CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG.1 Khái niệm, đặc điểm và mối quan hệ giữa thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tín dụng 1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng Hợp đồng tín dụng về bản chất là hợp đồng cho vay tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005. Tuy nhiên, chỉ gọi là hợp đồng tín dụng trong trường hợp bên cho vay là các tổ chức tín dụng, mà trong đó chủ yếu là các ngân hàng. Điều 17 quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của Thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định “Việc cho vay của tổ chức tín dụng và khách hàng vay phải được lập thành hợp đồng tín dụng. Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả thuận”.
Theo quy định tại điều 4 Luật các tổ chức tín dụng: “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”. Hợp đồng tín dụng chính là hợp đồng cho vay. Theo đó tổ chức tín dụng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Còn những hoạt động cấp tín dụng khác như chiết 6 khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng gọi chung là hợp đồng cấp tín dụng.
Như vậy, có thể định nghĩa hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa một bên là tổ chức tín dụng với một bên là các tổ chức, cá nhân nhằm xác lập các quyền và nghĩa vụ nhất định giữa các bên trong quá trình nhận tiền vay, sử dụng và thanh toán số tiền vay đó. Cho vay vốn được ví như việc bán chịu một loại hàng hóa đặc biệt, đó là tiền tệ. Vì vậy trong quan hệ tín dụng, trước khi giải ngân thì thế mạnh hoàn toàn thuộc về tổ chức tín dụng. Tổ chức tín dụng là người quyết định có hay không cho vay và cho vay theo hình thức nào (ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn).
Tuy nhiên, sau khi tổ chức tín dụng giải ngân phần vốn vay, thì xu thế lại hoàn toàn đảo ngược. Khi ấy, bên vay là người nắm vai trò chủ động trong việc trả nợ. Mặc dù tổ chức tín dụng có khá nhiều quyền chi phối theo quy định của pháp luật về hợp đồng tín dụng, nhưng vẫn trở thành bên thụ động.2 Đặc điểm hợp đồng tín dụng Hợp đồng tín dụng phải được lập thành văn bản. Trong đó có nêu nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng tiền vay, hình thức vay, số tiền vay, lãi suất, thời hạn vay, phương thức trả nợ… và những cam kết khác được các bên thoả thuận.
Có thể nói hoạt động cho vay là hoạt động chủ yếu của các tổ chức tín dụng, do nó mang lại nguồn lợi nhuận chủ yếu. Đó là hoạt động nghề nghiệp mang tính kinh doanh của các ngân hàng, các quỹ tín dụng nhân dân. Các cá nhân, tổ chức khác cũng có thể thực hiện việc cho vay, nhưng nó không mang chức năng kinh doanh chuyên nghiệp như các ngân hàng, quỹ tín dụng nhân dân. Các tổ chức tín dụng phải thực hiện chức năng cho vay theo các nguyên 7 tắc đã được quy định và theo quy chế của Ngân hàng nhà nước.
Phải thực hiện việc đăng ký kinh doanh và là loại hình kinh doanh có điều kiện. Tuy nhiên, hiện nay hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng cũng mang nhiều rủi ro khó lường. Do đó, hợp đồng tín dụng cần phải được thực hiện theo các nguyên tắc nhất định để đảm bảo cho hoạt động cho vay được an toàn. Nguyên tắc thứ nhất là nguyên tắc tránh rủi ro: Theo đó các tổ chức tín dụng phải thẩm định tư cách của người đi vay, khả năng thanh toán nợ khi đến hạn, hoạt động của bên vay… Bởi vì hoạt động cho vay mang tính rủi ro cao và thường có tính chất dây chuyền, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế và xã hội.
Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc sử dụng vốn đúng mục đích vay: Bên vay phải cam kết và thực hiện việc sử dụng vốn vay đúng mục đích để đảm bảo khả năng trả nợ. Các tổ chức tín dụng có quyền kiểm tra khách hàng vay có sử dụng vốn vay đúng mục đích hay không. Các tổ chức tín dụng thường ký hợp đồng với điều khoản là bên cho vay có quyền hủy bỏ hợp đồng và thu hồi vốn vay nếu bên vay không sử dụng đúng mục đích vay. Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc hoàn trả vốn và lãi đúng hạn theo thỏa thuận: Đây là nguyên tắc quan trọng để bảo đảm hoạt động của tổ chức tín dụng.
Theo đó, nếu khách hàng nợ quá hạn sẽ ảnh hưởng đến dòng vốn cho vay của tổ chức tín dụng, các hợp đồng với khách hàng khác sẽ bị chậm giải ngân, ảnh hưởng nền kinh tế. Khi khách hàng có khoản nợ xấu thì tổ chức tín dụng phải khởi kiện tại Tòa án để thu hồi vốn, và như vậy sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý đối với bên mắc nợ. Mặc dù hoạt động theo các nguyên tắc như thế, và các hợp đồng tín dụng được quy định rất chặc chẽ. Nhưng hiện nay vẫn xảy ra nhiều trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ vì nhiều lý do khách quan lẫn chủ 8 quan, gây ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Cho nên hoạt động cho vay cần phải có những biện pháp bảo đảm an toàn hơn. Mà thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ của người vay được các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng thường xuyên áp dụng nhất.3 Mối quan hệ giữa thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tín dụng Nói đến mối quan hệ giữa thế chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng tín dụng là nói đến sự tác động qua lại giữa hiệu lực của hợp đồng tín dụng và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ của hợp đồng tín dụng. Như đã phân tích ở trên, quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh nhằm mục đích đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên vay trong hợp đồng tín dụng. Người ta chỉ thế chấp quyền sử dụng đất khi nhằm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Sẽ không có trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất không nhằm mục đích nào. Cho nên giữa hợp đồng tín dụng và việc thế chấp quyền sử dụng đất có mối quan hệ mật thiết với nhau. Hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính, là tiền đề để người ta thế chấp quyền sử dụng đất. Các bên có thể thỏa thuận vay mà không thế chấp chứ không có thế chấp mà không vay hoặc thực hiện nghĩa vụ nào.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm như sau: Điều 15. Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm 1. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một 9 phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình. Ta thấy rằng, nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt mà các bên trong hợp đồng tín dụng chưa thực hiện thì việc thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt.
Còn nếu các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng thì việc thế chấp quyền sử dụng đất không bị chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ngược lại nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt sẽ không làm cho hợp đồng tín dụng bị vô hiệu. Trong trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận biện pháp bảo đảm khác hoặc khoản nợ đó trở thành khoản nợ vay không có bảo đảm. Và điều này sẽ gây thiệt hại cho tổ chức tín dụng.
* Hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt: 10 Khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thì có hai trường hợp sẽ xảy ra: - Trường hợp thứ nhất là tổ chức tín dụng chưa giao tiền cho người vay, tức là chưa làm phát sinh nghĩa vụ trả lại vốn vay và lãi của người vay. Trong trường hợp này việc thế chấp quyền sử dụng đất phải chấm dứt. Do việc thế chấp này đã trở nên không còn ý nghĩa, không còn cần thiết vì không có nghĩa vụ cần được bảo đảm. - Trường hợp thứ hai là tổ chức tín dụng đã giao tiền cho người vay, tức là họ đã thực hiện nghĩa vụ của mình.
Điều này làm phát sinh nghĩa vụ phải hoàn trả vốn của bên vay cho tổ chức tín dụng.