Chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực tiễn tại thành phố hồ chí minh

Tìm hiểu quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM. Phân tích thực tiễn, vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện thủ tục đầu tư bất động sản.

• Tác giả: Bùi Mạnh Tiến
• Người hướng dẫn: TS. Dương Kim Thế Nguyên
• Trường học: Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư Đối Với Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại - Thực Tiễn Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Đề án tốt nghiệp thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
• 1.1. Lý luận chung về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 1.1.3. Vai trò của chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• 1.1.4. Điều kiện thực hiện
• 1.1.5. Thành phần hồ sơ, trình tự thực hiện
• 1.1.6. Công tác thẩm định
• 1.1.7. Thẩm quyền chấp thuận
• 1.2. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NHỮNG VƯỚNG MẮC VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
• 2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.1.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện thực hiện
• 2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thành phần hồ sơ, trình tự thủ tục
• 2.1.3. Thực tiễn áp dụng pháp luật về công tác thẩm định hồ sơ
• 2.1.4. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thẩm quyền chấp thuận
• 2.2. Những vướng mắc khi áp dụng pháp luật
• 2.2.1. Vướng mắc không đáp ứng điều kiện chủ đầu tư
• 2.2.2. Vướng mắc liên quan đến sử dụng đất xen kẽ
• 2.2.3. Vướng mắc không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà
• 2.2.4. Vướng mắc do sự phù hợp quy hoạch đô thị
• 2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện
• 2.3.1. Hoàn thiện pháp luật về đáp ứng điều kiện chủ đầu tư
• 2.3.2. Hoàn thiện pháp luật về sử dụng đất xen kẽ
• 2.3.3. Hoàn thiện pháp luật về chương trình, kế hoạch phát triển nhà
• 2.3.4. Hoàn thiện pháp luật về sự phù hợp quy hoạch đô thị
• 2.3.5. Một số kiến nghị hoàn thiện thực thi pháp luật
• 2.4. Kết luận chương 2
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• TÓM TẮT
• ABSTRACT

Tóm tắt

I. Tổng Quan Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư Dự Án Nhà Ở

Phát triển dự án nhà ở thương mại TP.HCM là một phần quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư (CTĐT) dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM còn nhiều thách thức. Bài viết này sẽ đi sâu vào thực tiễn áp dụng pháp luật về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM, phân tích những vướng mắc, khó khăn và đề xuất các giải pháp để tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Theo thống kê dân số năm 2019, dân số TP.HCM khoảng 8,99 triệu người, nhưng thực tế có hơn 13 triệu người sinh sống, học tập và làm việc. Áp lực về nhà ở ngày càng lớn, đòi hỏi việc phát triển nhà ở thương mại phải được đẩy mạnh. Chấp thuận chủ trương đầu tư được xem là thủ tục "khởi đầu" quan trọng, ảnh hưởng đến tiến độ của cả dự án. Vướng mắc trong thủ tục này có thể làm chậm trễ nguồn cung nhà ở, gây bất lợi cho thị trường bất động sản.

1.1. Khái niệm dự án nhà ở thương mại và tầm quan trọng

Dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Mục tiêu của dự án nhà ở thương mại là vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, vừa giúp doanh nghiệp tìm kiếm lợi nhuận. Việc phát triển dự án nhà ở thương mại cần tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các quy định pháp luật liên quan. Do đó, tầm quan trọng của CTĐT là không thể phủ nhận, tạo tiền đề để nhà đầu tư tiến hành các bước tiếp theo trong chu trình phát triển dự án.

1.2. Vai trò của Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án

Chấp thuận chủ trương đầu tư đóng vai trò là "giấy khai sinh" cho dự án nhà ở thương mại. Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất, xác định tính pháp lý của dự án và cho phép nhà đầu tư triển khai các thủ tục tiếp theo như phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất, cho thuê đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, và xin giấy phép xây dựng. Việc được chấp thuận chủ trương đầu tư giúp nhà đầu tư có cơ sở để huy động vốn, lập kế hoạch triển khai và thực hiện dự án theo đúng quy định. Nếu không có CTĐT, dự án sẽ không thể triển khai và có thể bị coi là trái phép.

II. Vướng Mắc Khó Khăn Thường Gặp Khi Chấp Thuận Đầu Tư

Trong thực tế, quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM còn gặp nhiều vướng mắc. Các thủ tục hành chính phức tạp, thời gian kéo dài, và sự chồng chéo, xung đột trong các quy định pháp luật gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Theo báo cáo của HoREA, có khoảng 126 dự án đang bị ách tắc do vướng mắc trong thủ tục CTĐT. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở và đẩy giá nhà lên cao. Sự thiếu thống nhất giữa các luật như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cũng là một nguyên nhân gây ra vướng mắc.

2.1. Thủ tục hành chính rườm rà và thời gian kéo dài

Một trong những khó khăn lớn nhất là thủ tục hành chính rườm rà và thời gian giải quyết hồ sơ kéo dài. Nhà đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục tại nhiều sở, ban, ngành khác nhau, như Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND quận, huyện. Mỗi thủ tục lại có yêu cầu về hồ sơ, quy trình khác nhau, gây tốn kém về thời gian và chi phí. Theo VCCI, thủ tục CTĐT được đánh giá là một trong những thủ tục khó khăn nhất đối với doanh nghiệp xây dựng.

2.2. Chồng chéo và xung đột trong các quy định pháp luật

Sự chồng chéo và xung đột giữa các quy định pháp luật cũng là một nguyên nhân gây ra vướng mắc. Trước ngày 01/01/2021, tùy thuộc vào quy mô vốn và nhu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục theo Luật Đầu tư hoặc Luật Nhà ở. Điều này gây ra sự không thống nhất và khó khăn trong việc áp dụng pháp luật. Ngay cả khi đã được chấp thuận CTĐT theo Luật Đầu tư hoặc Luật Nhà ở, một số dự án vẫn phải thực hiện thủ tục "Chấp thuận đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP đối với dự án xây dựng trong khu đô thị.

2.3. Vướng mắc về điều kiện chủ đầu tư và sử dụng đất

Nhiều dự án gặp vướng mắc do không đáp ứng được các điều kiện về chủ đầu tư, như năng lực tài chính, kinh nghiệm quản lý dự án. Bên cạnh đó, vướng mắc liên quan đến sử dụng đất cũng là một vấn đề nan giải, đặc biệt là các trường hợp đất xen kẽ, đất công cộng. Việc xác định mục đích sử dụng đất, thủ tục giao đất, cho thuê đất, và bồi thường giải phóng mặt bằng thường mất nhiều thời gian và gặp nhiều khó khăn.

III. Giải Pháp Đơn Giản Hóa Thủ Tục Chấp Thuận Đầu Tư

Để tháo gỡ những vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ chấp thuận chủ trương đầu tư, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư. Các giải pháp cần tập trung vào việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, minh bạch hóa thông tin, và tăng cường phối hợp giữa các sở, ban, ngành. Bên cạnh đó, cần có cơ chế đối thoại thường xuyên giữa cơ quan nhà nước và doanh nghiệp để kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc phát sinh. Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào quy trình CTĐT cũng là một giải pháp hiệu quả.

3.1. Rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật chồng chéo

Cần rà soát và sửa đổi các quy định pháp luật chồng chéo, không rõ ràng, hoặc không còn phù hợp với thực tiễn. Đặc biệt, cần có sự thống nhất giữa Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, và Luật Đất đai. Các quy định về điều kiện chủ đầu tư, thủ tục giao đất, cho thuê đất, và bồi thường giải phóng mặt bằng cần được quy định rõ ràng, minh bạch, và dễ thực hiện.

3.2. Áp dụng cơ chế một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục

Cần áp dụng cơ chế một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục CTĐT. Theo đó, nhà đầu tư chỉ cần nộp hồ sơ tại một đầu mối duy nhất, và các sở, ban, ngành liên quan sẽ phối hợp giải quyết. Cơ chế này giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho nhà đầu tư, đồng thời tăng cường trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước.

3.3. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và số hóa quy trình

Việc ứng dụng công nghệ thông tin và số hóa quy trình CTĐT là một giải pháp hiệu quả. Các thủ tục như nộp hồ sơ, theo dõi tiến độ, và nhận kết quả có thể thực hiện trực tuyến. Điều này giúp tiết kiệm thời gian, chi phí, và giảm thiểu tiếp xúc trực tiếp giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước. Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ sở dữ liệu về quy hoạch, đất đai, và các thông tin liên quan để nhà đầu tư dễ dàng tra cứu và lập kế hoạch.

IV. Thúc Đẩy Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư Kinh Nghiệm Thực Tiễn

Nghiên cứu kinh nghiệm thực tiễn từ các địa phương khác và các quốc gia có môi trường đầu tư thuận lợi có thể cung cấp những bài học quý giá cho TP.HCM. Việc học hỏi kinh nghiệm giúp TP.HCM hoàn thiện quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, cần tăng cường đối thoại giữa cơ quan nhà nước và doanh nghiệp, khuyến khích sự tham gia của các chuyên gia và tổ chức xã hội nghề nghiệp.

4.1. Nghiên cứu kinh nghiệm từ các địa phương khác và quốc tế

Cần nghiên cứu kinh nghiệm từ các địa phương khác trong nước và các quốc gia có môi trường đầu tư thuận lợi để tìm ra những mô hình tốt nhất trong quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư. Ví dụ, một số địa phương đã áp dụng cơ chế "thẩm định nhanh" cho các dự án ưu tiên, hoặc cho phép nhà đầu tư tự chứng nhận một số điều kiện nhất định. Việc học hỏi kinh nghiệm giúp TP.HCM hoàn thiện quy trình CTĐT và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án nhà ở thương mại.

4.2. Tăng cường đối thoại và hợp tác giữa các bên liên quan

Cần tăng cường đối thoại và hợp tác giữa cơ quan nhà nước, nhà đầu tư, các chuyên gia, và các tổ chức xã hội nghề nghiệp. Cơ chế đối thoại thường xuyên giúp các bên hiểu rõ hơn về các khó khăn, vướng mắc, và cùng nhau tìm ra giải pháp. Bên cạnh đó, cần khuyến khích sự tham gia của các chuyên gia và tổ chức xã hội nghề nghiệp vào quá trình thẩm định và đánh giá dự án.

V. Giải Quyết Vướng Mắc Hoàn Thiện Pháp Luật Đất Đai Quy Hoạch

Các vướng mắc liên quan đến đất đai và quy hoạch là một trong những nguyên nhân chính gây chậm trễ trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc hoàn thiện pháp luật về đất đai, quy hoạch, và xây dựng là một giải pháp quan trọng để tháo gỡ các vướng mắc này. Cần có quy định rõ ràng về việc xác định mục đích sử dụng đất, thủ tục giao đất, cho thuê đất, và bồi thường giải phóng mặt bằng. Đồng thời, cần có sự đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, và quy hoạch đô thị.

5.1. Rà soát và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng

Cần rà soát và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tiễn. Các quy hoạch cần được công khai, minh bạch, và dễ tiếp cận. Bên cạnh đó, cần có cơ chế để điều chỉnh quy hoạch một cách linh hoạt khi có sự thay đổi về nhu cầu hoặc điều kiện kinh tế - xã hội.

5.2. Hoàn thiện quy định về bồi thường hỗ trợ và tái định cư

Cần hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư để đảm bảo quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng bởi dự án. Mức bồi thường cần được xác định một cách công bằng, hợp lý, và phù hợp với giá thị trường. Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ và tái định cư phù hợp để giúp người dân ổn định cuộc sống.

VI. Tương Lai Chấp Thuận Chủ Trương Đầu Tư Nhanh Chóng Hiệu Quả

Việc cải thiện quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư là một nhiệm vụ quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở thương mại TP.HCM. Với những giải pháp đồng bộ và sự nỗ lực của cả cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư, chúng ta có thể kỳ vọng vào một tương lai với quy trình CTĐT nhanh chóng, hiệu quả, và minh bạch. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở thương mại được triển khai đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

6.1. Xây dựng hệ sinh thái hỗ trợ nhà đầu tư phát triển dự án

Cần xây dựng một hệ sinh thái hỗ trợ nhà đầu tư phát triển dự án, bao gồm các dịch vụ tư vấn pháp lý, tài chính, và kỹ thuật. Hệ sinh thái này giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, tìm kiếm đối tác, và giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai dự án.

6.2. Đảm bảo tính bền vững và trách nhiệm xã hội của dự án

Cần đảm bảo tính bền vững và trách nhiệm xã hội của dự án. Các dự án nhà ở thương mại cần được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn xanh, tiết kiệm năng lượng, và thân thiện với môi trường. Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam với dân số thực tế khoảng hơn 13 triệu người, tăng khoảng 1 triệu người mỗi 5 năm. Năm 2017, TP.HCM có khoảng 1,675 triệu căn nhà, tương đương 2,49 triệu hộ gia đình với tỷ lệ người có nhà ở khoảng 67%, còn lại khoảng 33% dân số chưa có nhà ở. Áp lực gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày càng lớn đặt ra thách thức lớn cho việc phát triển nhà ở thương mại (DA NOTM) nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nhà ở đa dạng, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển. Tuy nhiên, thủ tục hành chính phức tạp, đặc biệt là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (CTĐT) được xem là “giấy khai sinh” của dự án, đang gây ra nhiều khó khăn, làm chậm tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở và đẩy giá nhà lên cao. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có khoảng 126 dự án bị ách tắc do vướng thủ tục này, trong khi trong 2,5 năm qua, UBND TP.HCM chỉ chấp thuận CTĐT cho 11 dự án.

Mục tiêu nghiên cứu là phân tích các quy định pháp luật hiện hành về chấp thuận CTĐT đối với DA NOTM tại TP.HCM, chỉ ra những vướng mắc, bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại ổn định, góp phần giảm giá nhà và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ 01/01/2021 đến nay, dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng tại TP.HCM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp luật đầu tư và quản lý nhà ở, bao gồm:

• Lý thuyết quản lý nhà nước về đầu tư: Nhấn mạnh vai trò của thủ tục chấp thuận CTĐT như công cụ quản lý, giám sát đầu tư, đảm bảo tính hợp pháp, hiệu quả và phù hợp quy hoạch.
• Mô hình pháp luật về phát triển nhà ở thương mại: Phân tích các khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đặc điểm, điều kiện thực hiện và vai trò của các thủ tục hành chính trong quá trình triển khai dự án.
• Khái niệm chính:
  • Chấp thuận chủ trương đầu tư (CTĐT): Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ và nhà đầu tư dự án.
  • Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (DA NOTM): Dự án xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê theo cơ chế thị trường.
  • Thủ tục hành chính đầu tư: Các bước pháp lý từ chấp thuận CTĐT đến cấp phép xây dựng và nghiệm thu.
  • Quy hoạch đô thị và kế hoạch phát triển nhà ở: Các công cụ quản lý không gian và phát triển nhà ở của địa phương.

Phương pháp nghiên cứu

• Phương pháp hệ thống hóa luận điểm khoa học: Tổng hợp, phân loại các quy định pháp luật và luận điểm lý luận về thủ tục chấp thuận CTĐT đối với DA NOTM.
• Phân tích và giải thích pháp luật: Giải thích các điều khoản luật, văn bản hướng dẫn để làm rõ nội dung, tiêu chí thẩm định và thẩm quyền chấp thuận.
• Phương pháp tổng hợp phân tích: Kết hợp dữ liệu pháp lý và thực tiễn áp dụng tại TP.HCM để đánh giá các vướng mắc, bất cập.
• Nguồn dữ liệu: Văn bản pháp luật (Luật Đầu tư 2020, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, Nghị định 31/2021/NĐ-CP...), báo cáo của UBND TP.HCM, HoREA, các dự án thực tế tại TP.HCM.
• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn các dự án DA NOTM tại TP.HCM từ năm 2021 đến nay, tập trung vào các dự án bị ách tắc hoặc đã được chấp thuận CTĐT.
• Timeline nghiên cứu: Từ tháng 01/2021 đến tháng 06/2024, theo sát các thay đổi pháp luật và thực tiễn triển khai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thủ tục chấp thuận CTĐT là bước khởi đầu quan trọng nhưng kéo dài
   Thời gian trung bình để hoàn thành thủ tục chấp thuận CTĐT tại TP.HCM là khoảng 18-24 tháng, vượt xa quy định 32 ngày làm việc. Ví dụ, dự án Khu chung cư cao tầng JJ LAND I mất 18 tháng để được chấp thuận. Trong 2,5 năm qua, chỉ có 11 dự án được chấp thuận CTĐT, trong khi có khoảng 126 dự án bị ách tắc.

2. Vướng mắc lớn nhất là điều kiện chủ đầu tư và quyền sử dụng đất
   Khoảng 99% dự án có quỹ đất hỗn hợp hoặc đất không phải đất ở không được chấp thuận do không đáp ứng điều kiện có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Ví dụ, dự án Khu nhà ở thấp tầng Nam Khang (6,52 ha) và Khu nhà ở An Phú (6,18 ha) không được chấp thuận do đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải đất ở.

3. Vướng mắc về xử lý đất xen kẽ do Nhà nước quản lý
   Có khoảng 15 dự án gặp khó khăn do đất công xen kẽ trong dự án (đất rạch, kênh mương, đường đi). Quy định xử lý đất xen kẽ chưa rõ ràng, TP.HCM chưa ban hành bộ tiêu chí tách thửa độc lập, gây khó khăn cho việc giao đất theo cơ chế chỉ định.

4. Vướng mắc do chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp
   Một số dự án không nằm trong danh mục chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt hoặc kế hoạch chưa được điều chỉnh kịp thời, gây khó khăn trong thẩm định sự phù hợp. TP.HCM chưa phê duyệt điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 và kế hoạch năm 2023-2024 đúng hạn.

5. Vướng mắc do đánh giá sự phù hợp quy hoạch đô thị chưa rõ ràng
   Quy định pháp luật chưa xác định rõ cấp độ quy hoạch đô thị để đánh giá (quy hoạch chung, phân khu hay chỉ tiết), gây khó khăn cho việc thẩm định dự án khi chưa có phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Thảo luận kết quả

Việc kéo dài thời gian chấp thuận CTĐT làm tăng chi phí đầu tư, giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản, đồng thời làm giảm nguồn cung nhà ở, đẩy giá nhà lên cao gấp 32,5 lần thu nhập hộ gia đình tại TP.HCM. Các vướng mắc về điều kiện chủ đầu tư và quyền sử dụng đất xuất phát từ sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đặc biệt là quy định về quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Vấn đề đất xen kẽ do Nhà nước quản lý chưa được xử lý đồng bộ, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc hoàn thiện thủ tục.

So với các nghiên cứu trước đây, luận văn đã phân tích sâu sắc hơn về tiêu chí thẩm định và thực tiễn áp dụng tại TP.HCM, đồng thời chỉ ra các “khoảng trống pháp lý” và bất cập trong quy trình, đặc biệt là sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước. Việc chưa có bộ tiêu chí rõ ràng về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị làm tăng tính chủ quan trong thẩm định, dẫn đến sự không đồng nhất và kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thời gian xử lý thủ tục CTĐT của các dự án điển hình, bảng tổng hợp các vướng mắc pháp lý và số lượng dự án bị ảnh hưởng, giúp minh họa rõ ràng tác động của các vấn đề pháp lý đến tiến độ và hiệu quả đầu tư.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định về điều kiện chủ đầu tư và quyền sử dụng đất
   Cần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Đất đai để thống nhất quy định về quyền sử dụng đất ở hợp pháp, cho phép nhà đầu tư có quỹ đất hỗn hợp hoặc đất khác được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuận lợi hơn. Thời gian thực hiện: 12-18 tháng. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

2. Ban hành bộ tiêu chí xử lý đất xen kẽ do Nhà nước quản lý
   UBND TP.HCM phối hợp với các sở ngành xây dựng và ban hành bộ tiêu chí tách thửa độc lập, quy trình giao đất theo cơ chế chỉ định cho các phần đất công xen kẽ trong dự án. Thời gian thực hiện: 6 tháng. Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường.

3. Cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thẩm định
   Áp dụng công nghệ thông tin, liên thông hồ sơ điện tử giữa các sở ngành, tăng cường trách nhiệm và giám sát thời gian trả lời ý kiến thẩm định, tránh tình trạng kéo dài thời gian xử lý hồ sơ. Thời gian thực hiện: 12 tháng. Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM, Sở Kế hoạch và Đầu tư, các sở ngành liên quan.

4. Điều chỉnh và công bố kịp thời chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
   UBND TP.HCM cần đẩy nhanh việc phê duyệt, điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 và kế hoạch hàng năm để làm căn cứ pháp lý rõ ràng cho việc thẩm định dự án. Thời gian thực hiện: 3-6 tháng. Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM, Sở Xây dựng.

5. Rà soát, hoàn thiện quy định về đánh giá sự phù hợp quy hoạch đô thị
   Cần quy định rõ cấp độ quy hoạch đô thị áp dụng trong thẩm định CTĐT, đồng thời tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý quy hoạch và đầu tư để đảm bảo tính đồng bộ. Thời gian thực hiện: 12 tháng. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND TP.HCM.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư và xây dựng
   Giúp hiểu rõ các vướng mắc pháp lý, cải thiện quy trình thẩm định, nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư
   Cung cấp thông tin chi tiết về thủ tục chấp thuận CTĐT, các điều kiện pháp lý cần đáp ứng, giúp doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, giảm thiểu rủi ro pháp lý và thời gian xử lý.

3. Chuyên gia pháp lý và tư vấn đầu tư
   Là tài liệu tham khảo quan trọng để tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại, đồng thời đề xuất các giải pháp pháp lý phù hợp.

4. Nhà nghiên cứu và học viên ngành Luật Kinh tế, Quản lý đô thị
   Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp luật đầu tư, quản lý nhà ở, giúp nâng cao hiểu biết và phát triển nghiên cứu sâu hơn về lĩnh vực này.

Câu hỏi thường gặp

1. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại gồm những bước nào?
   Thủ tục gồm: chuẩn bị hồ sơ đề xuất, nộp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, lấy ý kiến thẩm định từ các sở ngành liên quan trong 15 ngày, tổng hợp báo cáo thẩm định trong 25 ngày, trình UBND tỉnh xem xét và quyết định trong 7 ngày. Tổng thời gian quy định là 32 ngày làm việc, nhưng thực tế thường kéo dài hơn.

2. Những vướng mắc pháp lý phổ biến khi thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT là gì?
   Bao gồm: không đáp ứng điều kiện chủ đầu tư về quyền sử dụng đất ở hợp pháp, đất xen kẽ do Nhà nước quản lý chưa được xử lý, dự án không nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, và đánh giá sự phù hợp quy hoạch đô thị chưa rõ ràng.

3. Tại sao nhiều dự án bị ách tắc ngay từ khâu chấp thuận CTĐT?
   Do quy trình thẩm định phức tạp, nhiều sở ngành tham gia lấy ý kiến, thời gian trả lời kéo dài, thiếu bộ tiêu chí rõ ràng, mâu thuẫn pháp luật về quyền sử dụng đất và điều kiện chủ đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

4. Việc chấp thuận CTĐT có vai trò gì đối với nhà đầu tư?
   Đây là cơ sở pháp lý để nhà đầu tư thực hiện các thủ tục tiếp theo như phê duyệt quy hoạch chi tiết, giao đất, thẩm định nghiên cứu khả thi, cấp phép xây dựng. Đồng thời, giúp tăng khả năng thu hút vốn và tạo niềm tin với đối tác, khách hàng.

5. Giải pháp nào giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí thủ tục chấp thuận CTĐT?
   Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, liên thông dữ liệu giữa các sở ngành, ban hành bộ tiêu chí rõ ràng, tăng cường giám sát thời gian xử lý, đồng thời hoàn thiện pháp luật về điều kiện chủ đầu tư và quyền sử dụng đất.

Kết luận

• Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư là bước khởi đầu quan trọng nhưng đang bị kéo dài, gây ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn cung nhà ở thương mại tại TP.HCM.
• Vướng mắc chủ yếu liên quan đến điều kiện chủ đầu tư, quyền sử dụng đất, xử lý đất xen kẽ, chương trình phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị chưa rõ ràng.
• Luận văn đã phân tích chi tiết các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng, chỉ ra các “khoảng trống pháp lý” và bất cập cần được hoàn thiện.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật, cải cách thủ tục hành chính, tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.
• Tiếp theo, cần triển khai nghiên cứu sâu hơn về tác động của các giải pháp đề xuất và theo dõi hiệu quả thực thi nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân TP.HCM.

Hành động ngay: Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và chuyên gia pháp lý nên phối hợp nghiên cứu, áp dụng các giải pháp đề xuất để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại ổn định, giảm thiểu rủi ro pháp lý và chi phí đầu tư.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: NHUNG VAN DE LY LUAN VA CAC QUY DINH PHAP LUAT VE CHAP THUAN CHU TRUONG DAU TU DOI VOI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1. Lý luận chung về chấp thuận chú trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 1. Khái niệm và đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Tại khoản 12 Điều 2 LNO 2023, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là “ổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn ” đê tiễn hành hoạt động xây dựng: ¡) xây mới nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật (như công trình giao thông, cấp điện, cắp-thoát nước, thu gom rác thải, thông tin liên lạc, chiếu sáng) và công trình hạ tầng xã hội (như công trình trường học, bệnh viện, thương mại, dịch vụ, văn hóa, công viên, cây xanh, .); iï) cải tạo, sửa chữa nhà ở tại một địa điểm nhất định.

Như vậy, DA NOTM là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được đầu tư xây dung dé bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường. Một số hình thức phát triển nhà ở nhu sau!®: ï) xây dựng mới hoặc sữa chữa, cải tạo một hoặc một cụm công trình nhà ở (biệt thự, nhà riêng lẻ độc lập, cụm nhà liên kế); ii) xây dựng khu nhà ở tại khu vực nông thôn được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội iii) sử dụng đất hỗn hợp có dành một phần diện tích đẻ xây dựng nhà ở và một phần diện tích để xây dựng khách sạn, văn phòng.; iv) xây dựng công trình hỗn hợp như khu chung cư ở kết hợp thương mại dịch vụ hoặc toà nhà Officetel kết hợp giữa ở với văn phòng. Đặc điễm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại DA NOTM được triển khai xây dựng theo trình tự quy định pháp luật xây dựng, tác giả nhận thầy DA NOTM mang một số đặc điểm như sau: '3 Điều 30 LNO 2023. 12 Thứ nhất về mục tiêu xây dung nhà ở thương mại Đối với phát triển KT-XH, DA NOTM đã giải quyết nhu cầu nhà ở và phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng đô thị (kỹ thuật, xã hội), góp phần chỉnh trang đô thị và thúc đây phát triên KT-XH, thị trường BĐS.

Đối với Nhà nước, DA NOTM gắn liền định hướng, mục tiêu của chương trình, kế hoạch PTNO của địa phương, cung cấp sản phẩm nhà ở đa dạng với giá phù hợp khả năng tài chính của người dân, gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp !°. Đối với Nhà đầu tư, DA NOTM được doanh nghiệp kinh doanh BĐS bỏ vốn để xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở với mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua sản phẩm nhà ở. Thứ hai về sử dụng vốn đâu tư lớn DA NOTM yêu cầu nguồn vốn lớn bởi đặc điểm của BĐS có giá trị lớn, do đó NĐT phải đảm bảo tài chính khi thực hiện dự án, tránh tình trạng dau co, gam giữ đất mà không thực hiện hoặc dự án “treo”. Do đó, NĐT phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS (khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; điểm a, điểm e khoản 2 Điều 35 LNO 2023 và khoản 1 Điều 36 LNO 2023; khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Những điều kiện này nhằm đảm bảo NĐT phải có nhu cầu thực sự trong việc đầu tư PTNO, cũng như có khả năng hoàn thành DA. NOTM theo nội dung được phê duyệt. Thứ ba về tiến độ thực hiện DA NOTM thường được thực hiện kéo dài vài năm do việc xây dựng nhà ở, các công trình hạ tầng kèm theo thường có thời gian thi công trong thời gian đài. Tuy nhiên, dự án luôn phải được xác định thời gian bắt đầu (kẻ từ ngày được chấp thuận CTĐT), thời gian dé NDT thực hiện các thủ tục pháp lý khác nhau nhằm tiễn hành '° Thủ tướng Chính phủ, 2021.

"Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tắm nhìn đến 2045”. 13 khởi công xây dựng theo giấy phép đến khi hoàn thành, nghiệm thu ban giao cho người dân vào sinh sống, đưa các công trình khác vào sử dụng. Tuỳ thuộc quy mô dự án, CQNN quyết định thực hiện dự án để đảm bảo NĐT có thời gian tiếp tục thực hiện thủ tục pháp lý khác để đảm bảo điều kiện khởi công xây dựng, thời gian xây dựng cơ bản và thời gian hoàn thành, bàn giao. Trường hợp chậm tiến độ đã được chấp thuận, NĐT phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đề điều chỉnh tiến độ thực hiện và sau đó xin gia hạn sử dụng đất trước khi tiếp tục triên khai dự án.

Sau thời hạn này, nếu NĐT không thực hiện dự án hoặc thực hiện không đúng tiền độ mà không được gia hạn thì Nhà nước thu hồi dự án theo pháp luật đất đai. Khái niệm và đặc điểm chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 1. Khái niệm chấp thuận chủ trương dầu tr dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Trước thời điểm LĐT 2020 có hiệu lực, thuật ngữ “Quyết định chủ trương đầu tư” hoặc “Chấp thuận chủ trương đầu tư” không được định nghĩa tại bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào theo pháp luật đầu tư, nhà ở, kinh doanh BĐS và xây dựng. Dé đảm bảo tính thống nhất, LĐT 2020 đã bổ sung khái niệm ““Chắp thuận chủ trương đầu tư” vừa đề làm rõ mục đích, bản chất của việc CQNN quyết định chấp thuận thực hiện dự án, đây vừa là công cụ để Nhà nước quản lý, giám sát việc PTNO, tránh tình trạng đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, kế hoạch.

Theo khoản I Điều 3 LĐT 2020 đã giải thích từ ngữ cụ thể “Chấp thuận chi trương đâu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyên chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đâu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đâu tư”. 14 Nhu vay, việc chấp thuận CTĐT có hai nội dung cần lưu ý như sau”: Một là, bản chất của việcchấp thuận CTĐT là hoạt động tập trung vào việc đánh giá các điều kiện thực hiện dự án đề chấp thuận mục tiêu, địa điểm, quy mô sử dụng đất, quy mô công trình xây dựng, tiến độ và thời hạn hoạt động dự án. Hai là, chấp thuận NĐT hoặc quyết định hình thức lựa chọn NDT, cu thé: CQNN chấp thuận đồng thời NĐT (đối với NĐT đã có QSDĐ) hoặc không chấp thuận đồng thoi NDT chi chấp thuận hình thức lựa chọn NĐT (thông qua đâu giá QSDĐ hoặc đấu thầu lua chon NDT). Đặc điểm chấp thuận chủ trương đầu tr dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Thứ nhất, quyết định hành chính Thủ tướng chính phủ, UBND tỉnh ban hành quyết định, có giá trị pháp lý và hiệu lực kể từ ngày ký dé chấp thuận cho NĐT thực hiện bước tiếp theo nhằm hoàn thành dự án đã được chấp thuận.

Thứ hai, tính chất bước đâu đề thực hiện các bước tiếp theo Chấp thuận CTĐT thé hiện sự đồng ý về nguyên tắc, chủ trương của CQNN. Với tính chất bước đầu, chấp thuận CTĐT làm cơ sở để NĐT tiếp tục thực hiện thủ tục tiếp theo liên quan đến quy hoạch, môi trường, PCCC, xây dựng đẻ khởi công xây dựng và nghiệm thu bàn giao, đưa công trình khác vào khai thác, sử dụng. Thứ ba, thời hạn hiệu lực nhất định CQNN xem xét quy mô dự án và sẽ chấp thuận tiền độ thực hiện pháp lý và tiến độ thi công xây dựng của dự án nhằm để kiểm soát không để du an kéo dai (vi du sau khi được chấp thuận CTĐT thi NPT sẽ mắt khoảng 06 tháng để thực hiện các thủ tục ?9 Lê Ngọc Câm,2021. “Những điểm mới về lựa chọn nhà đâu tư theo Luật Đầu tư 2020 - Số chuyên đề: Bình luận những điểm mới của Luật Đâu tư năm 2020”.

Nghề Luật - Tạp chí khoa học của học viện tư pháp, Số 04/2021, Trang 23. 15 pháp lý như thủ tục về quy hoạch chỉ tiết khoảng 25 ngày; thủ tục thẩm định nghiên cứu khả thì khoảng 30-40 ngày; thủ tục phê duyệt dự án khoảng 10 ngày; thủ tục về môi trường khoảng 30 ngày; thủ tục về PCCC khoảng 15 ngày; thủ tục xin giấy phép xây dựng khoảng 20 ngày.) để khởi công xây dựng với thời gian thi công phần hầm khoảng 02 tháng/01 hầm; thời gian thi công phan thô khoảng 01-02 tầng/01 tháng. Như vậy tuỳ quy mô dự án cụ thể, CQNN quyét định thời gian thực hiện bao nhiêu tháng kế từ được chấp thuận CTĐT đến khi hoàn thành bàn giao, thông thường tiến độ này có thể kéo đài vài năm. Thứ tu, đâm bảo tính cần thiết, tính hợp lý, tính hợp pháp và chỉ phí tuân thi Về tính cân thiết: Thủ tục chấp thuận CTĐT được áp dụng thống nhất đối với tất cả các dự án, không phân biệt hình thức đầu tư, nguồn vốn đầu tư, quy mô dự án,.

Về tính hợp lý: Thủ tục chấp thuận CTĐT được thiết kế nhằm đảm bảo sự phù hợp đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các cam kết về môi trường, xây dựng. Về tính hợp pháp: Thủ tục chấp thuận CTĐT được quy định cu thé trong LDT và văn bản hướng dẫn thi hành. Thủ tục này được thực hiện theo quy trình chặt chẽ, bao đảm tính hợp pháp thông qua đánh giá sự phù hợp các tiêu chí cụ thẻ, các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến NĐT để chứng minh tư cách pháp lý và năng lực tài chính. Về chỉ phí tuân thủ: Thủ tục chấp thuận CTĐT được thiết kế nhằm đảm bảo tính hiệu quả của các dự án để góp phan phát triển KT-XH.

Vai trò của chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Đối với cơ quan nhà nước, Chấp thuận CTĐT thể hiện vai trò như sau: Một là, chức năng quan lý giám sát về đâu tr Việc chấp thuận CTĐT là một trong những công cụ quan trong dé Nhà nước quản lý, giám sát về lĩnh vực đầu tư, gồm các nội dung như mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ, thời hạn hoạt động dự án, lựa chọn nhà đầu tư. Hai là, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án mang lại Thể hiện trong việc các CQNN tham gia thấm định, xem xét và đánh giá kỹ lưỡng tính hợp pháp, hiệu quả KT-XH của dự án.