Quyền Sử Dụng Đất Của Các Tổ Chức Kinh Tế Được Nhà Nước Cho Thuê Đất Theo Luật Đất Đai 2013 Từ Thực Tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh

Luật Đất đai 2013 không định nghĩa rõ ràng khái niệm quyền sử dụng đất, nhưng đưa ra khái niệm về giá và giá trị của quyền sử dụng đất. Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch. Giá trị của quyền sử dụng đất là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích được xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. Người sử dụng đất có thể sở hữu giá trị quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất sang các khu vực được giao tương ứng với nghĩa vụ của họ với Nhà nước.

Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản: (i) Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường; (ii) Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở hành vi chuyển quyền của chủ sở hữu đất đai; (iii) Tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất luôn chịu sự chi phối bởi ý chí của nhà nước trong quá trình thực hiện các quyền của mình.

Các tổ chức kinh tế có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Điều này tạo điều kiện cho việc tái cơ cấu, tập trung đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng. Theo đó, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng là một trong những quyền năng quan trọng của người sử dụng đất nói chung và các tổ chức kinh tế nói riêng trong Luật Đất đai năm 2013.

Các tổ chức kinh tế có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản phí khác theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính là điều kiện tiên quyết để duy trì quyền sử dụng đất hợp pháp. Các nghĩa vụ này đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và góp phần vào việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả. Do đó, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong những nghĩa vụ quan trọng trong Luật Đất đai năm 2013.

Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê vẫn còn phổ biến, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Nhiều dự án chậm triển khai, bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất. Các biện pháp xử lý vi phạm chưa đủ mạnh để răn đe. Cần tăng cường kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Theo số liệu thống kê, có đến 30% các dự án được giao đất, cho thuê đất tại TP.HCM chưa thực hiện đúng theo mục tiêu ban đầu.

Thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất còn phức tạp, nhiều khâu, nhiều bước, gây tốn kém thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cần cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình, ứng dụng công nghệ thông tin để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Theo đánh giá của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thủ tục hành chính về đất đai là một trong những rào cản lớn đối với hoạt động của doanh nghiệp.

Hoạt động thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế chưa được thực hiện thường xuyên và hiệu quả. Việc xử lý vi phạm còn chậm trễ, chưa đủ sức răn đe. Cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Việc thanh tra, kiểm tra đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền sử dụng đất được tuân thủ và sử dụng đúng mục đích.

Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, đảm bảo tính minh bạch, công bằng. Cần quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình giao đất, cho thuê đất. Việc sửa đổi này cần đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp, đồng thời ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai.

Cần tăng cường phân cấp, trao quyền cho địa phương trong quản lý đất đai, đảm bảo tính chủ động, linh hoạt trong giải quyết các vấn đề phát sinh. Tuy nhiên, cần có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng lạm quyền, sai phạm. Việc phân cấp quản lý cần đi đôi với việc nâng cao năng lực cho cán bộ địa phương.

Nghiên cứu các dự án sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Xác định các yếu tố then chốt dẫn đến thành công, như: quy hoạch tốt, thủ tục nhanh gọn, chính sách hỗ trợ phù hợp. Từ đó, nhân rộng các mô hình thành công. Việc phân tích dự án thành công sẽ giúp đưa ra các hướng đi đúng đắn trong việc quản lý và sử dụng đất.

Nghiên cứu các dự án chậm triển khai, sử dụng đất không hiệu quả, gây lãng phí. Phân tích các nguyên nhân dẫn đến thất bại, như: quy hoạch không phù hợp, thủ tục rườm rà, năng lực tài chính yếu kém. Rút ra bài học kinh nghiệm để tránh lặp lại sai lầm. Việc nghiên cứu dự án thất bại sẽ giúp đưa ra các giải pháp phòng ngừa và khắc phục.

Phân tích các yếu tố tác động đến thị trường đất đai, như: tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa, chính sách vĩ mô. Dự báo xu hướng tăng, giảm giá đất, cơ cấu sản phẩm bất động sản. Từ đó, đưa ra các khuyến nghị cho nhà đầu tư và doanh nghiệp. Việc dự báo xu hướng giúp các bên liên quan đưa ra các quyết định đầu tư và kinh doanh đúng đắn.

Đề xuất các chính sách về thuế, tín dụng, quy hoạch, thủ tục hành chính để thúc đẩy thị trường đất đai phát triển minh bạch, hiệu quả. Tạo điều kiện cho các giao dịch đất đai diễn ra thuận lợi, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ, ngành và địa phương trong việc xây dựng và thực thi chính sách. Việc đề xuất chính sách cần dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn.