Khóa luận ảnh hưởng của lãi suất tới BĐS công ty Thùy Dương - ĐH Dân Lập HP

Phân tích tác động của biến động lãi suất đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư Thùy Dương và đề xuất giải pháp thích ứng.

• Tác giả: Đỗ Thị Yến
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đoan Trang
• Trường học: Trường Đại học Dân lập Hải Phòng
• Chuyên ngành: Quản trị doanh nghiệp
• Đề tài: Ảnh hưởng của lãi suất tới hoạt động kinh doanh BĐS của công ty cổ phần đầu tư Thùy Dương trong giai đoạn hiện nay
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hải Phòng

Tóm tắt

I. Tổng quan về ảnh hưởng của lãi suất đến hoạt động BĐS

Lãi suất đóng vai trò quyết định trong việc quyết định giá trị đầu tư bất động sản. Khi lãi suất cao, chi phí vay vốn tăng, làm giảm khả năng mua nhà của khách hàng. Công ty Thùy Dương phải đối mặt với tình trạng giảm nhu cầu mua sắm khi lãi suất tăng. Ngược lại, lãi suất thấp kích thích nhu cầu đầu tư, giúp doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh hơn. Thực tế cho thấy, biến động lãi suất từ 10% đến 10.5% năm 2016 đã làm doanh thu tăng nhưng lợi nhuận không tương ứng do giá bán phải hạ thấp. Thị trường BĐS trở nên nhạy cảm với biến động lãi suất, ảnh hưởng trực tiếp đến chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp.

1.1. Cơ chế tác động của lãi suất đến thị trường BĐS

Lãi suất tác động qua hai kênh chính: chi phí vay và thu nhập thực. Khi lãi suất tăng, chi phí vay cho mua nhà cao hơn, giảm khả năng tiêu dùng. Công ty Thùy Dương phải bán với giá thấp hơn để thu hồi vốn, làm giảm lợi nhuận. Ngược lại, lãi suất thấp làm tăng khả năng vay, kích thích nhu cầu mua nhà. Ví dụ, năm 2015 với lãi suất 10%, doanh thu thấp hơn năm 2016 (10.5%) nhưng lợi nhuận tương đương, chứng tỏ lãi suất ảnh hưởng mạnh đến quyết định đầu tư.

1.2. Vai trò của lãi suất trong quản lý vốn doanh nghiệp

Lãi suất quyết định chi phí vốn của doanh nghiệp. Công ty Thùy Dương phải cân nhắc giữa lãi suất vay và lợi nhuận dự kiến. Khi lãi suất cao, doanh nghiệp hạn chế đầu tư mới, chuyển hướng sang các lĩnh vực ít rủi ro như nội thất hoặc thời trang. Thống kê cho thấy, doanh thu năm 2017 giảm do lãi suất cao và thị trường đóng băng. Quản lý vốn hiệu quả đòi hỏi doanh nghiệp phải dự đoán biến động lãi suất và điều chỉnh chiến lược kinh doanh kịp thời.

II. Phân tích vấn đề lãi suất ảnh hưởng đến hoạt động BĐS

Công ty Thùy Dương chịu ảnh hưởng nặng nề từ biến động lãi suất. Năm 2016, khi lãi suất tăng 0.5%, doanh thu tăng 191 triệu đồng nhưng lợi nhuận chỉ tăng 83 triệu. Nguyên nhân là khách hàng giảm mua, công ty phải bán với giá thấp. Năm 2017, lãi suất vẫn cao khiến thị trường đóng băng, doanh thu và lợi nhuận đều giảm. Vấn đề không chỉ ở chi phí vay mà còn ở khả năng thu hồi vốn. Doanh nghiệp phải cân nhắc giữa lợi nhuận ngắn hạn và phát triển dài hạn.

2.1. Ảnh hưởng của lãi suất đến chi phí hoạt động

Chi phí vay cao làm tăng chi phí hoạt động của doanh nghiệp. Công ty Thùy Dương phải chi trả lãi suất cao cho các dự án đang xây dựng, làm giảm khả năng đầu tư mới. Thống kê cho thấy, chi phí lãi suất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí hoạt động, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Khi lãi suất tăng, doanh nghiệp phải tìm cách giảm chi phí khác để bù đắp, như hạn chế đầu tư hoặc bán sản phẩm với giá thấp hơn.

2.2. Tác động của lãi suất đến quyết định đầu tư

Lãi suất cao làm giảm khả năng đầu tư của doanh nghiệp. Công ty Thùy Dương chuyển hướng sang các lĩnh vực ít rủi ro như nội thất hoặc thời trang thay vì tiếp tục đầu tư vào BĐS. Điều này làm giảm doanh thu từ ngành BĐS và ảnh hưởng đến sự đa dạng hóa nguồn thu nhập. Thực tế cho thấy, khi lãi suất cao, doanh nghiệp thường ưu tiên các dự án có chu kỳ ngắn và lợi nhuận ổn định hơn là các dự án dài hạn như BĐS.

III. Giải pháp và phương pháp ứng phó với biến động lãi suất

Để ứng phó với biến động lãi suất, Công ty Thùy Dương cần đa dạng hóa nguồn vốn và tối ưu hóa chiến lược đầu tư. Đầu tiên, doanh nghiệp có thể sử dụng các công cụ tài chính như hợp đồng lãi suất cố định hoặc biến động để giảm rủi ro. Thứ hai, tăng cường hợp tác với ngân hàng để đàm phán lãi suất ưu đãi. Cuối cùng, chuyển hướng đầu tư sang các lĩnh vực ít nhạy cảm với lãi suất như dịch vụ hoặc thương mại. Thực tế cho thấy, doanh nghiệp thành công là những đơn vị có kế hoạch ứng phó linh hoạt với biến động lãi suất.

3.1. Sử dụng công cụ tài chính để giảm rủi ro lãi suất

Doanh nghiệp có thể sử dụng các hợp đồng lãi suất cố định hoặc biến động để ổn định chi phí vay. Ví dụ, hợp đồng lãi suất cố định giúp doanh nghiệp tránh biến động lãi suất trên thị trường. Công ty Thùy Dương có thể áp dụng phương pháp này cho các dự án dài hạn để giảm rủi ro. Ngoài ra, sử dụng các công cụ phái sinh như swap lãi suất cũng giúp ổn định chi phí và tăng cường khả năng quản lý rủi ro tài chính.

3.2. Đa dạng hóa nguồn vốn và chiến lược đầu tư

Đa dạng hóa nguồn vốn giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng. Công ty Thùy Dương có thể huy động vốn từ các nguồn khác như đầu tư từ bên ngoài, phát hành trái phiếu hoặc hợp tác với các đối tác chiến lược. Ngoài ra, chuyển hướng đầu tư sang các lĩnh vực ít nhạy cảm với lãi suất như dịch vụ hoặc thương mại cũng giúp giảm rủi ro. Thực tế cho thấy, doanh nghiệp thành công là những đơn vị có chiến lược đầu tư linh hoạt và đa dạng hóa nguồn thu nhập.

IV. Kết luận và ứng dụng trong quản lý doanh nghiệp

Lãi suất là yếu tố quyết định trong hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Thùy Dương. Biến động lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vay, khả năng đầu tư và lợi nhuận. Để ứng phó, doanh nghiệp cần sử dụng công cụ tài chính, đa dạng hóa nguồn vốn và điều chỉnh chiến lược đầu tư. Kết luận, quản lý lãi suất hiệu quả là yếu tố quan trọng để duy trì sự cạnh tranh và phát triển bền vững của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường hiện nay.

4.1. Tầm quan trọng của quản lý rủi ro lãi suất

Quản lý rủi ro lãi suất giúp doanh nghiệp ổn định hoạt động và tăng cường khả năng cạnh tranh. Công ty Thùy Dương cần áp dụng các biện pháp như sử dụng hợp đồng lãi suất cố định, đa dạng hóa nguồn vốn và theo dõi biến động lãi suất trên thị trường. Điều này giúp doanh nghiệp giảm thiểu tác động tiêu cực của biến động lãi suất và duy trì sự phát triển bền vững trong dài hạn.

4.2. Ứng dụng trong chiến lược kinh doanh dài hạn

Chiến lược kinh doanh dài hạn của Công ty Thùy Dương cần bao gồm các biện pháp ứng phó với biến động lãi suất. Doanh nghiệp có thể đầu tư vào các lĩnh vực ít nhạy cảm với lãi suất, như dịch vụ hoặc thương mại, để đa dạng hóa nguồn thu nhập. Ngoài ra, tăng cường hợp tác với các đối tác tài chính và sử dụng công cụ phái sinh cũng giúp ổn định hoạt động và tăng cường khả năng cạnh tranh trong thị trường BĐS hiện nay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA “TÁC ĐỘNG CỦA LÃI SUẤT TỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI THÙY DƯƠNG TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY” 1. Một số khái niệm cơ bản về lãi suất 1. Khái niệm về lãi suất Lãi suất là tỷ lệ phần trăm giữa tiền lãi (hay chi phí phải trả) trên một số tiền lương nhất định để được sở hữu và sử dụng số tiền ấy trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận trước. John Maynard Keynes lập luận rằng lãi suất là một hiện tượng tiền tệ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu về tiền.

Cung tiền được xác định một cách ngoại sinh, cầu tiền phản ánh các nhu cầu đầu cơ, phòng ngừa và giao dịch về tiền. Trái với Keynes, các nhà kinh tế học cổ điển trước đó đã coi lãi suất là một hiện tượng thực tế, được xác định bởi áp lực của năng suất - cầu về vốn cho mục đích đầu tư - và tiết kiệm. Có rất nhiều định nghĩa về lãi suất song ta đúc kết được khái niệm chung nhất về lãi suất là “Khi sử dụng bất kỳ khoản tín dụng nào, người vay cũng phải trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu. Tỷ lệ phần trăm của phần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất.

Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu”. Khái niệm về BĐS Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” SV: Đỗ Thị Yến_QT1802N Page 7 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC DL HẢI PHÒNG 1. Khái niệm về hoạt động kinh doanh Dưới góc độ pháp lý thì kinh doanh được hiểu là: " Việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi" (Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005). Hoạt đông kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005 giải thích: Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.

Khái niệm về hoạt động kinh doanh BĐS Theo khoản 1,2,3 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đã định nghĩa: Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. + Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, chuyển nhượng, mua đất, động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thêu mua nhằm mục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị tường BĐS, bao gồm các dịch vụ mô giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. Quy trình đầu tư kinh doanh BĐS 1.

Tìm kiếm địa điểm đầu tư Tìm kiếm địa điểm đầu tư phù hợp đóng vai trò rất quan trọng trong việc kinh doanh BĐS. Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương. Một vị trí tốt sẽ giúp cho dự án bất động sản có khả năng thanh khoản nhanh, dễ cho thuê, chuyển nhượng nhờ giá trị gia tăng theo thời gian, nhờ sự phát triển của các khu vực xung quanh, từ đó mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.

SV: Đỗ Thị Yến_QT1802N Page 8 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC DL HẢI PHÒNG 1. Nghiên cứu thị trường Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở. Đồng thời, nghiên cứu nhu cầu của khách hàng cũng rất quan trọng, để tăng khả năng thành công vì cung cấp những sản phẩm dịch vụ đáp ứng được mong muốn sở thích của họ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

Thiết kế ý tưởng kinh doanh Thiết kế ý tưởng dự án bất động sản được căn cứ trên các tiêu chí sau:  Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;  Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao, có cảnh quan đẹp.  Chứng minh được hiệu quả đầu tư;  Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;  Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân. Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:  Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì, tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;  Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;  Các đặc điểm kỹ thuật;  Thị trường mục tiêu;  Quản lý đầu tư và khai thác như thế nào 1. Phân tích tài chính Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau:  Ước tính toàn bộ chi phí dự án  Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;  Ước tính nguồn vốn vay;  Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án; SV: Đỗ Thị Yến_QT1802N Page 9 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC DL HẢI PHÒNG  Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư, nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn.

Tìm nguồn tài trợ và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án. Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư.

Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:  Thỏa thuận về chi phí;  Thỏa thuận về thời gian;  Thỏa thuận về nhân lực;  Thỏa thuận về cách làm; 1. Triển khai dự án Triển khai dự án gồm các công việc sau:  Lập quy hoạch chi tiết xây dựng: tùy theo địa bàn đầu tư, nhà đầu tư làm việc với các cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng  Thẩm định thiết kế cơ sở  Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;  Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;  Phương án tổ chức giám sát, quản lý; SV: Đỗ Thị Yến_QT1802N Page 10 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC DL HẢI PHÒNG 1. Phân tích quy trình kinh doanh bất động sản dự án TD Lakeside Hải Phòng 1.

Tìm kiếm địa điểm đầu tư Dự án TD LakeSide Villa được xây dựng tại Khu đô thị mới Ngã Năm sân bay Cát Bi, đường Lê Hồng Phong, phường Đông Khê, quận Ngô Quyền, TP. Hải Phòng. Đây được coi là một trong những vị trí đắc địa nhất ở thành phố cảng, gần kề nhiều tổ hợp bất động sản cao cấp như Siêu thị Big C, Parkson, khu căn hộ cao cấp TD Plaza Tower B, khu căn hộ cao cấp cho người nước ngoài Somerest Centre TD. Với quy mô 28.528,16m2 gồm 2 khối nhà cao tầng 27-31 tầng và khu biệt thự 3 tầng, 32 căn biệt thự có diện tích từ 250 m2 đến 400m2, TD Lakeside Hải Phòng được ưu ái xây dựng tại ven hồ Phương Lưu, đối diện TD Plaza, cách sân bay Cát Bi 5km và trung tâm thành phố 3km nên được đánh giá rất cao về mặt tiềm năng tăng giá.

Ngoài ra, hệ thống giao thông từ công trình đến các địa điểm khác như trung tâm thương mại, trường học… cũng vô cùng thuận lợi. Nghiên cứu thị trường Vào thời điểm năm 2015- 2016, do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản ở Hải Phòng có giảm nhiệt, tuy nhiên, so với những tỉnh lân cận thì không đáng kể. Do Hải Phòng luôn được đánh giá là một trong những thành phố có nền tảng kinh tế phát triển khá nhanh và bền vững, nên vào thời điểm đó mặc cho ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, những người có thu nhập cao cũng đã quay lại với nhu cầu nâng cấp điều kiện sống của mình. Vì vậy, Công ty Cổ phần Đầu tư Thùy Dương đã quyết định tập trung đầu tư chính vào phân khúc cao ốc, văn phòng, nhà ở trong khu đô thị mới.

Trước đó, một số công ty cũng đã khởi công xây dựng các tòa nhà cao ốc, chung cư, văn phòng như Công ty Cổ phần xây lắp thương mại Hải Phòng tại phố Hoàng Văn Thụ, phố trung tâm của Hải Phòng, ngoài ra là các dự án của Công ty Inlaco Sài Gòn – Chi nhánh Hải Phòng.Đối tượng khách hàng mục tiêu vẫn là nhóm khách hàng cao cấp hoặc người nước ngoài sống tại Hải Phòng. SV: Đỗ Thị Yến_QT1802N Page 11 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TRƯỜNG ĐẠI HỌC DL HẢI PHÒNG 1. Thiết kế ý tưởng kinh doanh TD Lakeside được thiết kế là một dự án kiểu mẫu với đầy đủ các tiện ích hạ tầng được xây dựng đồng bộ được tư vấn và thiết kế bởi tập đoàn NKB của Pháp.