Đồ án Phân Tích Kinh Tế Tài Chính Dự Án Khu Biệt Thự Cho Thuê Sunrise City

Phân tích kinh tế dự án bất động sản cho thuê: Tìm hiểu cách đánh giá tiềm năng sinh lời, rủi ro và đưa ra quyết định đầu tư thông minh.

• Tác giả: Đỗ Hoài Anh
• Người hướng dẫn: Ts. Vũ Kim Yến
• Trường học: Khoa Kinh Tế Và Quản Lý Xây Dựng
• Chuyên ngành: Kinh Tế Đầu Tư
• Đề tài: Phân Tích Tài Chính Kinh Tế Dự Án Đầu Tư Khu Biệt Thự, Nhà Ở Cho Thuê “Sunrise City”
• Loại tài liệu: Đồ Án Kinh Tế Đầu Tư
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. VAI TRÒ CỦA ĐẦ̀U TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN
• 2. VAI TRÒ CỦA DỰ Á́N TRONG QUẢN LÝ ĐẦ̀U TƯ VÀ XÂY DỰNG
• 3. NỘI DUNG CỦA DỰ Á́N ĐẦ̀U TƯ XÂY DỰNG – DỰ Á́N KHẢ THI
• 3.1. Phần thuyết minh của dự án
• 4. NỘI DUNG PHÂN TÍ́CH TÀI CHÍ́NH, PHÂN TÍ́CH KINH TẾ XÃ HỘI
• 4.1. Nội dung phân tích tài chính
• 5. GIỚI THIỆU DỰ Á́N: TÊN DỰ Á́N, CHỦ ĐẦ̀U TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY MÔ DỰ Á́N, MỤC ĐÍ́CH ĐẦ̀U TƯ, GIẢI PHÁ́P XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ
• 1. CHƯƠNG I: PHÂN TÍ́CH TÀI CHÍ́NH DỰ Á́N ĐẦ̀U TƯ
• 1.1. XÁ́C ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦ̀U TƯ CỦA DỰ Á́N (GTMĐT)
• 1.2. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư (GMB)
• 1.3. Xác định chi phí xây dựng

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Phân Tích Kinh Tế Dự Án Bất Động Sản Cho Thuê

Đầu tư vào bất động sản cho thuê là một quyết định tài chính quan trọng, đòi hỏi sự phân tích kinh tế kỹ lưỡng. Mục tiêu của việc phân tích này là xác định tính khả thi, lợi nhuận đầu tư, và các rủi ro đầu tư tiềm ẩn của dự án. Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan đến việc bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây dựng để sau đó tiến hành khai thác công trình, sinh lợi với một khoảng thời gian nhất định nào đó trong tương lai. Phân tích kinh tế dự án không chỉ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt mà còn là cơ sở để vay vốn dự án bất động sản và quản lý hiệu quả dòng tiền. Vai trò của dự án đầu tư là cung cấp những luận cứ có tính chất khoa học nhằm đảm bảo cho việc đầu tư vốn đúng mục đích và đạt hiệu quả cao, thỏa mãn mục tiêu đầu tư đặt ra. Việc sử dụng phần mềm phân tích kinh tế dự án và tham khảo mẫu báo cáo phân tích kinh tế dự án sẽ hỗ trợ quá trình này hiệu quả hơn. Cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố như thẩm định dự án bất động sản cho thuê, đánh giá hiệu quả kinh tế dự án cho thuê, và phân tích thị trường bất động sản cho thuê để đảm bảo dự án thành công. Phân tích kinh tế xã hội là rất cần thiết vì trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Thẩm Định Dự Án Cho Thuê Trước Quyết Định Đầu Tư

Việc thẩm định dự án bất động sản cho thuê là bước quan trọng đầu tiên, xác định tính khả thi về mặt tài chính, pháp lý, và thị trường. Thẩm định giúp nhận diện sớm các điểm yếu, rủi ro đầu tư bất động sản, và điều chỉnh kế hoạch kinh doanh trước khi rót vốn. Thẩm định bao gồm xem xét kỹ lưỡng kế hoạch kinh doanh bất động sản cho thuê, dự báo thị trường cho thuê bất động sản, và định giá bất động sản cho thuê. Thẩm định dự án còn là cơ sở để nhà nước xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư. Các tổ chức viện trợ dự án cũng dựa vào phân tích kinh tế xã hội để chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường. Quan trọng nhất trong các dự án công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội.

1.2. Đánh Giá Hiệu Quả Kinh Tế Dự Án Cho Thuê Yếu Tố Quyết Định Thành Công

Đánh giá hiệu quả kinh tế dự án cho thuê là quá trình đo lường tỷ suất sinh lời dự án bất động sản, dòng tiền dự án bất động sản, và lợi nhuận đầu tư bất động sản cho thuê. Việc này giúp chủ đầu tư so sánh dự án với các cơ hội đầu tư khác và xác định liệu dự án có đáp ứng được mục tiêu tài chính hay không. Các chỉ số quan trọng bao gồm NPV (Giá trị hiện tại ròng), IRR (Tỷ suất hoàn vốn nội bộ), và thời gian hoàn vốn. Phân tích độ nhạy về mặt tài chính của dự án cũng rất quan trọng. Cần xem xét các chỉ tiêu hiệu quả của dự án thay đổi như nào, khi các nhân tố đầu vào của dự án bị thay đổi theo chiều hướng bất lợi, thiết lập các kịch bản của dự án. Cần cho các nhân tố đầu vào thay đổi theo chiều hướng bất lợi với một tỷ lệ % nào đó.

II. Thách Thức Sai Lầm Khi Phân Tích Dự Án Bất Động Sản Cho Thuê

Quá trình phân tích kinh tế dự án không phải lúc nào cũng suôn sẻ. Nhiều chủ đầu tư mắc phải các sai lầm nghiêm trọng dẫn đến quyết định đầu tư sai lầm. Những thách thức thường gặp bao gồm: dữ liệu thị trường không chính xác, dự báo thị trường cho thuê bất động sản quá lạc quan, bỏ qua các chi phí tiềm ẩn, đánh giá sai rủi ro đầu tư bất động sản, và sử dụng các mô hình kinh doanh bất động sản cho thuê không phù hợp. Để giảm thiểu rủi ro, cần chú trọng phân tích SWOT dự án bất động sản, xem xét các yếu tố vĩ mô tác động đến thị trường cho thuê, và cập nhật thông tin liên tục.

2.1. Dữ Liệu Thị Trường Cho Thuê Bất Động Sản Thiếu Chính Xác Hậu Quả Nghiêm Trọng

Sử dụng dữ liệu thị trường không chính xác là sai lầm phổ biến nhất. Dữ liệu này bao gồm: giá cho thuê trung bình, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, và nhu cầu thị trường. Nếu dữ liệu sai lệch, các dự báo dòng tiền dự án bất động sản sẽ không đáng tin cậy. Cần sử dụng các nguồn dữ liệu uy tín, khảo sát thị trường trực tiếp, và tham khảo các chuyên gia định giá bất động sản cho thuê để đảm bảo tính chính xác. Ngoài ra việc dự báo không chính xác về quy mô vốn đầu tư cho dự án cũng dẫn đến sai lầm. Phải xác định rõ tổng mức đầu tư, doanh thu cho dự án, giá trị thu hồi tài sản, chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh, chi phí khấu hao tài sản cố định.

2.2. Đánh Giá Thấp Rủi Ro Đầu Tư Bất Động Sản Cho Thuê Cạm Bẫy Tài Chính

Rủi ro đầu tư bất động sản cho thuê có thể đến từ nhiều nguồn: biến động thị trường, thay đổi chính sách, cạnh tranh, vấn đề pháp lý, và thậm chí cả thiên tai. Việc đánh giá thấp các rủi ro này có thể dẫn đến thua lỗ nặng nề. Cần xây dựng các kịch bản dự phòng, mua bảo hiểm, và có kế hoạch quản lý rủi ro chi tiết để đối phó với các tình huống bất ngờ. Các rủi ro như rủi ro nguồn vốn, rủi ro tiến độ, rủi ro kỹ thuật, rủi ro thị trường, rủi ro về mặt pháp lý.

2.3. Mô Hình Kinh Doanh Bất Động Sản Cho Thuê Không Phù Hợp Gây Thất Bại

Lựa chọn mô hình kinh doanh bất động sản cho thuê phù hợp là yếu tố then chốt. Mô hình có thể là: cho thuê căn hộ, cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng kinh doanh, hoặc cho thuê biệt thự. Mỗi mô hình có đặc điểm riêng, đòi hỏi chiến lược quản lý và tiếp thị khác nhau. Cần nghiên cứu kỹ thị trường, đối tượng khách hàng, và lợi thế cạnh tranh để lựa chọn mô hình phù hợp nhất. Cần dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án. Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định.

III. Phân Tích Doanh Thu Dự Án Cho Thuê Bí Quyết Tối Ưu Lợi Nhuận

Phân tích doanh thu dự án cho thuê là bước quan trọng để dự báo dòng tiền dự án bất động sản. Doanh thu phụ thuộc vào nhiều yếu tố: giá cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí marketing, và chi phí quản lý. Cần xây dựng các kịch bản doanh thu khác nhau (lạc quan, trung bình, bi quan) để đánh giá độ nhạy của dự án. Các yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu bao gồm: vị trí, chất lượng công trình, tiện ích, và dịch vụ. Doanh thu còn được xác định bằng công thức : DTcho thuê = Scho thuê × Gcho thuê × Công suất.

3.1. Xác Định Giá Cho Thuê Bất Động Sản Hợp Lý Phương Pháp Hiệu Quả

Xác định giá cho thuê bất động sản hợp lý là chìa khóa để thu hút khách hàng và tối đa hóa doanh thu. Giá cho thuê nên dựa trên phân tích thị trường bất động sản cho thuê, so sánh với các bất động sản tương tự, và xem xét các yếu tố như: vị trí, diện tích, tiện nghi, và tình trạng công trình. Có thể sử dụng các phương pháp định giá bất động sản cho thuê như: so sánh trực tiếp, chi phí thay thế, hoặc thu nhập. Bên cạnh đó cần chú trọng phân tích khả năng cạnh tranh của dự án so với các đối thủ, các tiện ích mà dự án đem lại cho khách hàng.

3.2. Tăng Tỷ Lệ Lấp Đầy Dự Án Chiến Lược Marketing Quản Lý Hiệu Quả

Tỷ lệ lấp đầy dự án ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu. Để tăng tỷ lệ này, cần triển khai các chiến lược marketing hiệu quả, xây dựng thương hiệu uy tín, và cung cấp dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt. Quan trọng phải quản lý chất lượng bất động sản, bảo trì thường xuyên, và giải quyết các vấn đề của khách hàng một cách nhanh chóng. Nghiên cứu thị trường để nắm bắt xu hướng cũng sẽ giúp bạn thích ứng và thu hút khách hàng. Cần đầu tư vào hệ thống quản lý vận hành dự án.

IV. Phân Tích Chi Phí Dự Án Cho Thuê Cách Tiết Kiệm Tối Ưu Hóa

Kiểm soát chi phí là yếu tố quan trọng để tăng lợi nhuận đầu tư bất động sản cho thuê. Chi phí bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí vận hành, chi phí quản lý, chi phí marketing, và chi phí sửa chữa. Cần lập kế hoạch chi tiết, kiểm soát chặt chẽ, và tìm kiếm các giải pháp tiết kiệm chi phí. Ví dụ: sử dụng vật liệu xây dựng tiết kiệm năng lượng, thuê dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, hoặc áp dụng các giải pháp công nghệ để tự động hóa quy trình. Cần xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án.

4.1. Phân Tích Chi Phí Xây Dựng Dự Án Bí Quyết Giảm Thiểu Phát Sinh

Chi phí xây dựng thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí dự án. Để giảm thiểu phát sinh, cần lập dự toán chi tiết, lựa chọn nhà thầu uy tín, kiểm soát vật tư chặt chẽ, và giám sát thi công thường xuyên. Cần chú trọng thiết kế tiết kiệm, sử dụng vật liệu địa phương, và áp dụng các công nghệ xây dựng mới. Để tính toán chi phí xây dựng dự án thì: Chi phí xây dựng được xác định theo công thức: giXD = Si * Pi, trong đó: Pi : Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i, Si : diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i ( có n hạng mục ).

4.2. Phân Tích Chi Phí Vận Hành Dự Án Cách Cắt Giảm Nâng Cao Hiệu Quả

Chi phí vận hành bao gồm: chi phí điện, nước, bảo trì, an ninh, vệ sinh, và quản lý. Để cắt giảm chi phí này, cần áp dụng các giải pháp tiết kiệm năng lượng, sử dụng thiết bị hiệu quả, thuê dịch vụ chuyên nghiệp, và đào tạo nhân viên. Cần xây dựng quy trình vận hành rõ ràng, kiểm soát chặt chẽ, và đánh giá hiệu quả định kỳ. Ví dụ: sử dụng đèn LED, hệ thống tưới tự động, hoặc phần mềm quản lý tòa nhà.

V. Quản Lý Rủi Ro Đầu Tư Bất Động Sản Cho Thuê Hướng Dẫn Chi Tiết

Quản lý rủi ro đầu tư bất động sản cho thuê là quá trình xác định, đánh giá, và ứng phó với các rủi ro tiềm ẩn. Các rủi ro có thể đến từ: thị trường, tài chính, pháp lý, vận hành, và môi trường. Cần xây dựng kế hoạch quản lý rủi ro chi tiết, bao gồm các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu, và chuyển giao rủi ro. Ví dụ: mua bảo hiểm, đa dạng hóa danh mục đầu tư, hoặc sử dụng các công cụ phái sinh để phòng ngừa rủi ro tỷ giá. Để làm tốt quản lý rủi ro phải phân tích độ an toàn nguồn vốn, thời hạn hoàn vốn, điểm hòa vốn, khả năng trả nợ.

5.1. Xác Định Đánh Giá Rủi Ro Thị Trường Bất Động Sản Cho Thuê

Rủi ro thị trường bất động sản cho thuê bao gồm: biến động giá cho thuê, thay đổi nhu cầu, cạnh tranh, và suy thoái kinh tế. Cần theo dõi sát sao diễn biến thị trường, dự báo xu hướng, và điều chỉnh chiến lược kinh doanh một cách linh hoạt. Có thể sử dụng các công cụ phân tích thị trường bất động sản cho thuê để đánh giá rủi ro và đưa ra quyết định sáng suốt. Chẳng hạn, việc gia tăng lãi suất vay, lạm phát và các chính sách tiền tệ thắt chặt có thể làm giảm khả năng chi trả và nhu cầu thuê bất động sản.

5.2. Phân Tích Rủi Ro Tài Chính Dự Án Đảm Bảo An Toàn Vốn Đầu Tư

Rủi ro tài chính dự án bao gồm: biến động lãi suất, rủi ro tín dụng, rủi ro thanh khoản, và rủi ro tỷ giá. Cần quản lý dòng tiền hiệu quả, duy trì tỷ lệ nợ an toàn, và sử dụng các công cụ phái sinh để phòng ngừa rủi ro. Cần có kế hoạch dự phòng cho các tình huống khẩn cấp, chẳng hạn như: suy giảm doanh thu hoặc tăng chi phí đột ngột. Rủi ro tài chính thường bao gồm các vấn đề như: vượt quá ngân sách dự kiến, chi phí vay vốn tăng cao hoặc khó khăn trong việc huy động vốn.

VI. Ứng Dụng Kết Quả Nghiên Cứu Phân Tích Dự Án Cho Thuê Sunrise City

Dự án Khu Biệt Thự, Nhà Ở Cho Thuê “Sunrise City” là một ví dụ thực tế về việc áp dụng phân tích kinh tế dự án trong lĩnh vực bất động sản. Việc phân tích tài chính dự án giúp đánh giá tính khả thi và hiệu quả đầu tư của dự án. Nghiên cứu tập trung vào việc xác định tổng mức đầu tư, dòng tiền dự án, và các chỉ số tài chính quan trọng. Các phương pháp phân tích tài chính dự án như NPV, IRR, và thời gian hoàn vốn được sử dụng để đưa ra kết luận về tính hấp dẫn của dự án.

6.1. Phân Tích Tổng Mức Đầu Tư Dự Án Sunrise City Cách Xác Định Chi Phí

Việc xác định tổng mức đầu tư (GTMĐT) của dự án là bước đầu tiên trong quá trình phân tích kinh tế. GTMĐT bao gồm: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng (GMB), chi phí xây dựng (GXD), chi phí thiết bị (GTB), chi phí quản lý dự án (GQL), chi phí tư vấn (GTV), chi phí khác (GK), và chi phí dự phòng (GDP). Công thức tính GTMĐT: GTMĐT = GMB + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP. Việc ước tính chính xác các khoản mục chi phí này là rất quan trọng để đảm bảo tính khả thi tài chính của dự án.

6.2. Đánh Giá Hiệu Quả Tài Chính Dự Án Sunrise City Sử Dụng Chỉ Số NPV IRR

Việc đánh giá hiệu quả tài chính dự án dựa trên các chỉ số như NPV và IRR. NPV (Giá trị hiện tại ròng) là hiệu số giữa giá trị hiện tại của dòng tiền vào và dòng tiền ra. Nếu NPV lớn hơn hoặc bằng 0, dự án được coi là đáng giá. IRR (Tỷ suất hoàn vốn nội bộ) là tỷ suất chiết khấu mà tại đó NPV bằng 0. Nếu IRR lớn hơn hoặc bằng tỷ suất chiết khấu yêu cầu, dự án được coi là khả thi. Bên cạnh đó chúng ta cần phân tích các chỉ số như: Phân tích độ an toàn nguồn vốn, thời hạn hoàn vốn, điểm hòa vốn và khả năng trả nợ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I PHÂN TÍ́CH TÀI CHÍ́NH DỰ Á́N ĐẦ̀U TƯ *** 1.XÁ́C ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦ̀U TƯ CỦA DỰ Á́N (GTMĐT) Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1.1) sau: GTMĐT = GMB + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1.1) Trong đó:  GMB - Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư  GXD - Chi phí xây dựng  GTB - Chi phí thiết bị  GQL – Chi phí quản lý dự án  GTV – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng  GK - Chi phí khác  GDP - Chi phí dự phòng 1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư (GMB) Do khu đất của dự án là đất trồng lúa nên không có chi phí tái định cư. → Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản: - Chi phí bồi thường đất - Chi phí bồi thường cây trồng trên đất. - Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống.

- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ. - Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng. Chi phí bồi thường : Chi phí bồi thường đất : TIEU LUAN MOI download : [e-mail] moi nhat Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức: GBTĐ = Gđ x S Trong đó: - Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruộng, lấy theo Bảng 1 của quyết định Số: 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ( quận Hà Đông )  Gđ = 162000 đồng / m2 - S : Tổng diện tích đất ( S = 30500 m2 )  GBTĐ = 0.162 * 30500 = 4941 ( triệu đồng ) Chi phí bồi thường lúa: Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức: GBTL= GL * S Trong đó: - Giá bồi thường lúa – lấy GL = 7000 đồng được lấy theo thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của Sở Tài Chính Hà Nội về đơn giá bồi thường đối với cây, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Hà Nội năm 2015. - S : Tổng diện tích đất ( S = 30500 m2 )  GBTL = 0.5 ( triệu đồng ) Tổng chi phí bồi thường: GBT = 4941 + 213.

Chi phí hỗ trợ : Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm : Theo Điều 20 Nghị định 47/2014/ NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được “hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi”. Lấy hệ số 2.162* 30500 = 9882 (triệu đồng) TIEU LUAN MOI download : [e-mail] moi nhat Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống : Theo khoản 3 điều 19 Quyết Định 47/2014/QĐ-UBND ban hành 15/05/2014 “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở”, “Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại điều này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ địa phương”. Lấy giá tham khảo 14. Giả thiết 80 nhân khẩu, hỗ trợ trong 12 tháng.

Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ : Theo khoản 1 điều 3 Thông Tư số 74/2015/TT- BTC về hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước thu hồi đất: “Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án”. Chi phí thuê đất: Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức GCPTĐ/1 năm = GTĐ * S Trong đó: - Giá thuê đất - Căn cứ vào mục 5, điều 10 của Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND: Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Mục đích sử dụng đất thuê là sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Biên Giang Quận Hà Đông là: 6.

- Giá thuê đất 1m2 trong 1 năm là: GTĐ = 1.091635 (triệu đồng/m2) - Chi phí thuê đất cho 1.5 năm xây dựng là: GCPTĐXD = 0.30 (triệu đồng) TIEU LUAN MOI download : [e-mail] moi nhat Bảng 1. Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư (Đơn giá: triệu đồng) STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thu 1 Bồi thường 5154.6 3 Tổ chức bồi thường 309.082 Tiền thuê đất trong thời 4 4192.30 gian XD 5 Tổng cộng 19955. Xác định chi phí xây dựng: a. Các căn cứ xác định chi phí: - Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2) - Quyết định số 1291/QĐ- BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình 2017. - Điều 11 thông tư số 16/VBHN- BTC ngày 17/06/2015 hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng. Lấy thuế suất 10%. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án: - Chi phí xây dựng được xác định theo công thức: Trong đó: : Chi phí xây dựng trước thuế GTGT của công trình, hạng mục thứ i + n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.

: Thuế suất thuế GTGT đối với sản phẩm xây lắp. - Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau: giXD = Si * Pi TIEU LUAN MOI download : [e-mail] moi nhat Trong đó:  Pi : Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i  Si : diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i ( có n hạng mục ) Diện tích sàn Đơn vị m2 Nhà Tầng Công thức tính Diện tích Tổng diện tích sàn 1 nhà Tổng 1 17*9.5 2 185 Tổng diện tích xây dựng 30176.06 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] moi nhat Xác định suất chi phí xây dựng công trình: Dự án bắt đầu thực hiện vào Quý II năm 2020 nhưng bộ XD mới chỉ ban hành tập suất vốn đầu tư năm 2018 theo QĐ Số: 44/QĐ-BXD 14/01/2020 với suất vốn đầu tư xây dựng năm 2018 có suất chi phí xây dựng tính cho 1m2 sàn là 7.305 triệu đồng nên phải quy đổi về suất vốn năm 2018 (dự kiến), thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức. P =P ( XD2020Quý II XD2018 * Trong đó: quý II •PXD2020 : Suất vốn đầu tư quý II năm 2020 •PXD2018: Suất vốn đầu tư năm 2018 •k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư. Ở đây k = 6 (từ quý IV năm 2018 – quý II năm 2020) : Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất.

Ta lấy 3 năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2017, 2018, 2019 •i được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố Hà Nội. *Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo: Quyết định số 55/QĐ – SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 24/01/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2016 Quyết định số 304/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 26/04/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3, Quý I năm 2017 Quyết định số 736/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 23/07/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2017 Quyết định số 1112/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 13/10/2017 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2017 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] moi nhat Quyết định số 24/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 22/01/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12, Quý IV năm 2017 Quyết định số 196/QĐ – SXD của sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 Quý I năm 2018. Quyết định số 443/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 20/07/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6, Quý II năm 2018 Quyết định số 732/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/10/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9, Quý III năm 2018 Quyết định số 159/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 04/02/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 Quý IV năm 2018 Quyết định số 301/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 10/04/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 01, 02, 03 Quý I năm 2019 Quyết định số 747/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 12/07/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 Quý II năm 2019 Quyết định số 1188/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 30/09/2019 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 Quý III năm 2019 STT Chỉ số giá liên hoàn QUÝ Chỉ số giá phần xây dựng (%) (%) 1 Quý IV năm 2016 99.97 13 Quý IV năm 2019 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] moi nhat Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là: ixdbqquý = (100.