Quản Lý Rủi Ro Dự Án Xây Dựng Chung Cư Cao Tầng Giai Đoạn Xây Lắp Tại TP Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu quản lý xây dựng quản lý rủi ro dự án xây dựng chung cư cao tầng giai đoạn xây lắp tại tp hồ chí, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Đặng Bá Luật
• Người hướng dẫn: PGS. TS Ngô Quang Tường
• Trường học: Đại học Bách Khoa - ĐHQG - HCM
• Chuyên ngành: Công nghệ và Quản lý Xây dựng
• Đề tài: Quản Lý Rủi Ro Dự Án Xây Dựng Chung Cư Cao Tầng Giai Đoạn Xây Lắp Tại TP. Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2013
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Quản Lý Rủi Ro Dự Án Chung Cư TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh, trung tâm kinh tế sôi động của Việt Nam, chứng kiến sự bùng nổ của các dự án xây dựng chung cư cao tầng nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Tuy nhiên, những dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể ảnh hưởng đến tiến độ, chi phí và chất lượng. Quản lý rủi ro hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công của các dự án này. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích các khía cạnh quan trọng của quản lý rủi ro dự án xây dựng chung cư cao tầng tại TPHCM, từ đó đưa ra những giải pháp thiết thực.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Quản Lý Rủi Ro Trong Xây Dựng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều biến động, việc quản lý rủi ro trở nên cực kỳ quan trọng. Các dự án xây dựng chung cư cao tầng phải đối mặt với nhiều thách thức như biến động giá vật liệu, chậm trễ thi công, và các vấn đề pháp lý phức tạp. Theo Flanagan & Norman G (1993), cần có một quy trình quản lý rủi ro để quản lý các loại rủi ro một cách hệ thống.

1.2. Đặc Điểm Rủi Ro Trong Dự Án Chung Cư Cao Tầng

Dự án xây dựng chung cư cao tầng có nhiều đặc điểm riêng biệt so với các loại hình xây dựng khác. Sự tham gia của nhiều bên liên quan như chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị thiết kế, tư vấn giám sát làm gia tăng tính phức tạp và khả năng xảy ra rủi ro. Mỗi dự án là duy nhất và chỉ xây dựng một lần trong điều kiện nhất định.

II. Cách Nhận Diện Rủi Ro Dự Án Chung Cư Tại TP

Việc nhận diện rủi ro là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quy trình quản lý rủi ro. Để xác định các rủi ro tiềm ẩn trong dự án xây dựng chung cư cao tầng tại TPHCM, cần áp dụng nhiều phương pháp khác nhau như phân tích tài liệu, phỏng vấn chuyên gia, và khảo sát thực địa. Việc này đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về ngành xây dựng và thị trường bất động sản địa phương. Luận văn của Đặng Bá Luật cũng đề cập đến việc khảo sát bảng câu hỏi để xác định 24 nhân tố rủi ro nguy hiểm từ 47 nhân tố rủi ro tiềm năng ban đầu.

2.1. Phương Pháp Thu Thập Thông Tin Rủi Ro Tiềm Ẩn

Có nhiều phương pháp để thu thập thông tin về rủi ro tiềm ẩn trong dự án. Phân tích hồ sơ dự án, hợp đồng, và các báo cáo liên quan giúp xác định các rủi ro về mặt pháp lý, tài chính và kỹ thuật. Phỏng vấn các chuyên gia, kỹ sư, và nhà quản lý dự án giúp thu thập ý kiến chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn. Theo nghiên cứu của Jon Alvarez, Frances M, David Pieterse (2007), giai đoạn thi công xây lắp là giai đoạn xảy ra nhiều rủi ro nhất.

2.2. Sử Dụng Checklist Và Brainstorming Để Xác Định Rủi Ro

Checklist và brainstorming là những công cụ hữu ích để đảm bảo không bỏ sót bất kỳ rủi ro tiềm ẩn nào. Checklist liệt kê các loại rủi ro thường gặp trong dự án xây dựng chung cư cao tầng, trong khi brainstorming khuyến khích các thành viên dự án chia sẻ ý tưởng và kinh nghiệm để xác định các rủi ro cụ thể.

2.3. Phân tích SWOT cho dự án chung cư cao tầng

Phân tích SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) là một phương pháp phân tích chiến lược được sử dụng để đánh giá các yếu tố bên trong và bên ngoài có thể ảnh hưởng đến rủi ro dự án. Nó giúp xác định những điểm mạnh để tận dụng, điểm yếu cần khắc phục, cơ hội để khai thác và các mối đe dọa cần phòng tránh.

III. Hướng Dẫn Phân Tích Đánh Giá Rủi Ro Xây Dựng Chung Cư

Sau khi nhận diện rủi ro, bước tiếp theo là phân tích và đánh giá rủi ro để xác định mức độ nghiêm trọng và khả năng xảy ra của từng rủi ro. Việc này giúp ưu tiên các rủi ro cần được xử lý trước và lựa chọn các biện pháp ứng phó phù hợp. Có nhiều phương pháp phân tích và đánh giá rủi ro khác nhau, từ định tính đến định lượng, tùy thuộc vào mức độ phức tạp của dự án và nguồn lực sẵn có. Cần đánh giá các tác động tiêu cực đến chi phí, tiến độ hoặc chất lượng của dự án (Sameh Monir El-Sayegh, 2007).

3.1. Phân Tích Định Tính Rủi Ro Qualitative Risk Analysis

Phân tích định tính tập trung vào việc đánh giá khả năng xảy ra và mức độ ảnh hưởng của rủi ro dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chuyên gia. Ma trận xác suất - tác động là một công cụ phổ biến trong phân tích định tính, giúp phân loại rủi ro theo mức độ nghiêm trọng và ưu tiên xử lý.

3.2. Phân Tích Định Lượng Rủi Ro Quantitative Risk Analysis

Phân tích định lượng sử dụng các mô hình toán học và thống kê để ước tính tác động của rủi ro đến chi phí và tiến độ dự án. Các kỹ thuật thường được sử dụng bao gồm phân tích Monte Carlo, phân tích độ nhạy, và cây quyết định.

3.3. Sử Dụng Phần Mềm Hỗ Trợ Phân Tích Rủi Ro Dự Án

Hiện nay có nhiều phần mềm hỗ trợ phân tích rủi ro dự án, giúp tự động hóa quá trình tính toán và trực quan hóa kết quả. Các phần mềm này giúp nhà quản lý dự án tiết kiệm thời gian và đưa ra quyết định chính xác hơn.

IV. Bí Quyết Ứng Phó Rủi Ro Dự Án Xây Dựng Chung Cư Cao Tầng

Sau khi đánh giá rủi ro, bước quan trọng tiếp theo là xây dựng kế hoạch ứng phó rủi ro để giảm thiểu tác động tiêu cực của rủi ro đến dự án. Có nhiều chiến lược ứng phó rủi ro khác nhau, bao gồm né tránh rủi ro, chuyển giao rủi ro, giảm thiểu rủi ro, và chấp nhận rủi ro. Việc lựa chọn chiến lược phù hợp phụ thuộc vào mức độ nghiêm trọng của rủi ro và chi phí thực hiện. Theo Kartam N, Kartam S (2001), Martin Schieg (2006), nhận dạng và quản lý rủi ro của dự án xây dựng có ý nghĩa cốt lõi trong thành công của các dự án xây dựng.

4.1. Các Chiến Lược Ứng Phó Rủi Ro Phổ Biến

Các chiến lược ứng phó rủi ro phổ biến bao gồm: Né tránh rủi ro (tránh thực hiện các hoạt động có rủi ro cao), chuyển giao rủi ro (chuyển rủi ro cho bên thứ ba thông qua hợp đồng bảo hiểm hoặc thuê ngoài), giảm thiểu rủi ro (thực hiện các biện pháp để giảm khả năng xảy ra hoặc tác động của rủi ro), và chấp nhận rủi ro (chấp nhận rủi ro và chuẩn bị các biện pháp ứng phó khi rủi ro xảy ra).

4.2. Xây Dựng Kế Hoạch Ứng Phó Rủi Ro Chi Tiết

Kế hoạch ứng phó rủi ro cần mô tả chi tiết các biện pháp cần thực hiện để giảm thiểu tác động của từng rủi ro. Kế hoạch cần xác định rõ trách nhiệm của từng thành viên dự án và các nguồn lực cần thiết để thực hiện các biện pháp ứng phó.

4.3. Phân Chia Trách Nhiệm Quản Lý Rủi Ro Giữa Các Bên

Việc phân chia trách nhiệm quản lý rủi ro giữa chủ đầu tư, nhà thầu, và các bên liên quan khác cần được quy định rõ trong hợp đồng. Điều này giúp đảm bảo mọi bên đều có ý thức trách nhiệm và chủ động tham gia vào quá trình quản lý rủi ro.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn Kiểm Soát Rủi Ro Dự Án Cao Tầng

Để đánh giá tính hiệu quả của quy trình quản lý rủi ro, cần áp dụng các kết quả nghiên cứu vào một dự án thực tế. Việc này giúp xác định các rủi ro thực sự xảy ra trong dự án và đánh giá hiệu quả của các biện pháp ứng phó rủi ro đã được triển khai. Nghiên cứu trường hợp cũng giúp rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu để cải thiện quy trình quản lý rủi ro trong các dự án tương lai.

5.1. Nghiên Cứu Trường Hợp Về Quản Lý Rủi Ro Thành Công

Phân tích các dự án xây dựng chung cư cao tầng thành công về mặt quản lý rủi ro giúp xác định các yếu tố then chốt dẫn đến thành công. Nghiên cứu cần tập trung vào các khía cạnh như quy trình nhận diện rủi ro, phương pháp đánh giá rủi ro, và chiến lược ứng phó rủi ro đã được áp dụng.

5.2. Rút Ra Bài Học Kinh Nghiệm Cho Các Dự Án Tương Lai

Từ các nghiên cứu trường hợp, cần rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu để cải thiện quy trình quản lý rủi ro trong các dự án tương lai. Bài học cần tập trung vào các yếu tố như tầm quan trọng của việc nhận diện rủi ro sớm, vai trò của việc xây dựng kế hoạch ứng phó rủi ro chi tiết, và sự cần thiết của việc phân chia trách nhiệm quản lý rủi ro rõ ràng.

VI. Kết Luận Triển Vọng Quản Lý Rủi Ro Dự Án Xây Dựng

Quản lý rủi ro là một quá trình liên tục và không ngừng cải tiến. Việc áp dụng quy trình quản lý rủi ro hiệu quả giúp giảm thiểu tác động tiêu cực của rủi ro đến dự án, từ đó đảm bảo thành công và mang lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan. Trong tương lai, với sự phát triển của công nghệ và các phương pháp quản lý hiện đại, quy trình quản lý rủi ro sẽ ngày càng được hoàn thiện và chuyên nghiệp hơn.

6.1. Tóm Tắt Các Kết Quả Nghiên Cứu Chính

Nghiên cứu đã xác định các rủi ro phổ biến trong dự án xây dựng chung cư cao tầng tại TPHCM, phân tích mức độ nghiêm trọng của từng rủi ro, và đề xuất các biện pháp ứng phó rủi ro phù hợp. Nghiên cứu cũng chỉ ra tầm quan trọng của việc phân chia trách nhiệm quản lý rủi ro giữa các bên liên quan.

6.2. Hướng Nghiên Cứu Tiếp Theo Về Quản Lý Rủi Ro

Các nghiên cứu tiếp theo có thể tập trung vào việc phát triển các mô hình đánh giá rủi ro chính xác hơn, ứng dụng công nghệ thông tin để tự động hóa quy trình quản lý rủi ro, và nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa đến quản lý rủi ro trong dự án xây dựng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Giới thiệu chung Chịu tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu kéo dài, Việt Nam đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng nghiêm trọng trong lĩnh vực tài chính và bất động sản. Năm 2012 căn bệnh ủ từ lâu trong nền kinh tế đã bộc phát, đó là bong bóng bất động sản, nợ xấu, yếu kém của hệ thống ngân hàng thương mại và khối nợ khổng lồ hơn 1,3 triệu tỷ đồng của doanh nghiệp nhà nước, với rất nhiều nợ xấu (Hàn Phi &Tường Vi, 2013). Tuy khó khăn vẫn còn tiếp diễn nhưng nhiều tín hiệu lạc quan về bức tranh kinh tế 6 tháng đầu năm 2013 đã được Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đưa ra. Theo đó, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng: Trong 6 tháng đầu năm 2013, môi trường kinh tế vĩ mô đã được duy trì ổn định, lạm phát được kiểm soát ở mức 2,4%, cán cân thanh toán tiếp tục thặng dư, dự trữ ngoại hối Nhà nước tăng cao, đạt mức kỷ lục, giá trị VND được cải thiện, thanh khoản của hệ thống ngân hàng ổn định (Thanh Ngọc, 2013) Công nghiệp xây dựng là nhóm ngành kinh tế thực lớn nhất, trong nhiều năm trước đã trở thành động lực, đầu tàu tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế.

Do đó, trong giai đoạn thị trường tài chính khủng hoảng, xây dựng cũng là một trong những ngành bị tác động nghiêm trọng nhất. Theo Minh Ngọc (2013), tốc độ tăng GDP do nhóm ngành này tạo ra đã tăng chậm liên tục trong 3 năm nay. Tốc độ tăng bình quân trong thời kỳ 2011- 2013 đã thấp hơn thời kỳ 2006-2010 (ước 6% so với 6.38%/năm), vừa thấp xa so với mục tiêu đề ra. Nếu giữ mục tiêu 7,8- 8%/năm của 5 năm, thì 2 năm còn lại phải tăng 10,57-10,91%/năm.

Đây là tốc độ tăng rất cao, lại trong điều kiện nợ xấu còn cao, tăng trưởng tín dụng thấp, tốc độ tăng tồn kho chậm lại nhưng còn cao, tổng cầu yếu (Minh Ngọc, 2013). Những điểm sáng mà ngành đạt được trong giai đoạn khó khăn là tăng trưởng GDP do nhóm ngành công nghiệp được Thủy (2013) nhận định: xây dựng vẫn giữ được tốc độ cao hơn tốc độ tăng GDP của toàn bộ nền kinh tế (năm 2011 tăng 6,68% so với tăng 6,24%, năm 2012 tăng 5,75% so với tăng 5,25%, 6 tháng 2013 tăng 5,18% so với 4,9%, dự báo cả năm tăng 5,5% so với 5,4%, bình quân trong 3 năm tăng 6% so với tăng 5,4%). HVTH: Đặng Bá Luật Trang 1 MSHV: 11080273 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS. TS Ngô Quang Tường TS.

Lê Hoài Long Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam. Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh và thủ đô Hà Nội là đô thị loại đặc biệt của Việt Nam (B Phan, 2014). Lượng dân nhập cư về thành phố ngày càng đông, tính đến năm 2013 dân số tại thành phố Hồ Chí Minh khoảng 7,5 triệu người, mật độ dân số khoảng 3.419 người/km² (Cục thống kê TPHCM 2013). Do đó nhu cầu về nhà ở đang trở thành tâm điểm của người dân thành phố.

Với quỹ đất không nhiều, xây dựng các chung cư cao tầng được xem là xu hướng tất yếu để giải quyết tình trạng “đất chật người đông” như hiện nay của thành phố. Hàng trăm dự án chung cư cao tầng mọc lên, kèm theo đó là những nhân tố rủi ro xuất hiện tăng lên theo tính chất và quy mô ngày càng phức tạp của các dự án. Ngành xây dựng cũng như các ngành khác luôn chứa đựng rủi ro. Tuy nhiên các dự án xây dựng chứa nhiều rủi ro đặc thù của ngành do có nhiều bên tham gia vào nhiều giai đoạn của dự án như chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, nhà thầu chính, các nhà thầu phụ, đơn vị cung ứng…Mỗi dự án xây dựng đều là duy nhất và chỉ xây dựng một lần trong một điều kiện nhất định.

Việc cố gắng loại trừ tất cả các rủi ro trong dự án xây dựng là điều không thể, tuy nhiên cần có một quy trình để quản lý các loại rủi ro (Flanagan & Norman G, 1993). Các nhà nghiên cứu về rủi ro, trong đó có Kartam N, Kartam S (2001), Martin Schieg (2006), nhận dạng và quản lý rủi ro của dự án xây dựng có ý nghĩa cốt lõi trong thành công của các dự án xây dựng Nội dung nghiên cứu của đề tài là “Quản lý rủi ro cho dự án xây dựng chung cư cao tầng giai đoạn xây lắp tại TPHCM”.2 Xác định vấn đề nghiên cứu: TPHCM là trung tâm văn hóa, giáo dục, kinh tế của cả nước. Với sô dân khoảng 7,5 triệu người và mật độ dần số cao, nhu cầu nhà ở của người dân ở đây là cấp thiết hơn bao giờ hết. Năm bắt được nhu cầu của thị trường, các doanh nghiệp đã và đang tiến hành đầu tư rất nhiều các dự án nhà ở chung cư cao tầng.

Theo Nguyễn Anh Huy (2010) đây là một loại hình đầu tư mang nhiều lợi nhuận tuy nhiên cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro. HVTH: Đặng Bá Luật Trang 2 MSHV: 11080273 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS. TS Ngô Quang Tường TS. Lê Hoài Long Các dự án xây dựng luôn phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau như: tài chính, thiết kế, hợp đồng, xây dựng, tổ chức, kinh tế, xã hội, chính sách, pháp luật, môi trường,…Tất cả những rủi ro này đều tác động đến chi phí, tiến độ hoặc chất lượng của dự án (Sameh Monir El-Sayegh, 2007).

Như vậy một quy trình quản lý rủi ro hiệu quả là rất quan trọng và cần thiết đối với các nhà quản lý dự án xây dựng tại TPHCM. Đã có nhiều nghiên cứu về rủi ro dự án xây dựng tại Việt Nam trước đây như: tác giả Trần Việt Thành (2007) đề xuất phương pháp định lượng rủi ro chi phí ứng dung mô hình Bayes Belief Networks và hồi quy tuyến tính bội, tác giả Bùi Quang Vũ (2009) đề xuất một phương pháp quản lý rủi ro về chi phí cho dự án cao ốc văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh, tác giả Nguyễn Văn Tuấn (2006) đề xuất phương pháp quản lý rủi ro tiến độ ứng dụng mô hình Bayes Belief Networks , tác giả Nguyễn Anh Huy (2010) nghiên cứu đánh giá rủi ro giữa các dự án chung cư và đề xuất phương án quản lý rủi ro trong điều kiện Việt Nam. Các nghiên cứu thực hiện đánh giá mức độ tác động của rủi ro đến một mục tiêu của dự án như chi phí, tiến độ hoặc chỉ nghiên cứu khái quát đối cả vòng đời các dự án mà chưa nghiên cứu đi sâu vào đánh giá và quản lý rủi ro cho một giai đoạn cụ thể của dự án.

Chu trình phát triển của một dự án xây dựng gồm 3 giai đoạn: Giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư, giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, giai đoạn kết thúc dự án đầu tư. Thi công xây lắp thuộc giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, đây là giai đoạn sử dụng nhiều nhất nguồn tài chính, nhân lực và vật lực của dự án. Theo nghiên cứu của Jon Alvarez, Frances M, David Pieterse (2007), giai đoạn thi công xây lắp cũng chính là giai đoạn xảy ra nhiều rủi ro nhất của dự án, Đề tài nghiên cứu về rủi ro dự án chung cư cao tầng trong giai đoạn xây lắp tại TPHCM nhằm đánh giá, phân tích các tác động tiêu cực và đưa ra giải pháp quản lý rủi ro cho các dự án chung cư cao tầng tại TPHCM.3 Các mục tiêu nghiên cứu -Xác định các nhân tố rủi ro tác động tiêu cực đến Dự án chung cao tầng trong giai đoạn xây lắp tại TPHCM. - Phân tích, đánh giá các nhân tố rủi ro nguy hiểm.

HVTH: Đặng Bá Luật Trang 3 MSHV: 11080273 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS. TS Ngô Quang Tường TS. Lê Hoài Long - Đề xuất phân chia quản lý rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu. -Tổng hợp một số giải pháp phản hồi cho các rủi ro nguy hiểm.

-Nghiên cứu một dự án thực tiễn.4 Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi luận văn dừng lại ở những giới hạn sau: - Thời gian nghiên cứu: từ tháng 5 năm 2013 đến tháng 12 năm 2013. - Địa điểm nghiên cứu: Luận văn tiến hành khảo sát các cá nhân làm việc tại các dự án thuộc TPHCM. - Quan điểm phân tích: Phân tích các rủi ro của dự án chung cư trên quan điểm đơn vị quản lý dự án và nhà thầu thi công. - Đặc điểm dự án: Dự án vốn tư nhân, thực hiện theo kiểu Design- Bid- Buid - Đối tượng khảo sát:  Đơn vị QLDA  Các nhà thầu thi công xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp.5 Đóng góp kì vọng của nghiên cứu: - Về mặt lý luận: Đề tài góp phần trong việc tổng hợp và phân tích các đánh giá của các chuyên gia về rủi ro của dự án chung cư tại TPHCM.

Các phân tích được dựa trên nền tảng là cơ sở lý thuyết khả năng thống kê với sự hỗ trợ của các phân mềm máy tính. - Về mặt thực tiễn: Đề tài này giúp đưa ra một quy trình nhận dạng và đánh giá rủi ro trong giai đoạn xây lắp của dự án chung cư tại TPHCM. Qua đó giúp cho các bên của dự án nhận dạng, đánh giá và từ đó đưa ra các quyết định lựa chọn giải pháp phù hợp để phản hồi rủi ro và đưa dự án đến thành công. HVTH: Đặng Bá Luật Trang 4 MSHV: 11080273 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.

TS Ngô Quang Tường TS. Lê Hoài Long CHƯƠNG 2.1 Giới thiệu chương. Nội dung của Chương 2 sẽ đi vào hai vấn đề chính đó là làm sáng tỏ các khái niệm quan trọng được sử dụng trong Luận văn và tổng hợp các nghiên cứu trước về phương pháp cũng như các rủi ro tiềm năng được tổng hợp có chọn lọc từ những nghiên cứu trước. Nội dung chương này cung cấp một cơ sở lý thuyết cho đề tài nghiên cứu.2 Các khái niệm dùng trong Luận văn.