I. Tổng quan hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp
Hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp là nghiệp vụ cốt lõi, mang lại nguồn thu nhập chính cho các ngân hàng thương mại. Đây là hình thức cấp tín dụng mà theo đó, bên vay dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay. Tài sản thế chấp không được chuyển giao cho ngân hàng, nhưng giấy tờ chứng minh quyền sở hữu sẽ do ngân hàng nắm giữ. Hình thức này giúp giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản để thu hồi vốn. Hoạt động tín dụng có tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng trong việc luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tiếp cận nguồn vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng. Đồng thời, nó cũng là công cụ để ngân hàng quản lý rủi ro hiệu quả. Luận văn của tác giả Lê Thị Hoài Châu (2014) đã chỉ ra rằng, “thế chấp tài sản là biện pháp mang tính phòng ngừa rủi ro, chỉ áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra”. Điều này nhấn mạnh bản chất của tài sản đảm bảo là nguồn thu nợ thứ hai, không phải là yếu tố tiên quyết để quyết định cho vay. Việc hoàn thiện hoạt động này không chỉ giúp nâng cao chất lượng tín dụng mà còn tăng cường năng lực cạnh tranh của ngân hàng trong bối cảnh hội nhập kinh tế.
1.1. Bản chất của hoạt động tín dụng có tài sản đảm bảo
Về bản chất, hoạt động tín dụng có tài sản đảm bảo là một giao dịch tín dụng dựa trên sự tin tưởng có điều kiện. Ngân hàng cấp vốn dựa trên phương án kinh doanh khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng. Tài sản thế chấp đóng vai trò là một công cụ phòng vệ, gia tăng mức độ an toàn cho khoản vay. Nó không thay thế được nghĩa vụ trả nợ. Trong trường hợp xử lý tài sản không đủ để bù đắp khoản vay, khách hàng vẫn phải chịu trách nhiệm đối với phần nợ còn lại. Đây là biện pháp nhằm hạn chế rủi ro đạo đức từ phía người vay và bảo vệ lợi ích của ngân hàng. Theo nghiên cứu, việc quá chú trọng vào tài sản đảm bảo có thể dẫn đến việc bỏ lỡ các cơ hội tín dụng tốt, làm giảm khả năng tiếp cận vốn của nhiều khách hàng tiềm năng.
1.2. Vai trò của chính sách tín dụng ngân hàng trong cho vay
Một chính sách tín dụng ngân hàng hiệu quả là nền tảng cho hoạt động cho vay an toàn và bền vững. Chính sách này bao gồm các quy định rõ ràng về đối tượng khách hàng, loại tài sản chấp nhận thế chấp, tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị tài sản, và quy trình xử lý khi phát sinh rủi ro. Chính sách tín dụng phải linh hoạt để thích ứng với sự biến động của thị trường nhưng cũng phải đủ chặt chẽ để kiểm soát rủi ro. Việc xây dựng một chính sách tín dụng minh bạch và nhất quán giúp chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ, nâng cao tính chuyên nghiệp của cán bộ tín dụng và tạo dựng lòng tin với khách hàng. Chính sách này định hướng toàn bộ hoạt động cho vay, từ khâu tiếp nhận hồ sơ đến khi thanh lý hợp đồng.
II. Phân tích thực trạng cho vay thế chấp tại VietinBank Đà Nẵng
Nghiên cứu về thực trạng cho vay thế chấp tại VietinBank chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2011-2013 cho thấy hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tín dụng. Dư nợ cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp luôn chiếm trên 60% tổng dư nợ. Điều này phản ánh sự ưu tiên của chi nhánh đối với các khoản vay có độ an toàn cao. Các loại tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở) và máy móc thiết bị. Tuy nhiên, hoạt động này cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Công tác định giá tài sản đôi khi còn mang tính chủ quan. Việc quản lý tài sản sau cho vay chưa được giám sát chặt chẽ. Tỷ lệ nợ xấu của hình thức cho vay thế chấp có xu hướng cao hơn so với hình thức cầm cố hay bảo lãnh. Cụ thể, biểu đồ 2.4 của luận văn cho thấy nợ xấu cho vay thế chấp có diễn biến phức tạp. Những hạn chế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm áp lực về chỉ tiêu kinh doanh, năng lực của một số cán bộ tín dụng và những kẽ hở trong môi trường pháp lý. Việc nhận diện đúng các thách thức này là cơ sở để đề xuất các giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay một cách hiệu quả.
2.1. Đánh giá chất lượng tín dụng và hoạt động cho vay doanh nghiệp
Chất lượng tín dụng tại chi nhánh có những chuyển biến tích cực nhưng vẫn còn tiềm ẩn rủi ro. Theo bảng 2.7, hoạt động cho vay doanh nghiệp chiếm trên 70% dư nợ cho vay thế chấp. Đây là nhóm khách hàng mang lại doanh thu lớn nhưng cũng là nguồn phát sinh nợ xấu chủ yếu. Tỷ lệ nợ xấu ở nhóm khách hàng doanh nghiệp luôn cao hơn so với nhóm khách hàng cá nhân. Nguyên nhân là do hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng từ biến động kinh tế. Khi doanh nghiệp gặp khó khăn, khả năng trả nợ suy giảm, gây áp lực lên ngân hàng. Việc phụ thuộc quá nhiều vào một nhóm khách hàng làm tăng rủi ro danh mục cho chi nhánh.
2.2. Thách thức trong quản trị rủi ro tín dụng và xử lý nợ xấu
Công tác quản trị rủi ro tín dụng đối mặt với nhiều thách thức. Thứ nhất, thông tin khách hàng cung cấp đôi khi không đầy đủ hoặc thiếu chính xác, gây khó khăn cho quá trình thẩm định. Thứ hai, việc giám sát sau cho vay chưa thực sự hiệu quả. Cán bộ tín dụng chưa thường xuyên kiểm tra tình trạng tài sản thế chấp hoặc mục đích sử dụng vốn của khách hàng. Về xử lý nợ xấu cho vay thế chấp, quy trình còn phức tạp và tốn nhiều thời gian. Việc phát mại tài sản, đặc biệt là bất động sản, gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý và biến động thị trường. Những yếu tố này làm chậm quá trình thu hồi nợ, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
III. Cách hoàn thiện quy trình cho vay thế chấp chuyên nghiệp hơn
Để nâng cao hiệu quả cho vay, việc hoàn thiện quy trình cho vay thế chấp là yêu cầu cấp thiết. Một quy trình chuyên nghiệp cần đảm bảo tính minh bạch, chặt chẽ và hiệu quả ở tất cả các khâu. Bắt đầu từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, cán bộ tín dụng phải hướng dẫn khách hàng rõ ràng, đảm bảo hồ sơ đầy đủ và hợp pháp. Khâu thẩm định là quan trọng nhất, đòi hỏi sự phân tích toàn diện về năng lực tài chính của khách hàng và tính khả thi của phương án vay vốn. Theo tác giả Lê Thị Hoài Châu, “việc cho vay của NHTM phải dựa vào việc xem xét, đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư”. Sau khi thẩm định, các bước lập hợp đồng, giải ngân và giám sát cần được thực hiện một cách nhất quán. Đặc biệt, cần tách biệt chức năng thẩm định tín dụng và định giá tài sản với cán bộ quan hệ khách hàng để đảm bảo tính khách quan. Việc chuẩn hóa quy trình không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn rút ngắn thời gian xử lý, mang lại trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng và cải thiện năng lực cạnh tranh của ngân hàng.
3.1. Tối ưu hóa công tác thẩm định tài sản đảm bảo
Công tác thẩm định tài sản đảm bảo cần được chuyên môn hóa. Thay vì để cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, ngân hàng nên thành lập một bộ phận thẩm định độc lập. Bộ phận này cần có kiến thức chuyên sâu về nhiều loại tài sản khác nhau, từ bất động sản đến máy móc, thiết bị. Quá trình thẩm định phải kiểm tra kỹ lưỡng ba yếu tố: tính pháp lý (giấy tờ sở hữu), giá trị thị trường và khả năng thanh khoản (dễ bán). Đối với những tài sản phức tạp, ngân hàng nên thuê các tổ chức định giá chuyên nghiệp bên ngoài để có kết quả khách quan. Việc xây dựng một cơ sở dữ liệu về giá giao dịch thực tế của các loại tài sản cũng là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho công tác thẩm định, giúp quyết định cho vay trở nên chính xác và an toàn hơn.
3.2. Phương pháp định giá tài sản thế chấp chính xác và hiệu quả
Việc định giá tài sản thế chấp chính xác là nền tảng để xác định mức cho vay hợp lý. Các phương pháp định giá cần được áp dụng linh hoạt tùy thuộc vào loại tài sản. Phương pháp so sánh thị trường phù hợp với bất động sản phổ thông. Phương pháp chi phí thích hợp với nhà xưởng, công trình xây dựng. Phương pháp thu nhập có thể áp dụng cho các tài sản tạo ra dòng tiền. Ngân hàng cần xây dựng một khung giá tham chiếu nội bộ, được cập nhật thường xuyên theo biến động thị trường. Khung giá này giúp hạn chế sự tùy tiện, chủ quan của cán bộ định giá. Ngoài ra, cần quy định rõ tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị định giá cho từng loại tài sản. Tài sản có tính thanh khoản cao, ít biến động giá có thể được áp dụng tỷ lệ cao hơn và ngược lại.
IV. Bí quyết nâng cao hiệu quả cho vay và năng lực cạnh tranh
Để nâng cao hiệu quả cho vay và tạo lợi thế cạnh tranh, ngân hàng cần tập trung vào hai yếu tố cốt lõi: quản trị rủi ro sau cho vay và chất lượng nguồn nhân lực. Việc quản lý khoản vay không kết thúc ở khâu giải ngân. Giám sát chặt chẽ quá trình sử dụng vốn và tình trạng tài sản thế chấp là vô cùng quan trọng. Ngân hàng cần xây dựng một hệ thống cảnh báo sớm, nhận diện các dấu hiệu bất thường từ khách hàng để có biện pháp can thiệp kịp thời. Bên cạnh đó, yếu tố con người đóng vai trò quyết định. Một đội ngũ cán bộ tín dụng có chuyên môn vững vàng, đạo đức nghề nghiệp tốt và am hiểu thị trường sẽ là tài sản quý giá nhất. Họ không chỉ giúp ngân hàng thẩm định chính xác các khoản vay mà còn xây dựng mối quan hệ bền vững với khách hàng. Đầu tư vào đào tạo, nâng cao năng lực cho cán bộ và có chính sách đãi ngộ hợp lý chính là bí quyết để nâng cao chất lượng tín dụng và khẳng định vị thế trên thị trường.
4.1. Tăng cường giám sát và quản lý tài sản thế chấp sau vay
Quản lý tài sản thế chấp sau cho vay là một khâu thường bị xem nhẹ nhưng lại ẩn chứa nhiều rủi ro. Ngân hàng cần quy định lịch kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất đối với tài sản thế chấp, đặc biệt là các tài sản có tính hao mòn cao như máy móc, phương tiện vận tải hoặc tài sản có giá trị biến động lớn như hàng tồn kho. Cán bộ tín dụng phải lập biên bản kiểm tra chi tiết, ghi nhận mọi thay đổi về hiện trạng, giá trị của tài sản. Khi phát hiện tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá trị hoặc khách hàng có dấu hiệu tẩu tán tài sản, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản khác hoặc áp dụng các biện pháp xử lý cần thiết. Việc này giúp đảm bảo giá trị của tài sản đảm bảo luôn đủ để trang trải cho dư nợ vay.
4.2. Mở rộng hoạt động cho vay khách hàng cá nhân
Hoạt động cho vay khách hàng cá nhân là một hướng đi tiềm năng để đa dạng hóa danh mục tín dụng và giảm thiểu rủi ro. Phân khúc này có nhu cầu vay vốn ổn định cho các mục đích tiêu dùng như mua nhà, mua xe, sửa chữa nhà cửa. Các khoản vay thường có giá trị không quá lớn, tài sản thế chấp rõ ràng (thường là chính bất động sản mua), và khách hàng có nguồn thu nhập ổn định từ lương. Do đó, rủi ro tín dụng ở phân khúc này thường thấp hơn so với khách hàng doanh nghiệp. Để thu hút nhóm khách hàng này, ngân hàng cần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt và xây dựng các gói sản phẩm linh hoạt, phù hợp với nhu cầu đa dạng của họ.
V. Top giải pháp và kiến nghị hoàn thiện hoạt động tín dụng
Dựa trên phân tích thực trạng, luận văn đã đề xuất một hệ thống các giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay một cách toàn diện. Các giải pháp này không chỉ tập trung vào nghiệp vụ nội bộ mà còn đưa ra các kiến nghị mang tầm vĩ mô. Về phía ngân hàng, cần tiếp tục hoàn thiện quy trình tín dụng, nâng cao chất lượng thẩm định và tăng cường quản lý rủi ro. Việc xây dựng hệ thống chấm điểm tín dụng khách hàng một cách khoa học sẽ hỗ trợ ra quyết định cấp tín dụng khách quan hơn. Bên cạnh đó, ngân hàng cần đa dạng hóa đối tượng khách hàng, giảm sự phụ thuộc vào nhóm khách hàng doanh nghiệp và đẩy mạnh cho vay bán lẻ. Về phía các cơ quan quản lý, cần có những kiến nghị về hoạt động tín dụng để tạo ra một hành lang pháp lý đồng bộ và thuận lợi. Sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng và các cơ quan nhà nước sẽ giúp hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp phát triển lành mạnh, an toàn và hiệu quả, góp phần ổn định hệ thống tài chính quốc gia.
5.1. Giải pháp chiến lược hoàn thiện hoạt động cho vay
Các giải pháp chiến lược bao gồm: (1) Chuẩn hóa và tự động hóa quy trình cho vay thế chấp để giảm thiểu sai sót do con người và tăng tốc độ xử lý. (2) Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định chuyên trách, có năng lực và đạo đức. (3) Đầu tư vào công nghệ để xây dựng hệ thống thông tin tín dụng nội bộ và hệ thống cảnh báo rủi ro sớm. (4) Phát triển các sản phẩm tín dụng đa dạng, đáp ứng nhu cầu của từng phân khúc khách hàng, đặc biệt là hoạt động cho vay khách hàng cá nhân. (5) Áp dụng chính sách quản trị rủi ro tín dụng theo các chuẩn mực quốc tế, chú trọng quản lý danh mục và phân tán rủi ro. Những giải pháp này cần được triển khai đồng bộ để tạo ra sự thay đổi căn bản về chất lượng hoạt động tín dụng.
5.2. Các kiến nghị vĩ mô về hoạt động tín dụng ngân hàng
Để tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động tín dụng, cần có các kiến nghị về hoạt động tín dụng đối với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể: (1) Hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm, đăng ký và xử lý tài sản thế chấp, đảm bảo tính đồng bộ và nhất quán. (2) Xây dựng một thị trường mua bán nợ chuyên nghiệp để hỗ trợ các ngân hàng xử lý nợ xấu cho vay thế chấp một cách hiệu quả. (3) Đẩy nhanh tiến trình xử lý các vụ việc tại tòa án liên quan đến tranh chấp tài sản thế chấp. (4) Nâng cao chất lượng và khả năng truy cập của Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (CIC) để cung cấp thông tin đáng tin cậy cho các tổ chức tín dụng. Môi trường pháp lý minh bạch và hiệu quả là điều kiện tiên quyết để hoạt động tín dụng phát triển bền vững.
