Chương 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE ĐĂNG KÝ DAT DAI 1. LY LUẬN VE DANG KY DAT DAI 1. Khái niệm đăng ký dat đai 1. Dinh nghĩa đăng ký đất dai Trong thực tế đời sống, có nhiều sự kiện đòi hỏi phải đăng ký với cơ quan Nha nước có thâm quyền khi phát sinh, ví du như: đăng ký khai sinh, đăng ký kết hôn, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký tạm trú, tạm vắng, đăng ký thi đại học, đăng ký đi xuất khâu lao động hay phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản gồm đăng ký quyền sở hữu ô tô, xe máy; đăng ký tàu thủy.
Đăng ký theo nghĩa thông thường được hiểu là việc một cá nhân, tổ chức hay cơ quan Nhà nước có thâm quyền ghi nhận hay xác nhận một sự việc hay một tài sản nào đó nhằm dam bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người đăng ký và tổ chức, cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Đăng ký: Đứng ra khai báo dé được cấp giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào do”. Do vị trí và tầm quan trọng đặc biệt của đất đai - vừa là tài sản công vừa là tài sản tư; hay nói cách khác, đất đai là tài sản có giá trị rất lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân, mỗi tổ chức mà còn đối với Nhà nước và cộng đồng xã hội nên pháp luật dân sự của các nước đều quy định chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với Nhà nước. Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ.
Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định các bat động san (BĐS); trong đó co đất dai đều phải đăng ky quyền sở hữu hoặc quyén sử dung với cơ quan nha nước có thâm quyên. Đặc biệt, Luật dat đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ồn định lâu dài hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người sử dụng đất khác). Vậy đăng ký đất đai là gì? Trong sách, báo pháp lý và trong các văn bản pháp luật ở nước ta có nhiều : Nguyễn Như Ý (chủ biên): Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội - 2001, tr. cách giải thích khác nhau về khái niệm đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói riêng.
Theo Từ điển Luật học: “Đăng ký quyên sử dung dat: Thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dung đất với các thông tin về diện tích, loại hạng dat, nguồn gốc đất dai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sổ sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng kỷ, thống kê dat đai”. Theo Luật đất đai năm 2013: “Đăng ký dat dai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp ly về quyên sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liên với dat và quyên quản lý đất đối với một thửa dat vào hồ sơ địa chính” v. Như vậy, theo pháp Luật đất đai thì đăng ký đất đai là việc kê khai hiện trạng sử dụng đất bao gồm diện tích, mục đích sử dung, vi trí địa lý, hình thể, nguồn gốc dat và tình trạng pháp lý quyền sử dung đất gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, tồn tại hai loại đăng ký gồm đăng ký đất đai và đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất.
Sự khác nhau giữa hai loại đăng ký này thê hiện: Đăng ký đất đai Đăng ký giao dịch bảo đảm về quyên sử dụng đất (QSDĐ) 1. Đăng ký đất đai được 1. Đăng ký giao dịch bảo điều chỉnh bởi Luật đất đai và các văn đảm về QSDĐ được điều chỉnh bởi nghị bản hướng dẫn thi hành. định của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm 2.
Về bản chất. Đăng ký đất đai là đăng 2. Vẻ bản chất. Dang ký giao dịch về ký xác lập quyền sử dụng đất.
Điều này QSDD là đăng ký đối kháng với người có nghĩa là người sử dụng đất (SDĐ) thứ 3. Điều này có nghĩa là đăng ký giao đăng ký đất đai với Nhà nước để được dịch bao dam chứng minh người thực ? Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp): Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2006, tr. 3 Khoản 15 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 bảo hộ quyên và lợi ích hợp pháp của hiện giao dịch về QSDĐ là người SDD mình trong SDD. Cơ quan có thẩm quyển đăng ký.
Cơ quan có thấm quyên đăng ký. Cơ quan có thâm quyền đăng ký là Văn quan có thâm quyền đăng ký là Cục phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi dang ký giao dịch bao đảm hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp nhánh Đăng ký giao dịch bảo đảm ở khu huyện. vực miền Bắc, miền Trung và miền Nam. Nghĩa vụ đăng ký.
Người được Nhà 4. Nghĩa vụ đăng ký. Người SDĐ thực nước giao đất, cho thuê đất, công nhận hiện giao dịch về thế chấp QSDĐ vay QSDĐ; người nhận chuyên QSDĐ hoặc vốn tại các ngân hàng thương mại, tổ người đang SDĐ nhưng chưa đăng ký chức tín dụng. Hình thức đăng ký.
Hình thức đăng ky 5. Hình thức đăng ký. Hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký thực hiện khi xác lập giao dịch về thế đất đai biến động. chấp QSDĐ vay vốn tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng.
Đặc điểm của đăng ký đất đai Thứ nhát, việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thâm quyền. Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hé sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất. Từ đó, tạo tiền đề cho việc ghi nhận quyền của chủ thê sử dụng đất, đưa đất đai vào thị trường giao dịch bất động sản. Thứ hai, việc đăng ky đất dai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước.
Hiện nay, nêu như việc tra cứu các thông tin cá nhân được thực hiện trên cơ sở dữ liệu quôc gia vê dan cư; thông tin vê doanh nghiệp tra cứu trên Công thông tin điện tử quốc gia về đăng ký doanh nghiệp thì việc kiểm tra hiện trạng hay lý lịch pháp lý của đất đai được thực hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính, giúp việc quản lý được chặt chẽ, thuận lợi và dễ dàng hơn. 10 Thứ ba, hoạt động đăng ky đất đai xác lập cơ sở pháp ly về quyền của chủ sử dụng đối với đất đai. Thật vậy, các quyền năng của chủ sử dụng đất (ví dụ: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp.) Chỉ có thể được thực hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động. Thứ tư, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; nên hoạt động đăng ký đất đai của người sử dụng đất chỉ được tiến hành sau khi được Nhà nước thực hiện quyền đại điện chủ sở hữu đất đai thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất 6n định lâu dài.
Hơn nữa, đăng ký đất đai không chỉ là một nội dung quản lý đất đai của Nhà nước mà còn là một phương thức dé Nhà nước thực hiện vai trò đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Mục đích, ý nghĩa của đăng ký đất đai Thứ nhất, doi với chủ sử dụng đất và các chủ thé liên quan. Đăng ký đất đai bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Sự kết hợp giữa các dữ liệu về đặc điểm hình học của đất đai và chủ quyền trên đất đem lại một sự mô tả chính xác và đúng đắn nhất về tình trạng của thửa đất, là căn cứ để người sử dụng xác định rõ ranh giới phần quyền của mình khi tham gia giao dịch trên thị trường bat động sản.
Ngoài ra, đăng ký đất đai còn bảo vệ cho những người khác liên quan đến thửa đất, ví dụ như: quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của các chủ thé khác; thậm chí quyền của chủ sử dụng đất bị hạn chế do quyền lợi của cộng đồng thông qua quy hoạch sử dụng đất (hạn chế mục đích sử dụng, hạn chế xây dựng công trình trên đất. Việc phân định rõ ràng diện tích, ranh giới và chủ quyền đối với đất là lợi ích quan trọng mà việc đăng ký đất đai đem lại. Khi những quyền lợi của mình được xác định một cách rõ ràng, chủ sử dụng đất hoàn toàn yên tâm trong hoạt động đầu tư và khai thác, sử dụng đất đai; đồng thời đảm bảo sự tôn trọng của họ đối với các quyên của chủ thê khác có liên quan. 11 Thứ hai, đôi với quan ly nhà nước.
Những thông tin đáng tin cậy về đất đai cần được cập nhật một cách liên tục vì mục đích quản lý Nhà nước. Trước là dé bảo vệ chủ quyền lãnh thé quốc gia, sau là bảo vệ quyền sở hữu toàn dân của Nhà nước. Dữ liệu thông tin về địa chính mà việc đăng ký đất đai đem lại như địa lý, đặc điểm hình học, tình trạng pháp lý của đất có ảnh hưởng quan trọng đến các dịch vụ công như: cung cấp điện, nước, y tế, giáo dục. Ngoài ra, sự minh bạch, công khai về thông tin cũng như sự đảm bảo về quyền sử dụng mà đăng ký đất đai đem lại sẽ là nguồn lực thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước, kích thích sự phát triển kinh tế của địa phương và trung ương.
Đăng ký đất đai tạo cơ sở quan trọng cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cả nông thôn và đô thị. Ở các nước đang phát triển, cùng với tốc độ đô thị hóa diễn ra không ngừng là những áp lực về cơ sở hạ tầng, trong bối cảnh đó, những thông tin về cụ thể, chính xác về giá trị đất đai, các quyền trên đất có giá trị trong việc thực hiện quy hoạch, thay đôi mục đích sử dụng, sát nhập, chia, tách, phân phối lại diện tích đất sao cho phù hợp. Thông tin thiếu chính xác hoặc không đầy đủ dễ dẫn đến quy hoạch lập ra bị thất bại và không thể triển khai được trên thực tế.