Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 1. Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ. Đăng ký đất đai Về mặt khái niệm, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ.
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì “Đăng ký Nhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính”, trong đó chỉ rõ ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [9], [10]. Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC”, đồng thời tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ “ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” [4]. Phát triển quỹ đất Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình phát triển quỹ đất (tập trung trung đất đai), quản lý, phát triển và điều tiết quỹ đất đai sử dụng vào các mục đích khác nhau phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng và môi trường. Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về quy mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng.
Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề điều tiết thị trường. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí, diện tích). Quản lý quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai. Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời;.
để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất. Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai Luan van 6 để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá.
Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích chính của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất từ tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất. Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua 2 hình thức chủ yếu là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; hoặc hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa thuận (nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật.
Văn phòng ĐKĐĐ Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2013 thì Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu; Luan van 7 Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thị xã thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Kinh phí hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập [4]. Đối tượng của đăng ký đất đai Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc người SDĐ phải ĐKĐĐ, đó là những người đang SDĐ, người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật, được quy định cụ thể tại Điều 5 gồm các đối tượng sau: - Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); - Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại Luan van 8 diện của tổ chức liên chính phủ; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư [4].
Các trường hợp ĐKĐĐ Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [4]: - ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. - ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; + Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; Luan van 9 + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích SDĐ; + Có thay đổi thời hạn SDĐ; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của Luật này.