Chương 1. Những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối v�� khách hàng. Thực tiễn nhận thế chấp tài sản hình thành trên đất khu công nghiệp trong giao dịch cho vay của tổ chức tín dụng đối v�� khách hàng tại NHTM Cổ phần Công thương Việt Nam Chi nhánh Tây Sài Gòn và đề xuất các giải pháp phòng ngừa rủi ro khi nhận thế chấp. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ NHẬN THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRÊN ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAO DỊCH CHO VAY CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG 1.
Tổng quan về giao dịch cho vay và biện pháp phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng 1. Giao dịch cho vay Cho vay là một hiện tượng kinh tế khách quan, xuất hiện khi trong x�hội có tình trạng tạm thời thừa vốn ở một số chủ th�nhưng lại tạm thời thiếu vốn ở một số chủ th�khác, quan hệ cho vay �� đẩy dòng vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn và khắc phục tình trạng mất cân bằng về vốn trong x�hội. Khái niệm cho vay, theo nghĩa chung nhất được hi�� là việc một bên thỏa thuận đ�cho bên khác được QSD tài sản (vật �ng loại, chủ yếu là tiền) của mình trong một thời gian nhất định v� điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tin tưởng hay tín nhiệm của mình đối v� người đó. Cho vay v�� tư cách là một loại hình tín dụng vì vậy cũng có những��� đi� chung v�� đ⸮ đi� của tín dụng.
Việc nghiên cứu khái niệm cho vay trư�� hết được xem xét thông qua việc tìm��� khái niệm về tín dụng. Theo quan đi� của các nhà nghiên cứu luật pháp của trường Đại học tổng hợp Oxford về tín dụng thì: “Tín dụng là sự thỏa thuận của việc trả một khoản nợ. Theo Luật Tín dụng 1974, tin dụng cũng bao gồm bất k�khoản vay bằng tiền m⸮ nào khác”1. D��góc độ luật pháp tín dụng nhấn mạnh đến nghĩa vụ trả nợ của bên vay v�� bên cho vay.
1 Trích trong tài liệu: “Oxford NewYork, Dictionary of Law, The World’s most trusted reference books, Fifth Edition, Edited by Elizabeth A.Martin, Oxford University Press, 2002, page 127 12 Như vậy, tín dụng theo định nghĩa trên không chỉ ra cụ th�ai là người có vốn, ai là người cần vốn mà chỉ nêu lên bản chất của quan hệ vay mượn là quan hệ có hoàn trả gốc và l�. Theo quy định của pháp luật hiện hành, cho vay được định nghĩa ở cả Luật các TCTD năm 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017 (tại khoản 16, Điều 4)2 và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng n�c ngoài đối v�� khách hàng (tại khoản 1 Điều 2): “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Theo định nghĩa của Luật các TCTD, cho vay được hi�� là một hình thức cấp tín dụng, trong cho vay, TCTD giao một khoản tiền ho⸮ cam kết giao một khoản tiền nhất định trong một thời gian nhất định cho bên đi vay, đ�d� ng vào một mục đích nhất định, bên đi vay phải hoàn trả lại cả gốc và l�khi đến hạn, khoản tiền vay được chuy� n giao trực tiếp cho bên vay. Cho vay khác v�� các hình thức cấp tín dụng khác của NHTM như chiết khấu, L/C (phương thức tín dụng nhờ thu), bảo l�h, cho thuê tài chính ở chỗ cho vay là việc ngân hàng thực hiện giải ngân cho khách hàng trên cơ sở thanh toán cho một đối tượng đối ứng mà khách hàng cần thanh toán đ� xác lập quyền sở hữu.
Đây là phương thức cấp tín dụng bằng tiền, có sự chuy� n giao về tiền cho các bên liên quan, trong khi các phương thức cấp tín dụng còn lại là việc cấp tín dụng bằng sự bảo đảm của ngân hàng (bảo l� nh, tín dụng nhờ thu), hay cấp tín dụng bằng việc mua lại giấy tờ có giá của khách hàng theo một tỷ lệ nhất định (chiết khấu), cấp tín dụng bằng tài sản khác ngoài tiền (cho thuê tài chính). Khi cho vay, TCTD giao một khoản tiền nhất định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận đ�bên vay sử dụng vào mục đích nhất định và bên đi vay phải hoàn trả cả gốc và l�khi đến hạn. Hoạt động cho vay được xác lập giữa bên vay và bên cho vay (ở đây là các NHTM) dựa trên giao dịch hợp đồng, t�y vào mỗi ngân hàng mà giao dịch hợp đồng 2 Tiếp tục được quy định tại Khoản 7 Điều 4 Luật TCTD 2024 13 này được gọi là hợp đồng cho vay, hay thỏa thuận vay, thỏa thuận cấp vốn… như đ� đề cập, cho vay là nghiệp vụ cơ bản của NHTM, hầu hết các hình thức cho vay của NHTM đều vì mục tiêu lợi nhuận v�� các đ⸮c đi� riêng về thủ tục, điều kiện, độ an toàn… NHTM khi cho vay luôn đối m⸮ v�� nguy cơ mất vốn vì việc thu hồi vốn phụ thuộc vào khả năng và thiện chí trả nợ của khách hàng. Vì vậy, NHTM luôn đề ra các giải pháp nhằm ki� soát rủi ro, đảm bảo an toàn vốn, cân bằng giữa yếu tố lợi nhuận và ki� soát sự tăng trưởng bền vững.
Biện pháp phòng ngừa hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng Cho vay là một trong các hình thức cấp tín dụng của NHTM và chiếm tỷ trọng chủ yếu đ�phân phối nguồn vốn cho toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, đ�định nghĩa được rủi ro trong hoạt động cho vay, có th�dựa trên những định nghĩa hiện hành về rủi ro của hoạt động tín dụng đ�có cái nhìn cụ th�. Thực tế, có rất nhiều khái niệm về rủi ro tín dụng ngân hàng như: Timothy W.Koch (2006) định nghĩa rủi ro tín dụng là “sự thay đổi tiềm ẩn của thu nhập thuần và thị giá khi khách hàng không thanh toán hay thanh toán trễ hạn”. Theo Anthony Sauders (2007) định nghĩa: “Rủi ro tín dụng là khoản lỗ tiềm năng khi ngân hàng cấp tín dụng cho một khách hàng, nghĩa là luồng thu nhập dự tính mang lại từ khoản vay của ngân hàng không th�được thực hiện cả về số lượng và thời hạn.” Theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 11/2021/TT-NHNN ngày 30/07/2021 về “Quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng đ�xử lý rủi ro trong hoạt động của TCTD, chi nhánh ngân hàng nư�c ngoài” thì “Rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng (sau đây gọi tắt là rủi ro) là khả năng xảy ra tổn thất đối v�i nợ của TCTD, chi nhánh ngân hàng nư�c ngoài do khách hàng không có khả năng trả được một phần ho⸮c toàn bộ nợ của mình theo hợp đồng ho⸮c thỏa thuận (sau đây gọi chung là thỏa thuận) v�i TCTD, chi nhánh ngân hàng nư�c ngoài”.
14 Như vậy, rủi ro tín dụng là những tổn thất tiềm năng có th�xảy ra trong quá trình cấp tín dụng của các NHTM từ việc khách hàng không thực hiện ho⸮c thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ cho ngân hàng như đ�thỏa thuận. Từ đó có th�thấy, rủi ro trong hoạt động cho vay là rủi ro khách hàng vay không trả nợ đầy đủ ho⸮c không đ�ng hạn cho ngân hàng như đ�cam kết trên hợp đồng cho vay. Từ đó d� n đến tổn thất tài chính làm giảm thu nhập của ngân hàng và giảm giá trị thị trường của vốn. Trong quan hệ cho vay, bên đi vay sử dụng khoản vay được cấp phát từ TCTD trong một thời gian nhất định và chịu sự ảnh hưởng của những những điều kiện liên quan từ môi trường kinh doanh.
Rủi ro trong hoạt động cho vay phát sinh do nhiều nguyên nhân, bao gồm nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan. Nguyên nhân khách quan chính là các yếu tố mà các TCTD cũng như khách hàng vay không tự chủ được nhưng có khả năng tác động đến các chính sách của các TCTD ở từng thời đi� m ho⸮c tác động đến khả năng tài chính đ�đảm bảo cho việc trả nợ của khách hàng vay như các yếu tố về chính sách, các yếu tố làm biến động môi trường kinh doanh như biến động tỷ giá, biến động ngành kinh tế liên quan… Nguyên nhân chủ quan là các vấn đề phát sinh từ chính bên vay và cho vay làm ảnh hưởng đến khả năng thu hồi được nợ của TCTD như các yếu tố về quy trình nội bộ, trình độ chuyên môn cũng như rủi ro đạo đức của nhân viên ngân hàng, và một yếu tố rất quan trọng luôn được thẩm định kỹ càng là thiện chí trả nợ của khách hàng vay. Đ�đảm bảo an toàn cho hoạt động của mình, các NHTM phải tìm cách hạn chế tối đa nhất có th�các yếu tố khách quan và chủ quan có th�tác động đến khả năng thu hồi lại số tiền mình đ�cho vay cũng như giá cả khoản vay, ở đây là thu hồi được đầy đủ phần l� i vay đ�ng hạn. Tuy nhiên các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh là những yếu tố khó khống chế, các NHTM chỉ cố gắng hạn chế tối đa sự tác động của các yếu tố này thông qua sự thận trọng trong quá thẩm định ngành nghề kinh tế liên quan và có tác động đến khách hàng vay.
Như vậy, ngân hàng chỉ có th�ki� m soát rủi ro của mình thông qua sự tác động vào hai yếu tố: nâng cao khả năng thẩm định th�hiện qua một quy trình cho vay 15 v�i những chuẩn mực cụ th�và nâng cao thiện chí trả nợ của khách hàng. Từ đó, biện pháp ki� m soát rủi ro từ nguyên nhân khách quan hay chủ quan mà các TCTD luôn đưa ra đ�bảo vệ chính mình trong hoạt động cho vay s�bao gồm các nội dung chính sau: Thứ nhất, xây dựng chính sách và ki� m soát quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay, hoàn thiện và phát tri� n các quy trình quy định liên quan đến hoạt động cho vay. Đây là biện pháp được đưa ra nhằm hạn chế rủi ro phát sinh từ bên vay và bên cho vay. Chỉ khi chính sách ki� m soát được xây dựng hiệu quả, quy trình được quy định một cách ch⸮t ch�và đồng bộ thì quá trình thẩm định và thực hiện cho vay � i được xuyên suốt.
Rủi ro s�được nhận diện ngay từ đầu trong qu á trình thẩm định, chấm đi� m, đánh giá khách hàng.