Đặt vấn đề Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó liên quan nhiều nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy, thị trường đất đai trong nước ngày càng phát triển. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà sự hiểu biết chúng ta với thị trường này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên.
Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công nghệ, các ứng dụng GIS (Geographic Information System) được liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ tài nguyên môi trường. Xu hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi trường là sử dụng tối đa khả năng cho phép của GIS.
Sự phát triển của phần cứng máy tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân thiện hơn với người sử dụng bởi các khả năng hiển thị ba chiều, các công cụ phân tích không gian và giao diện tuỳ biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một cách nhanh chóng và chính xác. Vì vậy, việc xây dựng một đề tài nhiên cứu về việc ứng dụng GIS vào việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo: Th. Ngô Thị Hồng Gấm, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dũ liệu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tại địa bàn Phường Đại Yên_ Thành Phố Hạ Long”.
Mục đích đề tài - Tìm hiểu điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của phường Đại Yên-Thành Phố Hạ Long. n 2 - Đánh giá thực trạng công tác quản lý giá đất tại Phường Đại Yên- Thành Phố Hạ Long. - Chỉ ra những thuận lợi, khó khăn và hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất tại Phường Đại Yên và đề xuất hướng giải quyết. - Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn phường Đại Yên.
- Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường Đại Yên để phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất đai và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn phường Đại Yên- Thành Phố Hạ Long-Tỉnh Quảng Ninh. Yêu cầu đề tài - Nắm vững quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất. - Quá trình ứng dụng quản lý giá đất phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác cao, thuận lợi trong việc lưu trữ và sử dụng. - Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Đây là cơ hội cho sinh viên vận dụng những kiến thức đã học và những hiểu biết của mình vào thực tiễn, đồng thời cũng có cơ hội nâng cao sự hiểu biết về thị trường đất ở đô thị trên địa bàn TPHL.
- Nâng cao kỹ năng sử dụng và tích hợp các phần mềm tin học ứng dụng.2 Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu có thể giúp cho các nhà hoạch định chính sách đưa ra các quyết định đúng đắn trong việc thực hiện chương trình dự án liên quan đến công tác định giá, khảo sát, bồi thường, giải phóng mặt bằng. - Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại địa bàn phường, căn cứ để thu các khoản tiền theo quy định của nhà nước liên quan đến giá đất. - Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tượng khác nhau. n 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Tổng quan về giá đất 2. Giá đất và nguyên tắc xác định giá đất * Giá đất Theo điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. - Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. - Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm n 4 căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
* Nguyên tắc xác định giá đất Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định theo các nguyên tắc sau: - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Chính phủ quy định phương pháo xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố thuộc trung ương. Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi n 5 và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. - Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.
Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra. - Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.