CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1. Thu hồi đất “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai hiện hành’’.
Bồi thường Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người thu hồi đất”. Hỗ trợ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Tái định cư Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống, làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể né tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Một số khái niệm liên quan khác - Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. - Nhận quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức n 13 chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. - Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. - Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định. Cơ sở thực tiễn Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư là yếu tố quyết định thực hiện đầu tư, góp phần quan trọng chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế xã hội đất nước.
Nhưng đây là vấn đề lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội. Công tác GPMB góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng GDP của cả nước, diện mạo đô thị có nhiều thay đổi, cơ sở hạ tầng được đầu tư theo hướng đạt tiêu chuẩn đô thị loại 1. Công tác giải phóng mặt bằng thành công sớm thì nhiều dự án được thực hiện nhanh và cùng với đó là những khu đô thị mới mọc lên ở khắp nơi trên cả nước, nhiều con đường đường mở rộng hơn để phù hợp với sự phát triển của giao thông và nhiều con đường mới cũng được hoàn thành để nối liền giữa các tỉnh thành phố trong cả nước để tạo điều kiện cho việc giao lưu buôn bán thuận tiện. Từ đó ngành dịch vụ, du lịch cũng sẽ có cơ hội phát triển nhiều hơn.
Trong phát triển nông nghiệp, công tác giải phóng mặt bằng cũng có vai trò quan trọng không kém. Các dự án tu bổ đê điều để phòng chống lụt bão, các dự án xây dựng mở rộng kênh mương góp phần vào tăng sản lượng nông nghiệp, nhân dân yên tâm đầu tư vào sản xuất. Có nhiều dự án được nhân dân ủng hộ đã hoàn thành và đi vào hoạt động nhưng cũng có những dự án không được nhân dân đồng tình vì nó ảnh hướng trực tiếp đến cuộc sống hiện tại và tương lai của họ. Nhiều khi lỗi lại là do chủ đầu tư hay do chính sách quản lý của địa phương chưa phù hợp dẫn đến các dự án chậm tiến độ thực hiện gây ảnh n 14 hưởng đến sự phát triển chung của đất nước và của địa phương.
Vì vậy công tác bồi thường GPMB góp một phần không nhỏ và thành công của dự án. Thực tế cho thấy các ngành, các cấp cần quan tâm hơn nữa đến công tác bồi thường GPMB để đất nước phát triển đồng bộ và kịp thời cơ, nâng cao đời sống của nhân dân và giảm thiểu sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị. - Về giá đất để tính bồi thường: việc xác định giá đất theo quy định của pháp luật đất đai năm 2003 có ba lần thay đổi, cụ thể như sau: Lần thứ nhất: theo quy định tại Nghị định số 197/2004 thì giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá đất quy định tại bảng giá đất hàng năm.
Lần thứ hai: quy định về xác định giá đất để tính bồi thường đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 17/2006, lần này giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Như vậy, kể từ ngày 5/2/2006 thì việc xác định giá đất để bồi thường phải theo giá đất thị trường. Lần thứ ba: trong lần này việc xác định giá đất để bồi thường được thực hiện theo quy định tại khoản Điều 11 Nghị định số 69/2009, cụ thể là khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Hiện tại theo pháp luật đất đai năm 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì việc n 15 xác định giá đất để tính bồi thượng được xác định phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Như vậy, nguyên tắc xác định giá đất để bồi thường là không bồi thường theo giá sẽ chuyển mục đích sử dụng đất mà phải theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất thu hồi tại thời điểm thu hồi đất. - Về tái định cư: Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất ở và tài sản gắn liền với đất là nhà ở cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. TĐC còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống về nhà ở, đất ở, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. TĐC nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển tới nơi ở mới vì sự phát triển chung của toàn xã hội.
Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện dự án tái định cư, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững. - Vấn đề ổn định nơi ở: + Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
+ Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ. + Việc xây dựng khu tái định cư còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến. Từ khâu chuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.
n 16 + Chưa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất khi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC. + Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có những công trình TĐC chất lượng không đảm bảo.