Mở đầu giới thiệu tổng quan về nghiên cứu bao gồm sự cần thiết của Luận văn, mục tiêu, phạm vi, đối tượng, phương nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu, Chương2 trình bày cơ sở lý thuyếtvề quản lý dự án, tiêu chí về sự thành công của QLDA, các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của QLDAvà các lý luận cơ bản về chung cư, chung cư trung bình. Chương 3trình bày về phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong Luận văn. Chương 4 trình bày kết quả của nghiên cứu của Luận văn về các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác quản lý dự án chung cư trung bình tại TP. Chương 5 là phần kết luận và kiến nghị trình bày tóm tắt nội dung đạt được của Luận văn, cũng như các hạn chế và định hướng cho nghiên cứu tiếp theo đồng thời đề xuất các kiến nghị đến cơ quản quản lý nhà nước về xây dựng cũng như các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn quản lý dự án để nâng cao khả năng thành công của công tác quản lý dự án chung cư trung bình tại TP.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ CHUNG CƯ 2. Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án 2. Dự án Có nhiều định nghĩa khác nhau về dự án, tuỳ theo quan điểm nghiên cứu của mỗi tác giả. Các định nghĩa về dự án tuy cách phát biểu có khác nhau nhưng nhìn chung khá thống nhất.
Tác giả cho rằng định nghĩa theo tiêu chuẩn ISO 9000:2000 được Việt Nam chấp thuận trong tiêu chuẩn TCVN ISO 9000:2000 là khá đầy đủ và rõ ràng: “Dự án là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu qui định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực”. Trong khi đó Luật xây dựng (2004) định nghĩa dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Quảnlý dự án QLDA cũng có những chức năng giống với quản lýchung. Tuy nhiên, ngày nay QLDA đã được nghiên cứu và phát triểnsâu hơn và đã có nhiều tác giả, tổ chức chuyên về QLDA đề xuất những công cụ, kỹ thuật riêng nhằm áp dụng vào việc QLDA và do đó QLDA có thể được tách thành một lĩnh vực độc lập với quản lý chung.
QLDA là nghệ thuật quản lý và điều phối các nguồn lực về con người và vật chất trong suốt quá trình dự án bằng cách sử dụng các phương pháp quản lý hiện đại để đạt được các mục tiêu đã được xác định trước về quy mô, chi phí, thời gian, chất lượng và sự tham gia. Ngược lại, quản lý chung của các doanh nghiệp và tập đoàn đảm đương một triển vọng rộng lớn hơn với các hoạt động mang tính liên tục hơn (Hendrickson and Au, 2008). Tuy nhiên, giữa QLDA và quản lýchung cũng có đủ sự giống và khác nhau để có thể áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại dành cho quản lý chung vào QLDA. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Một định nghĩa về QLDA được công nhận rộng rãi là định nghĩa của PMI.
Theo đó, QLDA chính là việc áp dụng các hiểu biết, kiến thức, kỹ năng công cụ và kỹ thuật vào các hoạt động của dự án để đáp ứng các yêu cầu của dự án (PMI, 2008). Cũng giống với quản lýchung, QLDA vừa là một khoa học vừa là nghệ thuật. Nghệ thuật ở chỗ QLDA đòi hỏi phải có sự tương tác giữa con người với con người. Do tính khoa học của QLDA nên ngày nay đã có rất nhiều kỹ năng, công cụ khác nhau được phát triển để áp dụng cho việc QLDA.
PMI đã nhấn mạnh đến việc ứng dụng các công cụ (tools) và kỹ thuật (technichques) trong QLDA. PMI(2008) đã xây dựng 517 công cụ và kỹ thuật, 42 quy trình quản lý thuộc về 9 lĩnh vực và 5 nhóm quy trình QLDA. Các công cụ và quy trình này đã được nhiều tổ chức và chuyên gia hàng đầu trên thế giới về QLDA cổ suý và áp dụng trong công việc hàng ngày của họ. Năm nhóm quy trình chính của QLDA theo PMI(2008) bao gồm: Nhóm quy trình bắt đầu dự án (initiating group process); Nhóm quy trình lập kế hoạch (planning group process); Nhóm quy trình thực thi dự án (executing group process); Nhóm quy trình kiểm soát dự án (monitoring& controlling group process); Nhóm quy trình kết thúc dự án (closing group process).
PMI xây dựng 9 lĩnh vực QLDA mà một nhà quản lý cần được trang bị kiến thức cũng như phải quan tâm đúng mức để giúp quản lý thành công dự án của mình, 9 lĩnh vực này bao gồm: Quản lý phạm vi/yêu cầu của dự án (scope management); Quản lý tiến độ thực hiện dự án (time management); Quản lý chi phí dự án (cost management); Quản lý chất lượng dự án (quality management); Quản lý rủi ro dự án (risk management); Quản lý truyền thông dự án (communication management); LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Quản lý nguồn nhân lực (human resource management); Quản lý mua sắm/đấu thầu/hợp đồng (procurement management); Quản lý tích hợp (integration management). Trong khi đó, Luật xây dựng (2004) quy định nội dung QLDA xây dựng bao gồm: quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và môi trường xây dựng. Theo tác giả, quy định này chưa bao quát hết phạm vi của QLDA, nội dung này chỉ phù hợp với công tác giám sát xây dựng, còn công tác QLDA phải rộng hơn nữa ví dụ quản lý rủi ro, quản lý chi phí, quản lý thông tin… 2. Vòng đời dự án Giống với vòng đời một con người, một dự án cũng trải qua các giai đoạn sinh, lão bệnh, tử.
Tuỳ theo loại hình dự án, cách tiếp cận, các tác giả nghiên cứu khác nhau đã đưa ra các giai đoạn phát triển khác nhau của một dự án. Vòng đời dự án được chấp nhận phổ biến cho bất kỳ một dự án nào bất kể quy mô lớn hay nhỏ, đơn giản hay phức tạp bao gồm: 1.khởi tạo dự án; 2. tổ chức và chuẩn bị; 3.thực hiện kế hoạch dự án; 4. kết thúc dự án (PMI, 2008).
Theo thời gian phát triển của dự án từ giai đoạn khởi tạo dự án cho đến kết thúc dự án thì sự thay đổi chi phí thực hiện dự án tăng dần, có nghĩa là giai đoạn đầu thì tốc độ thay đổi chi phí của dự án không nhiều, nhưng chính giai đoạn đầu này là giai đoạn mà các bên liên quan tác động nhiều đến dự án nhất cũng như dự án chứa đựng rất nhiều rủi ro và các yếu tố không chắc chắn. Càng về sau khi dự án đã được xác định rõ ràng thì ảnh hưởng của các yếu tố này càng giảm dần.1 mô tả các ảnh hưởng này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 Cao Ảnh hưởng của các bên liên quan, rủi ro và các yếu tố không chắc chắn Mức độ Thay đổi chi phí Thấp Thời gian Nguồn PMI(2008) Hình 2.1:Ảnh hưởng của các biến theo thời gian thực hiện dự án Cũng giống với các dự án chung, một dự án đầu tư xây dựng thường được chia thành các giai đoạn: 1. hình thành ý tưởng và nghiên cứu khả thi; 2.
lựa chọn công nghệ và thiết kế kỹ thuật; 3. đấu thầu, mua sắm thiết bị và triển khai thi công; 4. sử dụng chính thức. Các hình thức quản lý dự án Theo Hendrickson and Au (2008), QLDA trong ngành xây dựng thường được chia thành 2 hình thức cơ bản như sau: Phân chia các tổ chức (separation of organazations): Theo hình thức này, sẽ có nhiều tổ chức phục vụ cho CĐT với tư cách là nhà tư vấn (tư vấn thiết kế, giám sát, QLDA…) hoặc nhà thầu, nhà cung cấp thiết bị, vật tư.
Tuỳ theo mức độ phân chia khác nhau củaCĐTsẽ hình thành nên hai hình thức QLDA khác nhau trong nhóm này bao gồm thiết kế và thi công kiểu truyền thống hay quản lý xây dựng chuyên nghiệp. Hợp nhất các tổ chức (Integration of organizations): Trong hình thức này, chỉ tồn tại một tổ chức độc lập hoặc một liên doanh gồm nhiều tổ chức với LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 một nhiệm vụ duy nhất là thực hiện cả chức năng thiết kế và thi công. Hai cách thực hiện phổ biến trong nhóm này là: CĐT tự làm nhà thầu (in-house), trong đó tất cả các công việc sẽ được thực hiện trong nội bộ bằng cách tự thực hiện. Cách thứ hai là chìa khóa trao tay, trong đó tất cả các công việc được thực hiện bởi một nhà thầu, nhà thầu này chịu trách nhiệm lập dự án, thiết kế thi công và bàn giao dự án hoàn chỉnh.
Như vậy với hai hình thức QLDA cơ bản như trên sẽ hình thành nên 4 hình thức QLDA là: Thiết kế thi công theo kiểu truyền thống (CĐT tự quản lý); QLDA chuyên nghiệp; CĐT tự thi công; Chìa khoá trao tay. Theo Luật xây dựng (2004) của Việt Nam thì CĐT có thể chọn 1 trong hai hình thức QLDA như sau: CĐT xây dựng công trình thuê tổ chức tư vấn QLDA đầu tư xây dựng công trình; CĐT xây dựng công trình trực tiếp QLDA đầu tư xây dựng công trình. Đây cũng là hai hình thức QLDA phổ biến hiện nay được áp dụng đối với các dự án chung cư tại Việt Nam nói chung và TP. Các nội dung QLDA PMI(2008) xây dựng khung kiến thức quản lý dự án (PMBOK) gồm 9 lĩnh vực mà một nhà quản lý cần được trang bị kiến thức cũng như phải quan tâm đúng mức để giúp quản lý thành công dự án của mình, 9 lĩnh vực này bao gồm: Quản lý phạm vi của dự án (scope management); Quản lý thời gian dự án (time management); Quản lý chi phí dự án (cost management); Quản lý chất lượng dự án (quality management); Quản lý rủi ro dự án (risk management); LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Quản lý thông tin dự án (communication management); Quản lý nhân sự dự án (human resource management); Quản lý cung ứng dự án (procurement management); Quản lý tích hợp (integration management).
Quản lý phạm vi dự án: Những thay đổi trong quy mô hay phạm vi của dự án sẽ làm dự án thất bại.