chương 1. Tổng quan về các yếu tố tài chính và thị trường nhà ở. Tổng quan về các yếu tố tài chính. Tổng quan về thị trường nhà ở.
Tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở. Các nghiên cứu trước về tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở. Kết quả các nghiên cứu trước về tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở. Tổng hợp kết quả các nghiên cứu trước về tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở.
27 Kết luận chương 2. 30 Trang xiv CHƢƠNG 3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Mô hình nghiên cứu đề xuất.
Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp thu thập số liệu. 39 Kết luận chương 3. TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÀI CHÍNH ĐẾN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
Thực trạng các yếu tố tài chính và thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu. Kiểm định tính dừng. Kiểm định đồng liên kết.
Kết quả mô hình nghiên cứu và thảo luận. 51 Kết luận chương 4. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH DƢỚI GÓC ĐỘ TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH. Kết luận của đề tài.
Các hàm ý chính sách dưới góc độ tài chính nhằm phát triển thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu trong tương lai. 63 Kết luận chương 5. 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
74 Trang xv TÓM TẮT Bài nghiên cứu kiểm định tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh, dữ liệu được thu thập trong giai đoạn từ quý 1 năm 2009 đến quý 2 năm 2018. Bài nghiên cứu áp dụng mô hình độ trễ phân phối tự hồi quy (ARDL) nhằm xác định những tác động trong ngắn hạn và dài hạn của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh bị tác động cùng chiều trong ngắn hạn bởi lãi suất (ở độ trễ 1 và 2 quý) và trong dài hạn bởi cung tiền, hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng. Ngoài ra, trong ngắn hạn, cung tiền và hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng tác động ngược chiều đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.
Không chỉ vậy, thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh còn bị tác động ngược chiều bởi lãi suất (trong dài hạn) và chỉ số chứng khoán (trong cả ngắn hạn và dài hạn). Dựa trên kết quả nghiên cứu, nhóm tác giả đề xuất các hàm ý chính sách dưới góc độ tài chính nhằm phát triển thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh, như: các hàm ý chính sách đối với Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại, thị trường chứng khoán và các hàm ý chính sách khác. Trang xvi ABSTRACT The paper examines the impact of financial factors on the housing market in Ho Chi Minh City with data collected in the period from the first quarter of 2009 to the second quarter of 2018. The paper applies Autoregressive Distributed Lag model (ARDL) to determine the short-term and long-term impacts of financial factors on the housing market in Ho Chi Minh City.
Research results show that the housing market in Ho Chi Minh City is affected in the same way in the short term by interest rates (at lags 1 and 2 quarters) and in the long term by money supply and efficient regulatory capital management. In addition, in the short term, the money supply and efficient regulatory capital management have a negative impact on the housing market in Ho Chi Minh City. Not only that, the housing market in Ho Chi Minh City is also adversely affected by interest rates (in the long term) and the stock index (in both short and long term). Based on the research results, the authors propose policy implications under the financial perspective to develop the housing market in Ho Chi Minh City, such as: policy implications for the State Bank, commercial banks, stock market and other policy implications.
Trang xvii CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1. Lý do chọn đề tài. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, thành phố Hồ Chí Minh với vai trò là đầu tàu kinh tế của cả nước đã phát triển một cách nhanh chóng về tốc độ tăng trưởng kinh tế, cũng như tốc độ tăng trưởng dân số, đặc biệt là một lượng lớn người nhập cư từ các địa phương khác.
Do đó, thành phố Hồ Chí Minh luôn chịu áp lực ngày càng tăng về cơ sở hạ tầng, cũng như nhu cầu lớn về nhà ở của người dân, kèm theo đó là sự biến động của thị trường nhà ở ngày càng tăng. Không chỉ vậy, trong giai đoạn vừa qua, thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đã bộc lộ nhiều hạn chế và không phản ánh đúng giá trị thực. Điều này đã làm cho giá nhà ở trên thị trường biến động liên tục một cách khó lường, tăng rất cao và vượt xa thu nhập bình quân đầu người (Lê Thanh Ngọc, 2014). Sự biến động của thị trường nhà ở không chỉ tạo cảm giác băn khoăn lo lắng cho các đối tượng tham gia thị trường, thu hút sự quan tâm lớn của các nhà nghiên cứu, các nhà hoạch định chính sách, mà còn ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế của mỗi quốc gia (Valadez, 2010).
Do vậy, việc nghiên cứu các yếu tố, đặc biệt là các yếu tố tài chính có tác động đến thị trường thị trường ở tại thành phố Hồ Chí Minh là vấn đề khá thú vị và cấp thiết. Nhà ở là một tài sản quan trọng đối với các hộ gia đình và bị tác động mạnh mẽ bởi các yếu tố tài chính thông qua hiệu ứng của cải (wealth effect) (Lecat & Mesonnier, 2005). Thật vậy, khá nhiều nghiên cứu trước đã cho rằng các yếu tố tài chính thuận lợi có thể thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, sự tác động này có thể được giải thích thông qua hiệu ứng của cải, chẳng hạn như nghiên cứu của Markowitz (1952), Friedman (1957), Ando và Modigliani (1963), hoặc một số nghiên cứu gần đây như Lim (2018). Việc nghiên cứu sự tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở đã được một số tác giả tiến hành nghiên cứu tại nhiều nền kinh tế và khu vực khác nhau.
Tuy nhiên, các nghiên cứu này còn một số hạn chế như: (1) Tồn tại khá ít nghiên cứu tiến hành kiểm định sự tác động đồng thời của các yếu tố tài Trang 1 chính đến thị trường nhà ở, đa số các nghiên cứu đều tập trung vào việc phân tích riêng lẻ sự tác động của từng yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở, như: cung tiền (M2), lãi suất, chỉ số chứng khoán; (2) Hầu hết các nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tập trung chủ yếu ở các nước phát triển, nghiên cứu về vấn đề này ở các nước đang phát triển khá hiếm. Tại Việt Nam, theo tìm hiểu của tác giả, còn thiếu vắng các nghiên cứu thực nghiệm về vấn đề này. Đa số các nghiên cứu thực nghiệm ở nước ta về vấn đề này đều phân tích dưới dạng định tính, như: Trần Quốc Tuấn (2008) khi nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Ngoài ra, cũng tồn tại một số ít nghiên cứu dưới dạng định lượng về vấn đề này như: Lê Thanh Ngọc (2014) nghiên cứu về hiện tượng bong bóng bất động sản; hoặc Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo (2016) nghiên cứu về mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán với thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
Đặc biệt, chưa có nghiên cứu nào phân tích sự tác động của yếu tố hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng đến thị trường nhà ở. Trong khi đó, ngành ngân hàng có vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn cho thị trường nhà ở, do vậy hiệu quả sử dụng vốn của ngân hàng được kỳ vọng sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường nhà ở. Nhận thấy được những hạn chế trên trong các nghiên cứu trước và đây cũng là một vấn đề cấp thiết cả về lý luận cũng như thực tiễn, nên nhóm tác giả chọn đề tài “Tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu. Với đề tài này, nhóm tác giả sẽ kế thừa kết quả của các công trình nghiên cứu trước và tình hình thực tiễn, kết hợp với phương pháp nghiên cứu định lượng để có cơ sở đáng tin cậy nhằm xác định mức độ tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.
Dựa trên kết quả nghiên cứu có được, nhóm tác giả sẽ đề xuất các hàm ý chính sách dưới góc độ tài chính nhằm phát triển thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu. Mục tiêu tổng quát.
Đề tài tập trung vào việc xác định sự tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Mục tiêu cụ thể. - Thứ nhất, nhận dạng các yếu tố tài chính có tác động đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. - Thứ hai, kiểm định mức độ tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.
- Thứ ba, dựa trên kết quả nghiên cứu có được, đề tài sẽ đề xuất các hàm ý chính sách dưới góc độ tài chính nhằm phát triển thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Câu hỏi nghiên cứu. Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, đề tài tiến hành trả lời các câu hỏi sau: - Thứ nhất, các yếu tố tài chính nào sẽ tác động đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh? - Thứ hai, mức độ tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh như thế nào? - Thứ ba, làm thế nào (dưới góc độ tài chính) để phát triển thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh? 1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là thị trường nhà ở và sự tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Phạm vi nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu sự tác động của các yếu tố tài chính (trong phạm vi cả nước) đến thị trường nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.