LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có khái niệm chính xác về công tác quản lý tòa nhà. Tuy nhiên, có thể hiểu quản lý tòa nhà là một ngành nghề được tạo thành do tập hợp các công việc cần thiết để đảm bảo tất cả các chức năng trong một hoặc nhiều Tòa nhà bằng cách kết nối các yếu tố con người, không gian, chương trình làm việc và công nghệ. Cụ thể nó là tổ chức thực hiện cung cấp các dịch vụ như vận hành các hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà, sửa chữa bảo dưỡng, an ninh bảo vệ, trông giữ xe, dịch vụ vệ sinh làm sạch, tổ chức nhân sự thực hiện, lập kế hoạch và giám sát ngân sách hoạt động… Tại Việt Nam, theo đánh giá phân tích của giới chuyên môn, tốc độ đô thị hóa giai đoạn 2005-2009 là 40%, giai đoạn 2010-2012 là 60% và ước tính đến năm 2020 tốc độ đô thị hóa sẽ đạt 80%.
Song song với nó là việc xuất hiện các tòa nhà chọc trời. Những năm gần đây là giai đoạn bùng nổ và phát triển mạnh mẽ cả về qui mô và loại hình, các tòa nhà mới ra đời ngày càng nhiều với trang thiết bị hiện đại, đòi hỏi đội ngũ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp hơn. Quản lý tòa nhà cũng là một lĩnh vực quan trọng và đầy triển vọng mang lại giá trị lớn trong hoạt động kinh doanh BĐS. Mở ra hướng phát triển mới trong các dịch vụ cung cấp cho BĐS, đặc biệt rất tiềm năng đối với các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, khu chung cư, khu đô thị mới.
Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam, đối với cơ quan quản lý nhà nước, các công ty kinh doanh BĐS hay người dân, khái niệm này còn khá mới mẻ và được hiểu một cách chung chung hoặc không đầy đủ về công tác quản lý tòa nhà. Khi nói đến công tác này họ chỉ hiểu đơn giản là vận hành các hệ thống máy móc thiết bị kỹ thuật của tòa nhà, chưa nắm được tầm quan trọng về các dịch vụ gia tăng giá trị cho tòa nhà như vệ sinh làm sạch, chăm sóc cảnh quan, kiểm soát an ninh … Hình ảnh các công ty quản lý BĐS của Việt Nam rất mờ nhạt tạiphân khúc hạng sang của BĐS như những tòa nhà văn phòng hiện đại, những khu chung cư cao cấp hay những khu đô 2 thị tại các thành phố lớn. Dường như họ sinh ra chỉ để phục vụ quản lý BĐS do chính mình đầu tư xây dựng hoặc của các chủ đầu tư có mối quan hệ sở hữu vốn. Sức cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam còn rất yếu đối với các nhà quản lý nước ngoài như Chesterton (Anh), Dining & Associates (Anh) và CB Richard Ellis- CBRE (Mỹ), Jones Lang LaSalle (JLL).
Khi Luật nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, kèm theo các nghị định, thông tư hướng dẫn ra đời đã đưa quy chế hoạt động quản lý BĐS vào hệ thống quản lý của nhà nước và dần định hướng hoạt động này vào khuôn khổ mang tính chuyên nghiệp hơn, bảo vệ người tiêu dùng. Hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, Công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân đội (MB AMC) ngoài chức năng quản lý nợ theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) còn hoạt động độc lập mảng kinh doanh BĐS. Cũng như xu hướng kinh doanh dịch vụ BĐS của các công ty cùng lĩnh vực, MB AMC coi mảng cung cấp dịch vụ quản lý BĐS là hoạt động triển vọng, ưu tiên hoàn thiện và đẩy mạnh phát triển trong chiến lược phát triển của công ty. Mặc dù đã hoàn thiện tương đối về mặt tổ chức và triển khai hoạt động cung cấp dịch vụ này, tuy nhiên, hiện tại MB AMC vẫn bộc lộ những thiếu sót và rủi ro tiềm ẩn trong công tác vận hành quản lý tòa nhà trụ sở MB như: + Đội ngũ nhân viên thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu kinh nghiệm và kỹ năng giải quyết sự cố phát sinh trong vận hành tòa nhà.
+ Xuất hiện rủi ro do tình trạng xuống cấp, không kiểm tra và bảo trì định kỳ như hỏng thang máy, rơi cửa kính, vỡ đường ống nước, mất mát tài sản … + Phát sinh các khiếu kiện, tranh chấp trong quá trình vận hành tòa nhà đối với các hộ dân quanh khu vực. Với những rủi ro hiện hữu trên, song song với việc đẩy mạnh quy mô hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý BĐS, MB AMC cần đặc biệt chú trọng hoàn thiện và đi sâu vào nâng cao công tác quản lý tòa nhà phù hợp với nhu cầu và đặc điểm riêng biệt của từng tòa nhà nhằm đảm bảo hoạt động vận hành tòa nhà, nâng cao giá trị tài 3 sản cho chủ đầu tư và tiết kiệm chi phí vận hành. Đó cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài nghiên cứu “Công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội của Công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân đội ” 2. Mục đích nghiên cứu Tác giả lựa chọn đề tài với mục tiêu chung là tìm hiểu các hoạt động trong công tác quản lý tòa nhà thực tế tại trụ sở MB được triển khai như thế nào, nó tác động như thế nào đến hiệu quả sử dụng tòa nhà của MB.
Đánh giá sự tác động của công tác quản lý tòa nhà đến mục tiêu sử dụng tòa nhà của chủ đầu tư. Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp quản lý tòa nhà của MB AMC tại trụ sở MB. Kết quả nghiên cứu nhằm trả lời các câu hỏi: + Thực tiễn công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội được triển khai như thế nào; + Những kết quả đạt được của công tác quản lý tòa nhà tại trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội; + Đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội là gì. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động trong công tác quản lý tòa nhà của MB AMC.
Trong đó, nghiên cứu của tác giả giới hạn trong phạm vi quản lý tòa nhà trụ sở Ngân hàng TMCP Quân đội - địa điểm số 21 Cát Linh, Đống Đa, Hà Nội của MB AMC, sau khi tòa nhà đưa vào hoạt động được hơn 3 năm. Nội dung công tác quản lý tòa nhà nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc đánh giá công tác quản lý tòa nhà của MB AMC trong phạm vi trách nhiệm thực hiện của MB AMC căn cứ trên hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà. Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này bao gồm phương pháptiếp cận, phương pháp thu thập thông tin và phương pháp xử lý thông tin. Trong đó, Phương pháp thu thập thông tin gồm thu thập dữ liệu dựa trên dữ liệu thứ cấp về Ngân hàng TMCP Quân Đội, Công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Quân đội bao gồm các quy định, tài liệu nội bộ riêng hai đơn vị và các hồ sơ giao dịch giữa hai đơn vị và các số liệu thực tế phát sinh.
Phương pháp xử lý thông tin gồm: phân tích, tổng hợp, so sánh + Phương pháp phân tích: đánh giá các hoạt động của công tác quản lý tòa nhà trên các góc độ, khía cạnh khác nhau dựa trên phân tích dữ liệu thu thập được, theo phân tích của tác giả hoặc logic về mặt nội dung. + Phương pháp tổng hợp: liên kết các nội dung trong mối liên hệ với nhau tạo thành quy trình quản lý tòa nhà liên hoàn. + Phương pháp so sánh: So sánh tương đối giữa số liệu kế hoạch với số liệu thực hiện. 5 CHƢƠNG1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÒA NHÀ TRỤ SỞ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.
Một số khái niệm và vai trò của công tác quản lý tòa nhà trụ sở ngân hàng thƣơng mại 1. Khái niệm công tác quản lý tòa nhà hoạt động thương mại dịch vụ Xuất phát từ những góc độ và mục đích nghiên cứu khác nhau, các trường pháikhoa học quản lý đã đưa ra cách hiểu không giống nhau về quản lý. Các khái niệm về quản lý rất đa dạng phong phú: - Fayel: "Quản lý là một hoạt động mà mọi tổ chức (gia đình, doanh nghiệp, chính phủ) đều có, nó gồm 5 yếu tố tạo thành là: kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều chỉnh và kiểm soát. Quản lý chính là thực hiện kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo điều chỉnh và kiểm soát ấy” - Peter F Druker: "Suy cho cùng, quản lý là thực tiễn.
Bản chất của nó không nằm ở nhận thức mà là ở hành động; kiểm chứng nó không nằm ở sự logic mà ở thành quả; quyền uy duy nhất của nó là thành tích" - Peter. Dalark: "Định nghĩa quản lý phải được giới hạn bởi môi trường bên ngoài nó. Theo đó, quản lý bao gồm 3 chức năng chính là: Quản lý doanh nghiệp, quản lý giám đốc, quản lý công việc và nhân công" Theo lý thuyết hệ thống quản lý kinh tế tại Việt Nam, Giáo trình Khoa học quản lý- Tập 2- NXB KHKT-2001định nghĩa “Quản lý là sự tác động có hướng đích của chủ thể quản lý đến một hệ thống nào đó nhằm biến đổi nó từ trạng thái này sang trạng thái khác theo nguyên lý phá vỡ hệ thống cũ để tạo lập hệ thống mới và điều khiển hệ thống” Trên cơ sở đó, chúng ta có thể hiểu quản lý tòa nhàhoạt động thương mại dịch vụlà sự tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý trong quá trình tiến hành 6 các hoạt động vận hành tòa nhà nhằm đạt được lợi ích tối đa phù hợp với mục đích sử dụng của chủ đầu tư đối với tòa nhà. Quản lý tòa nhàhoạt động thương mại dịch vụ là sự tác động qua lại giữa chủ thể quản lý và đối tượng quản lý.
Trong đó chủ thể quản lý là những tổ chức và cá nhân, những nhà quản lý được giao nhiệm vụ trong công tác quản lý tòa nhà. Đối tượng quản lý hay còn gọi là khách thể quản lý có thể là con người, công nghệ, chương trình làm việc gắn với hoạt động tòa nhà. Sự tác động trong mối quan hệ quản lý mang tính hai chiều và được thực hiện thông qua các hoạt động tổ chức, lập kế hoạch, thực hiện, kiểm tra, điều chỉnh.