phần mở đầu và kết luận luận án gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu nhà ở xã hội Chƣơng 2: Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 3: Thực trạng tiếp cận nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay Chƣơng 4: Sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay 17 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI Dẫn nhập NƠXH cho ngƣời thu nhập thấp đã và đang trở thành chủ đề đƣợc quan tâm của cƣ dân ở những thành phố lớn, đô thị mới ở nƣớc ta hiện nay do tác động của quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hóa. Giải quyết tốt vấn đề nhu cầu nhà ở cho một số lƣợng lớn dân cƣ có thu nhập thấp sẽ góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại. Chính sách nhà ở cũng đồng thời giải quyết những thách thức mới đang nổi lên nhƣ: vấn đề già hóa dân số (số lƣợng ngƣời cao tuổi sống một mình tăng), xu hƣớng gia đình hạt nhân tăng, tỷ lệ sinh giảm, và số lƣợng các hộ gia đình nhập cƣ, ngƣời đơn thân, hoặc hộ phụ nữ đơn thân nuôi con nhỏ. Ở Việt Nam, trong những năm gần đây Nhà nƣớc đã có nhiều nỗ lực trong việc phát triển NƠXH, nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp.
Tuy nhiên trên thực tế triển khai cũng gặp không ít khó khăn vƣớng mắc. Tổng quan kết quả của các nghiên cứu đã có trong và ngoài nƣớc, Chƣơng I sẽ tổng quan: 1) Các nghiên cứu về tiếp cận NƠXH (Lịch sử, kinh nghiệm phát triển NƠXH, tiếp cận thông tin NƠXH, tiếp cận chính sách NƠXH, tiếp cận vốn vay ƣu đãi, hệ thống hỗ trợ tài chính mua nhà ở xã hội). 2) Các nghiên cứu về sở hữu NƠXH (Các hình thức sở hữu NƠXH , sử dụng NƠXH và những vấn đề xã hội đặt ra). Qua đó, chỉ ra các vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu NƠXH tại Hà Nội hiện nay.
Các nghiên cứu về tiếp cận nhà ở xã hội 1. Về lịch sử, kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội - Về lịch sử phát triển nhà ở xã hội Vấn đề NƠXH cần đƣợc xem xét trong cách nhìn lịch sử về những thay đổi cấu trúc xã hội đô thị có gắn với bối cảnh chuyển đổi kinh tế - xã hội ở Việt Nam. Thời kì trƣớc Đổi mới, Nhà nƣớc giữ vai trò chủ đạo, bao cấp 18 trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại đô thị trong một thời gian dài và giảm dần cho tới đầu những năm 1990. Mô hình nhà tập thể cao từ 2-5 tầng với khu phụ, hành lang, lối đi chung đã xuất hiện vào khoảng những năm 1965 và phát triển mạnh mẽ trong gần 20 năm cho tới những năm 1980.
Thời điểm đó, ngân sách Nhà nƣớc eo hẹp cùng với nhu cầu sinh hoạt của ngƣời dân ngày càng cao chính là nguyên nhân của quá trình chuyển giao dần vai trò nâng cấp, tu tạo nhà sang cho những ngƣời trực tiếp sử dụng. Sự hạn chế về ngân sách Nhà nƣớc cộng với những mâu thuẫn nội tại của hệ thống đã tạo nên sức ép mạnh mẽ, dẫn đến sự chuyển hƣớng trong chính sách vào cuối những năm 1980 cùng với tiến trình thực hiện đƣờng lối Đổi mới. Phƣơng thức quản lý mới với sự kết hợp giữa Nhà nƣớc và nhân dân dần từng bƣớc đƣợc nới rộng, những dự án đầu tiên đƣợc đƣa vào thực hiện thử nghiệm, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị. [Trịnh Duy Luân, 1996] Trong giai đoạn chuyển đổi, phát triển NƠXH đã đƣợc các tác giả đề cập nhƣ là một trong những điểm quan trọng của phát triển đô thị.
Trịnh Duy Luân (1993) nhận xét cơ cấu đô thị, sự phân tầng xã hội trong thời kỳ chuyển đổi đã tác động lên khu vực nhà ở và sự phát triển của đô thị Việt Nam. Những thay đổi trong cơ cấu thành phần của nền kinh tế tất yếu sẽ dẫn đến những thay đổi trong cơ cấu xã hội hội ở các đô thị. Nền kinh tế nhiều thành phần sẽ tạo ra một cơ cấu xã hội phức tạp hơn, bao gồm nhiều giai tầng xã hội mới, hay theo cách nói của các nhà xã hội học: sẽ hình thành nên các nhóm xã hội và những quan hệ xã hội mới. Nhìn lại vấn đề nhà ở trong thời kỳ xã hội bao cấp, Đàm Trung Phƣờng (1993) đã nhận xét thời kỳ bao cấp nhà ở cho cán bộ công nhân viên đã sớm bộc lộ những hạn chế của nó.
Nhà nƣớc cung ứng nhà ở có chất lƣợng thấp, bên cạnh đó nhà nƣớc lại thiếu khả năng bắt kịp với tốc độ gia tăng dân số đô thị và thiếu khả năng cung ứng nhà ở phù hợp nhu cầu đa dạng của ngƣời sử 19 dụng. Trong những năm đầu thời kỳ chuyển đổi cơ chế thị trƣờng, một bộ phận dân cƣ đã tự giải quyết xây dựng nhà ở theo pháp lệnh Nhà ở. Cũng trong thời gian đó, phần lớn những ngƣời nghèo, thu nhập thấp đang phải sinh sống trong những khu nhà lụp xụp, ổ chuột và thiếu tiện nghi cơ bản nhất. Nguyễn Xuân Mai (2002), trong bài viết “Một số ý kiến về kiểu nhà chung cƣ từ góc độ xã hội học”, tác giả đã đƣa ra nhân định nhà chung cƣ (kiểu mới) là một mô hình thích hợp cho bộ phận lớn dân cƣ có thu nhập ở mức trung bình trở xuống.
Tuy nhiên, vào thời điểm đó, hầu hết các chung cƣ đều đƣợc xây dựng ở các khu trung tâm để làm tăng giá trị đất và do đó nó chỉ phù hợp với những ngƣời có thu nhập cao thay vì đáp ứng nhu cầu cho những đối tƣợng có thu nhập trung bình hoặc thấp. Tại thành phố Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất cả nƣớc, vấn đề nhà ở cũng đƣợc Văn Thị Ngọc Lan (2006) đã chỉ ra trong mối liên hệ các dòng di cƣ đến thành phố này, bao gốm di chuyển từ trung tâm ra khu vực ngoại vi và từ các tỉnh khác vào thành phố. Quá trình đô thị hóa đã đem lại sự thay đổi đáng kể trong sự biến đổi của cấu trúc nhà tại đây: trong vòng 7 năm các ngôi nhà đƣợc kiên cố hóa kể từ sau lần khảo sát thứ nhất năm 1998, điều này chứng tỏ cho sự cải thiện đáng kể về đời sống các hộ dân. Tuy nhiên, trái ngƣợc với bức tranh những ngôi nhà kiên cố hóa thì những khu nhà tạm bợ, lụp xụp phục vụ cho kinh doanh, buôn bán hay cho thuê vẫn mọc lên ở thành phố này.
Cùng với sự gia tăng dân số và ngày càng phức tạp của các loại hình cƣ trú đã đã đòi hỏi các giải pháp đồng bộ và thích hợp trong vấn đề nhà ở, kiến trúc và quy hoạch đô thị. Những năm sau đó, nghiên cứu của các tác giả nƣớc ngoài đã chú ý đến chiến lƣợc phát triển NƠXH. Nghiên cứu của Michael Waibel và các cộng sự (2007) xem xét khu vực nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh nhƣ là một ví dụ về sự phát triển đô thị trong giai đoạn chuyển đổi. Trong giai đoạn này, thành 20 phố Hồ Chí Minh hƣởng lợi nhiều nhất nhƣng đồng thời cũng gia tăng mạnh mẽ quá trình phân cực xã hội và phân chia không gian.
Thêm vào đó những ngƣời di cƣ nông thôn – thành thị khó tiếp cận với nhà ở chính thức. Chính điều này góp phần làm gia tăng thêm tình trạng bất bình đẳng về nhà ở nói chung ở thành phố này. - Về kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội Hội thảo “NƠXH tại Việt Nam và ài học từ kinh nghiệm quốc tế" (2014), do Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng thế giới (WB) tổ chức tại Hà Nội đã chỉ ra rằng: Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh. Khiến gia tăng nhu cầu về nhà ở tại đô thị, đặc biệt là các gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Việc giải quyết vấn đề về nhà ở cho đối tƣợng thu nhập thấp, đặc biệt là dân di cƣ từ nông thôn ra thành thị, không chỉ nhằm giảm các thách thức nảy sinh mà đặc biệt là tránh tình trạng nghèo hóa đô thị. Kinh nghiệm tại các quốc gia khác trên thế giới cho thấy, Chính phủ phải tham gia giải quyết vấn đề về NƠXH. Đây cũng sẽ là vấn đề rất quan trọng với Việt Nam trong việc quản lý và phát triển đô thị. Trần Văn Thạch (2012) với “Một nghiên cứu về kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở của Singapore”, đã chỉ ra Singapore xây dựng một lộ trình phát triển nhà ở từ những năm 1960.
Chính sách nhà ở của họ thƣờng hƣớng đến những ngƣời có thu nhập thấp. Trong những năm 1960-1970, nhà ở dành cho hộ có thu nhập thấp có diện tích khoảng 50m2, thang máy trong các khu nhà vẫn chƣa phổ biến. Sang đến những năm 1970, diện tích nhà ở tăng lên và nhiều phòng hơn. Sau năm 1980, cảnh quan, cây xanh đƣợc chú trọng.
Từ 1990, Singapore mở rộng nhiều khu nhà ở mới, và các khu này đƣợc xây dựng theo đơn đặt hàng. Đáng chú ý là trong chiến lƣợc này, chính phủ Singgapore thiết lập Quỹ tiết kiệm trung ƣơng để xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Bên cạnh đó, nhà nƣớc cũng cấp các khoản vay cho ngƣời thu 21 nhập thấp mua nhà và trừ dần vào 20% lƣơng hàng tháng. Hà Mai Linh Phùng (2012), với bài viết “Kinh nghiệm xây dựng và triển khai chính sách về phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của một số quốc gia trong khu vực” trên tạp chí Kinh tế xã hội Đà Nẵng.
Đã chỉ ra kinh nghiệm của các nƣớc phát triển đi trƣớc ở châu Âu cho thấy việc cung cấp nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp từ nguồn ngân sách công (nhà ở công) mới tập trung đến số lƣợng. Ở đó là những khu chung cƣ cao tầng có giá rẻ, nằm tách biệt với khu vực thành phố, giao thông đi lại xa xôi, xa khu vực kinh tế phát triển, nên kinh tế lại càng chậm phát triển và chất lƣợng cơ sở vật chất kém, dẫn đến môi trƣờng vật chất nhanh chóng xuống cấp trầm trọng. Vì vậy, các chính sách về nhà ở sau đó đã giải quyết vấn đề một cách tích hợp có sự kết nối với các chƣơng trình xã hội trong giáo dục, việc làm, chăm sóc sức khỏe, cơ sở hạ tầng và giao thông vận tải. Các chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp cũng đã có tác động cải thiện môi trƣờng với tiêu chí bền vững và hiệu quả.