Chương 1: Cơ sở lý luận về nâng cao chất lượng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai. Chương 2: Thực trạng chất lượng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Thái Bình. Chương 3: Giải phápznâng cao chất lượng hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình. 6 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI 1.
Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai 1. Khái niệm về đất đai, bất động sản 1. Đất đai Đất đai làntài nguyên thiên nhiên, tài sảngQuốc gia vô cùng quý giá di sản của các thế hệ loài người đồng thời là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người.“Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian.
Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Về mặt thổ nhưỡng, xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống như: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìngnhận như vậy, các nhà sinh thái học còngcho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất.
Như vậy, đất luôngluôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. Nhưgvậy, đất đai có thể được định nghĩa đầy đủ như sau: Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó, gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất, các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích 7 và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra.
Bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản. “Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. “Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không do chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. Đăng ký đất đai, bất động sản 1. Khái niệm về đăng ký đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trungzthống nhất của dữ liệu địa chính.
Khái niệm này chỉ rõ: -“Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai. -“Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai” -“Khái niệm này cũng làm rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng zhồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính. Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai -“Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân”. -“Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội” + “Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả” + “Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp” + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; +”Phục vụ quy hoạch, kế hoạchzsử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; +”Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai” + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; +”Mở rộng khả năng vay vốn xã hội”. Cơ sở lý luận đăng ký đất đai, bất động sản 1. Hồ sơ đất đai, bất động sản -“Hồ sơ về đất đai, bất động sản (tại Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai và bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và quyền lợi của công dân”.
-“Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả”. -“Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóg, an toàn và với mộtcchi phí thấp”. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với 9 BĐS, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai. - Nguyên tắc đồng thuận là nguyên tắc được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- “Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai mọi người có thể kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ”. - Nguyên tắc chuyên biệt hóa: Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đối với việc xác định chủ quyền vi pháp lý của cắc chu thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hóa tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rõ ràng và mộ tả chính xác đơn vị đăng ký.
“Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý”. Đơn vị đăng ký - thửa đất “Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký”.
“Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký được ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp”.2 Văn phòng đăng ký đất đai 1.1CCơ sở pháp lý về tổcchức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai 1.Bộ LuậtsDân sự năm 2005 “Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản ( Điều 167 ); Thời điềm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản ( Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền”.