CHƯƠNG 1. Lý do chọn đề tài Những năm gần đây, đất đai tham gia tích cực vào các hoạt động kinh tế – xã hội của đất nước, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đang hoạt động nhộn nhịp và tạo ra những “cơn sốt” khiến giá trị và các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi và biến động nhanh, phức tạp, khó quản lý. Với đặc tính quý giá, giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không đồng nhất và cũng không thể thay thế của đất đai, Nhà nước cần có những chính sách quản lý đủ chặt và đủ mạnh đối với nguồn tài nguyên quý giá này để khai thác, sử dụng và phát huy nguồn lực đất đai một cách hiệu quả. Với sự trợ giúp của công nghệ thông tin, hệ thống thông tin đất đai cần phải được thiết lập, duy trì và cập nhật để Nhà nước quản lý được quỹ đất, quản lý được các mối quan hệ đất đai phát sinh và từ đó người SDĐ có căn cứ pháp lý để thực hiện các quyền của mình khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ.
Trên thực tế, ngay cả đô thị đặc biệt TP.HCM, dữ liệu địa chính dù đã được thu thập, đo đạc và thành lập bản đồ bằng công nghệ cao nhưng cũng chỉ lưu trữ bằng định dạng đồ họa AutoCAD, chưa kết nối dữ liệu không gian và thuộc tính vào phần mềm ViLIS. Đồng thời, phần mềm ViLIS hiện sử dụng được thiết kế theo quy định kỹ thuật cũ, chưa cập nhật theo quy phạm pháp luật mới nhất – Thông tư số 75/2015/TT- BTNMT. Như vậy, không chỉ riêng quận 12 mà các quận huyện trực thuộc TP.HCM đều chưa quản lý dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính trên cùng một nền tảng nhất định. Một số quận, huyện có sử dụng phần mềm nội bộ để quản lý dữ liệu đất đai nhưng chưa hoàn chỉnh tất cả thành phần của CSDL địa chính được yêu cầu và không có tính thống nhất.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khai thác sử dụng chưa đạt hiệu quả cao nêu trên là do sự nhận thức về CSDL địa chính hiện nay chưa đầy đủ; việc đầu tư xây dựng CSDL địa chính ở các địa phương chưa đồng bộ và các bước thực hiện chưa phù hợp. Do vậy, việc xây dựng một hệ thống CSDL địa chính hoàn chỉnh, thống nhất và đồng bộ giữa các địa phương là việc cấp thiết, cần thực hiện và kết nối trong thời gian sớm nhất. 2 Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài “Xây dựng, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu địa chính (Áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh)” nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình nhằm hoàn chỉnh hệ thống thông tin đất đai thông qua mô hình CSDL địa chính dựa trên các quy định mới nhất, có thể đáp ứng được các yêu cầu quản lý hiện nay. Mục đích nghiên cứu Nhằm xây dựng một CSDL địa chính hoàn chỉnh dựa trên quy phạm pháp luật mới nhất về quản lý CSDL địa chính – Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT.
Kiểm định CSDL đã xây dựng thông qua sử dụng phần mềm GIS để quản lý, khai thác, trả lời các câu hỏi quản lý đã đặt ra trong công tác quản lý thông tin đất đai. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu – Đối tượng nghiên cứu: CSDL địa chính. – Phạm vi nghiên cứu: Thành phố Hồ Chí Minh. – Phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều góc độ lịch sử, pháp lý, hành chính; từ cơ sở lý luận tới thực tiễn.
Sử dụng phương pháp này để nghiên cứu, phân tích, đánh giá các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng của các yếu tố đó đến hiện trạng dữ liệu địa chính. + Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá hiện trạng hệ thống HSĐC trên địa bàn xã; tình hình quản lý, SDĐ đai tại khu vực nghiên cứu; + Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu về tình hình đăng ký đất đai, thiết lập HSĐC trên địa bàn nghiên cứu. + Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích, đánh giá hệ thống HSĐC cấp xã đối với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và SDĐ cấp xã. 3 + Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên viên đang làm việc tại một số chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trong quá trình thu thập, đánh giá dữ liệu nhằm xác định phương hướng hoàn thiện, hiện đại hóa hệ thống HSĐC.
+ Phương pháp bản đồ và GIS: Ứng dụng kỹ năng bản đồ để chuẩn hóa, xây dựng dữ liệu địa chính và ứng dụng GIS để phân tích, quản lý và khai thác dữ liệu. Giới hạn nội dung nghiên cứu – Giới hạn về không gian: Mô hình đặc trưng cho thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu demo được thu thập tại phường Tân Thới Hiệp, quận 12, TP. – Giới hạn về thời gian: Dữ liệu bản đồ thu thập từ năm 2004-2005 đến thời điểm ngày 31/12/2021.
– Giới hạn về nội dung dữ liệu: + Mô hình CSDL địa chính quản lý dữ liệu hiện trạng, chưa được dùng để quản lý sự biến động trong quá trình sử dụng đất. + Đề tài được giới hạn không thực hiện các lớp dữ liệu sau: • Lớp dữ liệu đường chỉ giới và mốc giới của hành lang an toàn bảo vệ công trình, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật về bản đồ địa chính; • Dữ liệu về người quản lý đất; • Dữ liệu về quyền quản lý đất; • Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất, quyền sở hữu TSGLVĐ; • Nhóm dữ liệu về sự biến động trong quá trình SDĐ và sở hữu TSGLVĐ; • Nhóm các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất. + Đề tài không tiến hành so sánh với các phần mềm quản lý CSDL địa chính hiện hành như ViLIS, VDBLIS do tính bảo mật của dữ liệu địa chính. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1.
Về mặt khoa học – Rèn luyện áp dụng lý thuyết vào thực tế. – Tạo ra mô hình CSDL địa chính, làm nền tảng cho việc quản lý và khai thác CSDL đất đai nói riêng và CSDL quốc gia nói chung. – Tài liệu tham khảo chuyên ngành trong thiết kế và xây dựng CSDL địa chính 1. Về mặt thực tiễn – Hỗ trợ trực tiếp công tác quản lý CSDL địa chính tại các cơ quan nhà nước về đất đai.
– Khắc phục được các nhược điểm từ phần mềm CSDL địa chính hiện sử dụng là phần mềm ViLIS. Phần mềm ViLIS chưa được tích hợp dữ liệu không gian vào phần mềm, do đó chưa đồng bộ dữ liệu không gian và thuộc tính. Đồng thời, cấu trúc bảng dữ liệu vẫn còn theo quy định cũ – Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT, chưa cập nhật quy định mới nhất được Bộ TNMT tại Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT. – Tạo ra bộ CSDL địa chính có ích cho nghiên cứu đi sau cần dữ liệu liên quan đề tài này.
– Hiện tại, việc thống kê đất đai cũng vẫn còn tính toán thủ công bằng file excel. Nếu kết hợp với GIS được thì việc xuất báo cáo tổng diện tích theo loại đất, theo nhóm đất và đối tượng SDĐ dễ dàng được tự động hóa. Việc xem xét và phân tích các thông tin đất đai cũng hỗ trợ cho việc thống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng, quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai đơn giản và nhanh chóng hơn, đồng thời cũng làm cơ sở cho việc xác định các quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. – Xây dựng được CSDL thông qua GIS và bản đồ số để quản lý CSDL địa chính có sự đồng bộ về dữ liệu giữa các cấp, có khả năng phát triển thêm cho các ngành, lĩnh vực khác.
TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2. Tổng quan về CSDL đất đai Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử. Các CSDL thành phần của CSDL đất đai sau đây: a) CSDL địa chính; b) CSDL quy hoạch, kế hoạch SDĐ; c) CSDL giá đất; d) CSDL thống kê, kiểm kê đất đai [1]. Cấu trúc và kiểu thông tin của CSDL đất đai được quy định tại mục 1 Phụ lục I Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT được thể hiện tại hình 2.1 như sau: Hình 2.Mô hình CSDL đất đai (Nguồn: Bộ TNMT, 2015) Dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai, dữ liệu thuộc tính đất đai và các dữ liệu khác có liên quan đến thửa đất.
Dữ liệu không gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền và các dữ liệu không gian chuyên đề. 6 Dữ liệu thuộc tính đất đai bao gồm dữ liệu thuộc tính địa chính; dữ liệu thuộc tính quy hoạch, kế hoạch SDĐ; dữ liệu thuộc tính giá đất; dữ liệu thuộc tính thống kê, kiểm kê đất đai. Các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất bao gồm bản ký số hoặc bản quét GCN; Sổ địa chính; giấy tờ pháp lý làm căn cứ để cấp GCN; hợp đồng hoặc văn bản thực hiện các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và TSKGLVĐ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nội dung dữ liệu không gian đất đai Dữ liệu không gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian chuyên đề và dữ liệu không gian đất đai nền.
Cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu không gian đất đai được quy định tại Điều 4 Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT tại hình 2.2 sau đây: Hình 2.
