Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Bất động sản a. Khái niệm Theo Bộ luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác do pháp luật quy định”[15].
Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS là giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [16]. Đặc điểm Bất động sản mang những đặc điểm chủ yếu sau đây: Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất là có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt [16],[21]. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân… tất cả những yếu tố đó tạo nên tính cá biệt của BĐS [16].
Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 lâu hơn. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS mang lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS [21]. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định.
Thị trường BĐS có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện [17], [21]. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai.
Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điểu kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất [17]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 1. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản 1. Khái quát về giá đất Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian. Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá QSDĐ. Giá đất cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh [12], [17], [10]. Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả.
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật [12]. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ QSDĐ và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất [10], [12], [13]. * Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau: Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường.
Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất Chính phủ quy định giá tối thiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau: Tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Đặc điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường, nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [12], [16]. Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định được giá thị trường.
Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 của mua bán đất; nhu cầu đất đai của người mua và thị trường; tác động của môi trường sống và xã hội; một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt. Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài sản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo ra giá chứng khoán. Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.
Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp. Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất.
Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm [10], [12], [16]. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất, gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất.
Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế [10]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 a.