BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH -------------------- NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THÚY CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP. HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DỤC VÀ BỘ GIÁOCHƢƠNG 1: ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH -------------------- NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THÚY CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP.
HCM Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TIẾN SĨ PHAN THỊ MINH CHÂU TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi, Nguyễn Thị Phƣơng Thúy, là học viên cao học Khóa 20 – ngành Quản trị kinh doanh – Trƣờng Đại Học Kinh Tế Hồ Chí Minh. Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu và kết quả trình bày trong đề tài là trung thực và chƣa từng đƣợc công bố trƣớc đây. Các số liệu, kết quả do học viên trực tiếp thu thập, thống kê và xử lý.
Các nguồn dữ liệu khác đƣợc học viên sử dụng trong đề tài đều có ghi rõ nguồn trích dẫn và xuất xứ.HCM, ngày tháng năm 2014 Học Viên Nguyễn Thị Phƣơng Thúy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC Trang phụ bìa. Lời cam đoan. Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt. Danh mục các bảng.
Danh mục các hình vẽ, đồ thị. CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU. Lý do chọn đề tài. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu. Phƣơng pháp thực hiện. Kết cấu luận văn. 4 Chƣơng 1: Tổng quan về nghiên cứu.
4 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu. 4 Chƣơng 3: Thiết kế nghiên cứu. 4 Chƣơng 4: Phân tích kết quả nghiên cứu. 4 Chƣơng 5: Kết luận và hàm ý.
4 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU. Các khái niệm liên quan đến căn hộ chung cƣ. Khái niệm về nhà ở thƣơng mại. Khái niệm về thị trƣờng nhà ở thƣơng mại.
Khái niệm về căn hộ chung cƣ tại Việt Nam. Thuộc tính sản phẩm. Khái niệm về dịch vụ. Chất lƣợng dịch vụ.
9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Nội dung dịch vụ nhà chung cƣ. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi mua. Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân.
Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi của khách hàng trong thị trƣờng căn hộ chung cƣ. Hỗ trợ bán hàng. Một số nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến đề tài. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu.
24 CHƢƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU. Thiết kế nghiên cứu. Nghiên cứu định tính. Nghiên cứu định lƣợng.
Mục đính và phƣơng pháp:. Phƣơng pháp phân tích và xử lý số liệu:. Quy trình nghiên cứu. Xây dựng thang đo các khái niệm nghiên cứu.
Thang đo các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ. Thang đo quyết định mua căn hộ chung cƣ. 35 CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. Đặc điểm mẫu khảo sát.
Kiểm định thang đo. Phân tích nhân tố khám phá (EFA). Phân tích nhân tố khám phá cho thang đo các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ. 42 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) đối với biến phụ thuộc. Điều chỉnh thang đo và các giả thuyết. Phân tích hồi quy. Phân tích tƣơng quan.
Phân tích hồi quy:. Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy. Kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu. Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết.
Giả định về liên hệ tuyến tính và phƣơng sai thay đổi. Giả định về phân phối chuẩn của phần dƣ. Giả định không có mối tƣơng quan giữa các biến độc lập (đo lƣờng đa cộng tuyến). Phân tích đánh giá của khách hàng về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ.
54 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý. Hàm ý chính sách cho nhà quản trị doanh nghiệp. Hạn chế của đề tài và hƣớng nghiên cứu tiếp theo. 62 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ANOVA: Analysis of Variance (Phƣơng pháp phân tích phƣơng sai).
BĐS: Bất động sản. BQL: Ban quản lý. EFA: Exploratory Factor Analysis (Phƣơng pháp phân tích nhân tố khám phá). KMO: Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy (Một chỉ tiêu xem xét sự thích hợp của phân tích nhân tố).
SPSS: Statistical Package for the Social Sciences (một chƣơng trình máy tính phục vụ công tác thống kê) TP HCM: Thành phố Hồ Chí Minh VIF: Variance Inflation Factor MLR: Multiple Linear Regressions LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Tiến độ thực hiện các nghiên cứu .2: Thang đo 1 – Thuộc tính sản phẩm .3: Thang đo 2 – Yếu tố văn hóa .4: Thang đo 3 – Yếu tố xã hội .5: Thang đo 4 – Yếu tố Giá .6: Thang đo 5 – Chính sách hỗ trợ bán hàng .7: Thang đo 6-Quyết định mua .1: Đặc điểm cá nhân của đối tƣợng khảo sát .2: Bảng tổng hợp kết quả kiểm định Cronbach Alpha .3: Bảng tổng hợp kết quả kiểm định các thang đo .4: Kết quả phân tích nhân tố EFA của thang đo các yếu tố tác động sau khi loại biến TTSP6, TTSP7 và YTVH3 .5: Kết quả phân tích nhân tố khám phá của thang đo quyết định mua .6: Kết quả phân tích tƣơng quan giữa các biến .7: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp của mô hình .8: Mô hình hồi quy .9: Kết quả phân tích hồi quy .10: Bảng kiểm định các giả thuyết của mô hình nghiên cứu .11: Giá trị trung bình của các yếu tố tác động đến quyết định chọn mua .1: Tóm tắt điều chỉnh giữa thang đo của Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013) và thang đo của tác giả .2: So sánh với các nghiên cứu trong nƣớc .3: Thống kê diện tích căn hộ muốn mua.4: Thống kê các kênh thông tin khách hàng thƣờng sử dụng khi tìm hiểu về căn hộ chung cƣ. 60 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân .5: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà (Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009)) .6: Các nhân tố chính trong mô hình quyết định mua nhà (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad).7: Mô hình nghiên cứu đề nghị về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ .1: Quy trình nghiên cứu .1: Mô hình nghiên cứu điều chỉnh về các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cƣ. 47 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU 1.Lý do chọn đề tài Khi đất chật ngƣời đông, chính phủ, các chủ đầu tƣ các nƣớc đều chọn phƣơng án xây dựng các khu căn hộ cho ngƣời dân ở, và dành các diện tích đất xung quanh cho các tiện ích công cộng nhƣ giao thông, công viên, khu sinh hoạt thể thao, giải trí, hồ bơi vv. Thời gian gần đây tại Việt Nam, xu hƣớng sống trong những căn hộ cao tầng cũng đang dần lan rộng ở những thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng vv.
Quan sát trên thị trƣờng, có thể thấy nhiều khu căn hộ cao tầng hầu nhƣ đƣợc quy hoạch đẹp và hài hòa với không gian chung, đầy đủ tiện nghi, điển hình là khu vực Nam Sài Gòn tại quận 7, quận 2, quận Bình Thạnh với nhiều tòa cao ốc khang trang hiện đại. Trả lời cho câu hỏi lý do vì sao lại chọn căn hộ chung cƣ để sinh sống cũng khác nhiều so với trƣớc. Thay cho những quan điểm căn hộ chung cƣ là sự ám ảnh về sự nhếch nhác, thiếu an toàn, mất vệ sinh, khu dành cho ngƣời lao động nghèo, dân nhập cƣ. Thì hiện nay thay vì chọn một nền đất để cất nhà, chọn một căn nhà phố trong hẻm thì nhiều ngƣời đặc biệt là giới trẻ có xu hƣớng sinh sống trong các khu căn hộ.
Ta có thể thấy từ giữa tháng 10/2007, ngƣời ta đã chen nhau mua căn hộ cao cấp có giá 200.000 USD tại khu Vista (quận 2). Bất chấp mức giá cao ngất, hình ảnh đƣợc mô tả trên các tờ báo là chen lấn, giành chỗ, xếp hàng đặt mua từ sáng sớm. Tƣơng tự The Vista, 1.000 ngƣời đóng tiền đầu tiên sẽ đƣợc chọn tham gia bốc thăm mua 350 căn hộ Sky Garden 3 của Công ty Phú Mỹ Hƣng. Dự kiến đợt bốc thăm diễn ra ngày 04/11/2007.
Tuy nhiên, do nhu cầu quá lớn nên dù đã đóng tiền “thành ý”, nhiều khả năng vẫn không tranh đƣợc vào top 1.000 khách hàng. Đại diện Công ty Phú Mỹ Hƣng cho biết, số khách hàng còn lại, nếu có nhu cầu, có thể đăng ký mua nhà đợt 2 vào tháng 12 (Vnexpress, 2007). Với năm 2007, ngƣời tiêu dùng xếp hàng, chen lấn để mua căn hộ chung cƣ thì những năm trở lại đây lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân khúc của thị trƣờng này đã bị “đóng băng”. Theo báo cáo của Coliers trong năm tới, TP HCM có LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 thể chứng kiến 110.000 căn hộ từ khoảng 200 dự án gia nhập thị trƣờng, với 45.200 căn trong số đó đang trong tình trạng trì hoãn, hoặc đất trống.
Một số chủ đầu tƣ có tâm lý trì hoãn dự án, chờ đợi đến khi thị trƣờng bất động sản hồi phục. Trong khi đó, những chủ đầu tƣ khác có thể chủ động xem xét và thay đổi chiến lƣợc kinh doanh và thiết kế sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thị trƣờng, tìm kiếm hỗ trợ tài chính từ các nhà đầu tƣ trong nƣớc và quốc tế hay chờ đợi sự phục hồi của thị trƣờng. Thị trƣờng càng trở nên cạnh tranh cao và khó khăn hơn đối với chủ đầu tƣ. Đối với căn hộ chung cƣ, phải chăng đã đến lúc thị trƣờng này cần sớm có giải pháp dứt khoát sau một thời gian doanh nghiệp chờ đợi chính sách từ nhà nƣớc.
Tình hình ảm đạm của thị trƣờng bất động sản suốt năm qua vẫn chƣa có gì sáng sủa hơn, nếu không muốn nói là ngày càng nhƣ đi vào mê hồn trận. Để giải quyết con số tồn đọng này, vai trò của doanh nghiệp phải là chủ yếu.