Luận văn thạc sĩ pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng tmcp bưu điện liên việt

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng tmcp bưu điện, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Trịnh Thị Minh Hồng
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Văn Ngọc
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất: Thực Tiễn Áp Dụng Tại Ngân Hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• 1.1.1. Thế chấp tài sản
• 1.2. Vai trò của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• 1.3. Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
• 2.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
• 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
• 2.2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
• 2.2.2. Những thành tựu đạt được và nguyên nhân của thành tựu trong áp dụng Hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
• KẾT LUẬN CHƯƠNG II
• 3. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƯU ĐIỆN LIÊN VIỆT
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.2.1. Đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ
• 3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng, về thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp
• 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
• KẾT LUẬN CHƯƠNG III
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Cơ sở lý luận và pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến tại Việt Nam. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp được xác định là sự thỏa thuận giữa bên có nghĩa vụ và bên có quyền, trong đó bên có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên có quyền. Điều này có nghĩa là bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu tài sản trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Luật đất đai và Bộ luật Dân sự đã quy định rõ về hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy còn nhiều bất cập, như việc xác định chủ sở hữu tài sản thế chấp chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng lạm dụng và tranh chấp trong giao dịch. Việc hiểu rõ về hợp đồng thế chấp không chỉ giúp các bên tham gia giao dịch bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống ngân hàng.

1.1. Khái niệm và vai trò của hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một công cụ pháp lý quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự, hợp đồng này không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên cho vay mà còn tạo điều kiện cho bên vay có thể tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Hợp đồng thế chấp giúp giảm thiểu rủi ro cho các tổ chức tín dụng, đồng thời khuyến khích các giao dịch thương mại và đầu tư. Việc thực hiện hợp đồng này cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm cả việc công chứng và đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn tạo ra sự minh bạch trong các giao dịch tài chính.

II. Thực tiễn áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt

Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đã áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong nhiều giao dịch cho vay. Thực tiễn cho thấy, ngân hàng này đã có những bước tiến đáng kể trong việc xây dựng quy trình cho vay dựa trên tài sản thế chấp. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề như việc xác định giá trị tài sản thế chấp chưa chính xác, dẫn đến rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ. Ngoài ra, việc xử lý tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp cũng gặp nhiều khó khăn do quy định pháp luật chưa rõ ràng. Để nâng cao hiệu quả áp dụng, ngân hàng cần cải thiện quy trình thẩm định giá trị tài sản và tăng cường công tác đào tạo nhân viên về pháp luật liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

2.1. Những thành tựu đạt được

Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt đã đạt được nhiều thành tựu trong việc áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Ngân hàng đã xây dựng được một hệ thống quy trình cho vay rõ ràng, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Sự phát triển này không chỉ giúp ngân hàng tăng trưởng doanh thu mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, để duy trì và phát triển hơn nữa, ngân hàng cần tiếp tục cải thiện quy trình thẩm định và quản lý rủi ro liên quan đến tài sản thế chấp.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cần có những giải pháp hoàn thiện pháp luật. Trước hết, cần sửa đổi các quy định liên quan đến hợp đồng thế chấp để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Thứ hai, cần tăng cường công tác đào tạo và nâng cao nhận thức cho các bên liên quan về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp. Cuối cùng, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu về tài sản thế chấp sẽ giúp các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn trong việc thẩm định và quản lý rủi ro.

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật

Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần tập trung vào việc xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và dễ hiểu. Cần có các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, cũng như quy trình thực hiện hợp đồng. Điều này sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Hơn nữa, việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về hợp đồng thế chấp cũng là một yếu tố quan trọng để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng và giao dịch dân sự. Theo Hiến pháp 2013, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất. Từ năm 2013 đến 2018, các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ đã được hoàn thiện nhưng vẫn còn nhiều bất cập trong thực tiễn áp dụng, đặc biệt tại các tổ chức tín dụng như Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank).

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc phân tích các quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng thế chấp QSDĐ, đánh giá thực trạng áp dụng tại LienVietPostBank, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các quy định pháp luật liên quan và thực tiễn áp dụng tại LienVietPostBank trong giai đoạn 2013-2018. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện ở việc cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng QSDĐ trong hoạt động tín dụng, góp phần phát triển thị trường tài chính bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình pháp luật liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ, bao gồm:

• Lý thuyết về thế chấp tài sản: Thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự bằng tài sản, trong đó bên thế chấp giữ tài sản nhưng chuyển quyền sử dụng cho bên nhận thế chấp trong phạm vi thỏa thuận. Đặc biệt, thế chấp QSDĐ là hình thức bảo đảm đặc thù do tính chất quyền sử dụng đất không thuộc sở hữu cá nhân mà thuộc Nhà nước đại diện.

• Lý thuyết về quyền sử dụng đất: QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai do Nhà nước giao hoặc công nhận, có thể chuyển nhượng, thế chấp theo quy định pháp luật đất đai và dân sự.

• Mô hình pháp luật điều chỉnh giao dịch bảo đảm: Sự phối hợp giữa pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và pháp luật công chứng tạo thành hệ thống điều chỉnh toàn diện cho hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Các khái niệm chính bao gồm: thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, chủ thể hợp đồng, đối tượng hợp đồng, hiệu lực hợp đồng.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp, hệ thống, lịch sử, so sánh, phân tích và đối chiếu để làm rõ các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng. Nguồn dữ liệu chính bao gồm:

• Văn bản pháp luật: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, các nghị định và thông tư hướng dẫn.

• Số liệu thực tiễn từ Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt giai đoạn 2013-2018, bao gồm báo cáo tài chính, cơ cấu nợ, quy trình xử lý hợp đồng thế chấp.

• Tài liệu nghiên cứu khoa học trong nước và quốc tế liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Cỡ mẫu nghiên cứu tập trung vào toàn bộ giao dịch thế chấp QSDĐ tại LienVietPostBank trong giai đoạn nghiên cứu. Phương pháp phân tích dữ liệu bao gồm phân tích định tính các quy định pháp luật và phân tích định lượng số liệu tài chính, nợ xấu, hiệu quả xử lý tài sản thế chấp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ còn nhiều điểm chưa đồng bộ: Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định chi tiết về điều kiện, hình thức, hiệu lực hợp đồng thế chấp QSDĐ, nhưng vẫn tồn tại sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa luật chung và luật chuyên ngành. Ví dụ, Bộ luật Dân sự 2015 không còn định nghĩa riêng về hợp đồng thế chấp QSDĐ mà chỉ quy định chung về thế chấp tài sản, gây khó khăn trong áp dụng thực tế.

2. Thực tiễn áp dụng tại LienVietPostBank cho thấy hiệu quả tín dụng được nâng cao nhờ hợp đồng thế chấp QSDĐ: Tổng tài sản ngân hàng đạt 175.207 tỷ đồng năm 2017, trong đó dư nợ cho vay đạt khoảng 110.556 tỷ đồng, với tỷ lệ nợ xấu dưới 2%. Việc sử dụng QSDĐ làm tài sản bảo đảm giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng, tăng khả năng thu hồi vốn.

3. Quy trình ký kết và quản lý hợp đồng thế chấp QSDĐ tại ngân hàng còn tồn tại hạn chế: Việc thẩm định tài sản, kiểm tra pháp lý và quản lý Giấy chứng nhận QSDĐ chưa chặt chẽ, dẫn đến rủi ro tài sản bị thế chấp nhiều lần hoặc tranh chấp kéo dài. Tỷ lệ nợ cần chú ý và nợ dưới tiêu chuẩn có xu hướng tăng nhẹ trong giai đoạn 2016-2018, phản ánh khó khăn trong xử lý tài sản thế chấp.

4. Vai trò của pháp luật và hợp đồng thế chấp QSDĐ trong hoạt động tín dụng được khẳng định: Hợp đồng thế chấp QSDĐ là công cụ pháp lý quan trọng giúp tổ chức tín dụng bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất tiếp tục khai thác tài sản trong thời gian thế chấp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những hạn chế trong pháp luật và thực tiễn áp dụng hợp đồng thế chấp QSDĐ xuất phát từ đặc thù chế độ sở hữu đất đai toàn dân do Nhà nước đại diện, dẫn đến sự can thiệp sâu của Nhà nước trong quản lý và điều chỉnh giao dịch. So với các quốc gia có sở hữu tư nhân về đất đai, Việt Nam có quy trình pháp lý chặt chẽ hơn nhưng cũng phức tạp hơn, gây khó khăn cho các bên tham gia.

So sánh với một số nghiên cứu trong nước, kết quả nghiên cứu này làm rõ hơn về thực trạng áp dụng tại một ngân hàng thương mại cổ phần lớn, cung cấp số liệu cụ thể về cơ cấu nợ và hiệu quả tín dụng. Việc trình bày dữ liệu qua biểu đồ cơ cấu nợ theo nhóm nợ và theo kỳ hạn sẽ giúp minh họa rõ nét hơn xu hướng và rủi ro tín dụng liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ.

Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu là cơ sở để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng thế chấp QSDĐ, góp phần phát triển thị trường tín dụng và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ: Cần ban hành văn bản pháp luật chuyên biệt hoặc quy định rõ ràng hơn trong luật hiện hành về hợp đồng thế chấp QSDĐ, đảm bảo tính thống nhất, rõ ràng giữa luật chung và luật chuyên ngành. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ: Tăng cường công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch của tài sản thế chấp. Mục tiêu giảm thời gian cấp giấy xuống dưới 6 tháng. Chủ thể: Cơ quan đăng ký đất đai, UBND các cấp.

3. Hoàn thiện thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp: Xây dựng quy trình chuẩn, mẫu hợp đồng thế chấp QSDĐ đồng bộ, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ để giảm thiểu sai sót và gian lận. Thời gian: 1 năm; Chủ thể: Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp, các phòng công chứng.

4. Nâng cao chất lượng nhân sự và quản lý tại ngân hàng: Đào tạo chuyên sâu cho cán bộ tín dụng về pháp luật đất đai và hợp đồng thế chấp, xây dựng hệ thống quản lý, theo dõi hợp đồng chặt chẽ, áp dụng phần mềm quản lý rủi ro. Chủ thể: Ban lãnh đạo LienVietPostBank; Thời gian: liên tục.

5. Tăng cường công tác xử lý tài sản thế chấp: Xây dựng quy định rõ ràng về xử lý tài sản thế chấp khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ, đảm bảo quyền lợi các bên và giảm thiểu tranh chấp kéo dài. Chủ thể: Bộ Tư pháp, Tòa án, Ngân hàng; Thời gian: 1-2 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ pháp chế và tín dụng tại các ngân hàng thương mại: Giúp hiểu rõ quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng hợp đồng thế chấp QSDĐ, nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng.

2. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai và tài chính: Cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ.

3. Luật sư và chuyên gia tư vấn pháp lý: Hỗ trợ tư vấn, soạn thảo hợp đồng thế chấp QSDĐ phù hợp với quy định pháp luật và thực tiễn thị trường.

4. Nghiên cứu sinh, sinh viên ngành Luật kinh tế và Tài chính ngân hàng: Là tài liệu tham khảo toàn diện về pháp luật và thực tiễn hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
   Hợp đồng thế chấp QSDĐ là thỏa thuận giữa bên sử dụng đất và bên nhận thế chấp, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự, đồng thời được tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp.

2. Ai có quyền thế chấp quyền sử dụng đất?
   Theo Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp và đáp ứng các điều kiện như có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất mới được quyền thế chấp.

3. Quy trình ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ tại ngân hàng như thế nào?
   Quy trình gồm thẩm định tài sản, lập hợp đồng tại phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, bàn giao giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp, đăng ký giao dịch tại cơ quan đăng ký đất đai và thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.

4. Pháp luật quy định thế nào về xử lý tài sản thế chấp khi bên vay không trả nợ?
   Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp; nếu không thỏa thuận được thì tài sản sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật, thường là bán đấu giá để thu hồi nợ.

5. Những khó khăn chính trong thực tiễn áp dụng hợp đồng thế chấp QSDĐ tại ngân hàng là gì?
   Bao gồm việc xác định chủ sở hữu tài sản thế chấp chưa chặt chẽ, quản lý giấy chứng nhận QSDĐ chưa hiệu quả, quy trình thẩm định và đăng ký còn phức tạp, dẫn đến rủi ro tài sản bị thế chấp nhiều lần và tranh chấp kéo dài.

Kết luận

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là công cụ pháp lý quan trọng trong hoạt động tín dụng và giao dịch dân sự tại Việt Nam, góp phần bảo đảm nghĩa vụ trả nợ và phát triển thị trường tài chính.

• Pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định chi tiết nhưng còn tồn tại sự chồng chéo, chưa đồng bộ giữa các lĩnh vực pháp luật liên quan, gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng.

• Thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt cho thấy hợp đồng thế chấp QSDĐ giúp nâng cao hiệu quả tín dụng, giảm thiểu rủi ro nhưng vẫn còn hạn chế trong quản lý và xử lý tài sản thế chấp.

• Đề xuất hoàn thiện pháp luật, nâng cao chất lượng quản lý, đẩy mạnh công nghệ thông tin và đào tạo nhân sự là những giải pháp thiết thực nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng hợp đồng thế chấp QSDĐ.

• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi đánh giá hiệu quả và tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi áp dụng tại các tổ chức tín dụng khác.

Hành động ngay hôm nay để nâng cao hiệu quả quản lý hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức của bạn!

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 1. Thế chấp tài sản 1. Quan niệm về thế chấp tài sản Trong đời sống thực tiễn, tài sản do cá nhân làm ra thuộc sở hữu của riêng họ.

Pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân đối với tài sản. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình; họ có thể đem tài sản đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, pháp luật gọi chung là giao dịch bảo đảm. Một trong số đó là thế chấp tài sản. Khái niệm này được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta.

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn, Thế chấp là Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác… có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để đảm bảo một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ.

Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng) hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Chế định thế chấp tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995, 2005, và 2015. 6 Theo giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật Hà Nội, Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (hoặc theo quy định của pháp luật) theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình đê đảm bảo thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền (47, trang 77). Theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì: Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp (Điều 317). Nhìn chung, dù quan niệm thế chấp dưới góc độ nào đi chăng nữa khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây: Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể; Hai là, tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) thường được nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện.

Bản chất của thế chấp tài sản Thế chấp tài sản có 2 đặc điểm bản chất như sau: Thứ nhất, chúng được phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước. Có thể khẳng định việc xác định một giao dịch thế chấp tài sản dựa trên hai yếu tố cốt lõi, không tách rời nhau bao gồm nghĩa vụ phải trả một khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản và quyền lợi của chủ nợ đối với tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong đó, khoản nợ là khởi nguồn, là nguyên nhân để bên có nghĩa vụ phải mang những tài sản thuộc sở hữu của mình lệ thuộc vào bên 7 có quyền để làm cơ sở cho việc thực hiện nghĩa vụ; tài sản trong mối quan hệ thế chấp thể hiện trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và chỉ được đưa ra xem xét và xử lý khi nghĩa vụ trước đó không thực hiện được. Việc ký kết một hợp đồng thế chấp tài sản có thể được thực hiện đồng thời hoặc thực hiện sau khi ký kết một hợp đồng tín dụng (hợp đồng xác định khoản vay) phát sinh từ trước đó.

Thứ hai, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm mang tính đối vật và có ý nghĩa hạn chế rủi ro cho bên có quyền. Trong mối quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp bắt buộc phải có một vật, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình; trên cơ sở đó, bên thế chấp thực hiện xác lập trực tiếp quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản cụ thể đó. Đây là lợi thế của thế chấp tài sản so với hình thức bảo lãnh là biện pháp thực hiện nghĩa vụ mang tính đối nhân, trong đó không có đối tượng tài sản cụ thể mà chữ tín được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu dựa trên khả năng, uy tín và sự cam kết của một chủ thể khác bên cạnh chủ thể có nghĩa vụ. Bên cạnh đó, quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản bảo đảm tồn tại trong toàn bộ thời gian có hiệu lực của hợp đồng và có vị trí ưu tiên hơn so với các chủ thể khác trong quan hệ nghĩa vụ không có bảo đảm.

Ví dụ: Quyền ưu tiên thanh toán trước, quyền nhận chính tài sản bảo đảm…khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ trong trường hợp nghĩa vụ chính không được thực hiện. Thực tế cho thấy, đây là biện pháp được đánh giá bởi tính hiệu quả trong việc thu hồi vốn vay trong trường hợp tuân thủ, thực hiện nghiêm túc pháp luật về thế chấp. Mối liên hệ giữa thế chấp và một số biện pháp bảo đảm khác - Mối liên hệ giữa thế chấp và cầm cố: Cũng giống như thế chấp tài sản, chế định cầm cố tài sản cũng được quy định trong BLDS 1995, 2005 và 2015. Theo BLDS 2015, cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để đảo bảo thực hiện nghĩa vụ (Điều 309).

Như vậy cầm cố tài sản và thế chấp tài sản đều là những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà theo đó các bên cầm cố/thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận cầm cố/bên nhận thế chấp. Tuy nhiên giữa 2 biện pháp này cũng có nhiều điểm khác nhau cần phân 8 biệt. Cụ thể, BLDS 2005 phân biệt hai biện pháp này không phụ thuộc vào tài sản là động sản hay bất động sản, mà phụ thuộc vào đặc điểm tài sản đó có chuyển giao cho bên nhận bảo đảm giữ hay không. Nếu tài sản bảo đảm được giao cho bên nhận bảo đảm giữ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự thì hai bên thỏa thuận áp dụng biện pháp cầm cố tài sản.

Như vậy, cầm cố tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông dụng, phổ biến, theo đó bên có nghĩa vụ (bên cầm cố) bảo đảm rằng sẽ thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Để có thể chuyển giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố giữ thì phần lớn các trường hợp là bên cầm cố sử dụng tài sản là động sản (có thể là vật, tiền hoặc giấy tờ có giá). Mặc dù điều 326 BLDS 2005 không quy định tài sản được sử dụng để cầm cố là động sản hay bất động sản (nghĩa là fvề mặt lý thuyết thì có thể cầm cố bất động sản nếu có thể giao bất động sản này cho bên nhận cầm cố giữ (ví dụ A cần vay B một khoản tiền 100 triệu đồng để kinh doanh với thời hạn 01 năm, để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của mình, A giao vườn cây nhãn thuộc sở hữu của mình cho B giữ và các bên có thể thỏa thuận B có thể thu hoạch nhãn trong vụ hè và sẽ giao lại vườn nhãn cho A khi A trả đủ tiền vay theo hợp đồng, nhưng đối với một số loại bất động sản pháp luật chỉ quy định chủ sở hữu (hoặc hủ sử dụng) chỉ có thể sử dụng biện pháp thế chấp mà không quy định biện pháp cầm cố. Ví dụ thế chấp nhà ở theo Điều 21 Luật Nhà ở năm 2005, thế chấp QSDĐ theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

Như vậy, chỉ có các công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai là chưa có quy định cụ thể về quyền của chủ sở hữu khi sử dụng tài sản này làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Mặc dù vậy, có ít trường hợp một người nào đó dùng công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu của mình để làm tài sản cầm cố, bởi vì chỉ có thể coi là áp dụng biện pháp cầm cố tài sản khi tài sản đó được chuyển giao cho bên nhận cầm cố. Việc bên cầm cố giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố là giao tài sản thực tế, tức là bên nhận cầm cố thực sự giữ tài sản cầm cố chứ không phải chỉ chiếm giữ giấy tờ sở hữu.