CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE QUAN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Những vấn đề lý luận về quản lý thị trường nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 1. Một số Khái niệm 1. * Hiện nay có rất nhiều khái niệm nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên - _ Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tô chức,được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng dé ở - _ Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người,là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước hiện tượng tự nhiên * Đặc điểm nhà ở: - Nha ở là tài sản không thé di doi được,nó gắn liền với đất,được xây dựng trên đất.Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu.Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất - Nha ở là một bat động san có tính bền vững,thời gian sử dụng dài,hao mòn chậm.Đặc diém này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp,vì họ có khả năng nâng cấp,xây dựng mới nhà ở.Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn.
- — Nhà ở là tài sản có giá trị lớn.So với các hàng hóa khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay,giá nhad đất,nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao. - Nha da dang,phong phú,cả về số lượng và chat lượng.2 Nhà ở thương mai Thuật ngữ "nhà ở thương mại" có lẽ còn khá mới mẻ đối với nhiều người tiêu dùng Việt Nam mặc dù chính giao dịch về nhà ở thương mại đã được thực hiện trước thời điểm từ ngữ đó được chính thức ghi nhận trong luật. Thuật ngữ nhà ở thương mại vài năm trở lại đây mới được biết đến nhiều hơn do sự phát triển một cách ram rộ của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Thật vậy, từ nhiều năm về trước đã có các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động có chức năng xây dựng, phát trién và kinh doanh nhà ở như: Tổng Công ty CP xuất nhập khâu và xây dựng Việt Nam - Vinaconex (thành lập năm 1988); Công ty phát triển nhà và đô thị - HUD (thành lập năm 1989); Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (thành lập năm 1999); Tập đoàn Vingroup (thành lập năm 2002).
Vậy, nhà ở thương mại là gì? + Trước hết, ta xem xét quy định về một số loại công trình nhà được nêu tại Điều 33, Luật Nhà ở năm 2005 như sau: 1. Nhà ở thương mai: Là nhà ở do tổ chức, cá nhân dau tu phát triển dé bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng. Nhà ở xã hội: La nha 6 do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân dau tu xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua.
Nha ở công vụ: La nhà ở do Nhà nước dau tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyên cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác + Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2005 được ban hành thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có quy định tại khoản 2, Điều 3 như sau: "nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế dau tư xây dựng dé ban, cho thuê theo cơ chế thị trường". + Như vậy, nhà ở thương mại được hiểu là loại nhà ở được các chủ đầu tư xây dựng nhằm mục tiêu để kinh doanh. Nói như vậy không có nghĩa là các loại hình nhà ở khác được xây dựng không nhăm mục đích kinh doanh. Chăng hạn như doanh nghiệp cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội van thé hiện tính thương mại trong đó.
Tuy nhiên, tính chất thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh loại hình này không thuần túy như doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại: Nhà ở thương mại được đâu tư xây dựng nhằm phục vụ mục đích chính là mua bán, cho thuê dé thu lợi nhuận cho nhà đầu tư. Thị trường nhà ở đô thị. * Khái niệm về thị trường nhà ở đô thị: Thị trường nhà ở đô thị là một bộ phận của thị trường BĐS. Các chuyên gia kinh tế, các nhà nghiên cứu về thị trường BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số định nghĩa sau đây về thị trường BĐS: - Định nghĩa 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ta tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Dinh nghĩa 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Dinh nghĩa 3: Thị trường BĐS là “nơi” tiễn hành các giao dịch về BĐS gồm chuyên nhượng, cho thuê, thé chap và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. - Định nghĩa 4: Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp va các dich vụ có liên quan như môi giới, tư van v.v giữa các chủ thé trên thị trường mà ở đó vai trò QLNN đối với thi trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc day phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. Trong khuôn khổ nghiên cứu này, tôi đã sử dụng định nghĩa về thị trường nhà ở đô thị như sau: “Thi trường nhà ở đô thị là nơi mà người mua và người bán thỏa thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hang hóa là quyên sử dụng đất ở và quyên sở hữu nhà ở tại các đô thị" * Các lực lượng tham gia thị trường nhà ở, đất ở đô thị: Các lực lượng tham gia thị trường là những chủ thể trực tiếp tham gia các hoạt động giao dịch trên thị trường.
Với thị trường nhà ở đô thị, nghiên cứu này dé cập đến bảy thành phan chủ yếu hoạt động trên thị trường: + Người tiêu dùng: Gồm có hai loại, người mua cho mình dùng và người mua dé đầu tư kinh doanh. + Người kinh doanh nhà ở, đất ở đô thị: Là người thông qua quá trình kinh doanh nhà ở, dat ở dé tìm kiếm lợi nhuận. + Nhà thâu xây dựng: Người kinh doanh nhà ở, đất ở đô thị cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng đôi khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực nhà ở đô thi.
+ Chuyên gia tu vấn: Vì quá trình hoạt động, giao dich và quản lý hàng hóa trên thị trường tương đối phức tạp nên phan lớn cả bên bán lẫn bên mua đều lúc này hay lúc khác cần đến dich vụ của các loại chuyên gia tư van. Các chuyên gia tư vấn có thé là: Kiến trúc sư, kỹ sư, thiết kế, thi công, lắp đặt, kế toán, tài vụ, chuyên viên kinh tế về giá cả, chuyên gia môi giới, luật sư. + Chuyên gia môi giới: Các chuyên gia môi giới có thể là một cá nhân hay một tổ chức thực hiện. Chức năng môi giới không chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn mà còn tiễn thêm trong việc đảm nhiệm tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng.
+ Các t6 chức tín dụng: Kinh doanh nhà ở đô thị cần nguồn vốn lớn, vì vậy hoạt động trên thị trường cần phải huy động vốn từ các cơ quan tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh vực mua bán nhà đất thì người vay thường có nhà đất dé thế chấp nên rủi ro tương đối thấp. Vì vậy các ngân hàng thường cạnh tranh nhau kịch liệt để cho vay. Ngoài ra các ngân hàng còn trực tiếp đầu tư, kinh doanh trên thị trường, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh.
Ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như các Công ty bảo hiểm, Công ty tài chính, Quỹ đầu tư. đều có thể tham gia đầu tư kinh doanh trên thị trường nhà đất, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên. Khi cần các don vị có thé cho vay đối với bên này dé thanh toán cho bên kia. + Các cơ quan quản ly nhà nước: Trong quá trình vận hành thi trường, Nhà nước có quyền lực định ra các qui tắc đồng thời có chức năng quản lý và giám sát.
Ngoài ra, Nhà nước còn có thê cung cấp một số dịch vụ nào đó. Trong mọi khâu của quá trình kinh doanh, ké từ khi bắt đầu tìm mua đất dé xây dựng nhà ở thì người kinh doanh đều phải giao thiệp với các ngành của chính phủ như địa chính, qui hoạch đô thi, quan lý xây dựng. Các quy luật kinh té tác động đến thị trường nhà ở, đất ở đô thị: Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường nhà ở, dat ở đô thị chịu tác động của một cơ chế nhất định. Cơ chế đó chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật cung cau, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh.
a/ Cung về nhà ở đô thị Cung về nhà ở đô thị trên thị trường là khối lượng nhà ở sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Cung về nhà ở, đất ở không phải toàn bộ quỹ nhà ở, đất ở có thể có mà là 10 lượng nhà ở, đất ở có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. b/ Cau về hàng hóa thị trường nhà ở đô thị Cau về nhà ở đô thị là khối lượng nhà ở đô thị mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà ở đó trên thi trường.