Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 1. Một số khái niệm 1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản.
Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Chương II Điều 174 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm:: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá vì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân. Do vậy, chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao 5 dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Đấu giá tài sản Từ “đấu giá” (auction) bắt nguồn từ tiếng Latin (augère) với hai nghĩa chính là “tăng lên” hoặc “bổ sung”. Đến nay trên thế giới có 2 hình thức đấu giá chính: đấu tăng giá - theo kiểu phổ quát trên khắp thế giới và đấu giảm giá - theo kiểu không phổ quát và có thành tựu nhất tại Hà Lan. [18] Tại phương Đông, các hình thức của đấu giá đã hiện diện ở những chợ phiên bộ lạc từ thời chưa có các nhà nước phong kiến nguyên thủy.
Theo ghi chép trong các sử liệu xưa, cách đây khoảng 5.000 năm, các phiên đấu giá có tính chất “đổi chác” nô lệ, vật nuôi, bông vải, thực phẩm, vật trang điểm. đã diễn ra tại nhiều nơi. Ở các bộ lạc sống bằng nghề chăn nuôi, phổ biến nhất là việc trao đổi gia súc để lấy lương thực, vũ khí, áo quần. Tại phương Tây, các phiên đấu giá cũng có một lịch sử lâu đời, theo ghi chép của Herodotus ở xứ Babylon thì vào khoảng năm 500 TCN, việc đấu giá đã được tổ chức công khai hàng năm.
Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai, 6 nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện. Cơ chế hình thành đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam a.
Căn cứ pháp lý Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “. là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất. Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “. Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kềnh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chế định này theo Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định, chỉ có một số Nghị định, Thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan: 7 * Luật đất đai 1988 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ “.
được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi. * Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất. * Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004.
Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II. Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất. Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ.
Điều 62 quy định cụ thể về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. 8 Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó". Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhằm mục đích sử dụng đất, Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch. Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai như sau: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. 9 - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.