CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1. Các khái niệm cơ bản 1. Khái niệm: Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa, …)”.
Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất ), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Sv: Hồ Thị Loan 4 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính 1. Đặc điểm của đất đai Đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung đều có chung những đặc điểm: - Cố định về vị trí: đất đai không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất.
Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. - Có tính khan hiếm : Do đất đai là có hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng dẫn đến giá trị của đất tăng dần theo thời gian và thường có giá trị lớn. - Có sự khác biệt: Không có mảnh đất nào hay bất động sản nào giống nhau hoàn toàn nên dẫn đến giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn.
Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. - Có giá trị lớn: Giá trị của đất đai cũng như của bất động sản thường lớn do việc đầu tư khai thác đất đai cần lượng vốn lớn và dài hạn. Đối với trường hợp đất đai là nhà ở thì có quá trình sử dụng lâu dài. - Có tính ảnh hưởng lẫn nhau: Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia.
Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam Á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới… Sv: Hồ Thị Loan 5 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính 1. Phân loại đất đai Theo điều 10 của Luật Đất đai 2013 căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: 1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; 2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất Sv: Hồ Thị Loan 6 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở; 3.
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Vai trò của đất đai Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nói chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liến chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội. Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên Sv: Hồ Thị Loan 7 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới.
Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào các điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môi trường, thời tiết, khí hậu bên ngoài. Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai. Khái niệm về giá trị thị trường Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 đã nêu rõ: Gía trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị và công khai, mà tại đó các hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Khái niệm giá trị phi thị trường Theo IVSC trong tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 đã chỉ ra: Gía trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán trên thị trường. Định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Sv: Hồ Thị Loan 8 Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính 1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất 1. Khái niệm: Theo khoản 21 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 đã nói rõ : “Tiền sử dụng đất” là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.