CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB LEASING 1. Cơ sở lý luận về động sản 1. Khái niệm động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành động sản” và bất động sản” có nguồn gốc từ cách đây hàng ngàn năm. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai còn động sản là những tài sản không phải là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: Động sản là những tài sản không phải là bất động sản” và Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Khái niệm động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Đặc điểm của động sản 1. Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải là tài sản có thể di dời được Theo khả năng di dời” thì máy móc thiết bị, phương tiện vận tải được xếp vào nhóm động sản, có khả năng di chuyển từ nơi này sang nơi khác, nên mặt bằng 2 giá máy móc thiết bị, phương tiện vận tải mà nhất là máy móc thiết bị, phương tiện vận tải mới thường không có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực địa lý khác nhau.
Và cũng là hệ quả của đặc điểm có thể di dời được, nên trong định giá máy móc thiết bị phải tính đến chi phí vận chuyển, lắp đặt… 1. Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải có tính đa dạng và phong phú Sự phát triển của khoa học - công nghệ làm xuất hiện ngày càng nhiều loại máy móc thiết bị, phương tiện vận tải mới với những công năng và đặc tính kỹ thuật vượt trội, đòi hỏi người định giá máy móc thiết bị, phương tiện vận tải phải không ngừng cập nhật nhằm nâng cao trình độ cũng như sự hiểu biết về thị trường động sản và nhất là cần phải có kiến thức sâu rộng về các khía cạnh kỹ thuật của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải nhằm đảm bảo chất lượng công tác định giá. So với bất động sản thường thì máy móc thiết bị, phương tiện vận tải có tuổi thọ ngắn hơn Khác bất động sản (đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc…) có tuổi thọ vật lý, cũng như tuổi thọ kinh tế lâu dài; còn máy móc thiết bị, phương tiện vận tải thường có tuổi thọ ngắn hơn và phụ thuộc nhiều yếu tố như: môi trường tự nhiên, trình độ sử dụng của con người, cường độ thời gian làm việc của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải. Đặc điểm này có ý nghĩa rất quan rất lớn trong định giá máy móc thiết bị, phương tiện vận tải đã qua sử dụng, nắm chắc đặc điểm này người định giá có cơ sở hợp lý đánh giá chất lượng còn lại của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải.
Qua đó đưa ra kết quả hợp lý nhất về mức giá của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải cần định giá. Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải có thể chuyển nhượng, thay đổi chủ sở hữu dễ dàng Trừ một số máy móc thiết bị, phương tiện vận tải đặc biệt, còn hầu hết các loại máy móc thiết bị, phương tiện vận tải đều được cho là có tính lỏng” về sở hữu cao hơn bất động sản, điều này thúc đẩy giao dịch máy móc thiết bị, phương tiện vận tải nhiều hơn và qua đó cũng xuất hiện nhiều chứng cơ thị trường về các giao dịch tương tự nhiều hơn, đây là điều kiện thuận lợi cho việc ước tính giá trị thị trường 3 của máy móc thiết bị, phương tiện vận tải. Tuy có có thể chuyển nhượng dễ dàng song thị trường máy móc thiết bị, phương tiện vận tải có tính ngành nghề cao, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố công nghệ, biến động từ các ngành nghề liên quan nên khó dự đoán, giá trị giao dịch có mức độ biến thiên lớn. Ví dụ, trong thời gian bệnh dịch thì máy móc ngành nhựa, máy sản xuất khẩu trang bị thổi giá khá nhiều… 1.
Thị trường động sản Hiện có rất nhiều khái niệm khác nhau về thị trường động sản, trong khuôn khổ khóa luận này, em xin được đề xuất khái niệm có tính khái khái quát và phổ biến hiện nay: Thị trường động sản là quá trình giao dịch hàng hoá động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường động sản. Nghiệp vụ cho thuê tài chính 1. Khái niệm Cho thuê tài chính ra đời khoảng những năm 60 của thế kỷ XX, bắt nguồn từ sự hình thành và phát triển của hoạt động cho thuê tài sản.
Khoảng 2000 năm trước Công nguyên, hoạt động cho thuê dụng cụ nông nghiệp và công cụ cầm tay có ở Sumerians. Cho thuê đất nông nghiệp xuất hiện khoảng năm 1800 trước Công nguyên ở Babylonia và Hy Lạp năm 370 trước Công nguyên. Ở Anh, một trong những đạo luật đầu tiên đề cập tới hoạt động cho thuê là Bộ luật xứ Wales được soạn thảo vào năm 1284. Với sự phát triển của Cách mạng công nghiệp thế kỷ XIX các loại tài sản cho thuê trở nên phong phú, đa dạng và có giá trị lớn như toa tàu, đường ray… Đến năm 1952, công ty cho thuê đầu tiên của Mỹ United States Leasing Corporation” được thành lập, sáng tạo ra hình thức cho thuê tài sản mới là cho thuê tài chính.
Sau đó, cho thuê được phát triển ở Châu Âu, Nhật Bản vào những năm 60 và sang các nước đang phát triển những năm 70 của thế kỷ XX. 4 Hiện nay các khái niệm về cho thuê tài sản” hay cho thuê tài chính” đã được đề cập bởi nhiều học giả và các tổ chức. Theo tổ chức tài chính quốc tế (International Finance Corporation, 2009): Cho bên thuê tài sản (Leasing) là một sự thỏa thuận bằng hợp đồng giữa hai bên, một bên (bên cho thuê - the lessor) cung cấp tài sản cho một bên khác sử dụng (bên thuê - the lessee) trong một thời gian xác định để đổi lấy những khoản thanh toán nhất định. Bên cho thuê (có thể là ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, nhà sản xuất, nhà cung cấp hoặc các tổ chức tài chính phi ngân hàng) thường mua thiết bị mà bên thuê lựa chọn, sau đó cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định.
Trong thời gian thuê, bên thuê thực hiện thanh toán định kỳ cho bên cho thuê theo mức lãi suất và đơn vị tiền tệ đã thỏa thuận. Kết thúc thời gian thuê theo hợp đồng, bên cho thuê chuyển quyền sở hữu thiết bị cho bên thuê tại một mức giá xác định trước, hoặc bên thuê trả lại thiết bị đó cho bên cho thuê.1 - Quy trình cho thuê tài sản Quyền sử Bên cho thuê Bên thuê dụng tài sản (chủ sở hữu tài sản) (khách hàng) Thanh toán tiền thuê Cho thuê tài sản có 2 loại là cho thuê tài chính và cho thuê hoạt động: Cho thuê hoạt động (Operating lease) là hợp đồng cho phép bên cho thuê - chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, giữ nguyên quyền sở hữu tài sản nhưng cho phép bên thuê hưởng lợi ích kinh tế khi sử dụng tài sản trong một khoảng thời gian xác định trước khi trả lại tài sản cho bên thuê. Trong khi đó, cho thuê tài chính (Finance lease) là hợp đồng cho phép bên cho thuê - chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, giữ nguyên quyền sở hữu tài sản khi chuyển phần lớn rủi ro và lợi ích kinh tế gắn liền với tài sản cho bên thuê. Tổng số tiền bên thuê thanh toán trong thời gian thuê phải bù đắp 5 được chi phí ban đầu của tài sản cộng với tiền lãi được tính bởi bên cho thuê.
Trong cho thuê tài chính tài sản cho thuê thường được chuyển giao quyền sở hữu cho bên thuê, hoặc bên thuê có quyền chọn mua tài sản vào cuối thời hạn thuê. Bên cho thuê tập trung vào khả năng tạo ra dòng tiền của bên thuê chứ không phải đặt nặng tài sản hiện có hay lịch sử tín dụng của bên thuê. Chính vì vậy, cho thuê tài chính đặc biệt phù hợp với các doanh nghiệp mới thành lập, doanh nghiệp vừa và nhỏ không có đủ tài sản thế chấp. Ủy ban tiêu chuẩn kế toán quốc tế IASC (1997), đưa ra các tiêu chuẩn để phân loại giữa cho thuê tài chính và cho thuê hoạt động.
Nghiệp vụ cho thuê tài chính là nghiệp vụ cho thuê tài sản thỏa mãn một trong các tiêu chuẩn dưới đây: Thứ nhất, quyền sở hữu tài sản được chuyển giao khi hết thời hạn hợp đồng. Sau khi kết thúc hợp đồng thuê tài chính bên thuê có quyền mua lại tài sản thuê. Thứ hai, thời hạn hợp đồng bằng phần lớn thời gian hoạt động của tài sản. Thứ ba, hợp đồng có quy định quyền chọn mua.
Bên thuê có quyền mua tài sản với giá thấp hơn giá trị thị trường của tài sản tại ngày quyền thương lượng được thực hiện. Tức là, tại thời điểm bên thuê quyết định mua lại tài sản thì bên thuê phải trả thấp hơn giá trị thị trường của các tài sản đó tại thời điểm mua.