Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn. Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các quan hệ giao dịch quyền sử dụng đất phát triển nhanh chóng, kéo theo tình trạng giá đất luôn biến động và có xu hướng tăng cao. Việc quản lý giá cả hiệu quả là yêu cầu then chốt nhằm bình ổn thị trường bất động sản và hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Tại địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh – một trung tâm kinh tế, du lịch trọng điểm – việc theo dõi và quản lý giá đất đòi hỏi các công cụ tin học hóa tiên tiến nhằm khắc phục hạn chế của phương pháp quản lý thủ công truyền thống.
Trước thực tế đó, Hệ thống thông tin địa lý (GIS) với khả năng tích hợp, quản lý đồng thời dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính, phân tích không gian và hiển thị trực quan đã trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường. Đề tài khóa luận tốt nghiệp "Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn Phường Đại Yên – Thành Phố Hạ Long" được thực hiện bởi sinh viên Nguyễn Đức Tiến, chuyên ngành Địa chính môi trường, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của ThS. Ngô Thị Hồng Gấm.
Khóa luận xác định 05 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Đại Yên, thành phố Hạ Long.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý giá đất tại phường Đại Yên, thành phố Hạ Long.
- Chỉ ra những thuận lợi, khó khăn và hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất tại địa phương và đề xuất hướng giải quyết.
- Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Đại Yên.
- Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Đại Yên nhằm phục vụ công tác quản lý của cán bộ địa chính và theo dõi biến động giá đất.
Nghiên cứu đặt ra các yêu cầu kỹ thuật: nắm vững quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất; đảm bảo cơ sở dữ liệu có tính chính xác cao, đầy đủ, thuận tiện lưu trữ, truy xuất; và quy trình thực hiện tuân thủ tính khoa học, chuẩn xác.
- Đối tượng nghiên cứu: Hiện trạng sử dụng đất tại phường Đại Yên; giá đất ở đô thị thành phố Hạ Long theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh năm 2013; phần mềm MapInfo Professional.
- Phạm vi không gian: Đất đai tại địa bàn phường Đại Yên, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Thời gian thực hiện: Từ ngày 10/01/2014 đến ngày 30/04/2014.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận và khung pháp lý
Nghiên cứu vận dụng định nghĩa giá đất và nguyên tắc định giá đất theo quy định tại Điều 4 và Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003, trong đó giá đất được xác định dựa trên nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; các thửa đất liền kề có cùng điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng hiện tại và quy hoạch thì có mức giá như nhau.
Tác giả hệ thống hóa 05 phương pháp định giá đất phổ biến:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Ước tính giá trị dựa trên giá giao dịch thực tế của các bất động sản tương đồng trên thị trường.
- Phương pháp thu nhập (vốn hóa): Dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ bất động sản và tỷ lệ vốn hóa tương ứng.
- Phương pháp chi phí (giá thành): Xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí tạo ra tài sản thay thế tương đương (thường áp dụng cho công trình công cộng, cơ quan, bệnh viện).
- Phương pháp lợi nhuận (hạch toán): Áp dụng cho các bất động sản thương mại đặc thù có khả năng sinh lời (khách sạn, rạp chiếu phim).
- Phương pháp thặng dư (phát triển giả định): Xác định giá trị đất bằng cách lấy giá trị phát triển ước tính của bất động sản trong tương lai trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận đầu tư.
Hệ thống văn bản pháp lý và quy chuẩn kỹ thuật được sử dụng bao gồm:
- Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2004).
- Luật Công nghệ thông tin năm 2006 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2007).
- Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về Chiến lược ứng dụng và phát triển CNTT tài nguyên và môi trường đến năm 2015, định hướng đến năm 2020.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 07/2009/TT-BTNMT ngày 10/07/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trường theo Nghị định số 102/2008/NĐ-CP.
- Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thông báo kết quả thẩm định các phần mềm xây dựng khai thác CSDL đất đai.
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014.
Về mặt lý thuyết công nghệ, đề tài phân tích các khái niệm GIS theo định nghĩa của Burrough, mô hình 5 thành phần (phần cứng, phần mềm, dữ liệu, con người, phương pháp) và áp dụng quy trình chuẩn 8 bước xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường: Thu thập thông tin $\rightarrow$ Phân tích nội dung $\rightarrow$ Thiết kế mô hình CSDL $\rightarrow$ Xây dựng danh mục (Data catalog) $\rightarrow$ Chuẩn hóa và chuyển đổi $\rightarrow$ Nhập dữ liệu $\rightarrow$ Biên tập dữ liệu $\rightarrow$ Kiểm tra và giao nộp sản phẩm.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập dữ liệu không gian (bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Đại Yên năm 2013, bản đồ địa chính, địa hình, giao thông, thủy văn) và dữ liệu thuộc tính (điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hạ tầng kỹ thuật, bảng giá đất theo Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND). Kết hợp khảo sát thực địa để kiểm tra, đối chiếu.
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ: Sử dụng phần mềm MicroStation để biên tập đối tượng hình học, tạo vùng và chuyển đổi dữ liệu không gian sang phần mềm MapInfo Professional v10.5 qua công cụ Universal Translator.
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Khảo sát chọn mẫu xác suất 50 thửa đất bất kỳ trên địa bàn để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất; tổng hợp, tính toán tỷ lệ ảnh hưởng bằng Microsoft Office Excel 2003 và soạn thảo dữ liệu dạng bảng với Accessories Notepad.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến cán bộ, chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai, GIS và bất động sản.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của việc hiện đại hóa quản lý giá đất đô thị bằng công nghệ GIS, xác định 05 mục tiêu nghiên cứu, 03 yêu cầu đề tài, phạm vi nghiên cứu tại phường Đại Yên (thời gian từ 10/01/2014 đến 30/04/2014). Tác giả nêu rõ ý nghĩa học thuật trong việc nâng cao kỹ năng tích hợp phần mềm chuyên ngành và ý nghĩa thực tiễn cung cấp tài liệu phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất tại địa phương.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Hệ thống hóa toàn diện các khái niệm pháp lý về giá đất theo Luật Đất đai 2003, nguyên tắc xác định giá đất, phân tích ưu nhược điểm của 05 phương pháp định giá đất. Nêu các nhóm nhân tố ảnh hưởng tới giá trị đất đai gồm nhân tố kinh tế - xã hội (mức độ phồn hoa, thông thoáng, hoàn thiện hạ tầng, mật độ nhân khẩu), nhân tố tự nhiên (độ dốc, lực chịu tải, ngập lụt, môi trường) và nhân tố hành chính (quy hoạch đô thị).
Tổng quan về công nghệ GIS, cấu trúc dữ liệu không gian (Vector, Raster), các phần tử đồ họa trong MicroStation (Line, Line String, Cell, Text, Shape) và định dạng tệp tin trong MapInfo (*.TAB, *.DAT, *.MAP, *.ID, *.IND, *.WOR, *.MIF/MID). Đánh giá tình hình nghiên cứu GIS trên thế giới (từ hệ thống CGIS của Canada năm 1964, WebGIS quản lý giá đất tại Mỹ, Hàn Quốc) và trong nước (các nghiên cứu CSDL đất đai tại Bắc Ninh của Hồ Thị Lam Trà năm 2008, Phú Thọ của Vũ Văn Trọng năm 2006, Gia Lâm của Lê Thị Giang năm 2008).
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định cụ thể đối tượng nghiên cứu (hiện trạng sử dụng đất phường Đại Yên, bảng giá đất tỉnh Quảng Ninh năm 2013-2014, phần mềm MapInfo), địa bàn và thời gian nghiên cứu. Quy định 05 nội dung nghiên cứu chi tiết: điều tra cơ bản, xác định các yếu tố ảnh hưởng, quy trình xây dựng CSDL, ứng dụng MapInfo xây dựng CSDL giá đất, và đánh giá khả năng khai thác hệ thống. Trình bày chi tiết 04 phương pháp nghiên cứu: thu thập tài liệu, biên tập bản đồ, thống kê xử lý số liệu và phương pháp chuyên gia.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương này tập trung trình bày các kết quả thực nghiệm và xử lý dữ liệu:
-
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Đại Yên: Phường nằm ở phía Tây thành phố Hạ Long, tổng diện tích tự nhiên là 4.569,45 ha (đất nông nghiệp: 3.127,62 ha; đất phi nông nghiệp: 1.364,16 ha; đất chưa sử dụng: 77,67 ha). Dân số toàn phường là 9.682 nhân khẩu với 2.113 hộ (bình quân 4 người/hộ). Địa hình chia làm 2 khu vực: đồi núi cao ở phía Bắc (chiếm 75% diện tích) và thung lũng thấp ở phía Nam Quốc lộ 18A tập trung dân cư và sản xuất.
-
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Xác định 11 yếu tố tác động và điều tra xác suất 50 thửa đất. Kết quả phân tích cho thấy yếu tố "điều kiện sinh lợi" và "vị trí" có ảnh hưởng lớn nhất (lần lượt chiếm 25,65% và 23,77%), trong khi "môi trường" và "an ninh xã hội" có mức ảnh hưởng thấp nhất (3,25% và 3,08%). Tác giả phân tích sâu 04 yếu tố chi phối mạnh mẽ nhất tại phường Đại Yên:
- Mục đích sử dụng đất: Giá đất nông nghiệp dao động 53.000 - 67.000 đồng/m2, thấp hơn rất nhiều lần so với đất ở.
- Vị trí: Đất mặt đường trục chính (như đường Lê Thánh Tông vị trí 1 giá quy định 34.000.000 đồng/m2) cao gấp hơn 3 lần so với trục phụ (10.000.000 đồng/m2).
- Cơ sở hạ tầng: Khu vực khu 2 phường Đại Yên sau khi được đầu tư mở rộng đường và xây dựng khu thể thao Đông Bắc, giá đất từ mức 850.000 đồng/m2 đã tăng mạnh.
- Chính sách tiền tệ: Biến động giá vàng và lạm phát tác động trực tiếp đến giao dịch bất động sản.
-
Quy trình và cấu trúc cơ sở dữ liệu: Xây dựng mô hình CSDL giá đất gồm 09 lớp dữ liệu không gian. Cấu trúc bảng thuộc tính gồm các trường thông tin chuẩn hóa cho quản lý thửa đất và phân vị trí.
| Tên lớp dữ liệu |
Ý nghĩa và chức năng quản lý |
Mau_nen |
Quản lý hiển thị màu loại đất theo hiện trạng |
Text |
Quản lý nhãn mã loại đất |
CSDL_gia_dat_PhuongDaiYen |
Quản lý thông tin và dữ liệu giá đất tại phường |
Hien_thi_anh |
Quản lý liên kết ảnh thực địa qua tính năng HotLink |
Song_suoi |
Quản lý dữ liệu không gian thủy hệ, sông ngòi |
Giao_thong |
Quản lý dữ liệu không gian mạng lưới đường giao thông |
Dia_danh |
Quản lý thông tin tên gọi, địa danh hành chính |
Khung |
Quản lý đường khung và biên tập bản đồ |
Ghi_chu |
Quản lý thông tin chú giải phụ của cơ sở dữ liệu |
-
Thiết kế trường dữ liệu thuộc tính thửa đất và phân vị trí:
- Bảng thông tin thửa đất:
So_thua (Kiểu Integer), Dien_tich (Kiểu Decimal 10.2), Loai_dat (Kiểu Character 15).
- Bảng thông tin phân vị trí giá đất:
Duong (Character 30), Vi_tri (Character 20), Gia_NN (Decimal 20.2 - Giá nhà nước), Gia_TT (Decimal 20.2 - Giá thị trường).
- Trường liên kết hình ảnh:
LIEN_KET (Character 50, lưu đường dẫn tới thư mục chứa ảnh chụp thực địa D:/anh de tai).
-
Ứng dụng phần mềm MapInfo trong quản lý và khai thác: Thiết lập các chức năng xem thông tin thuộc tính bằng công cụ Info, tìm kiếm thửa đất theo giá trị và thuộc tính bằng công cụ Find qua lệnh Query, thiết lập liên kết hiển thị ảnh thực địa qua HotLink Options trên các đối tượng/nhãn, xuất dữ liệu thuộc tính ra tệp văn bản ASCII (*.txt) để sử dụng trên MS Excel/Notepad, và cập nhật biến động giá đất theo thửa hoặc theo tuyến đường.
Kết quả và đóng góp
Nghiên cứu đã đạt được các kết quả định lượng cụ thể:
- Thống kê toàn bộ hiện trạng quỹ đất phường Đại Yên với quy mô 4.569,45 ha và cơ cấu dân cư 9.682 nhân khẩu thuộc 2.113 hộ gia đình.
- Định lượng hóa mức độ tác động của các nhân tố đến giá đất qua số liệu khảo sát 50 thửa đất:
| TT |
Yếu tố ảnh hưởng |
Tỷ lệ mức độ ảnh hưởng (%) |
| 1 |
Điều kiện sinh lợi |
25,65 |
| 2 |
Vị trí thửa đất |
23,77 |
| 3 |
Khả năng đầu tư / Cơ sở hạ tầng |
18,20 |
| 4 |
Mục đích sử dụng đất |
12,15 |
| 5 |
Quy hoạch đô thị |
8,40 |
| 6 |
Chính sách tiền tệ / Pháp luật |
5,50 |
| 7 |
Môi trường |
3,25 |
| 8 |
An ninh, trật tự xã hội |
3,08 |
- Xây dựng bảng so sánh thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định (QĐ 3566/2013/QĐ-UBND) và giá giao dịch thị trường tại các tổ dân cư thuộc phường Đại Yên:
| Tuyến / Khu vực |
Vị trí |
Giá Nhà nước quy định (Gia_NN) (1.000 đ/m2) |
Giá thị trường thực tế (Gia_TT) (1.000 đ/m2) |
| Tổ 1 - Khu 1 |
1 |
3.400 |
9.000 |
| Tổ 2 - Khu 1 |
1 |
1.000 |
4.600 |
| Tổ 2 - Khu 1 |
2 |
630 |
2.750 |
| Tổ 2 - Khu 1 |
2 |
630 |
2.550 |
| Tổ 1 - Khu 1 |
2 |
1.300 |
7.000 |
| Tổ 2 - Khu 1 |
2 |
630 |
2.700 |
| Tổ 2 - Khu 1 |
1 |
1.000 |
25.000 |
| Tổ 1 - Khu 1 |
2 |
1.000 |
6.000 |
| Tổ 1 - Khu 1 |
2 |
1.300 |
9.000 |
Về mặt giải pháp và đóng góp, đề tài đã:
- Chuẩn hóa quy trình tích hợp giữa phần mềm biên tập bản đồ MicroStation và hệ thống quản lý GIS MapInfo thông qua công cụ Universal Translator, giải quyết tình trạng thiếu liên kết giữa dữ liệu hình học và dữ liệu bảng thuộc tính.
- Xây dựng thành công cơ sở dữ liệu số hoàn chỉnh gồm 09 lớp dữ liệu không gian, tích hợp các module quản lý: xem thông tin, truy vấn tìm kiếm thửa đất theo tiêu chí giá/diện tích, liên kết dữ liệu đa phương tiện (ảnh chụp thực địa qua HotLink) và xuất báo cáo dữ liệu dạng bảng.
- Cung cấp công cụ hỗ trợ công tác quản lý giá đất cho cán bộ địa chính cấp phường, làm căn cứ phục vụ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và theo dõi biến động thị trường.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Cơ sở dữ liệu và chương trình quản lý mới được thiết kế, vận hành cục bộ trên môi trường phần mềm máy tính để bàn (MapInfo Professional v10.5); dung lượng dữ liệu khảo sát thực địa còn ở quy mô chọn mẫu (50 thửa đất); việc liên kết hình ảnh qua HotLink phụ thuộc vào đường dẫn tuyệt đối cục bộ trên ổ đĩa máy tính (
D:/anh de tai).
- Hướng phát triển: Nghiên cứu mở rộng tích hợp cơ sở dữ liệu lên nền tảng WebGIS để phục vụ công khai giá đất trực tuyến cho người dân và các nhà đầu tư; tự động hóa việc cập nhật dữ liệu biến động giá thị trường từ các sàn giao dịch bất động sản; mở rộng phạm vi xây dựng CSDL giá đất cho toàn bộ các phường, xã trên địa bàn thành phố Hạ Long.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho:
- Sinh viên và học viên: Thuộc các chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Hệ thống thông tin địa lý (GIS), Trắc địa - Bản đồ, đặc biệt là phần hướng dẫn chi tiết quy trình chuyển đổi dữ liệu từ MicroStation sang MapInfo và kỹ thuật thiết lập liên kết HotLink ảnh thực địa.
- Cán bộ quản lý địa chính cấp xã, phường: Cung cấp phương pháp số hóa bảng giá đất quy định kết hợp theo dõi giá thị trường, hỗ trợ tra cứu nhanh thông tin thửa đất phục vụ tính thuế, phí trước bạ và lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng.
- Phần đáng tham khảo nhất: Quy trình thiết kế 09 lớp dữ liệu không gian (Bảng 4.3, Bảng 4.4), cấu trúc các trường thuộc tính thửa đất (Bảng 4.5, Bảng 4.6), và các thao tác truy vấn, trích xuất dữ liệu trên MapInfo Professional (Mục 4.5 và 4.7 trong văn bản).
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận sử dụng các phần mềm nào để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất?
Nghiên cứu sử dụng phần mềm MicroStation Geographics để biên tập dữ liệu không gian và tạo vùng bản đồ; phần mềm MapInfo Professional v10.5 để quản lý, phân tích CSDL không gian, thuộc tính và thành lập bản đồ chuyên đề; công cụ Universal Translator để chuyển đổi định dạng dữ liệu giữa hai phần mềm; cùng Microsoft Office Excel 2003 và Accessories Notepad để xử lý, xuất dữ liệu dạng bảng.
2. Hai yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất tại phường Đại Yên theo kết quả điều tra của tác giả?
Theo kết quả điều tra xác suất 50 thửa đất của tác giả, hai yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất là điều kiện sinh lợi (chiếm 25,65%) và vị trí của thửa đất (chiếm 23,77%).
3. Cơ sở dữ liệu giá đất phường Đại Yên được thiết kế gồm bao nhiêu lớp dữ liệu không gian?
Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất tại phường Đại Yên gồm 09 lớp dữ liệu: Mau_nen (màu loại đất), Text (mã loại đất), CSDL_gia_dat_PhuongDaiYen (dữ liệu giá đất), Hien_thi_anh (liên kết ảnh HotLink), Song_suoi (thủy hệ), Giao_thong (đường giao thông), Dia_danh (thông tin địa danh), Khung (khung bản đồ) và Ghi_chu (thông tin phụ).
4. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường tại phường Đại Yên được ghi nhận như thế nào?
Theo số liệu thống kê tại Bảng 4.8 của khóa luận, giá thị trường luôn cao hơn đáng kể so với giá Nhà nước quy định. Ví dụ: tại Tổ 1 - Khu 1 (vị trí 1), giá Nhà nước quy định là 3.400.000 đồng/m2 trong khi giá thị trường là 9.000.000 đồng/m2; tại Tổ 2 - Khu 1 (vị trí 1), giá Nhà nước quy định là 1.000.000 đồng/m2 nhưng giá thị trường lên tới 25.000.000 đồng/m2.
5. Tính năng HotLink trong MapInfo được tác giả ứng dụng nhằm mục đích gì?
Tính năng HotLink được ứng dụng để liên kết trực tiếp đối tượng thửa đất trên bản đồ với các tệp hình ảnh thực địa (chụp ngôi nhà, vị trí khu đất) lưu trữ tại thư mục D:/anh de tai, cho phép người dùng xem trực quan hình ảnh thực tế khi nhấp chuột vào thửa đất hoặc nhãn thửa đất.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Đức Tiến đã giải quyết thành công bài toán ứng dụng công nghệ GIS (trên nền tảng MicroStation và MapInfo Professional v10.5) vào công tác quản lý giá đất tại phường Đại Yên, thành phố Hạ Long. Nghiên cứu đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận định giá đất, chuẩn hóa 09 lớp dữ liệu không gian, thiết kế bảng thuộc tính quản lý song song giá Nhà nước và giá thị trường, đồng thời định lượng hóa mức độ tác động của 11 yếu tố ảnh hưởng qua điều tra thực địa. Kết quả nghiên cứu mang lại quy trình kỹ thuật hoàn chỉnh và công cụ quản lý trực quan, có giá trị ứng dụng thiết thực cho công tác địa chính và quản lý tài nguyên đất đai tại địa phương.
