Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội: Thực Trạng và Giải Pháp

Tài liệu nghiên cứu Microsoft word 65, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu về ., phục vụ nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

• Chuyên ngành: Kinh tế và Quản lí đô thị
• Đề tài: Thị Trường BĐSNĐ Hà Nội Trong Giai Đoạn Hiện Nay – Thực Trạng Và Một Số Giải Pháp
• Loại tài liệu: Luận văn
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT
• 1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
• 1.2. Vai trò thị trường bất động sản
• 1.3. Đặc điểm thị trường bất động sản
• 1.4. Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay
• 1.5. Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
• 1.6. Sự vận động thị trường bất động sản
• 1.6.1. Cung về bất động sản
• 1.6.2. Cầu về bất động sản
• 1.6.3. Giá cả bất động sản
• 1.7. Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước
• 1.7.1. Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường
• 1.7.2. Vai trò của nhà nước
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội
• 2.1.1. Về điều kiện tự nhiên
• 2.1.2. Về điều kiện xã hội
• 2.1.3. Về điều kiện kinh tế
• 2.2. Thực trạng bất động sản Hà Nội
• 2.2.1. Tình hình sử dụng đất Hà Nội
• 2.2.2. Thực trạng và đặc điểm nhà ở Hà Nội
• 2.2.3. Một số vấn đề về bất động sản
• 2.3. Tình hình Cầu bất động sản tại Hà Nội
• 2.3.1. Tình hình cầu bất động sản tại Hà Nội
• 2.3.2. Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội
• 2.4. Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội
• 2.4.1. Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội
• 2.4.2. Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm
• 2.5. Tình hình giá đất tại Hà Nội
• 2.5.1. Giá đất đất ở nhà nước qui định
• 2.5.2. Diễn biến giá cả trên thị trường giai đoạn 1994-2002
• 2.5.3. Giá đất năm 2000
• 2.5.4. Giá đất năm 2002
• 2.6. Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.6.1. Thị trường bất động sản Hà Nội còn mang nhiều tính chất của bất động sản không chính thức
• 2.6.2. Thị trường bất động sản Hà Nội còn chưa đồng bộ
• 2.6.3. Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát
• 2.6.4. Kinh doanh phát triển bất động sản, phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế
• 2.6.5. Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản
• 2.6.6. Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém
• 2.7. Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội
• 2.7.1. Những vấn đề về khung khổ pháp lý
• 2.7.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
• 2.7.3. Cải cách thủ tục hành chính
• 2.7.4. Vấn đề cung nhà ở

Tóm tắt

I. Tổng quan về Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội Hiện Nay

Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua nhiều biến động lớn trong những năm gần đây. Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế đã tạo ra nhu cầu cao về nhà ở và đất đai. Tuy nhiên, thị trường này cũng đối mặt với nhiều thách thức như giá cả tăng cao, tình trạng thiếu hụt nguồn cung và các vấn đề pháp lý phức tạp. Việc hiểu rõ thực trạng của thị trường này là rất cần thiết để đưa ra các giải pháp hiệu quả.

1.1. Tình Hình Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội

Thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay đang có sự phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án lớn được triển khai. Tuy nhiên, tình hình cung cầu vẫn chưa cân bằng, dẫn đến giá nhà đất tăng cao. Theo báo cáo, giá nhà đất tại Hà Nội đã tăng trung bình từ 10-15% trong năm qua.

1.2. Đặc Điểm Nổi Bật Của Thị Trường

Thị trường bất động sản Hà Nội có những đặc điểm riêng biệt như tính cố định của vị trí, tính lâu bền của tài sản và sự ảnh hưởng của chính sách nhà nước. Những yếu tố này tạo ra sự khác biệt trong cách thức giao dịch và đầu tư bất động sản tại đây.

II. Những Thách Thức Chính Của Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội

Thị trường bất động sản Hà Nội đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, giá cả leo thang và các vấn đề pháp lý phức tạp là những yếu tố chính ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường này. Việc nhận diện và giải quyết những thách thức này là rất quan trọng.

2.1. Tình Trạng Thiếu Hụt Nguồn Cung

Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội hiện nay không đủ để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Nhiều dự án bị chậm tiến độ do các vấn đề về pháp lý và thủ tục hành chính, dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở và đất đai.

2.2. Giá Cả Tăng Cao

Giá nhà đất tại Hà Nội đã tăng mạnh trong những năm qua, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở. Sự tăng giá này không chỉ do nhu cầu cao mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như đầu cơ và chính sách tài chính.

III. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội

Để cải thiện tình hình thị trường bất động sản Hà Nội, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các chính sách hỗ trợ từ nhà nước, cải cách thủ tục hành chính và tăng cường quản lý thị trường là những yếu tố quan trọng giúp thị trường phát triển bền vững.

3.1. Cải Cách Chính Sách Pháp Lý

Cần có những cải cách mạnh mẽ trong chính sách pháp lý liên quan đến bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và người dân. Việc đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp cần thiết.

3.2. Tăng Cường Quản Lý Thị Trường

Quản lý thị trường bất động sản cần được tăng cường để ngăn chặn tình trạng đầu cơ và thao túng giá cả. Các cơ quan chức năng cần có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các giao dịch bất động sản.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu Về Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội

Nghiên cứu về thị trường bất động sản Hà Nội đã chỉ ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng các giải pháp hợp lý có thể giúp cải thiện tình hình thị trường, từ đó tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn hơn.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Tình Hình Cung Cầu

Nghiên cứu cho thấy rằng tình hình cung cầu bất động sản tại Hà Nội đang có sự mất cân bằng nghiêm trọng. Cần có những biện pháp cụ thể để điều chỉnh tình hình này, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường.

4.2. Ứng Dụng Các Giải Pháp Thực Tiễn

Việc áp dụng các giải pháp thực tiễn từ các nghiên cứu trước đó đã cho thấy hiệu quả tích cực trong việc cải thiện tình hình thị trường. Các dự án thí điểm thành công có thể được nhân rộng để tạo ra tác động tích cực hơn.

V. Kết Luận và Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội

Thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Việc nhận diện rõ ràng các vấn đề và áp dụng các giải pháp hiệu quả sẽ giúp thị trường phát triển bền vững trong tương lai. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và các nhà đầu tư để tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi.

5.1. Tương Lai Của Thị Trường Bất Động Sản

Dự báo rằng thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong những năm tới. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có những chính sách hỗ trợ và quản lý hiệu quả từ nhà nước.

5.2. Những Xu Hướng Mới Trong Thị Trường

Các xu hướng mới như phát triển bền vững, công nghệ thông tin trong quản lý bất động sản sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình tương lai của thị trường bất động sản Hà Nội.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nhà đất đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế quốc dân khi chiếm khoảng 40% tổng của cải vật chất xã hội và các hoạt động liên đới chiếm tới 30% tổng giao dịch kinh tế. Tại thủ đô Hà Nội, nguồn thu ngân sách từ nhà đất giai đoạn 1996 - 2000 đạt bình quân 4.645 tỷ đồng mỗi năm. Tuy nhiên, con số này mới chỉ phản ánh khoảng 30% tổng lượng giao dịch thực tế, trong khi hơn 70% còn lại thuộc về khu vực phi chính thức, gây thất thoát ngân sách ước tính trên 15.000 tỷ đồng hàng năm so với tiềm năng thu 20.000 tỷ đồng.

Thực trạng phát triển tự phát, đầu cơ tràn lan và mất cân đối cung cầu đã đẩy mặt bằng giá đất lên mức bất hợp lý. Điển hình như giao dịch tại phố Hàng Gai ghi nhận mức giá lên tới 45 cây vàng một mét vuông, tương đương khoảng 300 triệu đồng một mét vuông, cao hơn nhiều so với mức sống thực tế của người dân đô thị. Đề tài tập trung nghiên cứu bản chất vận động của thị trường nhà đất Hà Nội, đánh giá thực trạng cung cầu, xác định các rào cản trong quản lý nhà nước và đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ.

Phạm vi nghiên cứu bao quát 9 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành của Hà Nội trong khung thời gian trọng tâm từ năm 1994 đến năm 2002, định hướng đến năm 2010. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện cơ chế quản lý, kéo giảm tỷ lệ giao dịch phi chính thức từ trên 70% xuống dưới mức 30%, tối ưu hóa việc vận hành 12 triệu mét vuông quỹ nhà ở hiện hữu và gia tăng nguồn thu ngân sách bền vững cho thủ đô.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa kết hợp với lý thuyết quyền tài sản và lý thuyết kinh tế học phúc lợi đô thị. Thị trường bất động sản được mô hình hóa theo cấu trúc ba cấp vận động: thị trường cấp một là giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất; thị trường cấp hai là đầu tư xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê; thị trường cấp ba là giao dịch bán hoặc cho thuê lại công trình xây dựng.

Khung phân tích tập trung vào năm khái niệm cốt lõi:

• Quyền sử dụng đất: Hàng hóa đặc biệt được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995.
• Tính bất động và tính dị biệt: Đặc tính cố định về không gian địa lý khiến mỗi bất động sản có giá trị đơn nhất, chịu chi phối trực tiếp bởi hạ tầng khu vực.
• Tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý: Tuổi thọ kinh tế của nhà ở chung cư thường đạt trên 40 năm, công trình công nghiệp đạt trên 45 năm, trong khi tuổi thọ vật lý có thể kéo dài qua nhiều chu kỳ cải tạo.
• Thị trường không chính thức: Bộ phận giao dịch ngầm chuyển nhượng không đăng ký với cơ quan chức năng.
• Đòn bẩy tài chính thế chấp: Cơ chế chuyển hóa bất động sản thành nguồn vốn tín dụng, nơi bất động sản bảo đảm cho hơn 80% tổng dư nợ cho vay tại các hệ thống ngân hàng hiện đại.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập từ Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, Cục Thống kê Hà Nội, Niên giám Thống kê giai đoạn 1996 - 2002, Viện Xã hội học và Tổng cục Thuế.

Cỡ mẫu khảo sát bao gồm toàn bộ dữ liệu quản lý 47.411 hộ gia đình đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước tại 3 công ty kinh doanh nhà chuyên trách, kết hợp khảo sát chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên đối với 500 cán bộ, công nhân viên chức và người dân tại 9 quận nội thành. Phương pháp chọn mẫu phân tầng đảm bảo tính đại diện cho các nhóm thu nhập khác nhau, phản ánh chân thực nhu cầu nhà ở thực tế.

Nghiên cứu áp dụng phương pháp duy vật biện chứng, thống kê mô tả, phân tích chuỗi thời gian giai đoạn 1994 - 2002 và so sánh đối chiếu kinh tế lượng. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích chuỗi thời gian kết hợp thống kê mô tả là nhằm bóc tách chính xác các đợt sốt đất bất thường vào năm 1993 và cuối năm 2000, giai đoạn đóng băng 1997 - 1999, đồng thời lượng hóa mức độ chênh lệch giữa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường tự do.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, thị trường bất động sản nhà đất Hà Nội mang đậm tính chất phi chính thức. Hơn 70% giao dịch nhà đất diễn ra ngầm thông qua giấy viết tay không qua đăng ký trước bạ, khiến nguồn thu thuế giai đoạn 1996 - 2000 chỉ đạt 4.645 tỷ đồng mỗi năm, thất thoát hơn 75% nguồn thu tiềm năng của ngân sách.

Thứ hai, mối quan hệ cung cầu mất cân đối sâu sắc. Quỹ nhà ở Hà Nội đạt khoảng 12 triệu mét vuông, chiếm gần 15% quỹ nhà cả nước, nhưng diện tích bình quân đầu người chỉ đạt khoảng 5 mét vuông một người vào năm 1996. Có tới 30% dân số nội thành sống trong điều kiện chật chội dưới 3 mét vuông một người. Khu vực tự xây dựng của người dân đóng góp tới 70% đến 80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm, trong khi quỹ nhà do nhà nước trực tiếp quản lý chỉ có 1.201.569 mét vuông sàn qua 47.411 hộ thuê.

Thứ ba, giá cả bất động sản tăng cao đột biến, tách rời khỏi mức thu nhập thực tế. Khung giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành theo Quyết định 3519 chỉ bằng 30% đến 70% giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Với mức thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội năm 2003 là 14,3 triệu đồng một năm và mức tích lũy bình quân chỉ 1,804 triệu đồng một hộ một năm, một căn hộ chung cư giá thấp nhất khoảng 125 triệu đồng cho diện tích 50 mét vuông tương đương với hơn 69 năm tích lũy từ lương của một hộ gia đình cán bộ.

Thứ tư, mật độ dân cư khu vực nội thành chịu áp lực quá tải với 21.900 người một kilômét vuông, cao gấp 12 lần mật độ trung bình toàn quốc. Đáng chú ý, có tới 62% số lượng nhà ở cũ bị hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng cần được sửa chữa khẩn cấp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của tình trạng sốt giá và phát triển méo mó bắt nguồn từ công tác quy hoạch đô thị thiếu tính đồng bộ và việc chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dòng vốn đầu cơ từ lượng kiều hối khoảng 2 tỷ USD mỗi năm cùng việc thị trường chứng khoán suy giảm khi chỉ số VN-Index hạ từ 500 điểm xuống dưới 150 điểm vào giai đoạn 2001 - 2002 đã đẩy dòng tiền nhàn rỗi đổ mạnh vào đất đai.

Dữ liệu nghiên cứu phản ánh rõ nét qua biểu đồ tương quan so sánh tốc độ tăng trưởng kinh tế của Hà Nội đạt 10,38% trong giai đoạn 1996 - 2002 với đà tăng phi mã của giá đất lên tới 200% đến 300% tại các khu vực ven đô. Biểu đồ phân bổ diện tích sàn cho thấy sự phân hóa cực đoan: một bộ phận dân cư sở hữu từ 10 đến 11 mét vuông một người, trong khi đại đa số người lao động nghèo chịu cảnh thiếu hụt không gian sống nghiêm trọng. Bảng thống kê tiến độ 10 khu đô thị mới như Bắc Thăng Long - Vân Trì quy mô 2.640 hecta, Nam Thăng Long 390 hecta, Gia Lâm 400 hecta và Mỹ Đình 89 hecta chứng minh nguồn cung dài hạn rất dồi dào nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng đình trệ đã tạo ra sự khan hiếm ảo trên thị trường ngắn hạn.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, cải cách thủ tục hành chính và đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận. Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Sở Tài nguyên Môi trường cần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ địa chính từ nhiều tháng xuống dưới 30 ngày, đặt mục tiêu nâng tỷ lệ nhà đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt trên 85% trong giai đoạn 2004 - 2006 nhằm chính thức hóa các giao dịch dân sự.

Thứ hai, đổi mới chính sách tài chính và áp dụng thuế điều tiết. Bộ Tài chính phối hợp Cục Thuế triển khai sắc thuế lũy tiến đối với đất bỏ hoang và các hành vi đầu cơ găm giữ bất động sản, hướng tới mục tiêu huy động nguồn thu ngân sách từ nhà đất đạt mốc 20.000 tỷ đồng mỗi năm trước năm 2008, đồng thời kéo giảm tỷ lệ giao dịch ngầm xuống dưới 25%.

Thứ ba, tập trung hoàn thiện hạ tầng 10 dự án khu đô thị mới trọng điểm. Sở Xây dựng và các ban quản lý dự án cần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trên tổng diện tích 3.799 hecta tại các khu đô thị như Linh Đàm 37 hecta, Trần Duy Hưng 41 hecta, Trung Yên 59 hecta và Nam Thăng Long 390 hecta, bảo đảm mục tiêu cung ứng 214 triệu mét vuông sàn nhà ở hoàn chỉnh cho thị trường giai đoạn 2004 - 2010.

Thứ tư, mở rộng cơ chế tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo hệ thống ngân hàng thương mại nâng tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp lên mức 15% đến 20% tổng dư nợ, đồng thời thiết lập quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ 96% cán bộ công nhân viên chức chưa có chỗ ở ổn định tiếp cận nguồn vốn mua nhà với lãi suất ưu đãi trước năm 2010.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cán bộ thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp sử dụng các số liệu về thất thu thuế 4.645 tỷ đồng mỗi năm để hoàn thiện khung giá đất sát giá thị trường và xây dựng quy chế quản lý quy hoạch đô thị.
• Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản: Các chủ đầu tư khai thác dữ liệu quy hoạch 10 khu đô thị mới với quy mô hàng ngàn hecta như Nam Thăng Long 390 hecta hay Gia Lâm 400 hecta để định vị phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân.
• Tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại: Chuyên viên thẩm định giá và quản trị rủi ro áp dụng mô hình phân tích giá đất để định giá tài sản bảo đảm, nơi bất động sản chiếm hơn 80% giá trị thế chấp, đồng thời phát triển các gói vay mua nhà trả góp dài hạn.
• Giảng viên, nghiên cứu sinh và sinh viên chuyên ngành: Người nghiên cứu ngành Quản lý Đô thị, Kinh tế Phát triển và Bất động sản sử dụng hệ thống dữ liệu giai đoạn 1994 - 2002 làm cơ sở học thuật để phân tích chu kỳ thị trường và tác động của chính sách đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao thị trường bất động sản Hà Nội tồn tại tỷ lệ giao dịch phi chính thức lên tới hơn 70%?
Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, kéo dài và mức thuế chuyển nhượng chưa hợp lý. Điều này khiến người dân lựa chọn giao dịch ngầm bằng giấy viết tay để trốn thuế, dẫn tới ngân sách chỉ thu được 4.645 tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 1996 - 2000.

Tốc độ đô thị hóa nhanh tạo ra sức ép gì đối với diện tích nhà ở bình quân tại Hà Nội?
Mật độ dân số nội thành lên tới 21.900 người một kilômét vuông kết hợp di dân cơ học khiến diện tích bình quân đầu người chỉ đạt khoảng 5 mét vuông một người vào năm 1996. Có tới 30% dân cư nội thành phải sinh sống trong điều kiện chật hẹp dưới 3 mét vuông một người.

Sự chênh lệch giữa khung giá đất nhà nước và giá thị trường tự do diễn ra như thế nào?
Khung giá đất ban hành theo quy định nhà nước chỉ bằng khoảng 30% đến 70% giá trị thực tế trên thị trường tự do. Điển hình tại các tuyến phố trung tâm như phố Hàng Gai, giá thị trường ghi nhận mức đỉnh 45 cây vàng một mét vuông, tương đương 300 triệu đồng một mét vuông.

Các yếu tố nào thúc đẩy các cơn sốt đất bất thường trong giai đoạn 1993 và 2000 - 2002?
Cơn sốt đất bắt nguồn từ tâm lý chuộng sở hữu đất gắn liền với nhà, dòng kiều hối chuyển về đạt 2 tỷ USD mỗi năm và sự chuyển hướng dòng vốn khi chỉ số chứng khoán VN-Index giảm sâu từ 500 điểm xuống dưới 150 điểm, kích thích hoạt động đầu cơ đất đai.

Ngân hàng thương mại đóng vai trò gì trong việc kích cầu và phát triển thị trường nhà ở?
Ngân hàng thúc đẩy thanh khoản thông qua các gói cho vay thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Việc mở rộng tỷ trọng cho vay mua nhà trả góp lên mức 15% đến 20% tổng dư nợ giúp người mua nhà thu nhập thấp hiện thực hóa nhu cầu an cư.

Kết luận

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thị trường bất động sản nhà đất và bản chất hàng hóa đặc biệt của quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Bóc tách thực trạng giao dịch ngầm chiếm trên 70% và sự phân hóa diện tích nhà ở sâu sắc khi 30% dân số nội thành sống dưới 3 mét vuông một người.
• Đánh giá sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất quy định với giá thị trường tự do, nơi giá nhà nước chỉ phản ánh 30% đến 70% giá trị thực tế.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược về cải cách hành chính, công cụ thuế lũy tiến, triển khai 3.799 hecta đất tại 10 khu đô thị mới và mở rộng tín dụng mua nhà trả góp.
• Xác lập mục tiêu giai đoạn 2004 - 2010 hoàn thành 214 triệu mét vuông sàn nhà ở và nâng mức đóng góp cho ngân sách nhà nước đạt mốc 20.000 tỷ đồng mỗi năm.

Để giải quyết triệt để các bất cập trong quản lý đô thị và thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch, các nhà quản lý, doanh nghiệp phát triển đô thị và nhà nghiên cứu cần tiếp tục khai thác sâu các giải pháp được đề xuất trong công trình nghiên cứu này.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT I. KHÁI NIỆM ĐẶC ĐIỂM. Khái niệm về bất động sản nhà đất. Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và đời sống của moị thành viên trong xã hội.

Lĩnh vực này thể hiện nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh doanh.

Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các khái niệm chung về BĐS. Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng một cách rộng rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. Ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia. Chế định BĐS được cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS.

Hầu hết các khái niệm về BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Ở nước ta, trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định và tài sản lưu động để xác định nội hàm của chúng.

Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di rời được bằng cơ học hay không. Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui định.

Động sản là những tài sản không phải là BĐS. Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền. Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại chủ yếu : - Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nước -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện nước.

- BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại chăn nuôi thuỷ sản. - BĐS thương mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng như bãi đỗ xe. - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học, nghĩa trang, BĐS do nhà nước quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự. Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và đất ở.

Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐSNĐ là nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo thời gian.

Vì vậy thị trường BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lí nhất định trong thời gian nhất định. Thị trường BĐSNĐ bao gồm ba thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐSNĐ, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường người ta chia thị trường này làm ba cấp: - Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai) - Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

- Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương nghiệp hay công nghiệp đặc biệt). Ngày nay, thị trường BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. Đặc điểm của bất động sản nhà đất. - BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch.

Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng đối với BĐS, vì vậy người ta thường nhắc tới vị trí “Tức là cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS. - Tính lâu bền : Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐSNĐ.

Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm.

Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình. - Tính thích ứng : Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu tư luôn quan tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ.

- Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn nhu cầu cá nhân.Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống như các BĐS khác. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] dịch và sử dụng BĐS.

Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các chính sách điều chỉnh như các chính sách về đất đai, nhà ở tiền tệ, thuế. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán haykim loại quí. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhưng ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác.

Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc người thuê nhà không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây chưa kể các chi phí chuyên gia kế toán thuế và luật sư, môi giới, marketting.