CHƯƠNG 1: MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA “TÁC ĐỘNG CỦA LÃI SUẤT TỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ THÙY DƯƠNG TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY” 1. Một số khái niệm cơ bản về lãi suất và hoạt động kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm về lãi suất Lãi suất là tỷ lệ phần trăm giữa tiền lãi (hay chi phí phải trả) trên một số lượng tiền nhất định để được sở hữu và sử dụng số tiền ấy trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận trước. John Maynard Keynes lập luận rằng lãi suất là một hiện tượng tiền tệ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu về tiền.
Cung tiền được xác định một cách ngoại sinh, cầu tiền phản ánh các nhu cầu đầu cơ, phòng ngừa và giao dịch về tiền. Trái với Keynes, các nhà kinh tế học cổ điển trước đó đã coi lãi suất là một hiện tượng thực tế, được xác định bởi áp lực của năng suất - cầu về vốn cho mục đích đầu tư - và tiết kiệm. Có rất nhiều định nghĩa về lại suất song ta đúc kết được khái niệm chung nhất về lãi suất là “Khi sử dụng bất kỳ khoản tín dụng nào, người vay cũng phải trả thêm một phần giá trị ngoài phần vốn gốc vay ban đầu. Tỷ lệ phần trăm của phần tăng thêm này so với phần vốn vay ban đầu được gọi là lãi suất.
Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu”. Khái niệm về BĐS Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định” 1. Khái niệm về hoạt động kinh doanh Dưới góc độ pháp lý thì kinh doanh được hiểu là: " Việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi" (Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005). Hoạt đông kinh doanh trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005 giải thích: Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.
6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Khái niệm về hoạt động kinh doanh BĐS Theo khoản 1,2,3 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 đã định nghĩa: Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS + Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, thuê mua đất, động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thêu mua nhằm mục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị tường BĐS, bao gồm các dịch vụ mô giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. Một số lý thuyết về lãi suất và hoạt động kinh doanh bất động sản 1.
Lý thuyết về lãi suất 1. Phân loại lãi suất a) Phân loại theo nguồn sử dụng - Lãi suất huy động: Là loại lãi suất quy định lãi phải trả cho các hình thức nhận tiền gửi của khách hàng. - Lãi suất cho vay: Là loại lãi suất quy định tỷ lệ lãi mà người đi vay phải trả cho người cho vay. Về mặt lý thuyết, các mức lãi suất cho vay khác nhau được căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận bình quân của đối tượng đầu tư và thời hạn cho vay.
Tuy nhiên với ý nghĩa là một công cụ điều tiết vĩ mô nền kinh tế điều đó không phải bao giờ cũng đúng, vì nó còn phụ thuộc vào mục tiêu chính trị, xã hội của mỗi quốc gia trong từng thời kỳ. b) Phân loại theo giá trị thực - Lãi suất danh nghĩa: Là lãi suất được xác định cho mỗi kỳ hạn gửi hoặc vay, thể hiện trên quy ước giấy tờ được thỏa thuận trước. - Lãi suất thực: Là loại lãi suất xác định giaá trị thực của các khoản lãi được trả hoặc thu được. Lãi suất thực = Lãi suất danh nghĩa – Tỷ lệ lạm phát Sự phân biệt giữa lãi suất thực và lãi suất danh nghĩa có ý nghĩa rất quan trọng, đối với người có tiền nhờ đoán được lãi suất thực mà họ quyết định gửi tiền vào ngân hàng hay mang đi kinh doanh trực tiếp.
Đối với người cần vốn nếu dự đoán được tương lai có lạm phát và trong suốt thời gian đó lãi suất cho vay không đổi hoặc có tăng nhưng tốc độ tăng không bằng lạm phát tăng thì họ có thể yên tâm vay để kinh doanh mà không sợ lỗ vì trượt giá khi trả nợ. c) Phân loại theo phương pháp tính lãi - Lãi suất đơn: Là tỷ lệ theo năm, tháng, ngày của số tiền lãi so với số tiền vay ban đầu không gộp lãi vào tiền vay ban đầu để tính lãi thời hạn kế tiếp. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Lãi suất đơn = Số tiền lãi / Số tiền gốc * 100% - Lãi suất kép: Là tỷ lệ theo năm, tháng, ngày của số tiền lãi so với số tiền vay, số tiền vay này tăng lên do có gộp lãi qua từng thời kỳ cho vay (lãi mẹ đẻ lãi con). - Lãi suất ngoại tệ: Là loại lãi suất áp dụng để tính toán cho đồng ngoại tệ.
e) Phân loại theo độ dài thời gian - Lãi suất ngắn hạn: Là loại lãi suất áp dụng cho các khoản huy động và các khoản vay ngắn hạn, có thời hạn dưới 1 năm. - Lãi suất trung hạn: Là loại lãi suất áp dụng cho các khoản huy động và các khoản vay có thời hạn từ 1 đến 5 năm. - Lãi suất dài hạn: Là loại lãi suất áp dụng cho các khoản huy động và các khoản vay có thời hạn trên 5 năm.2 Vai trò của lãi suất trong nền kinh tế a)Lãi suất là công cụ để khuyến khích tiết kiệm đầu tư Lãi suất là công cụ khuyến khích lợi ích vật chất để thu hút các khoản tiết kiệm của các chủ thể kinh tế tạo nên quỹ cho vay đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế. Theo lý thuyết tài chính chúng ta có thể đưa ra phương trình về thu nhập như sau : Thu nhập = Tiêu dùng + Tiết kiệm Phương trình này không những đúng với đặc điểm tài chính của các hộ gia đình các doanh nghiệp mà còn đúng với cả nền kinh tế quốc gia .Giả sử trong điều kiện của một nền kinh tế bình thường tỷ lệ giữa tiêu dùng và tiết kiệm là hợp lý để tăng tỷ lệ tiết kiệm cho toàn bộ nền kinh tế quốc dân thì biện pháp hiệu quả là tăng lãi suất huy động vốn.
Khi lãi suất vốn tăng nên thì trước hết các hộ gia đình phải xem xét các khoản chi cho tiêu dùng thường xuyên có thể giảm chi hoặc hoãn một số khoản chi để tăng thêm khoản tiết kiệm trong tổng thu nhập. Sau từ khoản tiết kiệm này họ sẽ hướng đầu tư gửi vào Ngân hàng, vào quỹ bảo hiểm hay đầu tư vào thị trường trứng khoán khi thấy có lợi hơn. Như vậy, lãi suất là công cụ can thiệp có hiệu lực để phân chia tỷ lệ giữa tiêu dùng và tiết kiệm. Nhưng nâng lãi suất huy động đến mức nào thì phải cân nhắc thận trọng để đảm bảo sự phát triển hài hoà của nền kinh tế quốc dân.Ở Việt nam trong 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com công cuộc đổi mới nền kinh tế vốn đang là vấn đề then chốt .Muốn huy động được vốn phải có biện pháp gọi vốn.Vấn đề là cần duy trì một mức lãi suất như thế nào để huy động tối đa vốn nhàn rỗi trong xã hội.
b) Lãi suất ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Chính sách lãi suất là một bộ phận trong chính sách tiền tệ của Nhà nước nhằm điều tiết lưu thông tiền tệ kích thích điều tiết và hướng hoạt động sản xuất kinh doanh của các đơn vị kinh tế. - Lãi suất phải trả cho khoản vay là khoản chi phí của doanh nghiệp. Do vậy, lãi suất sẽ khuyến khích các doanh nghiệp vay vốn đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Ngược lại, lãi suất cho vay cao sẽ thu hẹp đầu tư của các doanh nghiệp.
- Lãi suất là công cụ buộc các doanh nghiệp phải sử dụng hiệu quả. Những ưu đãi về lãi suất về điều kiện cung cấp tín dụng và thanh toán là công cụ của Nhà nước nhằm khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các nghành các sản phẩm cần ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế. c) Lãi suất là công cụ điều tiết vĩ mô Lãi suất tạo nên khoản chi phí của người đi vay vì vậy sự biến động của lãi suất có tác động đến đầu tư đến tiêu dùng qua đó tác động đến các mục tiêu của nền kinh tế vĩ mô. Bằng cách tăng lãi suất NHNN có thể làm giảm khả năng cho vay của NHTM do đó thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt giảm bớt khối lượng tiền cần thiết cho việc mở rộng sản xuất kinh doanh và chi tiêu của người tiêu dùng.
Cũng như vậy, bằng cách hạ thấp lãi suất NHNN có thể tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế phát triển hoặc muốn kìm hãm tốc độ phát triển một nghành nghề nào đó, NHNN có thể tăng hoặc giảm lãi suất cho vay để thu hẹp hoặc mở rộng đầu tư của các nghành nghề. d) Lãi suất là công cụ đo lường tình trạng của nền kinh tế Người ta thấy rằng trong giai đoạn đang phát triển của nền kinh tế lãi suất có xu hướng tăng do cung cầu quỹ cho vay đều tăng trong đó tốc độ tăng của cầu quỹ cho vay lớn hơn tốc độ tăng của cung quy cho vay. Ngược lại, trong giai đoạn suy thoái của nền kinh tế lãi suất có xu hướng giảm xuống. Do vậy ,thông thường nhìn vào xu hướng biến động của lãi suất ta thấy được tình trạng sức khoẻ của nền kinh tế.
Lãi suất là biến số thường xuyên biến động trong nền kinh tế.