CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Mục tiêu: Nhằm nắm rõ những kiến thức lý thuyết chuyên môn và kiến thức liên quan để hiểu rõ và đưa ra được hướng phân tích các nội dung cần thiết cho chương 2 và chương 3.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm Bất động sản là một thuật ngữ để chỉ các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở và công trình xây dựng đó mà không dịch chuyển được. Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 của Việt Nam do Quốc hội ban hành có quy định: “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.” Nói một cách dễ hiểu, bất động sản là những tài sản không thể di dời, dịch chuyển. Đất đai là yếu tố cơ bản nhất của bất động sản, bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Nhà ở và công trình xây dựng là tài sản được xây dựng trên đất và một khi thi công thì sẽ gắn liền với đất.
Các tài sản gắn liền với đất đai mà không dịch chuyển được, tồn tại nhờ vào đất có thể kể đến là cây cối, ao hồ, mương rạch,… Cuối cùng là các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được xem là bất động sản như hệ thống điện nước, nội thất (thang máy,.) vì khi tách rời công trình, các thiết bị này sẽ bị hư hại.2 Các thuộc tính của bất động sản Thuộc tính là những đặc tính vốn có của một sự vật. Thông qua thuộc tính, con người nhận thức được sự vật, phân biệt được sự vật này với sự vật khác. Bất động sản đóng vai trò thiết yếu trong đời sống con người, là nơi sinh sống, làm việc, là tài sản có giá trị cao và cũng là một kênh đầu tư tiềm năng mang lại lợi nhuận lOMoARcPSD|27827034 5 khổng lồ. Thị trường bất động sản lâu nay luôn sôi động với đa dạng loại hình và mức giá, thu hút nhiều sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư.
Hiểu rõ các thuộc tính của bất động sản là chìa khóa để đánh giá tiềm năng, lựa chọn và đưa ra những quyết định sáng suốt khi mua bán, đầu tư tối ưu cũng như sử dụng tài sản hiệu quả. Bất động sản có 4 thuộc tính: 1.1 Tính bất động: Bất động sản được gọi là "bất động" bởi vì nó có đặc điểm không thể di chuyển như các tài sản khác. Tính bất động là một thuộc tính cơ bản, độc đáo giúp phân biệt bất động sản với các loại tài sản khác. Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, mua bán nhưng bất động sản vẫn ở yên tại chổ và không thể di dời đến nơi mà mình muốn, con người chỉ được quyền sử dụng và khai thác.
Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị, khả năng sử dụng của bất động sản. Đây chính là nguyên nhân tại sao giá bất động sản ở các vị trí khác nhau dù là kế cận nhau vẫn có sự chênh lệch và không giống nhau. Những đặc điểm riêng biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sử dụng của bất động sản. Khác biệt với các loại tài sản khác, bất động sản sở hữu những đặc điểm riêng biệt, không thể sao chép hay trùng lặp hoàn toàn, dẫn đến sự đa dạng và phong phú trong nhu cầu và giá trị của từng sản phẩm.2 Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra đều cần một chỗ ở, một nơi sinh sống.
Tuy nhiên, con người có sở thích, nhu cầu cụ thể về loại hình, vị trí, diện tích, giá cả. khác nhau và điều đó cũng ảnh hưởng đến cách nhìn nhận về bất động sản của từng người. Bất động sản có những đặc điểm riêng biệt, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau tồn tại trên thị trường và vì vậy, giá cả của bất động sản luôn gắn liền với đặc điểm của nó. Nhờ tính không đồng nhất, thị trường bất động sản trở nên đa dạng với nhiều loại hình sản phẩm, đáp ứng nhu cầu phong phú của khách hàng.
lOMoARcPSD|27827034 6 Chẳng hạn như hai căn hộ chung cư cao cấp có cùng diện tích nhưng ở quận 1 giá thành sẽ cao hơn ở thành phố Thủ Đức, vì bên trong căn chung cư sẽ có những tiện ích, thiết kế, nội thất khác nhau (đa dạng) và vị trí cũng khác nhau giữa trung tâm thành phố và rìa thành phố.3 Tính khan hiếm: Tính khan hiếm là thuộc tính quan trọng của bất động sản, góp phần tạo nên sức hút và giá trị trường tồn của bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và xu hướng phát triển của bất động sản trong tương lai. Trái đất là một hệ thống khép kín và đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, không thể thay thế hay nhân tạo. Vì vậy, diện tích đất đai là hữu hạn và không thể gia tăng. Tuy nhiên, dân số vẫn tiếp tục tăng trưởng làm cho nhu cầu về nhà ở, sinh hoạt và kinh doanh tăng theo tốc độ gia tăng dân số.
Quá trình đô thị hóa diễn ra tạo sự di chuyển của dân cư vào các thành phố lớn và nhu cầu về bất động sản tại đây ngày càng tăng. Sự chênh lệch giữa cung và cầu bất động sản dẫn đến tình trạng khan hiếm, đặc biệt là ở những vị trí, địa điểm đẹp và tiện ích tốt. Do tính khan hiếm, giá bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt là ở những khu vực có tiềm năng phát triển.4 Tính bền vững Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá mang tính vĩnh cữu, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không một tài sản nào có thể thay thế được. Đất đai được dùng cho nhiều mục đích khác nhau từ sinh sống đến đầu tư, kinh doanh và dù được dùng vào mục đích nào thì cũng mang lại lợi ích và giá trị cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Ngoài ra, bất động sản còn mang lại ý nghĩa bền vững là an cư lạc nghiệp, tạo ra môi trường sống và điều kiện cho con người được phát triển. Quyền sở hữu đất đai, hưởng các lợi ích mà đất đai mang lại và thời gian sử dụng là vô hạn làm cho đất đai, bất động sản có ý nghĩa đặc biệt lớn, thể hiện đời sống kinh tế bền vững.3 Giá trị và giá cả của bất động sản 1.1 Giá trị của bất động sản: Trong lĩnh vực bất động sản, giá trị bất động sản được lí giải theo ba hướng gồm giá trị thị trường, giá trị đầu tư và giá trị sử dụng: Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà BĐS có thể được mua bán trên thị trường mở, giữa các bên tham gia độc lập, có đầy đủ thông tin và không chịu áp lực nào. Nói cách khác, giá trị thị trường phản ánh sự "thuận mua vừa bán", thỏa thuận hợp lý giữa hai bên dựa trên các yếu tố khách quan của thị trường. Giá trị thị trường thường được xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi.
Giá trị đầu tư là mức giá mà nhà đầu tư dự đoán sẽ nhận được từ bất động sản trong tương lai, dựa trên các thông số và giả định được nhà đầu tư đưa ra. Khác với giá trị thị trường, giá trị đầu tư chịu ảnh hưởng bởi mục tiêu đầu tư, khả năng tài chính, kỳ vọng lợi nhuận và mức độ chấp nhận rủi ro của từng nhà đầu tư. Giá trị đầu tư bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố và có thể thay đổi theo thời gian. Giá trị sử dụng là mức độ thỏa mãn nhu cầu sử dụng bất động sản của một cá nhân hoặc tổ chức.
Nó không phụ thuộc vào giá thị trường mà phụ thuộc vào nhu cầu, sở thích và mục đích sử dụng cụ thể của từng người.2 Giá cả của bất động sản Giá cả bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà. Đất đai không có giá thành sản xuất nên giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao.
Bản chất của giá cả bất động sản: giá cả bất động sản biến động theo sự thay đổi của cung và cầu trên thị trường. Giá cả bất động sản thể hiện giá trị của tài sản, bao gồm giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Downloaded by Do Thuy Trang (tailieuvcu123@gmail.2 Thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường BĐS ra đời và phát triển cùng với sự phát triển của xã hội. Khi nhu cầu về nhà ở, đất đai và các tài sản khác tăng lên, thị trường BĐS cũng phát triển theo. Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch BĐS bao gồm mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển dịch quyền sở hữu. diễn ra thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ và có sự quản lý của Nhà nước.
BĐS bao gồm nhiều loại hình khác nhau và BĐS nào cũng gắn liền với đất đai. Vì vậy, đặc điểm của đất đai và thị trường đất đai ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường BĐS. Điểm khác biệt giữa thị trường BĐS và thị trường của các loại hàng hóa khác: - BĐS không chỉ được mua bán mà còn có thể cho thuê, cho thuê lại. - BĐS gắn liền với đất đai, do đó, thị trường BĐS chịu ảnh hưởng bởi thị trường đất đai.
Hiện nay, thị trường BĐS ở Việt Nam chủ yếu là thị trường nhà đất. Thị trường này đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế và xã hội. Nhiều người thường đồng nhất thị trường BĐS với thị trường đất đai. Tuy nhiên, hai thị trường này có sự khác biệt: - BĐS bao gồm cả nhà và đất, trong khi đất đai chỉ là một phần của BĐS.