Luận án tiến sĩ: Chiến lược duy trì nhân tài tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Luận án tiến sĩ quản trị kinh doanh nghiên cứu chiến lược duy trì nhân tài tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, đóng góp giải pháp hiệu quả cho phát triển nguồn nhân lực.

• Tác giả: Nguyễn Thị Tùng Phương
• Người hướng dẫn: PGS. Hoàng Văn Cường
• Trường học: Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh (Bất động sản)
• Đề tài: Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM KẾT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ
• 1.1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.2. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở
• 1.3. Một số nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 1.4. Tổng quan các nhân tố ảnh hưởng đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư theo các đặc tính của cá nhân và hộ gia đình
• 1.4.1. Nhóm tuổi, giới tính của người lựa chọn
• 1.4.2. Nghề nghiệp, trình độ học vấn
• 1.4.3. Nhóm yếu tố phong cách sống của người mua
• 1.4.4. Ảnh hưởng của giai đoạn phát triển hộ gia đình
• 1.4.5. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính
• 1.5. Kinh nghiệm phát triển nhà ở căn hộ chung cư tại một số nước trên thế giới
• 1.6. Các kết quả đạt được của các công trình đã nghiên cứu
• 1.7. Những kết quả nghiên cứu chính đã đạt được
• 1.8. Một số vấn đề đặt ra chưa được nghiên cứu từ các nghiên cứu trước
• 1.9. Khoảng trống cần nghiên cứu tại Thành phố Hà Nội Việt Nam
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI ĐÔ THỊ
• 2.1. Một số khái niệm chung về lựa chọn, căn hộ chung cư, tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư
• 2.1.1. Khái niệm về sự lựa chọn. Khái niệm về căn hộ chung cư, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư
• 2.1.2. Khái niệm về tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2. Giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí căn hộ
• 2.2.1. Định nghĩa về giai đoạn phát triển của gia đình
• 2.2.2. Mối quan hệ giữa giai đoạn phát triển gia đình và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.2.3. Các giai đoạn phát triển gia đình trong nghiên cứu
• 2.2.4. Lý thuyết về giai đoạn phát triển của hộ gia đình
• 2.3. Phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.1. Khái niệm về phong cách sống
• 2.3.2. Mối quan hệ giữa một số nhóm phong cách sống và tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 2.3.3. Lý thuyết về phong cách sống
• 2.4. Các biến kiểm soát trong nghiên cứu
• 2.5. Mô hình và giả thuyết nghiên cứu về sự lựa chọn căn hộ chung cư tại Thành phố Hà Nội
• 2.5.1. Mô hình nghiên cứu
• 2.5.2. Phát triển các giả thuyết nghiên cứu
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Giới thiệu địa điểm nghiên cứu điều tra
• 3.2. Nghiên cứu định tính
• 3.2.1. Mục tiêu của nghiên cứu định tính
• 3.2.2. Đối tượng tham gia
• 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính
• 3.3. Nghiên cứu định lượng
• 3.3.1. Mục tiêu nghiên cứu định lượng
• 3.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng
• 3.3.3. Quá trình chọn mẫu nghiên cứu
• 3.3.4. Thống kê mô tả mẫu khảo sát hộ gia đình lựa chọn căn hộ chung cư để ở
• TÓM TẮT CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả kiểm định mô hình và các thang đo
• 4.1.1. Đánh giá độ tin cậy của các thang đo bằng Cronbach alpha
• 4.1.2. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 4.1.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA
• 4.2. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 4.2.1. Kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu bằng phân tích SEM
• 4.2.2. Kiểm định các mối quan hệ của mô hình nghiên cứu bằng phân tích hồi quy
• 4.2.3. Kết luận các giả thuyết nghiên cứu
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ VỀ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƯ KHU VỰC ĐÔ THỊ - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 5.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu chính của luận án
• 5.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu
• 5.2.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối với phong cách sống với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối giai đoạn phát triển gia đình với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.2.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu đối yếu tố nghề nghiệp, thu nhập, giá với tiêu chí lựa chọn căn hộ
• 5.3. Ý nghĩa về mặt lý thuyết và thực tiễn
• 5.4. Xây dựng bộ tiêu chí về căn hộ chung cư
• 5.4.1. Định hướng xây dựng bộ tiêu chí về phong cách sống phục vụ cho hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động đầu tư bất động sản
• 5.4.2. Xây dựng bộ biểu số liệu về giai đoạn phát triển gia đình
• 5.5. Khuyến nghị định hướng phát triển chung cư phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển của gia đình
• 5.5.1. Định hướng đầu tư quy hoạch phát triển các tòa chung cư và các khu chung cư theo phong cách sống
• 5.5.2. Định hướng thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi các giai đoạn gia đình và vấn đề di chuyển nơi ở là nhà ở và căn hộ
• 5.5.3. Tăng cường kiến thức cho người sử dụng căn hộ chung cư
• 5.6. Giải pháp, chính sách phát triển chung cư tại khu vực đô thị
• 5.6.1. Sử dụng hiệu quả quỹ đất phát triển chung cư trong điều kiện cạn dần quỹ đất khu vực đô thị
• 5.6.2. Giải pháp phát triển hệ thống giao thông kết nối các khu đô thị, kết nối các khu chung cư
• 5.6.3. Giải pháp quy hoạch không gian phát triển chung cư
• 5.6.4. Giải pháp tài chính tăng khả năng tiếp cận lựa chọn tiêu chí căn hộ phù hợp với phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.6.5. Xây dựng phương thức quản lý chung cư theo phong cách sống và giai đoạn phát triển gia đình
• 5.7. Một số hạn chế của luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Chiến lược nhân tài trong ngân hàng thương mại

Chiến lược nhân tài là yếu tố then chốt trong việc duy trì và phát triển nguồn nhân lực tại các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng cần xây dựng chiến lược cụ thể để thu hút, đào tạo và giữ chân nhân viên tài năng. Duy trì nhân tài đòi hỏi sự kết hợp giữa chính sách đãi ngộ, môi trường làm việc và cơ hội phát triển nghề nghiệp. Ngân hàng thương mại tại Việt Nam đang đối mặt với thách thức trong việc cạnh tranh nhân tài, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập quốc tế.

1.1. Quản lý nhân sự và phát triển nguồn nhân lực

Quản lý nhân sự đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chiến lược nhân tài. Các ngân hàng cần áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại để đánh giá hiệu suất và nâng cao năng lực nhân viên. Phát triển nguồn nhân lực bao gồm các chương trình đào tạo và phát triển kỹ năng, giúp nhân viên thích ứng với sự thay đổi của ngành ngân hàng.

1.2. Chiến lược giữ chân nhân viên

Chiến lược giữ chân nhân viên tập trung vào việc tạo động lực làm việc và thúc đẩy sự gắn bó. Các ngân hàng cần xây dựng chính sách đãi ngộ hấp dẫn, bao gồm lương thưởng, phúc lợi và cơ hội thăng tiến. Môi trường làm việc cũng là yếu tố quan trọng, giúp nhân viên cảm thấy thoải mái và có động lực cống hiến.

II. Đào tạo và phát triển nhân viên

Đào tạo và phát triển là yếu tố không thể thiếu trong chiến lược duy trì nhân tài. Các ngân hàng cần đầu tư vào các chương trình đào tạo chuyên sâu, giúp nhân viên nâng cao kỹ năng và kiến thức. Nâng cao năng lực nhân viên không chỉ giúp họ hoàn thành tốt công việc mà còn tạo cơ hội thăng tiến trong sự nghiệp.

2.1. Chính sách đãi ngộ và động lực làm việc

Chính sách đãi ngộ là công cụ hiệu quả để thu hút và giữ chân nhân tài. Các ngân hàng cần xây dựng chính sách lương thưởng công bằng và minh bạch. Động lực làm việc được tạo ra thông qua việc công nhận thành tích và tạo cơ hội phát triển nghề nghiệp.

2.2. Môi trường làm việc và sự gắn bó

Môi trường làm việc là yếu tố quan trọng trong việc duy trì nhân tài. Các ngân hàng cần tạo ra môi trường làm việc tích cực, nơi nhân viên cảm thấy được tôn trọng và hỗ trợ. Thúc đẩy sự gắn bó giúp nhân viên cảm thấy gắn kết với tổ chức và có động lực cống hiến lâu dài.

III. Tuyển dụng và giữ chân nhân tài

Tuyển dụng và giữ chân là hai yếu tố quan trọng trong chiến lược nhân tài. Các ngân hàng cần áp dụng các phương pháp tuyển dụng hiện đại để thu hút nhân tài. Giữ chân nhân viên đòi hỏi sự kết hợp giữa chính sách đãi ngộ, môi trường làm việc và cơ hội phát triển.

3.1. Đánh giá hiệu suất và chăm sóc nhân viên

Đánh giá hiệu suất là công cụ quan trọng để đo lường hiệu quả làm việc của nhân viên. Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá công bằng và minh bạch. Chăm sóc nhân viên bao gồm các chương trình hỗ trợ tinh thần và vật chất, giúp nhân viên cảm thấy được quan tâm và gắn bó với tổ chức.

3.2. Phát triển nguồn nhân lực và nâng cao năng lực

Phát triển nguồn nhân lực là yếu tố then chốt trong việc duy trì nhân tài. Các ngân hàng cần đầu tư vào các chương trình đào tạo và phát triển kỹ năng. Nâng cao năng lực nhân viên giúp họ thích ứng với sự thay đổi của ngành ngân hàng và có cơ hội thăng tiến trong sự nghiệp.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Thị Tùng Phương (2018) với đề tài "Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội" (chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản, mã số 9340101, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Hoàng Văn Cường) là công trình tiên phong tiếp cận hành vi lựa chọn nhà ở đô thị từ lăng kính tâm lý học hành vi và chu kỳ sống của hộ gia đình. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, đất đai mang tính chất "không thể tự nhiên tăng thêm về quy mô diện tích, có tính khan hiếm theo mục đích sử dụng và khu vực phát triển" (Hoàng Văn Cường, 2006, 2017), sự phát triển của mô hình nhà chung cư cao tầng tại Hà Nội sau khi sáp nhập địa giới hành chính năm 2008 là một tất yếu khách quan nhằm tối ưu hóa tài nguyên không gian đô thị.

Khoảng trống nghiên cứu (research gap) trọng yếu được xác định xuất phát từ thực tế: đa số các công trình trong nước và quốc tế trước đây chủ yếu tiếp cận theo trường phái kinh tế vi mô truyền thống hoặc mô hình giá định danh Hedonic, tập trung vào đặc tính vật lý cố định của căn hộ (Phe & Patrick, 2000; Al-Momani, 2000; Clark & cộng sự, 2006). Rất ít nghiên cứu xem xét phong cách sống (lifestyle) và chu kỳ phát triển của hộ gia đình (family life cycle) như các biến độc lập chi phối trực tiếp đến các tiêu chí đánh giá nhà ở trong bối cảnh các nền kinh tế chuyển đổi như Việt Nam.

Hệ thống câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết được thiết lập chặt chẽ:

• Câu hỏi nghiên cứu 1 (RQ1): Phong cách sống của các hộ gia đình khác nhau có dẫn đến mức độ coi trọng khác nhau đối với các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở hay không?
• Câu hỏi nghiên cứu 2 (RQ2): Có tồn tại sự khác biệt về mức độ ưu tiên các tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư qua từng giai đoạn phát triển của hộ gia đình hay không?
• Hệ thống giả thuyết cốt lõi:
  • Giả thuyết H1: Các nhóm phong cách sống (gồm 6 nhóm chỉ báo) có ảnh hưởng thuận chiều và có ý nghĩa thống kê đến 3 nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ (Vị trí căn hộ - VTCH, Môi trường xã hội - MTXH, Chất lượng căn hộ - CLCH).
  • Giả thuyết H2: Các giai đoạn phát triển khác nhau của gia đình (4 giai đoạn) tạo ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với mức độ quan tâm đến các tiêu chí căn hộ (VTCH, MTXH, CLCH).
  • Giả thuyết H3: Các biến kiểm soát nhân khẩu học (giới tính, nghề nghiệp, thu nhập, giá mua) có tác động điều tiết đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ.

Khung lý thuyết tích hợp liên ngành kết hợp Lý thuyết Lối sống AIO (Wells & Tigert, 1971; Plummer, 1974), Lý thuyết Chu kỳ sống gia đình (Glick, 1947; Rossi, 1955; McCarthy, 1976) và Lý thuyết Đánh đổi nhà ở (Housing Trade-off Theory của Phe & Wakely, 2000). Luận án khảo sát thực chứng trên mẫu các hộ gia đình đã sở hữu và trực tiếp sinh sống tại các căn hộ chung cư trên địa bàn Hà Nội, mang lại những luận cứ thực tiễn sâu sắc cho các nhà hoạch định chính sách đô thị và các nhà phát triển bất động sản.

Literature Review và Positioning

Tổng quan y văn quốc tế và trong nước phản ánh sự tiến triển từ các mô hình tĩnh sang các mô hình hành vi động:

[Mô hình Vật lý / Hedonic Truyền thống] 
  (Clark 1989, 2006; Bourne 1981; Abelson & Chung 2005)
              │
              ▼
[Mô hình Đánh đổi Vị thế - Chất lượng] 
  (Phe & Wakely 2000; Moon-Jeong Kim 2010)
              │
              ▼
[Mô hình Hành vi Đa tầng: Lối sống AIO & Chu kỳ Gia đình]
  (Plummer 1974; McCarthy 1976; Lee 2005; Nguyễn Thị Tùng Phương 2018)

Nghiên cứu tiêu chí nhà ở khởi đầu từ việc xem xét nơi cư trú như một thực thể thỏa mãn nhu cầu an toàn cơ bản và khẳng định địa vị xã hội (Beyer, 1959; Morris & Winter, 1978; Roske, 1983). Priemus (1984) và MacLennan (1977) nhấn mạnh nhà ở là nút giao điều tiết các quan hệ địa lý - xã hội. Trong trường phái phân tích tiêu chí căn hộ, Singh (2013) nghiên cứu tại 3 đô thị Ấn Độ (Chandigarh, Mohali, Panchkula) chỉ ra 6 nhóm yếu tố giải thích 73,916% tổng phương sai, trong đó "tiện nghi cơ bản" có điểm trung bình cao nhất (4,4812), tiếp sau là "tài chính" (4,0500) và "khả năng kết nối" (3,8470). Tại Malaysia, Teoh Wai Lun (2011) chỉ ra các yếu tố tài chính, khoảng cách, đặc tính vật lý và môi trường chiếm tới 89,4% tác động đến quyết định chọn nhà trong các cộng đồng khép kín (gated communities).

Một cuộc tranh luận học thuật sâu sắc diễn ra giữa hai trường phái:

• Trường phái tiếp cận vị thế - chất lượng: Phe & Wakely (2000) khẳng định "Hộ gia đình quyết định địa điểm dân cư của họ bởi một sự đánh đổi giữa một tình trạng mong muốn và mức độ chấp nhận của nhà chất lượng". Moon-Jeong Kim (2010) tại Columbus (Mỹ) củng cố quan điểm rằng người mua sẵn sàng đánh đổi chất lượng vật lý để lấy vị trí có giá trị biểu trưng xã hội cao hơn.
• Trường phái tiếp cận đặc tính tâm lý - nhân khẩu học: Bell (1968), Plummer (1974) và Harcar & cộng sự (2008) cho rằng các biến nhân khẩu học đơn thuần không đủ sức giải thích hành vi tiêu dùng phức tạp; phong cách sống (Lifestyle) mang bản chất độc lập, ổn định và chi phối sâu sắc cấu trúc thứ bậc của các tiêu chí lựa chọn.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế điển hình:

1. Nghiên cứu của Linghin Li (2011) tại Thượng Hải & Hồng Kông: Chỉ ra tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới hạ tầng giao thông và bản sắc khu phố, trong khi tầng lớp trung lưu tập trung vào thuộc tính vật lý của ngôi nhà.
2. Nghiên cứu của Haddad Mwfeq & cộng sự (2011) tại Amman (Jordan) và Ariyawansa & cộng sự (2012) tại Colombo (Sri Lanka): Chứng minh sự thay đổi về quy mô gia đình hạt nhân và lối sống đô thị mới là động lực thúc đẩy di cư vào các khu chung cư cao tầng có hệ thống an ninh và tiện ích khép kín.

Luận án định vị chính xác tại điểm giao thoa giữa lý thuyết tiêu dùng hiện đại và đặc thù văn hóa gia đình Á Đông tại một đô thị đang chuyển dịch cơ cấu không gian mạnh mẽ như Hà Nội, khắc phục khoảng trống thiếu vắng các kiểm định đa biến lượng hóa tác động đồng thời của AIO và chu kỳ sống gia đình.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án đã mở rộng và làm giàu hệ thống lý thuyết quản trị kinh doanh bất động sản thông qua các đóng góp cụ thể:

1. Mở rộng Lý thuyết Hoạt động - Mối quan tâm - Quan điểm (AIO Model): Kế thừa khung phân tích 300 chỉ báo AIO của Wells & Tigert (1971) và phân loại của Lee Hyun-Jeong (2005), Kwon & cộng sự (2016), nghiên cứu đã bản địa hóa và cấu trúc hóa thành 6 nhóm phong cách sống đặc thù cho cư dân đô thị Việt Nam. Luận án khẳng định phong cách sống là một cấu trúc bậc cao độc lập, có sức mạnh giải thích vượt trội so với các biến kinh tế đơn thuần.
2. Cụ thể hóa Lý thuyết Chu kỳ sống gia đình (Family Life Cycle Theory): Từ mô hình gốc của Glick (1947) và phân loại 9 giai đoạn của Kevin F. McCarthy (1976), tác giả đã tổng hợp và hiệu chỉnh thành 4 giai đoạn cốt lõi thích ứng với thực tiễn hôn nhân và cấu trúc đa thế hệ tại Hà Nội:
   • Giai đoạn 1: Độc thân / Gia đình trẻ chưa có con.
   • Giai đoạn 2: Cặp đôi trẻ có con nhỏ (dưới 6 tuổi).
   • Giai đoạn 3: Cặp đôi có con trong độ tuổi đi học (6 đến 18 tuổi).
   • Giai đoạn 4: Gia đình có con trưởng thành / Gia đình lớn tuổi / Gia đình nhiều thế hệ.
3. Thách thức Lý thuyết Đánh đổi Cổ điển: Bằng chứng thực nghiệm cho thấy trong phân khúc chung cư tại Hà Nội, người mua không hoàn toàn đánh đổi vị trí lấy chất lượng theo mô hình đánh đổi tuyến tính, mà thiết lập một ngưỡng kỳ vọng tối thiểu về môi trường xã hội và tiện ích an ninh trước khi xem xét các thuộc tính vật lý bên trong căn hộ.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án tích hợp đồng thời 3 luồng lý thuyết nền tảng: Lý thuyết Hành vi người tiêu dùng (Kotler & Keller, 2009; Blackwell & cộng sự, 2006), Lý thuyết Phân tầng phong cách sống (Plummer, 1974), và Lý thuyết Nhu cầu nhà ở theo vòng đời (Rossi, 1955).

┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│              BIẾN ĐỘC LẬP BẬC CAO                      │
│  ┌──────────────────────────────────────────────────┐  │
│  │ 6 Nhóm Phong cách sống (AIO)                     │  │
│  │ - Phong cách sống kinh tế                        │  │
│  │ - Hướng đến gia đình                             │  │
│  │ - Hướng đến cộng đồng / xã hội                   │  │
│  │ - Hướng tới không gian / thẩm mỹ                 │  │
│  │ - Hướng tới tiện ích / sức khỏe                  │  │
│  │ - Hướng tới môi trường tự nhiên                  │  │
│  └──────────────────────────────────────────────────┘  │
│  ┌──────────────────────────────────────────────────┐  │
│  │ 4 Giai đoạn phát triển gia đình (FLC)            │  │
│  │ - Độc thân / Trẻ chưa con                        │  │
│  │ - Con nhỏ (<6 tuổi)                              │  │
│  │ - Con đi học (6-18 tuổi)                         │  │
│  │ - Con trưởng thành / Nhiều thế hệ                │  │
│  └──────────────────────────────────────────────────┘  │
└──────────────────────────┬─────────────────────────────┘
                           │
                           ▼
┌────────────────────────────────────────────────────────┐
│             3 NHÓM TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ            │
│  ┌──────────────────────────────────────────────────┐  │
│  │ Vị trí căn hộ (VTCH): Tiếp cận, Kết nối, Giải trí│  │
│  ├──────────────────────────────────────────────────┤  │
│  │ Môi trường xã hội (MTXH): Cảnh quan, An ninh,... │  │
│  ├──────────────────────────────────────────────────┤  │
│  │ Chất lượng căn hộ (CLCH): Thiết kế, Công năng,...│  │
│  └──────────────────────────────────────────────────┘  │
└──────────────────────────▲─────────────────────────────┘
                           │
┌──────────────────────────┴─────────────────────────────┐
│                 BIẾN KIỂM SOÁT                         │
│  Thu nhập, Giới tính, Nghề nghiệp, Giá mua căn hộ      │
└────────────────────────────────────────────────────────┘

Điều kiện biên (boundary conditions) của mô hình được xác định tường minh: mô hình áp dụng đối với các hộ gia đình mua căn hộ chung cư với mục đích định cư lâu dài tại khu vực đô thị trung tâm và vùng ven mở rộng của Hà Nội, không bao gồm các đối tượng đầu cơ lướt sóng, tổ chức kinh doanh thứ cấp hoặc người thuê ngắn hạn.

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu quán triệt thế giới quan thực chứng luận (Positivism) với lập trường nhận thức luận khách quan (Objectivist epistemology), coi các quy luật chi phối hành vi lựa chọn nhà ở là những thực tại xã hội có thể đo lường và lượng hóa được.

Thiết kế nghiên cứu hỗn hợp tuần tự (Sequential Mixed Methods Design) được thực hiện bài bản:

1. Nghiên cứu định tính sơ bộ: Thực hiện thông qua phỏng vấn sâu các chuyên gia quy hoạch, chuyên gia kinh tế bất động sản và các nhà quản trị doanh nghiệp phát triển nhà ở nhằm sàng lọc, điều chỉnh và chuẩn hóa các biến quan sát từ thang đo quốc tế cho phù hợp với ngữ cảnh văn hóa và thị trường bất động sản Hà Nội.
2. Nghiên cứu định lượng chính thức: Sử dụng bảng câu hỏi cấu trúc đóng qua thang đo Likert 5 điểm (từ 1 = Hoàn toàn không quan trọng/Hoàn toàn không đồng ý đến 5 = Rất quan trọng/Hoàn toàn đồng ý) để thu thập dữ liệu diện rộng từ các chủ hộ gia đình.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Quy trình nghiên cứu trải qua các bước kiểm soát sai số nghiêm ngặt:

• Chiến lược chọn mẫu: Sử dụng phương pháp lấy mẫu phân tầng kết hợp chọn mẫu thuận tiện có định hướng, nhắm trực tiếp vào các khu chung cư phân bố tại các quận nội thành và các khu đô thị mới tiêu biểu tại Hà Nội.
• Tiêu chí sàng lọc (Inclusion/Exclusion criteria):
  • Tiêu chuẩn chọn: Là chủ hộ hoặc người có tiếng nói quyết định trong gia đình; hộ gia đình đã hoàn tất giao dịch mua và đang trực tiếp sinh sống tại căn hộ tối thiểu từ 6 tháng trở lên.
  • Tiêu chuẩn loại trừ: Khách hàng thuê nhà; các nhà đầu tư cá nhân sở hữu nhiều căn hộ nhưng không cư trú; các trường hợp chuyển nhượng thương mại chưa nhận bàn giao.
• Công cụ đo lường và độ tin cậy thang đo:
  • Bảng hỏi tiêu chí lựa chọn căn hộ gồm 3 nhóm nhân tố: Tiêu chí Vị trí căn hộ (VTCH), Tiêu chí Môi trường xã hội (MTXH) và Tiêu chí Chất lượng căn hộ (CLCH).
  • Thang đo phong cách sống gồm 6 nhóm nhân tố AIO.
  • Kiểm tra độ tin cậy nội tại thông qua hệ số Cronbach's Alpha (tất cả các thang đo được chấp nhận đều có hệ số $\alpha > 0.70$, hệ số tương quan biến - tổng Corrected Item-Total Correlation $> 0.30$).
  • Giá trị hội tụ (Convergent Validity) và Giá trị phân biệt (Discriminant Validity) được xác nhận qua phân tích nhân tố khám phá (EFA) với hệ số KMO thỏa mãn điều kiện $0.5 < \text{KMO} < 1.0$, kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($p < 0.001$), tổng phương sai trích (Total Variance Explained) $> 50%$, trọng số nhân tố (Factor Loading) $> 0.50$.

Data và phân tích

Phân tích dữ liệu được thực hiện trên các phần mềm chuyên dụng thống kê khoa học xã hội SPSS và AMOS:

• Phân tích nhân tố khẳng định (CFA): Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình đo lường với dữ liệu thực tế thông qua các chỉ số: CMIN/df $\le 3.0$, TLI $\ge 0.90$, CFI $\ge 0.90$, và sai số RMSEA $\le 0.08$.
• Mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM - Structural Equation Modeling): Ước lượng các trọng số hồi quy chuẩn hóa (Standardized Regression Weights) và chưa chuẩn hóa giữa các biến tiềm ẩn phong cách sống và các nhóm tiêu chí lựa chọn căn hộ. Đánh giá tỷ lệ phương sai giải thích thông qua hệ số $R^2$ (Squared Multiple Correlations).
• Phân tích Hồi quy Đa biến và ANOVA/Kruskal-Wallis: Kiểm định sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa 4 giai đoạn phát triển gia đình và các nhóm nhân khẩu học đối với từng tiêu chí căn hộ cụ thể.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

Kết quả phân tích định lượng từ mô hình SEM và hồi quy mang lại 4 phát hiện mang tính đột phá:

Nhóm Giả thuyết / Biến	Tác động đến VTCH	Tác động đến MTXH	Tác động đến CLCH	Kết luận kiểm định
Phong cách sống kinh tế	Dương, rất mạnh ($p < 0.001$)	Dương, rất mạnh ($p < 0.001$)	Dương, rất mạnh ($p < 0.001$)	Chấp nhận giả thuyết; là nhân tố chi phối bao trùm
Phong cách sống hướng môi trường tự nhiên	Không có ý nghĩa thống kê	Tác động yếu / Không có ý nghĩa	Không có ý nghĩa thống kê	Bác bỏ giả thuyết trong bối cảnh khảo sát
Giai đoạn phát triển gia đình (FLC)	Khác biệt rất rõ rệt ($p < 0.01$)	Khác biệt rất rõ rệt ($p < 0.01$)	Không có sự khác biệt thống kê	Chấp nhận một phần; CLCH là tiêu chuẩn cố định
Biến kiểm soát (Thu nhập, Nghề nghiệp, Giá)	Tác động phân hóa mạnh	Tác động phân hóa mạnh	Tác động phân hóa vừa	Xác nhận vai trò điều tiết của nhân khẩu học

1. Sự thống trị của "Phong cách sống kinh tế": Đây là nhóm phong cách sống có tác động mạnh mẽ và toàn diện nhất tới cả 3 nhóm tiêu chí căn hộ (VTCH, MTXH, CLCH). Những người mang phong cách sống kinh tế luôn tính toán tối ưu hóa chi phí vận hành, giá trị thanh khoản và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
2. Sự thiếu hụt ưu tiên đối với "Môi trường tự nhiên": Trái ngược với xu hướng tại các quốc gia phát triển phương Tây (Spetic & cộng sự, 2005), nhóm phong cách sống hướng đến môi trường tự nhiên chưa thể hiện tác động có ý nghĩa thống kê rõ rệt tại Hà Nội. Điều này phản ánh thực tế người mua nhà tại Hà Nội vẫn ưu tiên giải quyết bài toán giao thông, tiện ích sinh hoạt và an ninh trước khi chi trả thêm cho các yếu tố cảnh quan sinh thái cao cấp.
3. Tính bất biến của tiêu chí Chất lượng căn hộ (CLCH) qua các giai đoạn gia đình: Kết quả kiểm định chỉ ra rằng giai đoạn phát triển gia đình tạo ra sự khác biệt sâu sắc trong việc lựa chọn vị trí (gần trường học, nơi làm việc) và môi trường xã hội (an toàn cho trẻ nhỏ hoặc sự yên tĩnh cho người già), nhưng hoàn toàn không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê đối với tiêu chí chất lượng căn hộ. Dù ở giai đoạn độc thân hay đa thế hệ, mọi gia đình đều đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc, công năng và chất lượng xây dựng ở mức tối ưu nhất trong tầm ngân sách.

Implications đa chiều

• Về mặt học thuật: Công trình chứng minh tính khả thi của việc tích hợp lý thuyết lối sống AIO vào nghiên cứu kinh tế bất động sản tại các thị trường mới nổi. Cung cấp một bộ thang đo đã được chuẩn hóa và kiểm định CFA/SEM cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi người tiêu dùng nhà ở tại Đông Nam Á.
• Về mặt thực tiễn cho doanh nghiệp phát triển bất động sản:
  • Chấm dứt chiến lược phát triển sản phẩm đại trà mang tính rập khuôn. Chủ đầu tư cần phân khúc thị trường dựa trên ma trận kết hợp giữa Phong cách sống và Giai đoạn phát triển gia đình.
  • Đối với các dự án hướng tới nhóm gia đình trẻ (Giai đoạn 2 & 3): Tập trung quỹ đất cho hệ sinh thái giáo dục nội khu, sân chơi trẻ em an toàn và hạ tầng kết nối giao thông công cộng linh hoạt.
  • Đối với các dự án cao cấp: Tích hợp đồng bộ dịch vụ quản lý vận hành chuẩn mực, gia tăng giá trị phong cách sống cộng đồng và đảm bảo tính thanh khoản tài chính vượt trội.
• Về mặt chính sách quản lý đô thị:
  • Quy hoạch phát triển mạng lưới nhà ở cao tầng phải đi trước một bước về hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, tránh dồn ứ áp lực cục bộ lên mạng lưới đường nhánh trung tâm.
  • Xây dựng cơ chế tài chính linh hoạt hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở căn hộ theo từng chu kỳ sống, tương tự như các mô hình quỹ nhà ở quốc tế.

Limitations và Future Research

Luận án thẳng thắn thừa nhận các giới hạn học thuật cần được bổ khuyết:

• Giới hạn không gian địa lý: Khảo sát tập trung tại địa bàn đô thị Hà Nội – nơi có tính chất tập trung văn hóa và tốc độ chuyển đổi hành chính đặc thù. Tính tổng quát hóa (generalizability) đối với các đô thị loại II hoặc các khu vực nông thôn đô thị hóa còn hạn chế.
• Giới hạn về loại hình khảo sát: Nghiên cứu chỉ tập trung vào nhóm khách hàng mua căn hộ để ở thực tế, bỏ qua phân khúc nhà đầu tư tài chính, căn hộ cho thuê (serviced apartments) và phân khúc căn hộ mini tự phát.
• Giới hạn về thiết kế dữ liệu cắt ngang (Cross-sectional data): Dữ liệu được thu thập tại một thời điểm duy nhất năm 2018, chưa phản ánh được sự biến động nhận thức của người tiêu dùng qua các cú sốc kinh tế vĩ mô hoặc biến cố xã hội lớn.

Định hướng nghiên cứu tương lai:

1. Thực hiện các nghiên cứu theo chiều dọc (Longitudinal research) để theo dõi sự dịch chuyển thực tế của cùng một hộ gia đình qua các nấc thang chu kỳ sống.
2. Mở rộng kiểm định so sánh liên đô thị (Cross-city comparative study) giữa Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.
3. Bổ sung các biến trung gian mới như nhận thức rủi ro pháp lý dự án, xu hướng công nghệ số hóa nhà thông minh (Smart Home) và tác động của biến đổi khí hậu đến lựa chọn căn hộ.

Tác động và ảnh hưởng

Nghiên cứu mang lại những giá trị cộng hưởng sâu rộng trên nhiều bình diện:

• Tác động học thuật: Đặt nền móng vững chắc cho hướng nghiên cứu liên ngành giữa Hành vi tổ chức/người tiêu dùng và Kinh tế bất động sản tại Việt Nam; tạo tài liệu tham khảo chuẩn mực cho các chương trình đào tạo sau đại học chuyên ngành Quản lý kinh tế và Bất động sản.
• Tác động ngành và thị trường bất động sản: Định hình lại tư duy phát triển sản phẩm của các tập đoàn địa ốc, chuyển trọng tâm từ "bán diện tích xây dựng" sang "bán không gian sống và hệ giá trị cộng đồng".
• Tác động chính sách: Cung cấp cơ sở khoa học thực chứng giúp Sở Quy hoạch - Kiến trúc và Sở Xây dựng Hà Nội xây dựng quy chuẩn phân bổ mật độ dân cư gắn với tiện ích hạ tầng xã hội trong các đồ án quy hoạch phân khu.

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh và Giới học thuật: Tiếp cận mô hình nghiên cứu đa biến mẫu mực, hệ thống hóa thang đo AIO và FLC ứng dụng trong kinh tế đô thị.
• Doanh nghiệp Chủ đầu tư & Đơn vị Môi giới Bất động sản: Sở hữu cơ sở dữ liệu định lượng chính xác về hành vi khách hàng mục tiêu để tối ưu hóa thiết kế kiến trúc, chiến lược định giá và thông điệp truyền thông tiếp thị.
• Nhà hoạch định chính sách đô thị: Nhận diện nhu cầu phân tầng của cư dân đô thị để ban hành chính sách quy hoạch không gian và phát triển nhà ở xã hội bền vững.
• Cộng đồng người mua nhà: Nâng cao năng lực tự đánh giá và lượng hóa các tiêu chí cần thiết, giúp đưa ra quyết định an cư tối ưu phù hợp với tiềm lực kinh tế và giai đoạn phát triển của gia đình.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì? Trả lời: Luận án đã tích hợp thành công Lý thuyết Lối sống AIO và Lý thuyết Chu kỳ sống gia đình (FLC) để giải thích cơ chế hình thành tiêu chí chọn căn hộ chung cư tại một nền kinh tế mới nổi. Đóng góp độc đáo nhất là chứng minh rằng "Phong cách sống kinh tế" đóng vai trò chi phối tuyệt đối, trong khi tiêu chí "Chất lượng căn hộ" mang tính bất biến qua mọi giai đoạn phát triển gia đình.

2. Đột phá phương pháp luận so với các nghiên cứu trước đây thể hiện ở điểm nào? Trả lời: So với các nghiên cứu trước đây chỉ sử dụng thống kê mô tả hoặc hồi quy đơn biến (như Hoàng Thị Hương Lan, 2011; Singh, 2013), luận án đã kết hợp quy trình hỗn hợp định tính - định lượng chuẩn hóa, áp dụng chuỗi kỹ thuật phân tích đa biến bậc cao từ Cronbach's Alpha, EFA, CFA đến Mô hình cấu trúc tuyến tính SEM trên AMOS, giúp kiểm soát triệt để sai số đo lường và đánh giá đồng thời các mối quan hệ đa tầng giữa các biến tiềm ẩn.

3. Phát hiện nào gây bất ngờ nhất và được giải thích bằng dữ liệu như thế nào? Trả lời: Phát hiện bất ngờ nhất là nhóm "Phong cách sống hướng tới môi trường tự nhiên" không đạt được mức độ ý nghĩa thống kê kỳ vọng trong việc tác động đến các tiêu chí lựa chọn căn hộ. Dữ liệu thực chứng phản ánh rằng trước áp lực hạ tầng và kinh tế đô thị tại Hà Nội, người mua nhà buộc phải ưu tiên tối đa hóa lợi ích kinh tế, khả năng tiếp cận giao thông và dịch vụ xã hội hơn là các giá trị cảnh quan sinh thái thuần túy.

4. Nghiên cứu có cung cấp quy trình nhân bản (Replication Protocol) không? Trả lời: Có. Toàn bộ thang đo chi tiết (Bảng 3.2, Bảng 3.3), quy trình chọn mẫu phân tầng, ma trận xoay nhân tố và các tiêu chuẩn kiểm định mô hình SEM/CFA đều được mô tả tường minh trong luận án, cho phép các nhà nghiên cứu độc lập dễ dàng lặp lại quy trình tại các thị trường đô thị khác.

5. Chương trình nghị sự 10 năm (10-year research agenda) được vạch ra ra sao? Trả lời: Chương trình nghiên cứu mở rộng tập trung vào: (1) Đánh giá tác động của làn sóng đô thị hóa thông minh (Smart Cities) và tiêu chuẩn công trình xanh (Green Building) đến sự thay đổi phong cách sống AIO; (2) Nghiên cứu mô hình tiêu dùng nhà ở của thế hệ Gen Z và thế hệ bạc (Aging population); (3) Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu lớn (Big Data) theo dõi hành vi di chuyển nơi ở gắn với chu kỳ sống gia đình tại các đại đô thị Việt Nam.

Kết luận

1. Chuẩn hóa khung lý thuyết đa tầng: Luận án đã tích hợp thành công lý thuyết phong cách sống AIO và lý thuyết chu kỳ phát triển gia đình vào quản trị kinh doanh bất động sản đô thị.
2. Khẳng định tính vượt trội của phân tích SEM: Chứng minh mối quan hệ tác động trực tiếp của 6 nhóm phong cách sống lên 3 trụ cột tiêu chí căn hộ (Vị trí, Môi trường xã hội, Chất lượng căn hộ).
3. Phát hiện vai trò chi phối của yếu tố kinh tế: Lượng hóa sự ảnh hưởng mạnh mẽ nhất của "Phong cách sống kinh tế" đối với toàn bộ hành vi lựa chọn căn hộ tại Hà Nội.
4. Làm rõ tính phân hóa theo vòng đời: Xác định sự biến thiên rõ rệt của tiêu chí Vị trí và Môi trường xã hội qua 4 giai đoạn phát triển gia đình, đồng thời xác nhận tính bất biến của đòi hỏi Chất lượng căn hộ.
5. Mở ra các hướng nghiên cứu liên ngành mới: Đặt tiền đề cho các công trình nghiên cứu sâu về tâm lý học không gian đô thị, phân khúc thị trường vi mô và chính sách nhà ở bền vững.
6. Hệ thống hóa bài học quốc tế: Kết nối bài học phát triển nhà ở từ mô hình Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) và Cục Phát triển Nhà ở (HDB) Singapore, Quỹ Phát triển Nhà ở Hàn Quốc, và Công ty Cho vay Vốn Nhà ở (GHLC) Nhật Bản vào thực tiễn quy hoạch đô thị Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về liên quan đến lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư để ở Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương 5: Bình luận và khuyến nghị về lựa chọn tiêu chí căn hộ chung cư khu vực đô thị 9 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TIÊU CHÍ LỰA CHỌN CĂN HỘ CHUNG CƢ 1. Tổng quan các nghiên cứu về tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cƣ Trong nghiên cứu về lựa chọn nơi ở có nhiều lựa chọn loại hình nhà ở gồm nhà ở biệt thự, liền kề, chung cư. Đối với loại hình nhà ở biệt thự, liền kề thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ, nhà ở mặt đất thấp tầng; Loại hình nhà ở thứ hai là nhà ở chung cư. Trong nghiên cứu này, tác giả tập trung nghiên cứu sự lựa chọn căn hộ chung cư để ở của người dân khu vực đô thị.

Việc lựa chọn nơi ở nói chung và lựa chọn căn hộ chung cư để ở thực chất là lựa chọn các tiêu chí căn hộ được đặt trong một toà nhà hoặc tổ hợp nhiều toà chung cư trong không gian tổng thể. Lựa chọn căn hộ chung cư để ở có những tiêu chí khác với tiêu chí lựa chọn nhà ở riêng lẻ. Tiêu chí lựa chọn nhà ở và tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư để ở có nhiều tiêu chí bởi mỗi loại hình có tính năng, đặc điểm khác nhau nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của không chỉ một người mà phải đảm bảo đồng thoả mãn nhu cầu các thành viên sinh sống trong căn hộ đó. Để tìm hiểu sự lựa chọn căn hộ chung cư của những gia đình đang ở chung cư, tác giả luận án tập trung nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề liên quan đến tiêu chí lựa chọn căn hộ chung cư.

Thực tế, sự phát triển của căn hộ chung cư là bước tiếp của phát triển hệ thống nhà ở từ thấp tầng đến cao tầng với quy mô hệ số tầng cao và diện tích căn hộ trong một tầng ngày càng có quy mô lớn. Do đó, tiền thân của các tiêu chí lựa chọn căn hộ được xuất phát từ tiêu chí lựa chọn nơi ở nói chung. Chính vì thế, để có thể có cái nhìn tổng thể về tiêu chí lựa chọn căn hộ trong nghiên cứu này, có một số tác giả trên thế giới đã nghiên cứu chỉ ra các tiêu chí lựa chọn nơi ở, lựa chọn căn hộ chung cư như sau: 1. Một số nghiên cứu về tiêu chí nhà ở Đối với lựa chọn nhà ở nói chung tác giả (Roske, 1983) cho rằng nhà ở cho chúng ta thỏa mãn nhu cầu cơ bản, ngoài việc cung cấp cho nơi trú ẩn còn trở thành những gì mỗi người hoặc một phần cố gắng mà con người hướng tới chứng minh địa vị sở hữu.

Tác giả Beyer (1959) chỉ ra nhà ở là nơi mà con người ở trong ngôi nhà đó phải có được tâm trí bình yên, bình đẳng, có khả năng sống, có tính riêng tư, bình đẳng, giải trí, là trung tâm của gia đình, có uy tín và có tính kinh tế. Cụ thể các tiêu chí về nhà ở 10 như sau: Nhà ở mang lại cảm giác yên bình - một cảm giác an toàn, thanh thản, tâm hồn hạnh phúc; Ngôi nhà đẹp phải có môi trường xung quanh hài hòa, có thẩm mỹ, trong đó nhu cầu của tất cả thành viên trong gia đình đều được đáp ứng; Là nơi mà tinh thần và thể chất đều được thoải mái, mỗi thành viên trong nhà có được không gian riêng; Ngôi nhà là nơi cả gia đình có thể dành thời gian vào các hoạt động giải trí; Là nơi dễ dàng cho cả gia đình để làm việc cùng nhau, tạo điều kiện cho các hoạt động mà các thành viên trong gia đình tham gia như là một nhóm là trung tâm; Một ngôi nhà mà người thân, bạn bè và hàng xóm ngưỡng mộ - những phẩm chất của một ngôi nhà mà người khác ngưỡng mộ, do đó nâng cao uy tín xã hội; Ngôi nhà có thể là hoạt động hoặc duy trì tính kinh tế. Đồng quan điểm Beyer (1959), nhóm tác giả Bourne (1981), Priemus (1984) và MacLennan (1977), cho rằng nhà ở đáp ứng các tiêu chí sau: Nhà ở là trung tâm cho con người về chỗ ở và chăm sóc cá nhân: ngủ, ăn, bảo mật, bảo vệ; Nhà ở là trung tâm cho các hoạt động nội bộ: các hoạt động liên quan đến công việc, giải trí và đời sống xã hội; Nhà ở điều tiết hoạt động bên ngoài hàng ngày, gồm các hoạt động như công việc, mua sắm, và những hoạt động tương tự; Căn nhà là một nút của mạng lưới địa lý- xã hội, được xem là khu chức năng; Nhà ở điều tiết các quan hệ xã hội như giao lưu hàng xóm, gia đình bạn bè, là nơi phát triển các quan hệ xã hội. (Morris & Winter, 1978) trong nghiên cứu “Nhà ở, gia đình và xã hội tại New York chỉ ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đến lựa chọn nhà ở gồm: Thời gian sở hữu; không gian; kiểu cấu trúc; chất lượng; hàng xóm; chi tiêu.

Trong đó tiêu chí sở hữu nhà ở là mong muốn của hầu hết người dân, chỉ tiêu về không gian kiến trúc hàm chứa một số lượng đầy đủ phòng ngủ hoặc khu vực ngủ cho tất cả các thành viên trong gia đình còn ba chỉ tiêu cuối phụ thuộc nhiều vào các điều kiện và tình trạng của mỗi hộ gia đình. Một ngôi nhà thoả mãn mức độ hài lòng cao nhất cho thấy sự khác biệt giữa căn nhà lý tưởng và mức độ lựa chọn (Priemus, 1984). Vấn đề lựa chọn nhà ở được nghiên cứu từ nhiều khía cạnh khác nhau của những thuộc tính liên quan đến nhà ở. Tiêu chí lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí về giá trị của nhà ở, trong đó giá trị của nhà ở dựa trên các các đặc điểm của nhà ở mà người sử dụng cảm nhận được giá trị và đặc điểm đó quan trọng đối với mỗi các nhân người chủ sử dụng (Beyer & công sự, 1955, Beyer, 1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979).

Nhà ở đáp ứng nhu cầu cơ bản của con người được gọi là nơi trú ẩn (Dieleman, 1996; Dieleman & cộng sự, 1989). Nơi ở lý tưởng là một căn nhà biệt lập rộng rãi với mặt trước gần với khu đô thị, nằm trong một không gian xanh và yên tĩnh (Sylvia JT Jansen & cộng sự, 2011). 11 Lựa chọn nơi ở liên quan nhiều khía cạnh, nhiều tiêu chí và các thuộc tính liên quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & cộng sự (2010). Cụ thể các đặc điểm khu phố như khả năng tiếp cân các dịch vụ công cộng, tiện lợi, chất lượng môi trường và hình ảnh xuất hiện bên ngoài của cả khu phố là quan trọng hơn ở các yếu tố thuộc tính của nhà ở trong lựa chọn nhà ở của cư dân tại Bắc Kinh (Wang & Li, 2004).

Nhóm dân cư có thu nhập thấp tại Quảng Châu quan tâm lựa chọn nơi ở có nhiều tiện lợi, khả năng tiếp cân dịch vụ giao thông công cộng và tiện ích cuộc sống (Wang & Li, 2011). Các thuộc tính liên quan đến thiết kế nội thất, không gian ngoài trời vật liệu sử dụng cho bên ngoài, diện mạo kiến trúc bên ngoài, quy mô nhà bếp, cộng đồng và các tiện ích cộng đồng là những nhân tố quan trọng tác động đến lựa chọn nhà ở Jordan (Al-Momani, 2000). Còn tác giả Bhatti & Church (2004), nghiên cứu tại nước Anh về sự lựa chọn nhà ở cho thấy các yếu tố bên ngoài bao gồm thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài, thuộc tính môi trường, đặc điểm khu phố và tiện ích dịch vụ xung quanh đóng một vai trò rất quan trọng trong việc thu hút người mua nhà trong thị trường nhà ở Anh. Không gian bên ngoài đề cập đến kích thước của khu vườn và kích thước khu sinh hoạt chung (như hồ bơi, phòng giải trí, bếp, phòng khách).

Cùng quan điểm đó, Cheshire & Sheppard (1995) cũng đồng ý rằng thuộc tính môi trường như khu phố (ví dụ tiện nghi khu phố), môi trường nhà ở (bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị nhà ở và người mua nhà tiềm năng sẵn sàng mua những tiện nghi khu phố. Nghiên cứu sự lựa chọn nhà ở của giới thượng lưu tại Thượng Hải, tác giả Linghin Li (2011) đưa ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong lựa chọn nhà ở: Mạng lưới giao thông đường bộ, cơ sở hạ tầng của khu phố, môi trường cộng đồng và các đặc điểm của ngôi nhà trong đó cụ thể tiêu chí bản sắc xã hội và yếu tố thẩm mỹ của khu phố đều là yếu tố quan trọng. Các hộ gia đình giàu có nhất vẫn coi khoảng cách gần đến trung tâm là một yếu tố quan trọng khi thực hiện lựa chọn nhà ở tại thành phố Thượng Hải. Các tiêu chí lựa chọn nhà ở là hệ thống giao thông, các cơ sở giáo dục, chăm sóc sức khoẻ, cảm giác an toàn, loại hình nhà ở, trong đó tầng lớp thượng lưu coi trọng mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tầng khu vực hơn, trong khi tầng lớp trung bình tập trung nhiều vào các thuộc tính của nhà ở (Linghin Li, 2011).

Nghiên cứu sự gắn bó của cộng đồng và sự lựa chọn nhà ở tại Hồng Kông (Li Ling-Hin, 2009) đã chỉ ra tiêu chí môi trường cộng đồng và sự an toàn của cộng đồng xác định sự gắn bó của dân cư để ở lại cộng đồng ở mức độ cao. An toàn là một hàm của cả sự sợ hãi thực sự (được tạo ra bởi tội ác thực tế mà cộng đồng hoặc cá nhân 12 chứng kiến) và tâm lý sợ hãi (tạo ra bởi nhận thức của cư dân về hàng xóm của họ và bố trí vật lý của khu phố) là các yếu tố thu hút người dân lựa chọn ở lại với mức độ cao nhất. Điều này liên quan tới sự hài lòng và sự ổn định về nhận thức và tâm lý đối với môi trường sống của người dân. Cũng liên quan đến vấn đề về sự gắn bó của cộng đồng thì tác giả (Maarten van Ham & cộng sự, 2009) nghiên cứu vấn đề phân phối nhà ở xã hội, lựa chọn và sự pha trộn sắc tộc ở Anh.

Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả cũng đề cập đến loại gia đình, cụm cộng đồng theo sắc tốc đã ảnh hưởng đến lựa chọn nhà ở thuê hoặc mua của loại nhà ở xã hội.