CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Một số khái niệm cơ bản - Thửa đất: là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. - Quyền sử dụng đất: Luật Đất đai 2013 có quy định “đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu.
Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất”. Luật này cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chung của người sử dụng đất và những quyền cụ thể trong các quyền giao dịch về đất đai. Người sử dụng đất được quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất: là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. (Bộ TNMT, 2014) - Chuyển quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Bộ TNMT, 2014) - Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
(Bộ TNMT, 2014) Luan van 4 Đăng ký đất đai được hiểu là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động đất đai. (Chính phủ, 2014) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. (Bộ TNMT, 2014) - Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.2 Đăng ký đất đai lần đầu Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Nội dung này thực hiện trong các trường hợp sau đây: - Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Luan van 5 - Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; - Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; - Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. (Bộ TNMT, 2014) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm mục đích của kê khai và ghi nhận về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Điều đó có ý nghĩa rất lớn, vừa là phương thức, vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, và có hiệu quả cao nhất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay. Thông qua đăng ký đất đai, mối quan hệ giữa người sử dụng đất và nhà nước được xác lập, làm cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký. Đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
(Bộ TNMT, 2014) Biến động đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự thay đổi thông tin, không gian và thuộc tính của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản Luan van 6 khác gắn liền với đất; lập, cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính. Nội dung này là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của pháp luật. Đây là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính nhà nước mà trực tiếp là ngành quản lý đất đai nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2013 bao gồm: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; - Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; - Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; - Chuyển mục đích sử dụng đất; - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; - Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.