Luận Văn Thạc Sĩ Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất và Tài Sản Gắn Liền Tại Ngân Hàng Thương Mại

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu vnu ls thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại trên địa, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Võ Công Hạnh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Minh Tuấn
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội Khoa Luật
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự
• Đề tài: Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất Tại Ngân Hàng Thương Mại Trên Địa Bàn Thành Phố Huế
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
• 0.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
• 0.6. Ý nghĩa của đề tài
• 0.7. Kết cấu của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
• 1.1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 1.2. ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 1.3. ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 1.4. CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 1.4.1. Bên thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
• 1.4.2. Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
• 1.5. NỘI DUNG CƠ BẢN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HIỆN NAY
• 2.1. QUI ĐỊNH TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ
• 2.2. QUI ĐINH TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT NHÀ Ở, LUẬT CÔNG CHỨNG… VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH HƢỚNG DẪN
• 2.3. QUI ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC
• 3. CHƯƠNG 3: TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ VÀ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN ĐẶT RA
• 3.1. THỰC TRẠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HUẾ
• 3.2. NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ HẠN CHẾ TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƢƠNG
• 3.2.1. Về hoạt động công chứng, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
• 3.2.2. Về hoạt động xét xử liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
• 3.2.3. Về các hoạt động của ngân hàng thƣơng mại liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất
• DANH MỤC TÀ I LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Thương Mại Huế

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những biện pháp bảo đảm vay vốn quan trọng tại các ngân hàng thương mại. Tại Huế, hoạt động này không chỉ giúp người vay tiếp cận nguồn vốn mà còn tạo điều kiện cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản có giá trị lớn, có thể được sử dụng để thế chấp trong các giao dịch tín dụng. Điều này không chỉ thúc đẩy phát triển kinh tế mà còn góp phần vào sự ổn định của thị trường tài chính.

1.1. Khái Niệm Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng đất có thể được thế chấp để vay vốn từ ngân hàng. Điều này giúp người vay có thể sử dụng tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay, từ đó tạo điều kiện cho việc phát triển sản xuất kinh doanh.

1.2. Đặc Điểm Của Hợp Đồng Thế Chấp Tại Ngân Hàng

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại có những đặc điểm riêng biệt. Đầu tiên, hợp đồng này phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Thứ hai, tài sản thế chấp không chỉ là quyền sử dụng đất mà còn bao gồm các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng. Điều này tạo ra sự đa dạng trong các hình thức thế chấp và bảo đảm cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ.

II. Vấn Đề Thách Thức Trong Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất mang lại nhiều lợi ích, nhưng cũng tồn tại nhiều thách thức. Các quy định pháp luật hiện hành vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho cả bên vay và bên cho vay. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cũng như các thủ tục pháp lý liên quan đến việc đăng ký thế chấp còn phức tạp và mất thời gian.

2.1. Những Bất Cập Trong Quy Định Pháp Luật

Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay chưa đồng bộ, dẫn đến tình trạng chồng chéo và khó khăn trong việc áp dụng. Nhiều người dân vẫn chưa hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi tham gia vào các giao dịch thế chấp, từ đó dẫn đến tranh chấp không cần thiết.

2.2. Khó Khăn Trong Định Giá Tài Sản Thế Chấp

Việc định giá tài sản thế chấp là một trong những vấn đề khó khăn nhất. Giá trị của quyền sử dụng đất có thể thay đổi theo thời gian và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng trong việc xác định mức vay hợp lý và đảm bảo an toàn cho khoản vay.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Để khắc phục những thách thức trong việc thế chấp quyền sử dụng đất, cần có những giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất và các quy định liên quan là rất cần thiết. Đồng thời, ngân hàng cũng cần cải thiện quy trình thẩm định và định giá tài sản thế chấp.

3.1. Hoàn Thiện Khung Pháp Lý Về Thế Chấp

Cần có sự điều chỉnh và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên vay mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc thực hiện các giao dịch tín dụng.

3.2. Nâng Cao Nhận Thức Của Người Dân

Tổ chức các buổi hội thảo, khóa đào tạo về quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản cho người dân là rất cần thiết. Việc này giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó giảm thiểu tranh chấp và rủi ro trong các giao dịch.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Huế

Thực tiễn cho thấy, việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Huế đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Nhiều hộ gia đình và doanh nghiệp đã tiếp cận được nguồn vốn cần thiết để phát triển sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn cần có những nghiên cứu sâu hơn để đánh giá hiệu quả của các giao dịch này.

4.1. Tình Hình Thế Chấp Tại Các Ngân Hàng Thương Mại

Tại Huế, nhiều ngân hàng thương mại đã triển khai các chương trình cho vay thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ giúp ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay mà còn tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

4.2. Kết Quả Nghiên Cứu Về Thế Chấp Tại Huế

Nghiên cứu cho thấy, việc thế chấp quyền sử dụng đất đã giúp nhiều hộ gia đình và doanh nghiệp tại Huế phát triển kinh tế. Tuy nhiên, cần có thêm các biện pháp hỗ trợ để nâng cao hiệu quả của các giao dịch này.

V. Kết Luận Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Ngân Hàng Thương Mại Huế

Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại Huế là một giải pháp hiệu quả để đảm bảo nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, cần có những cải cách trong quy định pháp luật và quy trình thực hiện để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro cho cả bên vay và bên cho vay.

5.1. Tương Lai Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thế chấp quyền sử dụng đất sẽ ngày càng trở nên phổ biến. Cần có những chính sách hỗ trợ để thúc đẩy hoạt động này, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Cải Cách

Đề xuất các giải pháp cải cách quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và ngân hàng trong việc thực hiện các giao dịch tín dụng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đóng vai trò huyết mạch trong việc luân chuyển dòng vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và tiêu dùng. Tại thành phố Huế, hệ thống tổ chức tín dụng phát triển mạnh mẽ với 24 chi nhánh ngân hàng và 70 phòng giao dịch đang hoạt động, tạo nên thị trường tín dụng sôi động với hơn 75% các khoản vay trung và dài hạn được bảo đảm bằng bất động sản. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc thù, chịu sự điều chỉnh đan xen của nhiều đạo luật như Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005. Sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật cùng những đặc thù quản lý đất đai tại địa phương đã làm phát sinh nhiều rủi ro pháp lý, dẫn đến hàng chục vụ tranh chấp hợp đồng thế chấp phức tạp tại Tòa án nhân dân trong giai đoạn 2009–2012.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng thương mại, rà soát toàn diện hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ này, đồng thời khảo sát thực trạng xác lập, đăng ký giao dịch bảo đảm và giải quyết tranh chấp trên địa bàn thành phố Huế từ năm 2009 đến năm 2012. Thông qua việc phân tích chuyên sâu các vướng mắc thực tiễn, công trình hướng tới mục tiêu xây dựng hệ thống giải pháp có tính ứng dụng cao, góp phần giảm thiểu tỷ lệ rủi ro pháp lý cho các tổ chức tín dụng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên vay vốn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết quyền đối vật và học thuyết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong khoa học pháp lý dân sự hiện đại. Bản chất của biện pháp thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005. Bên cạnh đó, nghiên cứu tích hợp lý thuyết quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng nhằm đánh giá mức độ an toàn của nguồn vốn vay gắn liền với tính thanh khoản của tài sản bảo đảm.

Khung phân tích của đề tài xoay quanh 4 khái niệm cốt lõi:

1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở (Điều 715 Bộ luật Dân sự năm 2005) xác định mối quan hệ thỏa thuận song phương có điều kiện hiệu lực nghiêm ngặt.
2. Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng kiên cố, cây lâu năm theo quy định tại Nghị định 83/2010/NĐ-CP.
3. Tài sản hình thành trong tương lai được điều chỉnh bổ sung tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP xác lập quyền tài sản phát sinh từ vốn vay hoặc tài sản đang tạo lập hợp pháp.
4. Bên nhận bảo đảm là các tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp đa dạng các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành luật học. Dữ liệu thực chứng của đề tài được tổng hợp từ nguồn hồ sơ tín dụng tại 24 chi nhánh ngân hàng thương mại, dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Huế và 35 bản án tranh chấp dân sự thực tế tại Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cùng các tỉnh lân cận trong mốc thời gian từ tháng 01/2009 đến tháng 06/2012.

Cỡ mẫu khảo sát chuyên sâu bao gồm 120 hồ sơ thế chấp bất động sản được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu mục đích (purposive sampling), tập trung vào 4 nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần có dư nợ cho vay thế chấp lớn nhất trên địa bàn. Phương pháp phân tích quy phạm pháp luật và so sánh luật học được ưu tiên lựa chọn để bóc tách những điểm mâu thuẫn, chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản dưới luật. Kết hợp với phương pháp thống kê mô tả, nghiên cứu lượng hóa các dạng tranh chấp phổ biến nhằm đảm bảo tính khách quan và khoa học cho các kết luận thực tiễn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật tại thành phố Huế mang lại 4 phát hiện căn bản:

Thứ nhất, tồn tại sự xung đột sâu sắc giữa khái niệm "bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất" trong Luật Đất đai năm 2003 và "thế chấp bảo đảm nghĩa vụ của người khác" trong Bộ luật Dân sự năm 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Thực tiễn xét xử ghi nhận tỷ lệ khoảng 18% hợp đồng thế chấp bảo đảm cho bên thứ ba bị Tòa án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu do cách hiểu sai lệch về thuật ngữ, điển hình như vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng 1,3 tỷ đồng tại Vietcombank Dung Quất.

Thứ hai, vướng mắc nghiêm trọng về tư cách chủ thể hộ gia đình tham gia giao dịch. Khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 yêu cầu sự đồng ý của thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên khi định đoạt tài sản chung, trong khi Nghị định 181/2004/NĐ-CP lại quy định người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi). Sự chênh lệch này chiếm 28% các trở ngại trong khâu công chứng và tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu hợp đồng do bỏ sót thành viên hộ khẩu.

Thứ ba, sự mâu thuẫn giữa Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 (cho phép thế chấp một tài sản tại nhiều tổ chức tín dụng nếu giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ) và Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005 (chỉ cho phép thế chấp nhà ở tại một tổ chức tín dụng), làm hạn chế hơn 40% khả năng huy động thêm vốn của bên thế chấp.

Thứ tư, tình trạng tài sản gắn liền với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chiếm trên 60% trường hợp thế chấp tại khu vực ven đô thị Huế, dẫn đến thời gian xử lý nợ xấu qua thi hành án bị kéo dài trung bình từ 18 đến 36 tháng.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện trên phản ánh tình trạng phân mảnh lập pháp trong hệ thống pháp luật kinh tế và dân sự Việt Nam. Sự không đồng bộ giữa luật chung và luật chuyên ngành đã trực tiếp chuyển hóa thành rủi ro vận hành cho các tổ chức tín dụng.

                               CƠ CẤU NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP THẾ CHẤP

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy các tranh chấp về chủ thể hộ gia đình chiếm tỷ trọng cao nhất (35%), xuất phát từ việc đồng nhất giữa khái niệm sổ hộ khẩu quản lý cư trú với quyền sở hữu tài sản chung. So sánh với các nghiên cứu cùng thời kỳ tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, thực trạng tại Huế mang tính cục bộ rõ nét hơn do tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà riêng lẻ xây dựng trước năm 2005 còn chậm. Việc bổ sung quy định cụ thể tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP là bước chuyển biến quan trọng, song các ngân hàng thương mại vẫn cần bảng tiêu chí đối soát nội bộ nghiêm ngặt để kiểm soát rủi ro tài sản hình thành trong tương lai.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Đồng bộ hóa hệ thống pháp luật dân sự, đất đai và nhà ở: Sửa đổi dứt điểm các điều khoản mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở, bãi bỏ quy định hạn chế thế chấp tại một tổ chức tín dụng tại Điều 114 Luật Nhà ở; chuẩn hóa thống nhất khái niệm "thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác" trên mọi biểu mẫu công chứng, hướng tới mục tiêu giảm 100% các phán quyết tuyên hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn thuật ngữ pháp lý.

2. Minh định quy chế pháp lý về chủ thể hộ gia đình: Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn cơ chế xác lập tài sản hộ gia đình dựa trên sự đóng góp thực tế thay vì căn cứ hộ khẩu thường trú; thống nhất quy định độ tuổi ký kết giao dịch bất động sản là từ đủ 18 tuổi trở lên, thực hiện trong lộ trình 12 tháng.

3. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến: Thiết lập cổng thông tin điện tử liên thông giữa 24 chi nhánh ngân hàng, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và các tổ chức hành nghề công chứng tại tỉnh Thừa Thiên Huế, đảm bảo tra cứu thông tin ngăn chặn trong vòng 15 phút, loại trừ 95% nguy cơ làm giả giấy tờ cầm cố trùng lặp.

4. Chuẩn hóa quy trình thẩm định thực địa tại các ngân hàng thương mại: Ban hành quy chế yêu cầu cán bộ tín dụng đo vẽ hiện trạng thực tế, lập biên bản ghi nhận cụ thể các công trình xây dựng và cây lâu năm chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu gắn liền trên đất, rút ngắn tối thiểu 50% thời gian xử lý tài sản khi phát sinh nợ xấu.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là tài liệu chuyên khảo mang giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Chuyên viên quản trị rủi ro và cán bộ tín dụng ngân hàng: Nắm vững các bẫy pháp lý trong hợp đồng thế chấp ba bên, kỹ năng kiểm tra tính hợp pháp của tài sản hộ gia đình và quy trình thẩm định bất động sản ven đô.
2. Công chứng viên và cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai: Cập nhật cơ sở pháp lý để đối chiếu, chứng thực giao dịch bảo đảm đúng quy định, giảm thiểu rủi ro bị liên đới trách nhiệm pháp lý khi hợp đồng có tranh chấp.
3. Thẩm phán, Kiểm sát viên và Luật sư: Sử dụng làm tài liệu nghiên cứu án lệ tham khảo trong quá trình giải quyết tranh chấp tín dụng ngân hàng, phân định ranh giới giữa hợp đồng vô hiệu và bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.
4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật: Cung cấp nguồn tư liệu học thuật hệ thống về chế định bảo đảm nghĩa vụ dân sự và phương pháp nghiên cứu thực tiễn đề tài thạc sĩ luật học.

Câu hỏi thường gặp

Khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có còn tồn tại trong pháp luật hiện hành không?
Không. Kể từ khi Bộ luật Dân sự năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP có hiệu lực, giao dịch dùng tài sản của người thứ ba để bảo đảm khoản vay đã được chuyển đổi thống nhất thành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác.

Một bất động sản gồm nhà và đất có được thế chấp tại 2 ngân hàng khác nhau không?
Theo Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005, một tài sản hoàn toàn có thể dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ nếu giá trị tài sản lớn hơn tổng dư nợ. Tuy nhiên, Điều 114 Luật Nhà ở năm 2005 từng giới hạn chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng, gây xung đột trong quá trình áp dụng thực tế.

Thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình có bắt buộc phải ký văn bản đồng ý thế chấp đất không?
Theo khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc định đoạt tài sản chung là tư liệu sản xuất hoặc tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý bằng văn bản để tránh hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực pháp luật từ thời điểm nào?
Theo điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 83/2010/NĐ-CP, khác với các hợp đồng dân sự thông thường có hiệu lực từ khi ký kết, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ chính thức phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

Nhà ở xây dựng trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu thì ngân hàng có được xử lý cùng thửa đất không?
Theo Điều 716 Bộ luật Dân sự năm 2005, nhà ở và công trình chưa có giấy chứng nhận chỉ thuộc phạm vi tài sản xử lý nếu các bên có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp. Nếu không có thỏa thuận, ngân hàng chỉ được quyền xử lý quyền sử dụng đất.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam.
• Khảo sát sâu sát thực trạng hoạt động tín dụng tại 24 chi nhánh ngân hàng thương mại và 70 phòng giao dịch trên địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2009–2012.
• Chỉ rõ 4 điểm mâu thuẫn lớn trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
• Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và chuẩn hóa quy trình thẩm định, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Mở ra định hướng nghiên cứu tiếp theo về cơ chế thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và chuyển đổi số trong đăng ký thế chấp trực tuyến giai đoạn mới. Quý bạn đọc, chuyên viên pháp chế và học viên quan tâm có thể ứng dụng ngay các biểu mẫu đối soát và kiến nghị của đề tài vào công tác chuyên môn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Trong cơ chế thị trƣờng, hoạt động tín dụng là chức năng kinh doanh của Ngân hàng, đồng thời là nguồn lực tài chính chủ yếu cung cấp cho các doanh nghiệp, hộ gia đình sản xuất kinh doanh. Để đảm đƣợc tiền cho vay, ngân hàng phải áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay do pháp luật qui định. Một trong các biện pháp đó là thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trƣờng hợp doanh nghiệp, hộ gia đình vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Biện pháp bảo đảm đƣợc hiểu là các quy định pháp lý theo đó các bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Đối tƣợng của các giao dịch bảo đảm gồm các loại tài sản, trong đó quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, cho nên có thể bảo đảm đƣợc các khoản vay lớn. Kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất đƣợc thừa nhận là một trong các quyền cơ bản và quan trọng đặc biệt đối với ngƣời sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất theo BLDS năm 1995 cũng đƣợc xác định là một loại tài sản thuộc sở hữu của ngƣời sử dụng đất, ngƣời đƣợc giao đất, ngƣời sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất để thực hiện biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự. Điều 323, BLDS năm 1995 quy định “quyền sử dụng đất có thể đƣợc 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] dùng để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” theo đó ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền dùng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp vay vốn, sản xuất kinh doanh. Điều này giúp ngƣời sử dụng đất có thể sử dụng quyền sử dụng đất của mình nhƣ một loại tài sản để thế chấp, vay vốn nhằm tiếp cận dòng vốn ở các tổ chức tín dụng, giúp họ có điều kiện đầu tƣ cho sản xuất và làm tăng giá trị của đất đai. Đây là vấn đề là hết sức quan trọng trong nền kinh tế thị trƣờng, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế trong hệ thống kinh tế quốc dân đồng thời giúp các tổ chức tín dụng có thêm kênh huy động vốn, có tài sản bảo đảm để yên tâm cho vay vốn.

Đối với cá nhân, hộ gia đình khi vay vốn thƣờng dùng tài sản có giá trị lớn của mình để bảo đảm đó là quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất ở. Pháp luật cho phép cá nhân, hộ gia đình đƣợc chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác đƣợc nhà nƣớc giao. Khoản 2 Điều 13 Luật đất đai năm 2003 qui định về nhóm đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Theo đó, ngƣời sử dụng đất ở có đầy đủ các quyền của ngƣời sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở để vay vốn.

Điểm đặc biệt của việc thế chấp đất ở tại nông thôn là trên đất có nhà ở và các công trình xây dựng khác, nhƣng nhà ở và các công trình xây dựng này do ngƣời dân tự xây dựng, cho nên không có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình xây dựng, vì vậy khi thế chấp đất ở thì các tài sản trên đất cũng là đối tƣợng của thế chấp. Đối với đất trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm, cây công nghiệp, khi hộ gia đình hoặc doanh nghiệp thế chấp đất rừng đƣợc giao thì cây rừng hoặc cây lâu năm cũng là tài sản thế chấp. Nhƣ vậy khi thế chấp quyền sử dụng đất, mà trên đất có các công trình xây dựng hoặc cây lâu năm thì quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó là đối tƣợng của hợp đồng thế chấp. Điều 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 727 BLDS năm 1995 quy định thế chấp quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.” Kế thừa và phát huy các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất tại BLDS năm 1995, Điều 715 BLDS năm 2005 qui định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Đối chiếu các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là một biện pháp bảo đảm đi kèm một giao dịch dân sự nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đó. Việc bảo đảm này do ngƣời sử dụng đất thề chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình hoặc bảo đảm nghĩa vụ cho bên có nghĩa vụ vay vốn của tổ chức tín dụng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất làm hạn chế quyền định đoạt quyền sử dụng đất của bên thế chấp.

Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn đƣợc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong suốt thời gian thế chấp. Việc sử dụng này phải đảm bào bên thế chấp không làm hủy hoại giá trị đất, tài sản gắn liền với đất. Từ phân tích nhƣ trên có thể khái quát về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất nhƣ sau: Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là sự thoả thuận giữa các bên. Theo đó, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] khác đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà vẫn được khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất.

ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là loại hợp đồng thế chấp đặc thù và có nhiều điểm khác biệt so với các hợp đồng thề chấp bằng các tài sản thông thƣờng khác. Thứ nhất, về luật điều chỉnh: Hợp đồng thế chấp tài sản thƣờng đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự theo đó đối tƣợng của hợp đồng thế chấp không phải thực hiện các đăng ký, bên thế chấp có đầy đủ các quyền năng về sở hữu đối với tài sản của mình. Đối tƣợng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau nhƣ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở và pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, các quy định về giao dịch bảo đảm. Liên quan đến quyền sử dụng đất – là một loại tài sản đặc thù, việc thế chấp ngoài việc tuân thủ các quy định tại bộ luật dân sự còn phải tuân theo các quy định về luật đất đai.

Khoản 3, Điều 342, BLDS năm 2005 quy định: việc thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Các văn bản liên quan này là các quy định pháp luật về đất đai, các văn bản về giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực… Mặc khác chính luật đất đai cũng quy định các điều kiện về việc thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Để đƣợc vay vốn tại các tổ chức tín dụng, việc thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất còn phải tuân thủ các quy định pháp luật về hoạt động tín dụng để đảm bảo lợi ích từ phía ngân hàng cũng nhƣ bên đi vay. Các quy định này là hết sức cần thiết nhằm điều chỉnh thị trƣờng vốn, đảm bảo 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] tính thanh khoản của các khoản vay nhằm lành mạnh hóa thị trƣởng, đảm bảo sự phát triển bình thƣờng của thị trƣờng.

Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực. Điều 343, BLDS năm 2005 quy định hình thức thế chấp tài sản. Việc thế chấp tài sản phải đƣợc lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải đƣợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là thù tục bắt buộc khi các bên tham gia giao dịch đối tƣợng tài sản đặc thù trên. Đối với các loại tài sản thông thƣờng, theo Điều 405, BLDS năm 2005 thời điểm có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết. Thứ ba, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là thời điểm đăng ký thế chấp. Đối với các giao dịch thông thƣờng, theo quy định tại Điều 405, BLDS năm 2005 về hiệu lực của hợp đồng dân sự: „„Hợp đồng đƣợc giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác‟‟.

Các giao dịch thông thƣờng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết. Ví dụ: Hợp đồng vay tiền giữa A và B có giá trị pháp lý khi hai bên cùng ký kết. Kể từ thời điểm này sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.