CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 1. Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai 1.
Khái niệm Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và phát triển của loài người. Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố lý học, hóa học, sinh học [6]. Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tòa nhà [1]. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” [7]. Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại khác nhau. Dựa vào mục đích sử dụng đất, người ta phân đất đai thành: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
Trong đó, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Đất ở là đất để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở của con người. Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013 thì đất ở là đất do hộ gia 6 đình, cá nhân đang sử dụng gồm: đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư, khu đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [8]. Vai trò của đất ở Đất ở là địa bàn phân bố dân cư, là không gian và môi trường sống. Cùng với các yếu tố khác như nước, không khí đất đai là điều kiện phát sinh, tồn tại của con người và động thực vật [11].
Con người ngoài những nhu cầu đi lại, học hành, lao động… còn có nhu cầu về nơi ở. Đối với nước ta, người dân có tâm lý “an cư, lập nghiệp”, do đó dù ở đô thị hay nông thôn, người ta luôn nghĩ đến một ngôi nhà, một nơi ở. Nhu cầu về nơi ở ngày càng tăng lên, do dân số ngày càng gia tăng. Trước đây, người Việt Nam thường sống chung nhiều thế hệ trong một ngôi nhà, nhưng hiện nay xu hướng này đang dần bị thay thế bởi nhu cầu ở độc lập của từng gia đình nhỏ, hoặc nhu cầu có nhà ở cho cả những cá nhân còn độc thân.
Nếu như trước đây, nhu cầu đất ở chỉ để là xây dựng nơi ở, thì hiện nay nơi ở cần phải thuận tiện về giao thông, các dịch vụ công cộng, và có môi trường trong lành… 1. Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đất đai 1. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm thiết lập bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, làm cơ sở cho việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp và xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Như vậy, đăng ký đất đai là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào đơn đề nghị của người sử dụng đất, các hồ sơ có liên quan và quy định của pháp luật để ghi nhận vào các loại sổ sách địa chính… Ở nước ta hiện nay, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý [8].
Đăng ký đất đai bao gồm: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và Đăng ký biến động đất đai. - Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê 7 đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào. Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong phạm vi cả nước. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động đất đai được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong quá trình sử dụng đất. Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. Đăng ký đất ở cũng bao gồm Đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu và Đăng ký biến động đất ở. Đăng ký đất ở lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau: thửa đất ở được giao sử dụng và thửa đất ở đang sử dụng mà chưa đăng ký.
Đăng ký biến động đất ở được thực hiện trong các trường hợp: được thực hiên cho những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về: Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, số hiệu, địa chỉ thửa đất.Có thay đổi về tài sản trên đất so với tài sản đã đăng ký. Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng.
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất. Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở 8 hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật. Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Vai trò của đăng ký đất đai - Đối với nhà nước: Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. Mà muốn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết và đầy đủ về người sử dụng đất và thửa đất, mà việc này chỉ có thể được giải quyết nhờ việc đăng ký đất đai. + Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đất đai. Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nước nhằm quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ.