Luận văn thạc sĩ về thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn tại Việt Nam

Khám phá luận văn thạc sĩ về thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn cho thuê tại thị trường Việt Nam, phân tích xu hướng và phương pháp hiệu quả.

• Tác giả: Trần Công Úc
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển (Thẩm Định Giá)
• Đề tài: Thẩm Định Giá Tòa Nhà Căn Hộ Khách Sạn Có Sử Dụng Hình Thức Cho Thuê Ở Thị Trường Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Vấn đề nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.5. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5.1. Phạm vi không gian
• 1.5.2. Phạm vi thời gian
• 1.6. Đối tượng nghiên cứu
• 1.7. Cấu trúc dự kiến của luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 2.1. Tòa nhà căn hộ khách sạn và hình thức
• 2.1.1. Tòa nhà căn hộ khách sạn (Condo – hotel)
• 2.1.2. Hình thức sở hữu (rental pool)
• 2.2. Lý thuyết về phân loại và xếp hạng khách sạn
• 2.2.1. Lý thuyết phân loại khách sạn
• 2.2.2. Lý thuyết về xếp hạng khách sạn
• 2.3. Lợi thế và bất lợi của khách sạn có nhà điều hành quốc tế
• 2.4. Các mô hình thẩm định giá khách sạn
• 2.4.1. Mô hình thẩm định giá khách sạn của Giuliano Gasparin
• 2.4.2. Mô hình thẩm định giá của Elaine Sahlins
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Khung phân tích
• 3.2. Phương pháp chuyên gia
• 3.3. Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu
• 3.3.1. Sơ lược về tổng thể nghiên cứu
• 3.3.2. Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu
• 3.3.3. Cỡ mẫu nghiên cứu
• 3.3.4. Thông tin về dữ liệu nghiên cứu
• 3.4. Phương pháp phân tích số liệu
• 3.4.1. Thống kê mô tả
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Kết quả khảo sát chuyên gia
• 4.1.1. Thông tin chung về chuyên gia khảo sát
• 4.1.2. Kết quả khảo sát
• 4.2. Xây dựng mô hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu
• 4.2.1. Quy trình thẩm định giá
• 4.2.2. Các cách tiếp cận thẩm định giá
• 5. CHƯƠNG 5: ỨNG DỤNG MÔ HÌNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TÒA NHÀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN HYATT REGENCY Ở TP. ĐÀ NẴNG
• 5.1. Tổng quan tài sản thẩm định giá
• 5.2. Giới thiệu về phạm vi công việc
• 5.3. Tổng quan kinh tế, thị trường bất động sản và thị trường khách sạn
• 5.4. Cách tiếp cận thẩm định giá
• 5.4.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
• 5.4.2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá căn hộ khách sạn tại Việt Nam

Thẩm định giá căn hộ khách sạn tại Việt Nam đang trở thành một lĩnh vực quan trọng trong ngành bất động sản. Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường du lịch và nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng cao, việc xác định giá trị chính xác của các tài sản này là rất cần thiết. Căn hộ khách sạn, hay còn gọi là condo-hotel, là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, cho phép chủ sở hữu vừa có thể sử dụng cho mục đích cá nhân, vừa có thể cho thuê để tạo ra thu nhập. Tuy nhiên, việc thẩm định giá cho loại hình này gặp nhiều thách thức do sự mới mẻ và thiếu hướng dẫn cụ thể.

1.1. Định nghĩa và đặc điểm của căn hộ khách sạn

Căn hộ khách sạn là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, thường được quản lý bởi các công ty điều hành chuyên nghiệp. Đặc điểm nổi bật của loại hình này là sự linh hoạt trong việc sử dụng và cho thuê. Theo tổ chức JMBM, căn hộ khách sạn có thể được chuyển đổi thành các căn hộ riêng biệt và tham gia vào chương trình chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và nhà điều hành.

1.2. Tình hình thị trường căn hộ khách sạn tại Việt Nam

Thị trường căn hộ khách sạn tại Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là ở các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Nhu cầu sở hữu căn hộ khách sạn ngày càng tăng, tuy nhiên, việc thẩm định giá cho loại hình này vẫn còn nhiều khó khăn do thiếu các quy định rõ ràng và hướng dẫn cụ thể.

II. Những thách thức trong thẩm định giá căn hộ khách sạn

Thẩm định giá căn hộ khách sạn tại Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức. Đầu tiên, sự thiếu hụt thông tin và dữ liệu thị trường chính xác làm cho việc định giá trở nên khó khăn. Thứ hai, sự đa dạng trong các mô hình sở hữu và quản lý căn hộ khách sạn cũng tạo ra sự phức tạp trong quy trình thẩm định. Cuối cùng, sự biến động của thị trường bất động sản và các yếu tố kinh tế vĩ mô cũng ảnh hưởng đến giá trị của các tài sản này.

2.1. Thiếu thông tin và dữ liệu thị trường

Một trong những thách thức lớn nhất trong thẩm định giá căn hộ khách sạn là thiếu thông tin và dữ liệu thị trường chính xác. Các nhà đầu tư và thẩm định viên thường gặp khó khăn trong việc thu thập dữ liệu cần thiết để đưa ra quyết định chính xác.

2.2. Sự đa dạng trong mô hình sở hữu

Mô hình sở hữu căn hộ khách sạn rất đa dạng, từ hình thức cho thuê truyền thống đến các chương trình chia sẻ lợi nhuận. Điều này tạo ra sự phức tạp trong quy trình thẩm định giá, vì mỗi mô hình có những yếu tố ảnh hưởng khác nhau đến giá trị tài sản.

III. Phương pháp thẩm định giá căn hộ khách sạn hiệu quả

Để thẩm định giá căn hộ khách sạn một cách hiệu quả, các chuyên gia thường sử dụng hai phương pháp chính: phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh giá trị của căn hộ khách sạn với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Trong khi đó, phương pháp thu nhập tập trung vào việc dự đoán doanh thu từ việc cho thuê căn hộ để xác định giá trị tài sản.

3.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong thẩm định giá bất động sản. Bằng cách so sánh giá trị của căn hộ khách sạn với các tài sản tương tự đã được giao dịch, thẩm định viên có thể đưa ra một ước lượng giá trị hợp lý.

3.2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập tập trung vào việc dự đoán doanh thu từ việc cho thuê căn hộ khách sạn. Bằng cách phân tích các yếu tố như tỷ lệ lấp đầy và giá thuê trung bình, thẩm định viên có thể xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng sinh lời của nó.

IV. Ứng dụng thực tiễn của thẩm định giá căn hộ khách sạn

Việc thẩm định giá căn hộ khách sạn không chỉ có ý nghĩa trong việc xác định giá trị tài sản mà còn hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc ra quyết định đầu tư. Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng để kêu gọi đầu tư, vay vốn ngân hàng, hoặc làm căn cứ cho các giao dịch mua bán. Hơn nữa, thẩm định giá còn giúp các cơ quan nhà nước trong việc quản lý và giám sát thị trường bất động sản.

4.1. Kêu gọi đầu tư và vay vốn

Kết quả thẩm định giá căn hộ khách sạn có thể được sử dụng để kêu gọi đầu tư từ các nhà đầu tư tiềm năng. Ngoài ra, các ngân hàng cũng thường yêu cầu kết quả thẩm định giá để làm căn cứ cho các khoản vay.

4.2. Quản lý và giám sát thị trường

Các cơ quan nhà nước có thể sử dụng kết quả thẩm định giá để quản lý và giám sát thị trường bất động sản. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thẩm định giá căn hộ khách sạn

Thẩm định giá căn hộ khách sạn tại Việt Nam đang trên đà phát triển và có nhiều tiềm năng trong tương lai. Với sự gia tăng nhu cầu về loại hình bất động sản này, việc xây dựng các quy định và hướng dẫn rõ ràng cho công tác thẩm định giá là rất cần thiết. Điều này không chỉ giúp nâng cao chất lượng thẩm định mà còn tạo ra sự tin tưởng cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng.

5.1. Nhu cầu tăng cao về căn hộ khách sạn

Nhu cầu về căn hộ khách sạn đang gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường du lịch phục hồi sau đại dịch. Điều này tạo ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư và thẩm định viên.

5.2. Cần thiết xây dựng quy định rõ ràng

Việc xây dựng các quy định và hướng dẫn rõ ràng cho công tác thẩm định giá căn hộ khách sạn là rất cần thiết. Điều này sẽ giúp nâng cao chất lượng thẩm định và tạo ra sự tin tưởng cho các nhà đầu tư.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn (condo-hotel) với nhu cầu ngày càng tăng. Từ năm 2005 đến 2014, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự Mũi Né Domain và Nha Trang Plaza đã đánh dấu sự xuất hiện của loại hình này. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn tại Việt Nam còn nhiều khó khăn do đây là loại hình mới, thiếu các hướng dẫn pháp lý và mô hình thẩm định giá phù hợp. Luận văn tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê, áp dụng tại thị trường Việt Nam, đặc biệt tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Nam – những vùng có nhiều bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm thiết lập quy trình và mô hình thẩm định giá phù hợp với đặc thù của loại hình này, đồng thời ứng dụng thực tiễn tại dự án tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency Đà Nẵng. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý trong việc định giá, kêu gọi đầu tư, vay vốn và quản lý tài sản. Qua đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về tòa nhà căn hộ khách sạn, hình thức sở hữu rental pool, phân loại và xếp hạng khách sạn, cũng như các mô hình thẩm định giá khách sạn quốc tế tiêu biểu.

• Tòa nhà căn hộ khách sạn (Condo-hotel): Được định nghĩa là khách sạn trong đó các phòng được chuyển đổi thành căn hộ riêng biệt, bán cho nhà đầu tư cá nhân và được quản lý bởi nhà điều hành chuyên nghiệp, đồng thời tham gia chương trình chia sẻ lợi nhuận từ việc cho thuê.
• Hình thức sở hữu rental pool: Là hợp đồng hợp tác giữa chủ sở hữu căn hộ và chủ đầu tư để chia sẻ lợi nhuận từ việc cho thuê tài sản, trong đó chủ sở hữu có thể sử dụng căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định và phần còn lại được cho thuê.
• Phân loại và xếp hạng khách sạn: Dựa trên tiêu chuẩn quốc tế và tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN 4391:2009), khách sạn được phân loại theo vị trí, chức năng, hạng sao, trang thiết bị và dịch vụ. Việc phân loại giúp thẩm định viên xác định phân khúc thị trường và so sánh giá trị.
• Mô hình thẩm định giá khách sạn: Hai mô hình tiêu biểu được áp dụng là mô hình của Giuliano Gasparini và Elaine Sahlins, tập trung vào hai cách tiếp cận chính: cách tiếp cận so sánh và cách tiếp cận thu nhập (phương pháp vốn hóa trực tiếp và chiết khấu dòng tiền).

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Sử dụng dữ liệu sơ cấp thu thập từ 40 chuyên gia thẩm định giá, trong đó 34 mẫu hợp lệ, cùng với số liệu thứ cấp từ các báo cáo thị trường bất động sản và khách sạn của các công ty uy tín như CBRE, JLL, Savills.
• Phương pháp chọn mẫu: Chọn mẫu phi xác suất, tập trung vào các chuyên gia có kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng tại các tỉnh miền Trung Việt Nam.
• Phương pháp phân tích: Áp dụng thống kê mô tả để phân tích dữ liệu khảo sát, kết hợp phương pháp chuyên gia để xây dựng mô hình thẩm định giá phù hợp. Quá trình nghiên cứu gồm hai giai đoạn: phỏng vấn nhóm và phỏng vấn chuyên sâu, sau đó khảo sát chính thức qua email và trực tiếp.
• Timeline nghiên cứu: Thu thập dữ liệu từ tháng 10/2014 đến tháng 5/2015, phân tích và xây dựng mô hình trong năm 2015.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Phương pháp thẩm định giá phổ biến: 100% chuyên gia sử dụng phương pháp so sánh, 91% sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), 71% sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp. Phương pháp chi phí và các phương pháp khác ít được áp dụng (12% và 18%).
2. Yếu tố điều chỉnh trong phương pháp so sánh: Các yếu tố được sử dụng phổ biến gồm nhà điều hành (100%), yếu tố thời gian (88%), doanh thu từ phòng có sẵn (85%), doanh thu từ nhà hàng (79%), doanh thu dịch vụ khác (74%), số lượng phòng (56%). Tỷ lệ điều chỉnh phổ biến cho nhà điều hành là 20%-25%, các yếu tố khác dao động từ 5%-15%.
3. Tỷ suất vốn hóa và chiết khấu: Phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa và chiết khấu chủ yếu dựa trên so sánh thị trường (100%), kết hợp ý kiến chuyên gia (32%-53%). Giá trị thu hồi cuối kỳ dự án và tỷ lệ tăng giá thuê được xác định dựa trên dữ liệu thị trường và dự báo kinh tế.
4. Mô hình thẩm định giá đề xuất: Kết hợp cách tiếp cận so sánh và thu nhập (vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền) trong một quy trình 5 bước gồm mô tả tài sản, xác định cách tiếp cận, thu thập và phân tích thông số đầu vào, kết quả và nhận xét.

Thảo luận kết quả

Kết quả khảo sát cho thấy phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi do tính khả thi và độ tin cậy cao trong điều kiện thị trường Việt Nam còn hạn chế dữ liệu. Phương pháp thu nhập, đặc biệt là chiết khấu dòng tiền, giúp phản ánh chính xác giá trị tiềm năng của tòa nhà căn hộ khách sạn dựa trên dòng tiền tương lai. Việc điều chỉnh các yếu tố như nhà điều hành, doanh thu phòng và dịch vụ là cần thiết để đảm bảo tính chính xác của mô hình.

So với các nghiên cứu quốc tế, tỷ lệ điều chỉnh cho nhà điều hành tại Việt Nam thấp hơn do thị trường còn non trẻ và chưa có nhiều thương hiệu quốc tế lớn tham gia. Tuy nhiên, lợi thế của nhà điều hành quốc tế trong việc nâng cao doanh thu và hiệu quả hoạt động được khẳng định rõ ràng. Việc áp dụng mô hình thẩm định giá kết hợp hai cách tiếp cận giúp tăng tính toàn diện và phù hợp với đặc thù thị trường Việt Nam.

Dữ liệu có thể được trình bày qua các biểu đồ thể hiện tỷ lệ sử dụng phương pháp thẩm định, mức độ điều chỉnh các yếu tố, cũng như bảng tổng hợp các chỉ số vĩ mô và thị trường khách sạn để minh họa cho quá trình phân tích.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Xây dựng hướng dẫn thẩm định giá chuyên biệt: Cơ quan quản lý cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn, bao gồm quy trình, tiêu chí và phương pháp áp dụng nhằm chuẩn hóa công tác thẩm định.
2. Đào tạo chuyên sâu cho thẩm định viên: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về thẩm định giá bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là tòa nhà căn hộ khách sạn, nhằm nâng cao năng lực và kiến thức chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên.
3. Phát triển hệ thống dữ liệu thị trường: Xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn đầy đủ, cập nhật thường xuyên để hỗ trợ việc phân tích và so sánh trong thẩm định giá.
4. Khuyến khích hợp tác với nhà điều hành quốc tế: Các chủ đầu tư nên lựa chọn nhà điều hành quốc tế uy tín để nâng cao giá trị tài sản, đồng thời cần xem xét kỹ các điều khoản hợp đồng để đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan.
5. Thực hiện thẩm định giá định kỳ: Đề xuất thực hiện thẩm định giá định kỳ cho các tòa nhà căn hộ khách sạn nhằm phản ánh chính xác giá trị tài sản theo biến động thị trường, hỗ trợ quản lý và đầu tư hiệu quả.

Các giải pháp trên nên được triển khai trong vòng 1-3 năm tới, với sự phối hợp của các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp bất động sản và các tổ chức đào tạo chuyên ngành.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Giúp hiểu rõ phương pháp thẩm định giá, đánh giá chính xác giá trị tài sản để ra quyết định đầu tư hiệu quả.
2. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Sử dụng kết quả thẩm định giá làm cơ sở cho việc cho vay, quản lý rủi ro và định giá tài sản đảm bảo.
3. Cơ quan quản lý nhà nước: Hỗ trợ xây dựng chính sách, quy định về thẩm định giá và quản lý thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
4. Chuyên gia thẩm định giá và tư vấn bất động sản: Cung cấp mô hình và quy trình thẩm định giá phù hợp với loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn, nâng cao chất lượng dịch vụ chuyên môn.

Mỗi nhóm đối tượng có thể áp dụng kết quả nghiên cứu để nâng cao hiệu quả công việc, từ việc đánh giá tài sản, quản lý rủi ro đến hoạch định chiến lược phát triển thị trường.

Câu hỏi thường gặp

1. Tòa nhà căn hộ khách sạn khác gì so với khách sạn truyền thống?
   Tòa nhà căn hộ khách sạn là loại hình khách sạn trong đó các phòng được bán cho nhà đầu tư cá nhân và tham gia chương trình cho thuê chung, trong khi khách sạn truyền thống do một chủ sở hữu vận hành toàn bộ. Điều này tạo ra sự khác biệt về quyền sở hữu và dòng thu nhập.

2. Yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị tòa nhà căn hộ khách sạn?
   Yếu tố nhà điều hành quốc tế có ảnh hưởng lớn nhất, có thể làm tăng giá trị tài sản từ 20% đến 25% nhờ nâng cao hiệu quả hoạt động và thu hút khách hàng quốc tế.

3. Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp nhất cho loại hình này?
   Phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập (vốn hóa trực tiếp và chiết khấu dòng tiền) được sử dụng phổ biến và phù hợp nhất, giúp phản ánh giá trị thị trường và tiềm năng sinh lời của tài sản.

4. Làm thế nào để xác định tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu?
   Tỷ suất vốn hóa và chiết khấu được xác định dựa trên dữ liệu thị trường, so sánh với các giao dịch tương đồng và ý kiến chuyên gia, đồng thời điều chỉnh theo đặc điểm riêng của từng tài sản.

5. Tại sao cần xây dựng mô hình thẩm định giá riêng cho tòa nhà căn hộ khách sạn?
   Loại hình này có đặc thù về quyền sở hữu, chương trình cho thuê và dòng thu nhập khác biệt so với khách sạn truyền thống, do đó cần mô hình thẩm định giá riêng để phản ánh chính xác giá trị thực tế và tiềm năng của tài sản.

Kết luận

• Luận văn đã xây dựng thành công mô hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê phù hợp với thị trường Việt Nam.
• Phương pháp so sánh và thu nhập (vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền) là hai cách tiếp cận chính được áp dụng hiệu quả.
• Yếu tố nhà điều hành quốc tế đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị tài sản.
• Quy trình thẩm định giá gồm 5 bước rõ ràng, giúp thẩm định viên thực hiện công tác một cách khoa học và minh bạch.
• Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá và phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Next steps: Triển khai đào tạo chuyên sâu, xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường và hoàn thiện khung pháp lý liên quan.

Các nhà đầu tư, chuyên gia và cơ quan quản lý nên áp dụng mô hình và quy trình nghiên cứu để nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển bền vững thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu  Chương 2: Cơ sở lý thuyết và các mô hình nghiên cứu  Chương 3: Phương pháp nghiên cứu  Chương 4: Kết quả nghiên cứu  Chương 5: Ứng dụng thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency ở Tp. Đà Nẵng TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 5 Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn và hình thức 2.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn (Condo – hotel) Có rất nhiều định nghĩa về tòa nhà căn hộ khách sạn tuy nhiên ba định nghĩa của tổ chức khách sạn thế giới Jeffer Mangels Butler & Michell LLP (JMBM), ông Stephen Rushmore và từ điển trực tuyến businessdictionary.com là các định nghĩa mà tác giả nhận thấy có khả năng minh họa tốt nhất cho khái niệm tòa nhà căn hộ khách sạn.  Tổ chức khách sạn thế giới JMBM (Jimbter, Bod Braun, Guy Maisnik, 2014) Theo tổ chức JMBM - tổ chức luật chuyên về tư vấn khách sạn có trụ sở đặt ở bang Los Angeles của Hoa Kỳ: “Tòa nhà căn hộ khách sạn là khách sạn trong đó một số phòng hoặc tất cả các phòng của khách sạn được chuyển đổi hợp pháp thành các căn hộ và được bán ra thị trường. Các căn hộ này được quản lý hoạt động bởi các nhà điều hành và tham gia vào chương trình sở hữu để chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và nhà điều hành”.

 Stephen Rushmore (What is a condo-hotel, 2004) Theo ông Stephen Rushmore (chủ tịch và cũng là người sáng lập công ty HVS) – công ty chuyên thẩm định giá và tư vấn khách sạn có trụ sở đặt tại thành phố New York của Hoa Kỳ thì tòa nhà căn hộ khách sạn được hiểu như sau: “Tòa nhà căn hộ khách sạn là khách sạn mà mỗi phòng là một căn hộ riêng biệt đã được bán cho một nhà đầu tư cá nhân. Doanh thu phòng được tạo ra từ việc cho thuê được đưa vào chương trình sở hữu và phân chia cho các chủ sở hữu dựa trên một công thức đã được thỏa thuận. Các căn hộ này trông giống như phòng khách sạn thông TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 6 thường - không có nhà bếp và khu vực sinh hoạt riêng rộng rãi. Đối với khách lưu trú ngắn ngày thì tòa nhà căn hộ khách sạn là một khách sạn bình thường”.

 Từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com Theo từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com thì tòa nhà căn hộ khách sạn được hiểu như sau: “Tòa nhà căn hộ khách sạn là tòa nhà lớn được xây dựng theo phong cách khách sạn, thường là một tòa nhà cao tầng, gồm các phòng mà đã được bán cho cá nhân và nhà đầu tư cho mục đích sử dụng cá nhân của họ hoặc cho mục đích cho thuê. Hầu hết các tòa nhà căn hộ khách sạn vận hành theo một chương trình có cấu trúc về chia sẻ tiền thuê dựa trên thị trường BĐS, nó được xem như một khách sạn để nghỉ khi nó không được sử dụng bởi chủ sở hữu”.2 Hình thức sở hữu (rental pool) Hình thức sở hữu được hiểu và phát biểu khác nhau mà chưa có văn bản nào chính thức nêu định nghĩa ở nước ta. Theo nghiên cứu của tác giả thì hai định nghĩa sau là hai định nghĩa đáng tin cậy mà người tiếp cận loại hình này có thể dễ dàng hiểu.  Trần Như Trung Theo ông Trần Như Trung (Ánh Dương, 2000.

Chuyên đề BĐS nghỉ dưỡng xu hướng đầu tư của các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam. Tạp chí bất động sản mua bán nhà đất, trang 26 – 29) thì “hình thức sở hữu là một hình thức mà BĐS (thường là nghỉ dưỡng) có tham gia một chương trình hợp tác giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư để cùng chia sẻ lợi nhuận. Với hình thức này, người mua BĐS phải thanh toán số tiền mua căn hộ và đáp ứng một số điều kiện của chủ đầu tư như: phải mua trọn gói nội thất để phù hợp với đẳng cấp của khu nghỉ dưỡng đó. Chủ sở hữu có thể ở tại tài sản của mình trong một thời gian cụ thể (thường là 90 ngày), thời gian còn lại tài sản sẽ được đem cho thuê.

Lợi nhuận từ việc cho thuê này được đem chia sẻ cho chủ sở hữu và chủ đầu tư theo một tỷ lệ thống nhất trong hợp đồng sở hữu ”. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 7  Từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com Theo từ điển chuyên ngành trực tuyến businessdictionary.com thì “chương trình sở hữu được hiểu là một hợp đồng chia sẻ tài sản gần giống chương trình chia sẻ kỳ nghỉ. Trong đó các bên liên quan chia sẻ sử dụng tài sản cũng như là chia sẻ chi phí và thu nhập có được từ việc cho thuê tài sản tương ứng với quyền sở hữu và chi phí duy tu bảo dường tài sản đó”.2 Lý thuyết về phân loại và xếp hạng khách sạn 2.1 Lý thuyết phân loại khách sạn Phân loại khách sạn có vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định giá khách sạn. Vì căn cứ theo phân loại khách sạn thẩm định viên nhóm các khách sạn cùng loại với nhau.

Nhờ đó thẩm định viên có thể trả lời được các câu hỏi: Các khách sạn tương đồng cùng loại đang có doanh thu là bao nhiêu? các khách sạn tương đồng cùng loại này có cạnh tranh trực tiếp với tài sản thẩm định giá hay không? Hiện nay trên thế giới việc phân loại khách sạn rất phong phú và đa dạng tuy nhiên ở nước ta việc phân loại thì đơn giản hơn vì thị trường khách sạn vẫn chưa thực sự phát triển.  Phân loại khách sạn theo tiêu chuẩn quốc tế (theo Walter A. Penner và Lawrence Adam, 2001) Trên thế giới khách sạn được phân loại và thiết kế rất khác nhau, tuy nhiên theo “Walter A. Penner và Lawrence Adams” khách sạn có thể phân thành 12 danh mục khách sạn với 50 loại khách sạn khác nhau (phụ lục 5: 50 loại khách sạn).

Theo đó khách sạn được phân loại bởi các yếu tố chính: - Vị trí - Chức năng - Và các đặc tính chuyên biệt khác Thông qua cách phân loại khách sạn này thẩm định viên xác định được đâu là loại khách sạn mà mình thẩm định giá, vị trí khách sạn thẩm định giá và mối tương quan TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 8 so với các khách sạn khác cũng như các cơ sở xung quanh như trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, bãi biển… Nắm được chức năng chuyên biệt của từng khách sạn giúp cho thẩm định viên có thể phân loại được nguồn doanh thu và chi phí phù hợp cho mô hình thẩm định giá.1 là danh mục 12 khách sạn theo Walter A. Penner và Lawrence Adams.1: 12 danh mục khách sạn: Stt Loại 1 Khách sạn trung tâm thành phố 2 Khách sạn ngoại ô thành phố 3 Khách sạn nghỉ dưỡng 4 Khách sạn hội thảo 5 Khách sạn trung tâm hội nghị 6 Khách sạn nhà ở và căn hộ 7 Khách sạn để ở 8 Khách sạn sang trọng 9 Khách sạn nâng cấp từ khách sạn hiện hữu 10 Khách sạn lớn 11 Khách sạn phức hợp 12 Khách sạn có sòng bài Nguồn: Phát triển và thiết kế khách sạn – 2001 - Walter A. and Lawrence Adams Trên thực tế 12 danh mục khách sạn này được phân chia ra thành 50 loại khách sạn khác nhau. Ví dụ như căn hộ khách sạn có thể được chia thành căn hộ khách sạn thông thường và căn hộ khách sạn đầy đủ dịch vụ như một khách sạn.

Chi tiết phân loại 50 khách sạn được trích dẫn chi tiết ở phụ lục 5 đính kèm cuối luận văn. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 9  Phân loại khách sạn theo tiêu chuẩn Việt Nam Ở Việt Nam việc phân loại khách sạn tuân theo tiêu chuẩn quốc gia về xếp hạng phân loại khách sạn “TCVN 4391:2009”. Theo đó khách sạn được phân thành 4 loại khách sạn như ở bảng 2.2: Phân loại khách sạn ở Việt Nam Stt Loại Mô tả Khách sạn Khách sạn được xây dựng tại các đô thị, chủ yếu phục vụ khách 1 thành phố thương gia, khách công vụ, khách tham quan du lịch. Khách sạn được xây dựng thành khối hoặc thành quần thể các biệt Khách sạn 2 thự, căn hộ, băng-ga-lâu ở khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, nghỉ dưỡng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí, tham quan của khách du lịch.

3 Khách sạn nổi Khách sạn neo đậu trên mặt nước và có thể di chuyển. Khách sạn được xây dựng gần đường giao thông, gắn với việc Khách sạn 4 cung cấp nhiên liệu, bảo dưỡng, sửa chữa phương tiện vận chuyển bên đường và cung cấp các dịch vụ cần thiết phục vụ khách.2 Lý thuyết về xếp hạng khách sạn Một trong những vấn đề mà thẩm định viên cần quan tâm bên cạnh phân loại khách sạn đó là xếp hạng khách sạn. Việc xếp hạng khách sạn trong nước so với quốc tế thì đang rất khác nhau. Một khách sạn quốc tế có cùng hạng với khách sạn trong nước thường sẽ có chất lượng tốt hơn nhiều so với khách sạn trong nước về chất lượng phục vụ, cơ sở vật chất và nhiều yếu tố khác.

Chi tiết về xếp hạng khách sạn ở trong nước và quốc tế được làm rõ ở phần này của luận văn.  Xếp hạng khách sạn Quốc tế Trên thế giới có khoảng hơn 100 hệ thống xếp hạng khách sạn được sử dụng, phần lớn dựa vào mô hình của tổ chức du lịch thế giới (WTO). Nghiên cứu thực tế cho thấy, thông qua các tiêu chí riêng của từng tổ chức mà khách sạn có thể được phân TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 10 hạng thành 5 hạng khách sạn bao gồm: Hạng 1 sao, hạng 2 sao, hạng 3 sao, hạng 4 sao, hạng 5 sao ( http://www2. Tuy nhiên trên thế giới trong giai đoạn hiện nay có khách sạn 6, 7, 8 sao.

Cần lưu ý rằng số sao của khách sạn này là sao tự phong và không theo tiêu chuẩn quốc tế nào. Các khách sạn này có trang thiết bị dịch vụ cực kỳ độc đáo và các tiêu chuẩn phục vụ chuyên biệt. Ví dụ như khách sạn 6 sao có Amansara ở Campuchia, khách sạn 7 sao có khách sạn Burj Al Arab ở Tiêu Vương Quốc Arập Thống Nhất UAE, khách sạn 8 sao có khách sạn Emirates Palace ở Tiêu Vương Quốc Arập Thống Nhất UAE.  Xếp hạng khách sạn ở Việt Nam Việc phân hạng khách sạn ở Việt Nam được tuân theo tiêu chuẩn quốc gia về xếp hạng phân loại khách sạn “TCVN 4391:2009”.