CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ 1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN NỢ DÀI HẠN: 1. Một số khái niệm cơ bản • Thị trường bất động sản: bất động sản (BĐS) được hiểu là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; và các tài sản khác gắn liền với đất.
Thị trường BĐS là nơi mua bán và diễn ra các giao dịch khác về BĐS • Tài chính nhà ở: Đối với nhiều nước trên thế giới thì khái niệm tài chính nhà ở là một khái niệm quen thuộc và đã được áp dụng từ lâu bao gồm các hoạt động có liên quan đến cho vay, thế chấp, cấp vốn, trợ cấp, thuế, giá cả, phát hành chứng khoán, bảo hiểm. có liên quan đến nhà ở. Trong tài chính nhà ở, một nội dung đặc biệt quan trọng chính là tín dụng nhà ở - thể hiện qua các hoạt động cho vay cầm cố thế chấp bằng bất động sản. • Nợ vay cầm cố được hiểu trong luận văn này như là khoản nợ vay cầm cố thế chấp bằng bất động sản.
Nói cách khác, đây là một hợp đồng thỏa thuận giữa bên cho vay và bên đi vay mua nhà – trong đó, bên đi vay cam kết dùng tài sản của mình cầm cố/thế chấp cho bên kia để đảm bảo nợ vay. Hợp đồng này cũng cho phép bên cho vay được quyền phát mãi tài sản này nếu người đi vay không trả được nợ. • Thị trường sơ cấp các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt là thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp) là nơi cung cấp nợ vay cầm cố trực tiếp từ người cho vay đến người đi vay. viii • Thị trường thứ cấp các khoản nợ vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt là thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp) là thị trường mà các khoản nợ vay cầm cố được mua, bán lại nhằm mục đích chính là tăng cường tính thanh khoản cho tổ chức cho vay và đáp ứng nhu cầu lưu thông về vốn giữa khu vực thị trường vốn và thị trường tiền tệ.
• Thị trường chứng khoán nợ dài hạn: là một bộ phận của thị trường vốn, hay nói cụ thể hơn là một bộ phận của thị trường chứng khoán, trong đó các chứng khoán nợ có kỳ hạn từ 10 năm trở lên được giao dịch. Sở dĩ khái niệm về thị trường chứng khoán nợ dài hạn được đề cập trong chương này là vì chứng khoán MBSs cũng là một loại công cụ huy động vốn trong thị trường nợ dài hạn. Vị trí của thị trường MBSs: Có thể hình dung thị trường MBSs được tạo lập nhằm kết nối nhu cầu “cung” và “cầu” vốn của hai thị trường: thị trường chứng khoán nợ dài hạn (bên cung vốn), và thị trường tín dụng nhà ở (bên cầu vốn). Theo đó, vị trí của thị trường chứng khoán MBSs có thể được mô tả khái quát ở hình dưới đây: Hình 1: Thị trường MBSs trong mối liên hệ với thị trường nợ vay cầm cố và thị trường chứng khoán nợ dài hạn ix Dễ dàng thấy rằng sự xuất hiện thị trường chứng khoán MBSs đóng vai trò quan trọng trong việc đưa vốn từ thị trường vốn vào thị trường tiền tệ, trong đó, điểm mấu chốt là sự xuất hiện của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, và vai trò của tổ chức trung gian – người mua lại các khoản nợ và phát hành chứng khoán MBSs đến cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán nợ.
Việc nghiên cứu sâu hơn về quá trình vận hành và khuynh hướng phát triển của thị trường nợ vay cầm cố sẽ giúp lý giải sự cần thiết cũng như ích lợi của việc tạo lập thị trường MBSs. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ: 1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp: Ở các quốc gia, hầu như mô hình cho vay cầm cố thế chấp bất động sản đều khởi đầu từ một kiểu truyền thống, đó là mô hình mà 1 tổ chức tín dụng thực hiện tất cả các chức năng chủ yếu như: tìm kiếm người cho vay để tạo lập các khoản cho vay nhà, tự thực hiện các dịch vụ đối với khoản vay (tổ chức thu tiền thanh toán từ người đi vay và ghi chép sổ sách) quản lý toàn bộ các rủi ro và thực hiện tài trợ. Các tổ chức này cũng có thể sử dụng dịch vụ của các tổ chức thứ 3 như những tổ chức bảo hiểm nợ vay, thẩm định và các cơ quan xếp hạng tín dụng.
Tuy nhiên, những chức năng chính sẽ do tổ chức cho vay thực hiện. Hình 1: Mô hình kiểu cho vay truyền thống Tạo ra khoản vay (Originante) Thực hiện dịch vụ (service) Người đi vay Người cho vay Quản lý rủi ro (Manage Risk) Tài trợ (Fund) x Các tổ chức cho vay bao gồm: các ngân hàng thương mại; các tổ chức tiết kiệm hợp đồng của nhà nước hoặc của các hiệp hội tư nhân lập ra chủ yếu nhằm mục đích cho vay tạo lập nhà ở, trong đó đối tượng gửi tiết kiệm cũng đồng thời là đối tượng đi vay. Điểm thuận lợi của mô hình cho vay truyền thống này là tính đơn giản của nó (một tổ chức thực hiện tất cả các chức năng) và khả năng cung cấp nhiều dịch vụ cho khách hàng. Tuy nhiên, điểm bất lợi của mô hình truyền thống là tổ chức cho vay phải đối mặt với rủi ro bất tương xứng giữa nguồn vốn huy động đầu vào và nguồn vốn cho vay, làm gia tăng rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất.
Rủi ro thanh khoản có thể gia tăng vì các khoản cho vay cầm cố là dài hạn còn nguồn tiền gửi vào lại là ngắn hạn. Rủi ro lãi suất gia tăng là do có sự bất cân xứng trong kỳ hạn và đặc trưng lãi suất giữa tài sản và nợ của ngân hàng. Vì những rủi ro này mà nhiều ngân hàng thương mại hạn chế cho vay cầm cố. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: 1.
Những nhu cầu cơ bản ảnh hưởng đến sự ra đời của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp phát triển là kết quả của các nhân tố ảnh hưởng sau: • Một là, nhu cầu tồn tại một thị trường đặc biệt dành cho các tổ chức cho vay với mục đích có thể bán lại các khoản cho vay này để bổ sung thêm nguồn tài chính tài trợ cho các khoản vay mới; • Hai là, nhu cầu tồn tại một cơ chế thị trường để làm cho dòng tiền tài trợ giữa các khu vực lưu thông dễ dàng hơn. Một thị trường như thế cho phép những người cho vay ở các khu vực – nơi phát sinh nhu cầu về nhà ở và nhu cầu vay nợ cầm cố vượt quá khả năng cung vốn (khả năng huy động tiền gửi) có thể bán những khoản nợ này cho một tổ chức trung gian ở khu vực khác nơi có nguồn tiền gửi thặng dư; xi • Ba là, do nhu cầu đầu tư ngày càng tăng cao của những khu vực thặng dư vốn. Người gửi tiết kiệm không còn bị giới hạn sử dụng các phương thức gửi tiền truyền thống như mở tài khoản tiền gửi, chứng chỉ tiền gửi ngắn hạn. Họ bắt đầu hướng đến những hình thức tiết kiệm mới, dài hạn hơn – thông qua các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí.
Nhận thấy được đặc điểm về kỳ hạn của nguồn vốn huy động tiết kiệm dài hạn này khá tương đồng với kỳ hạn nguồn vốn cho vay nhà ở, các tổ chức cho vay có nhu cầu liên kết với một số tổ chức trung gian để cùng tìm ra những cách khác nhau tạo nên một kênh dẫn vốn mới cho hoạt động tài trợ tín dụng nhà ở. Tất cả các nhân tố ảnh hưởng trên đã góp phần thúc đẩy thị trường nợ vay cầm cố phát triển lên một mức độ cao hơn: đó là hoạt động của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp. Hoạt động của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: Thị trường thứ cấp có thể tồn tại vừa dưới 2 dạng: Dạng thứ 1 là các giao dịch mua bán nợ vay cầm cố giữa các ngân hàng với nhau. Đây mô hình thị trường lâu đời và đơn giản nhất.
Mặc dù những giao dịch dạng này đã hình thành ở nhiều quốc gia nhưng nó không phổ biến rộng rãi vì chi phí đánh giá rủi ro tín dụng cao và tính chất không tương đồng giữa các khoản nợ gây ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của chúng khi giao dịch trên thị trường. Dạng thứ hai chính là các hoạt động bán nợ thông qua phát hành chứng khoán MBSs. Hình 2: Mô hình thị trường nợ vay cầm cố sau khi đã xuất hiện thị trường thứ cấp Tăng cường tín dụng (bảo hiểm, bảo lãnh) Người đi Người cho Nhà đầu tư vay vay ban đầu (Investor) (Borrower) (Originator) Các tổ chức trung gian/ dịch vụ (Conduit/Servicer) xii Trong thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, các chức năng: tạo lập khoản vay, dịch vụ, quản lý rủi ro và tài trợ vốn được tách rời và được quản lý bởi nhiều tổ chức chuyên môn hóa khác nhau. Tổ chức cho vay ban đầu phần lớn là các ngân hàng thương mại, các ngân hàng chuyên cho vay cầm cố thế chấp, các tổ chức tiết kiệm hợp đồng,…Lợi nhuận của các tổ chức này có được từ phí cho vay ban đầu hoặc từ lợi nhuận do bán các khoản cho vay trên thị trường thứ cấp.
Những tổ chức này có thể, hoặc không cần thiết phải thực hiện các dịch vụ đối với khoản cho vay của họ mà giao cho các tổ chức khác thực hiện thay như việc thu tiền thanh toán hàng tháng từ người đi vay và chuyển chúng cho tổ chức cho vay ban đầu, gửi thông báo đề nghị thanh toán, theo dõi sổ sách đối với các khoản vay, và thực hiện các thủ tục phát mãi khi cần thiết. Chúng ta đã biết, chức năng chủ yếu của thị trường thứ cấp là cung cấp cơ chế để bổ sung vốn cho các tổ chức cho vay ban đầu, cho phép họ duy trì dòng tiền để tạo ra các khoản cho vay mới trong suốt quá trình tăng lên hoặc giảm xuống của lãi suất. Khi các tổ chức cho vay ban đầu muốn bán nợ, họ sẽ thỏa thuận với một số tổ chức trung gian (conduits) trên thị trường.