Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Nhận thức chung về mua bán nhà ở xã hội trong thị trường bất động sản 1. Khái niệm nhà ở 1. Quan niệm nhà ở Thuở xa xưa, nhà ở đơn thuần chỉ là một nơi trú thân để bảo vệ con người nhằm chống lại những bất lợi của điều kiện thiêng nhiên như: nắng, mưa, bão,tuyết, gió, thú rừng… Dần dần, nhà ở đã trở phát triển thành một phần quan trọng trong đời sống của con người, tạo điều kiện thuận lợi giúp cho con người nói chung và từng cá nhân, hộ gia đình, nói riêng nghỉ ngơi, tái tạo lại sức lao động, sinh con để duy trì nòi giống, tiên tới ổn định để làm kinh tế và phát triển sản xuất… Theo dòng chảy của thời gian, xã hội ngày một phát triển, tiến bộ và trở nên văn minh hơn.
Nhà ở luôn là tư liệu sinh hoạt cũng như là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu giống như cơm ăn áo mặc của mỗi cá nhân và mỗi gia đình. Nhu cầu có một nơi thích hợp để ở không chỉ là một quyền cơ bản của con người mà là một trong những điều kiện cần thiết cho sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhà ở không những là một kiến trúc thông thường nhằm bảo đảm cho con người những nhu cầu hằng ngày mà nó còn là sự biểu thị các giá trị lịch sử và văn hóa của một dân tộc, một quốc gia. Vì những lẽ trên mà ở bất kỳ quốc gia, đất nước nào, Nhà nước đều dành sự quan tâm đặc biệt đến vấn đề nhà ở.
Việc quan tâm này được thể hiện thông qua việc Nhà nước ban hành các chính sách, pháp luật cũng như tạo lập khung pháp lý cho người dân có thể thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và về mua bán nhà ở nói riêng. Ở Việt Nam, các quy định pháp luật về nhà ở 7 được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013; Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015); Luật nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014… và các văn bản pháp luật có liên quan. Hiến pháp năm 2013 có quy định tại Điều 22: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Ở các góc độ khác nhau, Khái niệm nhà ở được luận giải như sau: Theo góc độ triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa.
Còn dưới phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện để đáp ứng nhu cầu ở của con người; tuy nhiên theo góc độ kinh tế học thì nhà ở là khối tài sản có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia. Theo Từ điển Tiếng Việt thì nhà ở là: “ Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”.1 Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Qua đó, có thể thấy rằng, dưới góc độ pháp lý hay theo cái nhìn xã hội thì nhà ở đều là nơi phục vụ sinh hoạt cho gia đình hoặc cá nhân và nó luôn gắn liền với nhu cầu thiết yếu của con người. Không những thế, nhà ở còn là một bất động sản có giá trị lớn đối với cá nhân và nhà ở luôn gắn liền với đất đai.
Phân loại các dạng nhà ở Ở Việt Nam, nhà ở được phân loại khá phong phú và đa dạng, dựa trên những tiêu chí khác nhau. Một là, căn cứ quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm số 65/2014/QH13 do Quốc hội khóa 13 ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 (sau đây gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014), thì nhà ở bao gồm các loại như sau: - Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr. 8 - Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. - Nhà ở chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. - Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. - Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, căn cứ theo Phụ lục 2 ban hành kèm theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở được phân thành hai loại: Nhà, kết cấu dạng nhà và nhà biệt thự không thấp hơn cấp III. - Về phân cấp công trình xây dựng đối với nhà và kết cấu dạng nhà: Đặc biệt là nhà có chiều cao trên 200 m; Cấp I là nhà có chiều cao từ 75 - 200 m; Cấp II là nhà có chiều cao từ 28 - 75 m; Cấp III là nhà có chiều cao từ 6 - 28 m; Cấp IV là nhà có chiều cao thấp hơn hoặc bằng 6m. - Về phân cấp công trình xây dựng đối với nhà ở biệt thự không thấp hơn cấp III: Đặc biệt là nhà có số tầng trên 50; Cấp I là từ 20 - 50 tầng; Cấp II là từ 8 - 20 tầng; Cấp III là từ 2 - 7 tầng và cấp IV là nhà có 1 tầng. Thứ ba, dựa vào nguồn vốn xây dựng thì nhà ở được chia thành: 9 - Nhóm 1: Nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.
- Nhóm 2: Nhà ở được xây dựng các tổ chức kinh tế - xã hội bỏ vốn góp xây dựng. - Nhóm 3: Nhà ở được xây dựng từ vốn của nhiều tổ chức đóng góp xây dựng. - Nhóm 4: Nhà ở được xây dựng từ vốn tư nhân đầu tư xây dựng. Thứ tư, căn cứ vào độ cao.
Căn cứ vào tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng số TCXDVN 234-2004 do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành ngày 02/11/2004 và các văn bản có liên quan [20], thì phân loại nhà ở căn cứ vào độ cao bao gồm: - Nhà thấp tầng được định nghĩa như sau: thường là nhà có sân, vườn phục vụ độc lập cho từng gia đình và ngôi nhà chính từ 1 đến 4 tầng. - Nhà nhiều tầng được định nghĩa như sau: là loại nhà ở phục vụ cho các gia đình với số tầng từ 4 đến 9 tầng. Trong đó, nhà chung cư nhiều tầng là từ 4 đến 7 tầng, với phương tiện liên hệ theo chiều đứng và chỉ là cầu thang bộ. - Nhà cao tầng được định nghĩa như sau: là nhà cao từ 9 tầng trở lên.
Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng số TCXDVN 323-2004 có quy định nhà cao tầng là nhà ở, căn hộ có chiều cao từ 9 đến 40 tầng. Khái niệm về nhà cao tầng được Ủy ban dữ kiện Emporis định nghĩa: “một tòa nhà có chiều cao trên 35m (115ft) (khoảng độ 12 tầng), được chia thành không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng”. Mặc dù vậy, cũng không nên nhầm lẫn giữa khái niệm nhà cao tầng với khái niệm nhà chọc trời. Nhà chọc trời là nhà cao tầng với độ cao trên 244m.
Vì vậy, tất cả các nhà chọc trời đều là nhà cao tầng, nhưng chỉ có những tòa nhà cao tầng nào trên 244m mới là nhà chọc trời.2 Các phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp các nhà thiết kế và thi công áp dụng các bộ quy chuẩn xây dựng một cách chính xác để xây 2 .com/2011/04/27/bai-t%E1%BB%95ng-h%E1%BB%A3p-nha- ch%E1%BB%8Dc-tr$E1%BB%9Di-skyscrapers/, truy cập ngày 15/8/2019. 10 dựng và quy hoạch nhà ở vừa đảm bảo yếu tố bền vững và an toàn, vừa đảm bảo tính mỹ quan và thống nhất đô thị. Vị trí và vai trò của nhà ở đối với đời sống xã hội Nhà ở đối với con người là nơi cư trú lâu dài. Nhà ở chính là một trong những điều kiện vật chất cơ bản của sự sinh tồn, bên cạnh đó cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến hành các hoạt động kinh tế - xã hội.
Nhà ở có một vai trò và vị trí hết sức quan trọng trong đời sống xã hội, điều đó được biểu hiện chủ yếu qua các khía cạnh sau: Đầu tiên, trong việc phát triển kinh tế - xã hội thì nhà ở là một trong những điều kiện vật chất tối quan trọng. Nhà ở không những là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư, mà còn là điều kiện vật chất để vận hànhkinh tế đất nước bình thường và phát triền. Nhìn từ góc độ vi mô, nhà ở của công nhân, viên chức hay các doanh nghiệp gần hay xa nơi làm việc đều ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm việc và mức hao phí thể lực của họ,. Điều đó có tác động đến hiệu quả kinh tế của doanh nghiệp.
Điều kiện cư trú của người dân tốt hay xấu, không những có liên quan tới tái sản xuất sức lao động, mà tính tích cực trong sản xuất của người lao động sẽ bị tác động trực tiếp. Tiếp đó, nhà ở là điều kiện vật chất quan trọng có ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh các mối quan hệ xã hội. Thông qua số lượng, kết cấu, hình thức, kiến trúc và bố cục, nhà ở đã thể hiện vai trò của nó. Hình thức xây dựng của nhà ở phản ánh hình thức cư trú của dân cư, tác động tới quan hệ hàng xóm, láng giềng và sự giao lưu tình cảm giữa những cá nhân trong cộng đồng.