Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đô thị Việt Nam chứng kiến áp lực nhà ở gia tăng mạnh mẽ theo tốc độ đô thị hóa. Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2009, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc chỉ đạt 16,7 m2/người và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 17,7 m2/người. Trong khi đó, tỷ lệ diện tích căn hộ chung cư trên tổng diện tích nhà ở toàn quốc chỉ chiếm 1,23% và tại khu vực đô thị là 3,72%, thấp hơn rất nhiều so với mức 85% của Singapore, 50% của Hồng Kông hay 20% của Malaysia. Nhằm hiện thực hóa Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 với mục tiêu nâng diện tích nhà ở lên 25 m2/người vào năm 2020 và 30 m2/người vào năm 2030, cả nước cần phát triển thêm khoảng 1.330 triệu m2 sàn xây dựng, tương đương mức tăng bình quân trên 100 triệu m2 mỗi năm.

Trong bối cảnh nền kinh tế và thị trường bất động sản trải qua giai đoạn trầm lắng, phân khúc căn hộ chung cư trung bình có mức giá chào bán sơ cấp dưới 20 triệu đồng/m2 (tương đương dưới 1.000 USD/m2) nổi lên như điểm sáng dẫn dắt sự phục hồi toàn thị trường. Tuy nhiên, phần lớn các dự án đầu tư xây dựng tại Việt Nam vẫn đối mặt với tỷ lệ thất thoát vốn lớn, kéo dài tiến độ và chất lượng hoàn thiện chưa đạt chuẩn khu vực do năng lực quản lý dự án còn non trẻ.

Luận văn tập trung giải quyết vấn đề nhận diện, hệ thống hóa và đo lường mức độ tác động của các yếu tố then chốt đến sự thành công của công tác quản lý dự án chung cư trung bình tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh với phạm vi số liệu khảo sát đến năm 2012. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn quan trọng khi giúp các chủ đầu tư, tổ chức tư vấn và cơ quan quản lý xác lập mô hình đánh giá định lượng, từ đó tối ưu hóa chi phí quản trị, giảm thiểu độ trễ tiến độ và nâng cao hiệu quả bàn giao công trình.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng tích hợp giữa tiêu chuẩn quản lý quốc tế và các mô hình quản lý xây dựng thực nghiệm. Theo Viện Quản lý Dự án Hoa Kỳ (PMI, 2008), Khung kiến thức Quản lý dự án (PMBOK) xác lập 5 nhóm quy trình chuẩn bao gồm Khởi tạo, Lập kế hoạch, Thực thi, Giám sát - Kiểm soát và Kết thúc cùng 9 lĩnh vực kiến thức trọng yếu như quản lý phạm vi, thời gian, chi phí, chất lượng, nhân lực, truyền thông, rủi ro, mua sắm và tích hợp với 42 quy trình cùng 517 công cụ, kỹ thuật. Theo tiêu chuẩn TCVN ISO 9000:2000 và Luật Xây dựng năm 2004, dự án là quá trình đơn nhất bị ràng buộc chặt chẽ bởi thời gian, ngân sách và nguồn lực nhằm đạt mục tiêu xác định.

Kế thừa mô hình các nhân tố thành công then chốt của Belassi và Tukel (1996) cùng hệ thống tiêu chí đánh giá hiệu quả của Chan và cộng sự (2002), luận văn ứng dụng mô hình 4 COM do Nguyễn Duy Long và cộng sự (2004) phát triển chuyên biệt cho ngành xây dựng Việt Nam. Khung nghiên cứu bao gồm 4 nhóm yếu tố độc lập: Tạo điều kiện thuận lợi cho các bên (Comfort), Năng lực của các bên (Competence), Quyết tâm thực hiện (Commitment) và Chia sẻ thông tin (Communication), tác động trực tiếp đến biến phụ thuộc là Sự thành công của công tác quản lý dự án được đo lường qua 7 tiêu chí kỹ thuật, tài chính và sự hài lòng.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp hỗn hợp theo hai giai đoạn: định tính sơ bộ và định lượng chính thức. Giai đoạn sơ bộ sử dụng kỹ thuật thảo luận sâu tay đôi với 6 chuyên gia đầu ngành gồm 1 giảng viên đại học, 1 chuyên viên quản lý dự án thuộc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, 2 Giám đốc dự án từ Sacomreal và Công ty Cổ phần Thanh Niên, cùng 2 Giám đốc tư vấn từ Uniland và Archetype Group nhằm hiệu chỉnh, bổ sung thang đo 20 biến quan sát phù hợp với thực tiễn phân khúc chung cư trung bình.

Giai đoạn định lượng áp dụng thang đo khoảng Likert 5 mức độ từ 1 (rất không đồng ý) đến 5 (rất đồng ý). Phương pháp lấy mẫu phi xác suất thuận tiện được triển khai trên tổng thể các chuyên gia, kỹ sư có ít nhất 3 năm kinh nghiệm trong ngành và từng tham gia tối thiểu 1 dự án chung cư trung bình tại địa phương. Với quy mô 27 biến quan sát ban đầu, kích thước mẫu tối thiểu được xác định theo công thức 5 nhân 27 cộng 50 bằng 185 mẫu.

Tác giả đã phát ra 424 bảng khảo sát trong thời gian từ ngày 18 tháng 3 năm 2012 đến ngày 22 tháng 5 năm 2012, thu về 196 phiếu và lọc được 181 phiếu hợp lệ (đạt tỷ lệ phản hồi 42,70% qua mạng và 64,71% trực tiếp). Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS phiên bản 20 thông qua kiểm định độ tin cậy Cronbach's Alpha (ngưỡng chấp nhận hệ số Alpha lớn hơn 0,6 và tương quan biến tổng lớn hơn 0,3), phân tích nhân tố khám phá EFA (kiểm định KMO và Bartlett) và phân tích hồi quy tuyến tính đa biến OLS từng bước (Stepwise) để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích mẫu khảo sát 181 dự án trên địa bàn 10 quận huyện tại Thành phố Hồ Chí Minh phản ánh rõ nét bức tranh đầu tư xây dựng thực tế. Về quy mô nguồn vốn, các dự án nhóm B với mức vốn đầu tư từ 75 tỷ đồng đến 1.500 tỷ đồng chiếm tỷ trọng áp đảo 70,7% (128 dự án), tiếp đến là nhóm A trên 1.500 tỷ đồng chiếm 17,7% (32 dự án) và nhóm C dưới 75 tỷ đồng chiếm 11,6% (21 dự án). Về hình thức quản lý, 69,9% chủ đầu tư lựa chọn phương thức tự thành lập Ban quản lý dự án điều hành trực tiếp, trong khi chỉ có 30,4% thuê đơn vị tư vấn quản lý dự án chuyên nghiệp. Nguồn vốn tư nhân đóng vai trò chủ đạo với 65,7% tổng số dự án.

Về tiến độ vòng đời, 41,4% dự án đang ở giai đoạn lập ý tưởng, 35,9% ở giai đoạn thiết kế, 16,6% trong giai đoạn đấu thầu - thi công và 6,1% đã hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng. Đa số người tham gia khảo sát giữ vai trò quản trị then chốt với 41% là chuyên viên quản lý dự án và 36% là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc dự án, trong đó 93,9% nhân sự công tác tại các doanh nghiệp nội địa.

Khi kiểm định thang đo biến phụ thuộc, kết quả phân tích hệ số tương quan biến tổng cho thấy 3 biến quan sát bị loại bỏ do không đạt ngưỡng 0,3 gồm: không ảnh hưởng đến môi trường xung quanh (đạt 0,271), an toàn khi thi công (đạt 0,242) và đáp ứng kỳ vọng người dùng (đạt 0,148). Thang đo sự thành công còn lại 4 tiêu chí cốt lõi đạt chuẩn thống kê: kiểm soát chi phí trong hạn mức, đảm bảo mốc thời gian tiến độ, tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế và thỏa mãn yêu cầu của các bên tham gia.

Thảo luận kết quả

Kết quả phân tích định lượng chỉ ra rằng Năng lực của các bên (Competence) và Quyết tâm thực hiện (Commitment) là hai trụ cột có mức độ ảnh hưởng quyết định nhất đến sự thành công của dự án chung cư trung bình. Thực tế tỷ lệ 69,9% chủ đầu tư tự quản lý dự án xuất phát từ áp lực tiết giảm chi phí nhằm duy trì giá bán căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, việc thành lập các ban quản lý nội bộ mang tính thời vụ, thiếu hệ thống quy trình bài bản và kinh nghiệm thực chiến đã dẫn đến việc điều chỉnh dự toán, chậm phê duyệt phát sinh kỹ thuật và kéo dài thời gian thi công dự án (vốn tập trung phổ biến ở chu kỳ 3 năm với tỷ lệ 35,4%).

Trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân sự quản lý dự án còn bộc lộ độ lệch lớn: phần lớn nhân sự đã hoàn thành khóa bồi dưỡng theo Thông tư 25/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng nhưng tỷ lệ am hiểu các chuẩn mực hợp đồng quốc tế FIDIC lại ở mức rất thấp. Bên cạnh đó, tính phức tạp của môi trường pháp lý thể hiện qua khoảng 35 thủ tục hành chính kéo dài trung bình 2 năm để hoàn tất hồ sơ pháp lý dự án tạo ra rủi ro gián đoạn nguồn vốn và biến động chi phí đầu vào.

Các phân tích được kiểm chứng chặt chẽ thông qua biểu đồ phân tán phần dư chuẩn hóa Scatterplot và biểu đồ tần số Histogram, khẳng định mô hình hồi quy tuyến tính không vi phạm các giả định về đa cộng tuyến (hệ số VIF đều ở mức an toàn), phương sai không đổi và phần dư phân phối chuẩn, mang lại độ tin cậy vững chắc tương đồng với các công trình nghiên cứu xây dựng của Cao Hào Thi (2010) và Nguyễn Duy Long (2004).

Đề xuất và khuyến nghị

Căn cứ vào kết quả nghiên cứu thực nghiệm, bốn nhóm giải pháp đồng bộ được đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả quản trị dự án chung cư trung bình:

Thứ nhất, nâng cao năng lực chuyên môn của Chủ đầu tư và Ban quản lý dự án. Các doanh nghiệp cần chuẩn hóa đội ngũ quản lý thông qua việc đào tạo và cấp chứng chỉ quốc tế như PMP hoặc bồi dưỡng chuyên sâu nghiệp vụ theo Thông tư 25/2009/TT-BXD cho ít nhất 85% nhân viên chủ chốt trong vòng 12 tháng. Đồng thời, nâng cao chất lượng công tác lập tổng mức đầu tư và dự toán ban đầu nhằm khống chế tỷ lệ sai số ngân sách dưới 5% trong suốt vòng đời dự án.

Thứ hai, chuẩn hóa quy trình tuyển chọn và quản lý nhà thầu, tư vấn. Chủ đầu tư cần chuyển đổi từ cơ chế chọn thầu theo giá thấp nhất sang đánh giá đa tiêu chí dựa trên năng lực kỹ thuật và kinh nghiệm thực thi tương đương. Bắt đầu từ quý I năm 2014, các bên nên áp dụng biểu mẫu hợp đồng tiêu chuẩn FIDIC cho 100% gói thầu nhóm B (giá trị 75 đến 1.500 tỷ đồng) nhằm minh bạch hóa trách nhiệm và giải quyết tranh chấp phát sinh.

Thứ ba, củng cố cam kết của lãnh đạo cấp cao và cơ chế Người đỡ đầu dự án (Project Champion). Thiết lập quy chế phân quyền rõ ràng, cho phép người đỡ đầu dự án phê duyệt các quyết định điều chỉnh kỹ thuật tại hiện trường trong vòng 48 giờ làm việc, qua đó giảm thiểu độ trễ tiến độ toàn dự án xuống dưới 10% so với kế hoạch ban đầu.

Thứ tư, tối ưu hóa hệ thống trao đổi thông tin và tham vấn cộng đồng. Duy trì lịch họp giao ban công trường định kỳ hàng tuần giữa Chủ đầu tư, Tư vấn giám sát và Nhà thầu thi công; ứng dụng phần mềm quản lý tiến độ số hóa nhằm chia sẻ thông tin minh bạch 100% giữa các bộ phận liên quan và chủ động xử lý các phản ánh của khu dân cư lân cận.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu cung cấp hệ thống dữ liệu thực nghiệm và giải pháp ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

Nhóm Chủ đầu tư bất động sản và các Ban Quản lý dự án: Giúp lãnh đạo doanh nghiệp định vị chính xác điểm nghẽn quản trị trong phân khúc nhà ở bình dân, từ đó lựa chọn mô hình điều hành phù hợp (tự quản lý hay thuê tư vấn chuyên nghiệp) nhằm tối ưu hóa suất đầu tư cho các dự án nhóm B chiếm 70,7% thị trường.

Nhóm các Công ty Tư vấn Quản lý dự án và Tư vấn Giám sát: Cung cấp khung năng lực chuẩn theo 9 lĩnh vực kiến thức PMBOK, hỗ trợ các đơn vị tư vấn nội địa nâng cao tính chuyên nghiệp, cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng cường năng lực cạnh tranh trước các tập đoàn tư vấn quốc tế.

Nhóm Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và quy hoạch: Đóng vai trò tài liệu tham khảo thực tế giúp Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan rà soát, tinh giản khoảng 35 thủ tục đầu tư, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án 2 năm và thúc đẩy mục tiêu đạt diện tích 25 m2/người vào năm 2020.

Nhóm Học viên cao học, Giảng viên và Nhà nghiên cứu: Đóng góp khung lý thuyết 4 COM được kiểm định thực nghiệm với mẫu 181 quan sát trên phần mềm SPSS 20, làm cơ sở khoa học để kế thừa và mở rộng các nghiên cứu chuyên sâu về quản lý rủi ro xây dựng tại các đô thị đang phát triển.

Câu hỏi thường gặp

Phân khúc chung cư trung bình trong nghiên cứu này được phân loại dựa trên tiêu chí nào?

Chung cư trung bình được xác định là các dự án nhà ở cao tầng có mức giá chào bán sơ cấp dưới 20 triệu đồng/m2 (tương đương dưới 1.000 USD/m2 tại thời điểm khảo sát năm 2012), tương ứng với phân khúc trung cấp và bình dân theo cách phân hạng thị trường của CBRE.

Tại sao phần lớn chủ đầu tư lại lựa chọn tự quản lý thay vì thuê tư vấn chuyên nghiệp?

Số liệu khảo sát cho thấy 69,9% chủ đầu tư tự quản lý dự án nhằm trực tiếp kiểm soát dòng tiền, cắt giảm chi phí dịch vụ tư vấn và tận dụng quyền tự quyết để duy trì mức giá bán thương mại cạnh tranh dưới 20 triệu đồng/m2 trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn.

Những yếu tố nào thuộc mô hình 4 COM có ảnh hưởng mạnh nhất đến thành công dự án?

Hai nhóm yếu tố Năng lực của các bên (Competence) bao gồm năng lực của chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu và Quyết tâm thực hiện (Commitment) từ sự hỗ trợ của lãnh đạo cấp cao, người đỡ đầu dự án đóng vai trò chi phối lớn nhất đến hiệu quả quản lý dự án.

Vì sao các tiêu chí an toàn, môi trường và kỳ vọng người dùng bị loại khỏi thang đo?

Khi phân tích độ tin cậy, hệ số tương quan biến tổng của biến môi trường (0,271), an toàn (0,242) và kỳ vọng người dùng (0,148) đều nhỏ hơn ngưỡng 0,3 do các bên tham gia dự án tại thời điểm khảo sát tập trung chủ yếu vào mục tiêu sống còn là chi phí và tiến độ.

Doanh nghiệp cần ưu tiên hành động gì để kiểm soát tiến độ chu kỳ 3 năm của dự án?

Chủ đầu tư cần thiết lập cơ chế phân quyền cho Người đỡ đầu dự án phê duyệt hiện trường trong 48 giờ, chuẩn hóa hợp đồng theo mẫu FIDIC và tổ chức giao ban công trường hàng tuần để xử lý triệt để các phát sinh kỹ thuật trong giai đoạn thi công.

Kết luận

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác quản lý dự án chung cư trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh mang lại những đóng góp khoa học và thực tiễn quan trọng:

  • Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quản lý dự án xây dựng dựa trên chuẩn mực quốc tế PMI PMBOK và mô hình thực tiễn 4 COM.
  • Xác lập và kiểm định thành công bộ thang đo định lượng với 181 mẫu quan sát thực tế thuộc 10 quận huyện tại đô thị lớn nhất cả nước.
  • Chứng minh vai trò vượt trội của năng lực chuyên môn và mức độ cam kết của các bên tham gia đối với việc đảm bảo tiến độ và chi phí dự án nhóm B (70,7% quy mô thị trường).
  • Nhận diện những hạn chế cốt lõi của mô hình tự quản lý dự án chiếm 69,9% và đề xuất lộ trình áp dụng chuẩn hợp đồng quốc tế FIDIC.
  • Cung cấp gói 4 giải pháp thực thi đồng bộ với mục tiêu rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và kiểm soát tỷ lệ sai số tổng mức đầu tư dưới 5%.

Để nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững quỹ nhà ở đô thị, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và đơn vị quản lý dự án cần chủ động chuyển đổi mô hình quản trị, chuẩn hóa nhân sự theo tiêu chuẩn quốc tế ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Luận văn là tài liệu tham khảo giá trị cho các nhà quản lý, kỹ sư và chuyên gia kinh tế xây dựng trong việc hoạch định chính sách và điều hành dự án thực tế.