Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội Chương 2: Thực trạng nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội trong thời gian tiếp CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE NHÀ Ở XÃ HOI 1. Khái niệm về nhà ở Theo Luật Nhà ở 2014, “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vu các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Khai niệm nhà ở xã hội Theo Điều 3 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13: “Nha ở xã hội (NOXH) là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. Theo từ điển mở Wikipedia, “Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở Ôn định, người có thu nhập thấp.
và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường”. Ở Việt Nam, “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định”. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội Luật nhà ở 2005 quy định, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội bao gồm: “- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước dé cho thuê, thuê mua trên địa bàn do UBND cấp tỉnh lựa chọn - Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.
Cụ thê như sau: () Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng băng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn đầu tư phát triển của nhà nước thì do người có thâm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư; (ii) Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được Nhà nước giao thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu (nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư) hoặc chỉ định chủ đầu tư (nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư).” Nhu vậy, có thé hiểu, có hai dạng thức dau tư chính cho nhà ở xã hội bao gồm: + Nhà ở xã hội do nhà nước cung cấp trực tiếp thông qua các doanh nghiệp nhà nước + Nhà ở xã hội do tư nhân cung cấp thông qua cơ chế đấu thầu nhưng vẫn phải có sự giám sát của nhà nước. - Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội Theo Điều 49 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, các đối tượng sau đây đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ: “(i) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng (ii) Hộ gia đình nghèo va cận nghèo ở khu vực nông thôn. (iii) Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên ảnh hưởng bởi thiên tai. (iv) Nguoi thu nhap thap, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thi.
(v) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp. (v1) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vi thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân. (vii) Các cán bộ công chức, viên chức theo quy định pháp luật về công chức, viên chức. (viii) Các đối tượng đã trả nhà công vụ theo quy định tại Khoản 5 Điều 81 của Luật ` này.
(ix) Học sinh, sinh viên các học viện, đại học, cao đăng nghệ; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập. (x) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ theo quy định của pháp luật mà chưa được bồi thường băng nhà ở, đất ở. Điêu kiện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội Theo Điều 51 Luật Nhà ở số 65/2014/QH1, các đối tượng quy định tại Điều 49 phải đáp ứng được các điêu kiện sau: *() Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hay thuê mua NOXH, chưa được hưởng chế độ hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh song, hoc tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nha ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định trong từng thời kỳ và từng khu vực. (iii) Đối với người có thu nhập thấp, người lao động làm việc trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, cán bộ công nhân viên chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân,còn đối với hộ nghèo, cận nghèo phải thuộc diện theo quy định của pháp luật.
Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội Tại Khoản 2, Điều 16, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống ha tang kỹ thuật dé xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương dé yêu cầu chủ đầu tư phải đành một phan diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống ha tang kỹ thuật dé xây dựng nhà ở xã hội.” Theo Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyên giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyền giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chỉ tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thầm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống ha tang kỹ thuật dành dé xây dựng nhà ở xã hội. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% dé đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyên giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án). Trường hợp dự án phát trién nhà ở thương mai, dự án dau tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất đưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ dat 20% đề xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyền giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyên giao dé sử dụng làm nhà ở xã hội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nham bồ sung vào ngân sách địa phương dành dé dau tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi dia bàn.
Tiêu chuẩn nhà ở xã hội Tiêu chuẩn nhà ở xã hội được quy định tại điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội như sau: “(i) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thi căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 san, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nha nước có thâm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ SỐ SỬ dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thâm quyền ban hành; Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự z an. (ii) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tang thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo dam phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thầm quyên phê duyệt; Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.