$). Số lượng tại xã thấp do phần lớn người dân thực hiện thủ tục trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên.
- Bảo lãnh và Góp vốn bằng QSDĐ: Giai đoạn 2016 - 2018 không phát sinh trường hợp nào đăng ký tại xã.
4. Đánh giá nhận thức của cán bộ và người dân qua khảo sát
Kết quả phân tích 55 phiếu điều tra cho thấy:
- Nhận thức chung về chuyển QSDĐ (Bảng 4.8): Tỷ lệ hiểu đúng của cán bộ quản lý đạt $100%$, người dân đạt $88,00%$ (trung bình $94,00%$). Nội dung hiểu rõ nhất là thừa kế và thế chấp ($100%$), thấp nhất là cho thuê/cho thuê lại ($66,00%$).
- Hiểu biết về chuyển đổi QSDĐ (Bảng 4.9): Cán bộ đạt $100%$, người dân đạt $87,00%$ (trung bình $93,50%$). Người dân hiểu đúng về bản chất dồn điền đổi thửa ($96,00%$), nhưng chỉ có $62,00%$ nắm được quy định chuyển đổi đất nông nghiệp phải trong cùng phạm vi cấp xã.
- Hiểu biết về chuyển nhượng QSDĐ (Bảng 4.10): Cán bộ đạt $93,33%$, người dân đạt $70,67%$ (trung bình $82,00%$). Quy định về hồ sơ nộp tại UBND xã chỉ có $64,00%$ người dân nắm rõ; quy định chuyển nhượng đất của đồng bào dân tộc thiểu số sau 10 năm chỉ có $58,00%$ người dân và $80,00%$ cán bộ trả lời đúng.
- Hiểu biết về cho thuê, cho thuê lại (Bảng 4.11): Cán bộ đạt $93,33%$, người dân đạt $95,33%$ (trung bình $94,33%$).
Phần V: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết các kết quả đạt được trong việc thực thi Luật Đất đai 2013 tại xã Tiên Phong; chỉ rõ các nguyên nhân hạn chế và đề xuất các nhóm giải pháp tăng cường quản lý nhà nước tại địa phương.
Kết quả và đóng góp
Tổng hợp kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
| Hình thức chuyển quyền |
Số lượng đăng ký (hồ sơ) |
Diện tích đăng ký ($\text{m}^2$) |
Tỷ lệ hoàn thành thủ tục |
Ghi chú / Đặc điểm chính |
| Tặng cho QSDĐ |
465 |
275.415,15 |
99,35% |
Chiếm số lượng lớn nhất; chủ yếu cha mẹ chia tách đất cho con cái. |
| Chuyển nhượng QSDĐ |
202 |
~75.000 |
98,34% |
Giao dịch sôi động; năm 2018 có 01 hồ sơ tạm dừng do tranh chấp. |
| Thừa kế QSDĐ |
18 |
16.566,65 |
100% |
Phát sinh chậm, phụ thuộc biến cố nhân thân; chủ yếu trên đất ở và đất CLN. |
| Chuyển đổi QSDĐ |
12 |
3.092 |
91,67% |
11/12 hồ sơ hoàn thành; giao dịch thực tế chủ yếu thỏa thuận miệng. |
| Cho thuê, cho thuê lại |
3 |
>2.000 |
100% |
Ít phát sinh hồ sơ chính thức do kinh tế phi nông nghiệp quy mô nhỏ. |
| Thế chấp QSDĐ |
3 |
1.527,81 |
100% |
Đa số người dân đăng ký trực tiếp tại Văn phòng ĐKĐĐ thị xã Phổ Yên. |
| Bảo lãnh bằng QSDĐ |
0 |
0 |
- |
Không phát sinh hồ sơ tại cấp xã. |
| Góp vốn bằng QSDĐ |
0 |
0 |
- |
Kinh doanh tại địa phương mang tính nhỏ lẻ hộ gia đình, chưa có liên doanh. |
Đóng góp thực tiễn và giải pháp đề xuất
- Phản ánh thực trạng cơ sở: Khóa luận cung cấp hệ thống số liệu cụ thể về biến động đất đai tại xã Tiên Phong trong 3 năm liên tiếp (2016 - 2018), làm rõ sự chênh lệch giữa nhu cầu thực tế và số lượng hồ sơ được pháp lý hóa qua cơ quan nhà nước.
- Chỉ ra các điểm nghẽn quản lý: Xác định rõ nguyên nhân người dân ít thực hiện đăng ký chuyển đổi, cho thuê và thừa kế chính thức là do tập quán thỏa thuận miệng, e ngại thủ tục hành chính phức tạp và chi phí phát sinh.
- Các nhóm giải pháp do tác giả đề xuất:
- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Nâng cao chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp xã nhằm hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ nhanh chóng, đúng quy trình.
- Thực hiện nghiêm túc cơ chế "một cửa liên thông" trong giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi tự ý chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc lấn chiếm trái pháp luật.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế:
- Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại một đơn vị hành chính cấp xã (xã Tiên Phong), chưa mở rộng so sánh tương quan với các xã, phường lân cận trên địa bàn thị xã Phổ Yên.
- Dung lượng mẫu khảo sát xã hội học còn ở mức vừa phải ($N = 55$ phiếu).
- Số liệu về thế chấp và bảo lãnh quyền sử dụng đất tại cấp xã chưa phản ánh toàn diện tổng thể các giao dịch thế chấp của công dân xã Tiên Phong do nhiều trường hợp nộp trực tiếp tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp thị xã.
- Hướng nghiên cứu tiếp:
- Mở rộng quy mô nghiên cứu trên toàn địa bàn thị xã Phổ Yên để đánh giá tổng thể thị trường bất động sản nông thôn trong quá trình đô thị hóa.
- Nghiên cứu sâu hơn về cơ chế kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi ngầm (phi chính thức) trong nội bộ cộng đồng dân cư.
- Phân tích tác động kinh tế của công tác dồn điền đổi thửa và tích tụ đất đai đối với năng suất cây trồng và chuyển dịch cơ cấu lao động nông thôn.
Giá trị tham khảo
- Đối với sinh viên và học viên: Là tài liệu tham khảo cho sinh viên các chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Bất động sản và Luật kinh tế trong việc xây dựng đề cương khóa luận, phương pháp thiết kế bảng biểu thống kê biến động đất đai, kỹ thuật xây dựng phiếu điều tra xã hội học và quy trình xử lý số liệu địa chính cấp xã.
- Đối với cán bộ quản lý địa phương: Cung cấp tài liệu tham khảo cho UBND xã Tiên Phong và Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Phổ Yên trong việc nắm bắt thực trạng giao dịch đất đai tại địa bàn, mức độ nhận thức pháp luật của người dân để xây dựng kế hoạch tuyên truyền và điều chỉnh công tác tiếp nhận, xử lý hồ sơ hành chính về đất đai.
Câu hỏi thường gặp
1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất xã Tiên Phong năm 2018 phân bổ như thế nào?
Theo Bảng 4.1 của khóa luận, năm 2018 tổng diện tích tự nhiên của xã là $1.490,94\text{ ha}$. Trong đó, đất nông nghiệp chiếm $1.201,22\text{ ha}$ ($80,57%$, riêng đất trồng lúa là $644,13\text{ ha}$, chiếm $43,20%$), đất phi nông nghiệp chiếm $289,72\text{ ha}$ ($19,43%$, trong đó đất ở tại nông thôn là $115,78\text{ ha}$, chiếm $7,77%$).
2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào diễn ra phổ biến nhất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2016 - 2018?
Hình thức tặng cho quyền sử dụng đất chiếm số lượng lớn nhất với 465 trường hợp đăng ký, tổng diện tích $275.415,15\text{ m}^2$, tỷ lệ hoàn thành thủ tục đạt $99,35%$. Giao dịch này chủ yếu diễn ra giữa cha mẹ và con cái khi tách hộ ra ở riêng. Đứng thứ hai là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất với 202 trường hợp đăng ký, diện tích khoảng $75.000\text{ m}^2$.
3. Tại sao số lượng hồ sơ chuyển đổi và thế chấp quyền sử dụng đất đăng ký tại xã Tiên Phong lại rất thấp?
- Đối với chuyển đổi QSDĐ (chỉ có 12 trường hợp đăng ký): Người dân chủ yếu tự thỏa thuận đổi ruộng bằng miệng với nhau để tiện canh tác, ngại thực hiện thủ tục pháp lý.
- Đối với thế chấp QSDĐ (chỉ ghi nhận 3 trường hợp tại xã): Người dân chủ yếu nộp hồ sơ và đăng ký giao dịch bảo đảm trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên.
4. Kết quả khảo sát nhận thức pháp luật giữa cán bộ và người dân xã Tiên Phong có sự chênh lệch ra sao?
Cán bộ quản lý có mức độ hiểu biết rất cao với tỷ lệ trả lời đúng trung bình đạt từ $93,33%$ đến $100%$ trên tất cả các nội dung. Người dân có mức hiểu biết chung đạt $88,00%$, tuy nhiên hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng chỉ đạt $64,00%$, quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng xã đạt $62,00%$ và quy định chuyển nhượng đất của đồng bào dân tộc thiểu số chỉ đạt $58,00%$.
5. Khóa luận sử dụng cỡ mẫu điều tra xã hội học là bao nhiêu và xử lý bằng công cụ gì?
Nghiên cứu tiến hành khảo sát trực tiếp với quy mô mẫu là 55 phiếu (gồm 05 phiếu cán bộ quản lý địa chính và 50 phiếu người sử dụng đất tại các xóm thuộc xã Tiên Phong). Số liệu khảo sát và số liệu địa chính được thống kê, tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp đã hệ thống hóa cơ sở lý luận, khung pháp lý và đánh giá chi tiết kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016 - 2018. Thông qua việc phân tích số liệu địa chính và kết quả khảo sát 55 phiếu điều tra, tác giả đã làm rõ thực trạng 8 hình thức chuyển quyền, chỉ ra những giao dịch chiếm ưu thế như tặng cho và chuyển nhượng, đồng thời phân tích nguyên nhân của các giao dịch còn hạn chế. Các giải pháp đề xuất trong khóa luận bám sát điều kiện thực tế tại địa phương, góp phần hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai và nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai 2013 tại cơ sở.
