Chương 1 TÔNG QUAN 1. Cơ sở khoa học của vẫn đề nghiên cứu 1. Một số khái niệm a. Khái niệm đăng ký Trong thực tiễn xã hội có nhiều loại hình đăng ký như: đăng ký hộ tịch; đăng ký quyền sở hữu tài sản; đăng ký lao động; đăng ký kinh doanh, đăng ký pháp nhân; đăng ký di lại, du lịch, mua bán tài san; đăng ký nghĩa vụ quân sự; đăng ký bao hiểm, đăng ký bản quyên.
Thuật ngữ đăng ký theo từ điển bách khoa, thực chất là việc ghi vào số sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký dé chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đích đăng ký đặt ra. Trong một số trường hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghi vào số sách của đơn vị tô chức việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tượng đăng ký. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất (Trần Hồng Lĩnh, 2013). Theo Điều 95 Luật đất đai 2013, đăng ký đất đai gồm hai hình thức: Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thâm quyền dé làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Theo Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Khái niệm sử dụng đất đai Sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước (thể hiện được đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuận và pháp chế) về tổ chức sử dụng dat đai phải hợp ly, đầy đủ và tiết kiệm nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (Khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường (Nguyễn Quốc Hùng, 2006). Sử dụng dat đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu cực, tranh chap, lan chiếm hủy hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm và kìm hãm sự phát triển kinh tế (Lê Quang Trí, 2006).
Khái niệm hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính bao gồm hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, số sách,. chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp Giấy chứng nhận (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014). Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) Là Giây chứng nhận do cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất dé bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Quốc hội, 2013). Vai trò của đăng ký đất đai - Đăng ký dat đai là cơ sở dé bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với dat dai.
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thé; đảm bảo cho đất dai sử dung day du, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. - Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai như: + Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. + Công tác điều tra, đo đạc. + Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
+ Công tác giao đất, cho thuê đất. + Công tác phân hạng và định giá đất. + Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai (Quốc hội, 2013). Đặc điểm của đăng ky dat đai Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về dat đai, tính đặc thù thé hiện ở các mặt: - Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dung đất cùng thi hành Luật Dat dai.
- Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, đo hệ thống tô chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai: Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất đai chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó, đăng ký dat đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất dai. Đất đai thường có các tài sản gắn liền (bao gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại một vị trí nhất định.
Trong nhiều trường hợp các loại tai sản này không thuộc quyền sở hữu của Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tô chức hay cá nhân. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất, khi đăng ký đất đai chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này. Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường. Việc đăng ký đất đai được thực hiện theo từng xã, phường nhằm dé theo dõi và quản lý hồ sơ đăng ký đất đai (Quốc hội, 2013).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với dat 1. Quyền sử dụng dat Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất là quyền đối với đất đai của người không phải là chủ sở hữu. Đây quyền hình thành trên cơ sở được nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu trao, công nhận hoặc nhận chuyền quyền sử dụng đất. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng dat.
Dé quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ra đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều19), Hiến pháp 1992 (Điều 17, 18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Dat đai 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ ràng quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất, quyền hạn của người sử dụng đất. Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tô chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thé hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó chủ sử dung đất được công nhận, được hưởng quyên lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Với yêu cầu đặt ra như vậy ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hớp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ra đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai ton tại và phát sinh.
Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiêm cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bé sung cho hệ thống văn ban hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Day sẽ là vững chắc nhất dam bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ồn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu qua đem lại lợi ích cao nhất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.