CHƯƠNG I: Cơ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái quát chung về quá trình hình thành và phát triền của Sacombank Tên đầy đủ: Ngân hàng Thương Mại Cô Phần Sài Gòn Thương Tín. Tên quốc te: Saigon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank. Tên viết tat: Sacombank. Logo Sacombank Hiìih 1.
ỉ: Logo Sacombcmk Mã số thuế: 0301103908. Mã chứng klioán: STB. Trụ sờ chính: 266 - 268 Nam Kỳ Khới Nghĩa, phtĩờng Võ Thi Sáu, quăn 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Tổng tài sản: 674.
(2023) Số nhân viên: gần 19. Chi nhánh: gần 570 chi nhánh và phòng giao dịch.vn Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) là một trong những ngân hàng thương mại có quy mô lớn tại Việt Nam, có p-ụ sở chính tại TP. Sacombank được thành lập vào năm 1991 với tên gọi ban đầu là Ngân hàng Thương mại Sài Gòn và kê tìr đó đã phát triên trờ thành một trong những ngân hàng hàng đầu của Việt Nam Sacombank cung cấp các dịch vụ tài chínli cho khách hàng cá nliân và doanh nghiệp. Bao gồm các sàn phâm và dịch vụ như tài khoản tiền gữi, cho vay, thè tín dụng, chứng khoán và dịch VỊ1 thanh toán điện tử.
Sacombank là một trong những ngân hàng nôi tiếng và uy tín tại Việt Nam hoạt động với chiến lược phát triên trong 30 năm qua là trờ thành Ngân hàng bán lẻ hiện đại và đa năng hàng đầu. Đen cuối năm 2023, Sacombank có tông tài sản 1 674.389 tỳ đồng và vốn điều lệ lên đến 18. Mạng lưới hoạt động rộng khắp tại Việt Nam, Lào, Campuchia với gan 570 điêm giao dịch và gần 19.1 Khái quát về bất động sản 1.1 Khái niệm Bất động sản được quy định Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chũ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 Bất động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai, kê cả các tài sản gan liền với nhà công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sàn khác do pháp luật quy định.2 Phân loại Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản gom 4 loại như sau: Đất đai, Nhà ờ và các công trình khác gan liền với đất đai, Tài sàn khác gan liền với đất đai, Tài sản gan liền với nhà ờ và công trình xây dựng gan liền với đất đai.3 Các thuộc tính Tính bất động; Tính không đồng nhất; Tính khan hiếm; Tínli bền vững.4 Cơ sờ xác định giá trị bốt động sản Giá trị thị tnrờng là mức giá ước tính của bất động sản tại thời diêm, địa diêm thâm định giá, giữa bên mua và bên bán khi họ đã sẵn sàng thực hiện giao dịch, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đù thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiêu biết, thận trọng và ựr nguyện. Giá phi thị trường là mức giá ước tính của một bất động sàn tại thời diêm, 2 địa điêm thâm định giá không phân ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điêm kinh tế- kỹ thuật, chức năng, công dụng cùa BĐS, những lợi ích mà BĐS mang lại trong quá trinh sữ dụng, cãn cứ vào giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thâm định giá BĐS đặc biệt và các giá trị không phàn ánh giá trị thị trường khác.5 Các yếu tố tác động đến giá bổt động sản Các yếu tố tác động đen giá trị bất động sản bao gom: Yeu tố ựr nhiên; Yeu tố kinh te ;Yeu tố thị trường; Yen tố pháp lý; Yeu tố công nghệ, dịch VỊI phụ trợ.2 Khái quát về bất động sản thế chấp 1.1 Khái niệm về thế chốp Theo Điều 317 Bô luât Dân sư 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thề thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.2 Điều kiện đối với bất động sán thế chấp Bất động sản thuộc quyền sờ hữu của bên the chấp tại thời diêm ký kết giao dịch thế chấp BĐS. BĐS không xảy ra tranh chấp: là các BĐS mà tại thời diêm ký kết giao dịch đàm bảo, chủ sờ hữu của BĐS đó không bị người thứ ba khiếu kiện tại các Tòa án hoặc các cơ quan Nhà nước có thâm quyền. BĐS phải được phép giao dịch và có khả năng bán được: là các BĐS không bị cấm hm hành theo qui định của pháp luật tại thời diêm ký kết giao dịch the chấp.
Đối với hoạt động tín dụng có thế chấp của các NHTM thi yêu cầu về tính thanh klioãn cũa tài sàn the chấp là hết sức quan trọng.3 Định giá bất động sản trong nghiệp vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm định giá Căn cứ vào khoản 15 điều 4 Luật Giá 2012 là việc cơ quan, tồ chức có chức năng thầm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điềm, thời điềm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thầm định giá 1.2 Các nguyên tắc định giá bât động sởn Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sàn; Nguyên tắc thay đôi; Nguyên tắc cân đối; Nguyên tắc phù hợp; Nguyên tắc cạnh tranh; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc tăng và giảm phan sinh lợi; Nguyên tac tăng, giâm giá trị bất động sản do tác động bời nliững bất động sản khác; Nguyên tắc thay the; Nguyên tắc khả năng sinh lời cũa đất.3 Các phương pháp định giá bốt động sản trong nghiệp vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại Có 5 phương pháp định giá BĐS đó là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư ; Phương pháp lợi nhuận. a) Phương pháp so sánh: Là phương pháp thâm định giá bất động sân dựa trên cơ sờ sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của BĐS tương ựr hoặc tương đồng trên thị trường, là cách ước tính giá trị cùa BĐS cần thâm định thông qua so sánh với mức giá cùa các BĐS kliác tương hr trên thị trường đã được mua bán. b) Phương pháp chi phỉ: Là phương pháp thâm định giá dựa trên cơ sờ chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế bất động sản hrơng ựĩ với bất động sản được TĐG. c) Phương pháp thn nhập: Là phương pháp thâm địnli giá dựa trên cơ sờ chuyên đôi các dòng thu nliập ròng trong hrơng lai có thê nhận được tìĩ việc kliai thác bất động sàn thành giá trị hiện tại cùa bất động sàn (quá trình chuyên đôi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) đê ước tính giá trị thị trường của bất động sàn cần TĐG.
4 d) Phương pháp thặng dư. Là phương pháp thâm định giá mà giá trị thị trường cùa bất động sàn cần TĐG được xác định dựa vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triên giả định của bất động sàn (tông doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh đê tạo ra sự phát triên đó. e) Phương pháp lợi nhuận: Là phương pháp thâm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản đê ước tính giá trị thị tường của bất động sàn cần thâm định giá.4 Quy trình thầm định giá bất động sản trong nghiệp vụ cho vay tại các Ngân hàng thương mại: Bước 1: Xác định tông quát về bất động sản cần thâm định giá và xác định giá trị thị tiường hay phi thị trường làm cơ sở thâm định giá; Biĩớc 2: Lập ra kế hoạch thâm định giá BĐS; Bước 3: Khảo sát thực te và thu thập thông thi BĐS cần thâm định giá ; Bước 4: Phân tích thông tin cùa BĐS; Bước 5: Xác định giá trị cùa BĐS; Bước 6: Lập báo cáo kết quả thâm định giá, chứng thư thâm định giá sau đó gửi cho khách hàng và các bên liên quan.5 Công thức tính hạn mức cho vay tối đa dựa trên giá trị của BĐS Hạn mức cho vay tối đa = Giá trị bất động sản X Tỳ lệ cho vay trên giá trị tài sàn (LTV) Giã thích Giá trị bất động sản: Đây là giá trị thị trường cùa bất động sản được xác định bời các chuyên gia định giá hoặc công ty định giá bất động săn; Tỳ lệ cho vay trên giá trị tài sản (Loan-to-Value Ratio - LTV): Đây là tỷ lệ phần trăm mà ngân hàng sẵn sàng cho vay dựa trên giá trị cùa bất động sản. Tỷ lệ này có thê thay đôi tùy theo chính sách cùa tírng ngân hàng và loại bất động sản.
Thông thường, LTV có thê dao động từ 50% đến 80%, đôi khi có thê cao hơn nếu có thêm tài sàn đảm bào hoặc các điều kiện đặc biệt. Các yếu to ảnh hưởng đen LTV Loại bất động sản: Nhà ờ, căn hộ, đất nền, bất động sản thương mại,.; 5 Vị trí bất động sân: Khu vực trung tâm, vìing ven,.; Tình trạng pháp lý: Sô đỏ, sô hồng, giấy tờ hợp lệ,.; Thu nhập và khả năng trà nợ cùa người vay: Anh hường đến quyết định về tỳ lệ cho vay của ngân hàng; Tình trạng tài sản đảm bào: Tình trạng xây dựng, chat lượng tài sân,.; Điều kiện thị trường và kinh te: Tình hình kinh tế, lãi suất, rủi ro thị tnrờng bất động sản,.6 Các tiêu chí phản ánh kết quả định giá bổt động sản trong nghiệp vụ cho vay tại các Ngân hàng thương mại Cơ cấu tài sản bào đảm bằng bất động sản; Số lượng 110 sơ thâm địnli giá BĐS; Thời gian trung bình thực hiện thâm địnli giá BĐS; Số lần tái thâm định giá BĐS trong một năm đối với một klioản vay; Thời gian trung bình đê xừ lý một BĐS thu hồi nợ; Số lượng khoản vay và dư nợ cho vay có thời gian xừ lý tài săn bảo đảm là BĐS kéo dài; Số lượng khoản vay và dir nợ cho vay được xữ lý có TSBĐ là BĐS không đủ đê thu nợ gốc và lãi vay; Tỳ lệ trích lập dự phòng xừ lý rủi ro cụ thê.