Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản lý công (mã số: 9.03) với đề tài "Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam" được nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Thanh Thảo thực hiện tại Học viện Hành chính Quốc gia năm 2023, dưới sự hướng dẫn khoa học của GS. Đinh Văn Tiến và TS. Lê Anh Xuân.

Về tính cấp thiết, nhà ở là nhu cầu thiết yếu thuộc tầng thứ nhất trong tháp nhu cầu của Maslow, đồng thời là quyền cơ bản của con người được ghi nhận trong Tuyên ngôn toàn cầu về Nhân quyền năm 1948, Công ước Quốc tế về quyền kinh tế, xã hội và văn hóa năm 1966, cũng như các bản Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 2013 của Việt Nam. Cùng với tốc độ đô thị hóa gia tăng từ 19,6% lên 39,3% vào năm 2020 và 40,4% vào năm 2021 (hướng tới mục tiêu 45% năm 2025 và 50% năm 2030), dân số thành thị năm 2020 đạt 35,93 triệu người (chiếm 36,82% tổng dân số cả nước). Áp lực di cư và tăng dân số cơ học đã dẫn tới tình trạng quá tải hạ tầng và thiếu hụt nhà ở trầm trọng. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy khoảng 1/3 cư dân tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn về chỗ ở, trong đó 90% người trong độ tuổi 18 - 35 chưa sở hữu nhà. Theo Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, cả nước vẫn còn 1.244 hộ không có nhà ở và gần 195.000 hộ phải sinh hoạt trong các căn nhà đơn sơ, xuống cấp. Thực tế quản lý nhà nước về nhà ở đô thị còn bộc lộ nhiều bất cập, hiệu lực hiệu quả chưa cao, tình trạng xây dựng không phép, trái phép còn diễn biến phức tạp.

Về khoảng trống nghiên cứu, hệ thống lý luận về quản lý nhà nước đối với nhà ở đô thị tại Việt Nam chưa được xây dựng một cách hoàn chỉnh và đồng bộ; còn thiếu vắng các khung lý thuyết về thể chế, mô hình tổ chức bộ máy, năng lực cán bộ và các định mức nguồn lực tài chính. Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận theo phân khúc riêng lẻ hoặc phạm vi địa phương hẹp, chưa hình thành một nghiên cứu tổng thể ở quy mô quốc gia dưới góc độ khoa học quản lý công.

Mục đích nghiên cứu của luận án là xây dựng hệ thống lý thuyết hoàn chỉnh về quản lý nhà nước về nhà ở đô thị; đánh giá thực trạng công tác này tại Việt Nam giai đoạn 2014 - 2021; trên cơ sở đó đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam đến năm 2030.

Nhiệm vụ nghiên cứu được xác định gồm 4 nội dung:

  1. Nghiên cứu, đánh giá tổng quan các công trình khoa học trong và ngoài nước liên quan đến đề tài luận án.
  2. Hệ thống hóa và xây dựng cơ sở khoa học của quản lý nhà nước về nhà ở đô thị.
  3. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam; đánh giá kết quả đạt được, chỉ rõ những hạn chế và nguyên nhân của thực trạng.
  4. Dự báo nhu cầu nhà ở đô thị, xác định quan điểm định hướng và đề xuất các giải pháp, khuyến nghị nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam.

Hệ thống câu hỏi nghiên cứu của luận án gồm:

  1. Hệ thống lý thuyết về quản lý nhà nước về nhà ở đô thị như thế nào?
  2. Thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam hiện nay ra sao?
  3. Để hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam cần có giải pháp gì?

Các giả thuyết khoa học tương ứng:

  • Giả thuyết 1: Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nhưng hiện chưa có hệ thống lý luận hoàn chỉnh. Nếu hệ thống lý thuyết được xây dựng hoàn chỉnh thì công tác quản lý nhà nước về nhà ở đô thị sẽ đạt hiệu lực, hiệu quả cao.
  • Giả thuyết 2: Thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam đã đạt được những kết quả tích cực song vẫn còn tồn tại hạn chế, lớn nhất là chưa đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho dân cư đô thị. Nguyên nhân xuất phát từ hệ thống thể chế, tổ chức bộ máy, năng lực cán bộ công chức, hoạt động thanh tra kiểm tra và sự thiếu hụt nguồn lực.
  • Giả thuyết 3: Để hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam cần có các giải pháp đồng bộ, toàn diện về văn bản pháp lý, tổ chức bộ máy, đội ngũ công chức, thanh tra kiểm tra, huy động nguồn lực xã hội hóa và ứng dụng công nghệ thông tin.

Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đô thị.

Phạm vi nghiên cứu:

  • Không gian: Hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đô thị trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam.
  • Thời gian: Từ năm 2014 (thời điểm Quốc hội ban hành Luật Nhà ở năm 2014) đến năm 2021, tầm nhìn dự báo đến năm 2030.
  • Nội dung: Tập trung vào 7 nội dung cơ bản của quản lý nhà nước về nhà ở đô thị gồm: (1) Ban hành thể chế, chính sách; (2) Tổ chức bộ máy và đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức; (3) Quản lý, kiểm soát sở hữu, xây dựng và kinh doanh phát triển nhà ở đô thị; (4) Huy động nguồn lực đầu tư phát triển; (5) Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp và xử lý vi phạm; (6) Xây dựng và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin; (7) Hợp tác quốc tế trong quản lý và phát triển nhà ở đô thị.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng quan hệ thống các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước, phân định thành hai nhóm nội dung chính:

Về các công trình nghiên cứu nước ngoài:

  • Nhóm nghiên cứu về nhà ở đô thị: Kaara Tiana Martinez (2020) nghiên cứu về quyền có nhà ở trong thành phố gắn với Mục tiêu phát triển bền vững số 11 của Liên hợp quốc; Adedeji Afolabi và Martin Dada (2014) đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến dự án phát triển nhà ở đô thị tại bang Lagos (Nigeria); Camila Loreto Cociña Varas (2017) phân tích vai trò của chính sách nhà ở trong việc giảm bất bình đẳng đô thị tại Puente Alto (Chile), tiếp cận nhà ở dưới ba góc độ: địa hạt vật chất, vị trí xã hội và thiết bị chính trị; Godswill Unekwuojo Musa, Adekunle Sunday Adeogun, Wasiu Ayobami Durosinmi (2020) khảo sát ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 đối với việc cung ứng và khả năng chi trả nhà ở tại Nigeria; Olotuah và Bobadoye (2009) nghiên cứu cung cấp nhà ở bền vững cho người nghèo đô thị tại Nigeria; Lee Shang Ki (2009) phân tích kinh nghiệm phát triển nhà ở công cộng và huy động quỹ tư nhân tại Hàn Quốc; Anna Granath Hansson (2017) so sánh thể chế phát triển nhà ở giá rẻ giữa Đức và Thụy Điển, đề xuất các công cụ gia tăng độ co giãn cung ứng nhà ở.
  • Nhóm nghiên cứu về quản lý nhà nước về nhà ở đô thị: Ade-Kunle Ifesanya (2012) phân tích vai trò và hạn chế của các cơ quan chính phủ trong cung ứng nhà ở tại vùng đô thị Lagos; các nghiên cứu về quản lý đô thị tại Iran tiếp cận quy trình quản lý qua 5 chức năng (lập kế hoạch, tổ chức, nhân sự, lãnh đạo và kiểm soát); Ngai-ming Yip và Hoai-anh Tran (2008) đánh giá năng lực nhà nước của Việt Nam trong cải cách nhà ở đô thị; ấn phẩm của Routledge (2009) phân tích nghịch lý giữa khu vực nhà ở chính thức do doanh nghiệp chi phối và khu vực phi chính thức cung cấp phần lớn nhà ở cho người nghèo sau Đổi mới tại Việt Nam; Báo cáo của Viện Nghiên cứu Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADBI, 2016) về chính sách nhà ở và thị trường nhà ở tại Nhật Bản (vai trò của Tổng công ty nhà ở Nhật Bản và Cơ quan Tài chính Nhà ở); Robert Bestani và Johanna Klein nghiên cứu tài chính nhà ở tại Châu Á.

Về các công trình nghiên cứu trong nước:

  • Nhóm nghiên cứu về nhà ở đô thị: Đỗ Thanh Tùng (2007) nghiên cứu chính sách tài chính nhà ở và mô hình ngân hàng thế chấp trên địa bàn Hà Nội; Nguyễn Quang (2009) và các báo cáo Hồ sơ nhà ở Việt Nam của UN-Habitat (2013) làm rõ chuỗi cung ứng nhà ở và các trở ngại đối với nhà ở giá hợp lý; Nguyễn Dương Danh (2011) đề xuất chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2011 - 2050; Báo cáo Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 của Ban Chỉ đạo Trung ương cung cấp bức tranh số liệu về điều kiện ở và sở hữu nhà; Phạm Văn Bình (2013) nghiên cứu chính sách thuế nhà đất tại Việt Nam; Vũ Thị Lan Nhung (2021) nghiên cứu giải pháp tài chính phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội theo 4 nhóm (vốn, thuế, tín dụng, giá); Đinh Trọng Thắng (2014) phân tích các kênh huy động vốn đầu tư phát triển nhà ở đô thị; Kỷ yếu Hội thảo khoa học năm 2018 về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
  • Nhóm nghiên cứu về quản lý nhà nước về nhà ở đô thị: Báo cáo của Ngân hàng Thế giới (2015) về "Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam – Con đường phía trước"; Giáo trình Quản lý đô thị của GS. Nguyễn Đình Hương và ThS. Nguyễn Hữu Đoàn (2003); Giáo trình Quản lý Nhà nước về Đô thị của Học viện Hành chính (2009); bài báo của Trần Hà (2018) về tăng cường quản lý nhà ở và thị trường bất động sản; luận án của Nguyễn Ngọc Tuấn (2017) về quản lý phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội; luận án của Nguyễn Ngọc Tiệp (2019) về phát triển thị trường nhà ở tại Hà Nội đến năm 2030.

Khoảng trống nghiên cứu mà luận án xác định bao gồm:

  1. Về lý luận: Chưa có sự thống nhất về cấu trúc nội dung quản lý nhà nước về nhà ở đô thị; thiếu các nghiên cứu chuyên sâu về công cụ, phương pháp quản lý và hệ thống các yếu tố tác động; chưa có công trình nào thiết lập khung lý thuyết tổng thể bao gồm 7 nội dung quản lý nhà nước chuyên ngành dưới góc nhìn khoa học quản lý công.
  2. Về thực tiễn: Các đề tài trong nước phần lớn tập trung vào một phân khúc hẹp (nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, tài chính, thuế) hoặc giới hạn trong không gian một đô thị cụ thể (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh), chưa có công trình nào đánh giá bao quát thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở đô thị trên bình diện toàn quốc từ sau khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực.
  3. Về giải pháp: Các giải pháp trước đây còn mang tính định hướng chung chung, chưa gắn kết trực tiếp với các nội dung quản lý nhà nước cụ thể, thiếu giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại, chưa tích hợp tiêu chí đánh giá PAPI và chưa có cơ chế chính sách đặc thù cho từng loại đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án vận dụng lý luận của khoa học quản lý công và các quy định pháp luật hiện hành để xây dựng khung phân tích:

  • Khái niệm đô thị: Tiếp cận theo Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, Nghị định số 42/2009/NĐ-CP và Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13, đô thị là không gian lãnh thổ tập trung dân cư mật độ cao, kinh tế phi nông nghiệp chủ đạo, đạt 5 tiêu chuẩn theo quy định và được phân thành 6 loại (loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V).
  • Khái niệm nhà ở đô thị: Kết hợp Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, luận án xác định nhà ở đô thị là công trình xây dựng với mục đích để ở, phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được xây dựng tại khu vực thành phố, thị xã, thị trấn. Nhà ở đô thị được phân thành 6 loại hình pháp lý (nhà ở riêng lẻ, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở chung cư) và 5 nhóm hình thức sử dụng (nhà tạm, nhà chia lô/liền kề, nhà chung cư, nhà cao tầng, biệt thự/nhà vườn).
  • 5 đặc điểm của nhà ở đô thị: (1) Là tài sản gắn liền với đất, cố định về vị trí; (2) Có tính bền vững, thời gian sử dụng dài (từ 50 đến 60 năm hoặc hàng trăm năm); (3) Là tài sản có giá trị kinh tế lớn so với thu nhập bình quân; (4) Có tính khan hiếm và tính khác biệt (mỗi công trình là đơn nhất); (5) Mang tính xã hội lớn, gắn chặt với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị.
  • Khái niệm quản lý nhà nước về nhà ở đô thị: Tiếp cận theo nghĩa hẹp của khoa học hành chính, luận án định nghĩa: "Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị là quá trình tác động có tổ chức, có định hướng, mang tính quyền lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến nhận thức và hành vi về sở hữu, sử dụng, xây dựng, mua bán… nhà ở đô thị của các cá nhân, tổ chức nhằm đạt được mục tiêu đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho dân cư đô thị, bảo đảm việc phát triển bền vững của đô thị".
  • Khung nội dung quản lý: Gồm 7 nội dung cơ bản: Xây dựng và ban hành thể chế, chính sách; Kiện toàn tổ chức bộ máy và phát triển đội ngũ cán bộ, công chức; Quản lý, kiểm soát sở hữu, xây dựng và kinh doanh; Huy động nguồn lực đầu tư; Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm; Xây dựng, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin; Hợp tác quốc tế.
  • Khung yếu tố ảnh hưởng: Chia thành nhóm yếu tố khách quan (tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế, điều kiện tự nhiên, biến động thị trường) và nhóm yếu tố chủ quan (nhận thức lãnh đạo, năng lực bộ máy, thể chế chính sách, nguồn lực tài chính công).

Phương pháp nghiên cứu thực tế:

  1. Phương pháp luận: Căn cứ vào chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, quan điểm gắn kết lý luận với thực tiễn, đường lối của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước.
  2. Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Thu thập, phân tích, kế thừa các báo cáo chuyên môn, văn bản quy phạm pháp luật, số liệu của Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng các tỉnh, Hiệp hội Bất động sản, Tổng cục Thống kê và các nghiên cứu khoa học liên quan.
  3. Phương pháp phân tích hệ thống: Sử dụng tổng hợp dữ liệu thứ cấp và sơ cấp để lập hệ thống bảng biểu, biểu đồ nhằm phân tích cấu trúc, thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đô thị.
  4. Phương pháp điều tra xã hội học: Thiết kế phiếu khảo sát trực tuyến trên ứng dụng Google Forms với tổng số 230 phiếu phát ra và thu về 230 phiếu hợp lệ (tỷ lệ 100%), chia làm 2 nhóm đối tượng:
    • Nhóm 1: Người dân sinh sống tại khu vực đô thị (khảo sát ý kiến, mức độ hiểu biết và sự hài lòng đối với công tác quản lý nhà nước về nhà ở đô thị), số lượng 200 phiếu.
    • Nhóm 2: Cán bộ, công chức quản lý chuyên trách về nhà ở đô thị tại các địa phương (đánh giá thực trạng, nguyên nhân và tính khả thi của các giải pháp), số lượng 30 phiếu. Dữ liệu được xử lý thống kê tỷ lệ phần trăm tự động trên nền tảng khảo sát.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

Chương 1 hệ thống hóa các tài liệu khoa học trong nước và quốc tế liên quan đến phát triển nhà ở đô thị và quản lý nhà nước về nhà ở đô thị. Tác giả phân tích các trường phái nghiên cứu về quyền tiếp cận nhà ở, cơ chế can thiệp của chính phủ vào thị trường nhà ở, các công cụ tài chính và chính sách thể chế tại các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Thụy Điển, Đức, Chile và Nigeria. Tại Việt Nam, các công trình đã phân tích khía cạnh quy hoạch, chính sách đất đai, thị trường bất động sản và nhà ở xã hội. Chương này chỉ rõ các hạn chế của nghiên cứu đi trước và xác lập 3 nhóm "khoảng trống" nghiên cứu về lý luận, thực tiễn và giải pháp, từ đó định hình 4 hướng nghiên cứu xuyên suốt của đề tài.

Chương 2: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước về nhà ở đô thị

Chương 2 làm sáng tỏ các khái niệm cơ bản về đô thị, nhà ở đô thị và quản lý nhà nước về nhà ở đô thị. Luận án phân tích 5 đặc điểm của nhà ở đô thị và xác lập 7 nội dung cơ bản cấu thành hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Chương 2 phân tích các yếu tố khách quan và chủ quan tác động đến hiệu lực quản lý, đồng thời phân tích kinh nghiệm thực tiễn của một số quốc gia:

  • Hàn Quốc: Sử dụng Ngân hàng Nhà ở Hàn Quốc (KHB), Tập đoàn Nhà ở Quốc gia Hàn Quốc (KNHC), Quỹ Nhà ở Quốc gia (NHF) và các chương trình phát triển nhà ở công cộng cho thuê.
  • Singapore: Mô hình Cục Phát triển Nhà ở (HDB) kết hợp với Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF).
  • Nhật Bản: Mô hình Tổng công ty Nhà ở Nhật Bản và Cơ quan Tài chính Nhà ở. Từ đó, tác giả rút ra các bài học tham khảo cho Việt Nam về hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa quỹ tài chính nhà ở và phân cấp quản lý đô thị.

Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam

Chương 3 tập trung phân tích thực trạng phát triển nhà ở đô thị và hoạt động quản lý nhà nước tại Việt Nam giai đoạn 2014 - 2021 dựa trên số liệu thứ cấp và dữ liệu điều tra xã hội học:

  • Tình trạng sở hữu, số lượng, chất lượng và khả năng đáp ứng: Tỷ lệ đô thị hóa đạt 40,4% năm 2021; tỷ lệ nhà ở kiên cố và bán kiên cố tăng dần, tuy nhiên vẫn còn gần 195.000 hộ sống trong nhà đơn sơ và 1.244 hộ không có nhà ở (theo số liệu Tổng điều tra năm 2019). Nguồn cung nhà ở đô thị thương mại phân khúc cao cấp dư thừa trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp và nhà ở cho thuê thiếu hụt nghiêm trọng.
  • Thực trạng thực hiện 7 nội dung quản lý nhà nước:
    1. Ban hành thể chế: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ (Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các nghị định hướng dẫn), song vẫn còn chồng chéo, mâu thuẫn giữa luật nhà ở, đất đai và đầu tư.
    2. Tổ chức bộ máy và đội ngũ: Bộ máy quản lý từ Bộ Xây dựng, Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản đến Sở Xây dựng các tỉnh và Phòng Quản lý đô thị cấp huyện được kiện toàn nhưng biên chế còn mỏng, trình độ chuyên môn chưa đồng đều.
    3. Quản lý cấp phép, sở hữu, kinh doanh: Tình trạng xây dựng sai phép, không phép, vi phạm quy hoạch vẫn xảy ra; thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở còn chậm.
    4. Huy động nguồn lực: Tín dụng bất động sản và dòng vốn FDI tăng trưởng nhưng thiếu các quỹ tiết kiệm nhà ở hoặc ngân hàng thế chấp chuyên biệt dành cho người thu nhập thấp.
    5. Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp: Tranh chấp về quỹ bảo trì chung cư, chậm bàn giao nhà và diện tích sở hữu chung - riêng diễn ra phức tạp tại các đô thị lớn.
    6. Cơ sở dữ liệu thông tin: Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa được vận hành đồng bộ và liên thông giữa các cấp quản lý.
    7. Hợp tác quốc tế: Đã chủ động tiếp thu hỗ trợ kỹ thuật và vốn từ các tổ chức quốc tế (WB, ADB, UN-Habitat) nhưng việc nhân rộng mô hình còn hạn chế.

Bảng tổng hợp một số chỉ tiêu thực trạng phát triển và quản lý nhà ở đô thị tại Việt Nam (giai đoạn 2014 - 2021 từ dữ liệu văn bản luận án):

Chỉ tiêu / Nội dung Số liệu / Hiện trạng được ghi nhận
Tỷ lệ đô thị hóa 19,6% (giai đoạn trước) lên 39,3% (năm 2020), đạt 40,4% (năm 2021)
Quy mô dân số đô thị (năm 2020) 35,93 triệu người (chiếm 36,82% tổng dân số cả nước)
Tỷ lệ khó khăn về nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM Khoảng 1/3 cư dân đô thị gặp khó khăn về chỗ ở
Tỷ lệ thanh niên (18 - 35 tuổi) chưa có nhà 90% người trong độ tuổi chưa sở hữu nhà riêng
Số hộ không có nhà ở (Tổng điều tra 2019) 1.244 hộ
Số hộ sống trong nhà đơn sơ (Tổng điều tra 2019) Gần 195.000 hộ
Mẫu điều tra khảo sát thực tế của luận án 230 phiếu (200 phiếu người dân đô thị, 30 phiếu cán bộ công chức)

Chương 3 kết luận với việc chỉ rõ nguyên nhân khách quan (áp lực đô thị hóa, nguồn lực ngân sách hạn hẹp) và nguyên nhân chủ quan (thể chế chưa hoàn thiện, công tác phối hợp liên ngành yếu, ý thức chấp hành pháp luật chưa cao).

Chương 4: Quan điểm và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam

Chương 4 phân tích bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội trong nước, quốc tế và dự báo nhu cầu nhà ở đô thị đến năm 2030 (mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đạt 30m²/người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 45% vào năm 2025 và 50% vào năm 2030 theo Nghị quyết số 06-NQ/TW và Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia). Tác giả xác lập hệ thống quan điểm định hướng và đề xuất 8 nhóm giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước:

  1. Hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý nhà nước về nhà ở đô thị (sửa đổi Luật Nhà ở và các văn bản liên quan, bảo đảm tính thống nhất).
  2. Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở đô thị theo hướng tinh gọn, phân định rõ thẩm quyền giữa trung ương và địa phương.
  3. Nâng cao năng lực, phẩm chất và kỹ năng chuyên môn cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý nhà ở đô thị.
  4. Đa dạng hóa các kênh huy động nguồn lực tài chính, thúc đẩy xã hội hóa đầu tư phát triển nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội.
  5. Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm các vi phạm về trật tự xây dựng, quy hoạch và quản lý sử dụng nhà chung cư.
  6. Hoàn thiện và vận hành đồng bộ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.
  7. Tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép, sở hữu, giao dịch và kinh doanh nhà ở đô thị.
  8. Xây dựng các cơ chế, quy định quản lý đặc thù về nhà ở áp dụng riêng cho các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh).

Chương 4 cũng đưa ra các khuyến nghị cụ thể đối với: (1) Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội; (2) Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan; (3) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Kết quả và những đóng góp mới

Về mặt lý luận:

  • Luận án đã hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với nhà ở đô thị dưới góc độ khoa học quản lý công; xác định bản chất nhà ở đô thị là loại hàng hóa đặc biệt mang 5 đặc tính cơ bản.
  • Xây dựng hệ thống khung lý thuyết gồm 7 nội dung quản lý nhà nước chuyên ngành và chỉ ra các yếu tố khách quan, chủ quan chi phối hiệu lực quản lý.
  • Đúc kết các bài học kinh nghiệm quốc tế có giá trị áp dụng cho bối cảnh đô thị hóa tại Việt Nam.

Về mặt thực tiễn:

  • Phân tích, đánh giá toàn diện bức tranh thực trạng quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam từ năm 2014 đến năm 2021 thông qua việc kết hợp dữ liệu thống kê quốc gia và kết quả điều tra xã hội học trên 2 mẫu đối tượng (người dân đô thị và công chức quản lý).
  • Nhận diện đúng các ưu điểm, hạn chế chủ yếu (mất cân đối cung - cầu, thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp, vi phạm trật tự xây dựng) và chỉ rõ các nguyên nhân cốt lõi.
  • Đề xuất hệ thống đồng bộ 8 nhóm giải pháp mang tính khả thi gắn liền với định hướng dự báo nhu cầu đến năm 2030, cùng các khuyến nghị phân cấp rõ ràng cho Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Về hạn chế:

  • Luận án thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp tập trung chủ yếu trong khung thời gian từ năm 2014 (khi Luật Nhà ở 2014 ra đời) đến năm 2021, chưa bao quát trọn vẹn các tác động chính sách sau giai đoạn phục hồi kinh tế 2022 - 2023.
  • Mẫu khảo sát điều tra xã hội học (230 phiếu) phân bổ ở phạm vi nhất định nên việc phản ánh chi tiết đặc thù cho từng loại hình đô thị từ loại II đến loại V còn giới hạn.

Về hướng nghiên cứu tiếp:

  • Tiếp tục theo dõi, đánh giá tác động thực thi khi các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua và đi vào cuộc sống.
  • Mở rộng phạm vi điều tra thực nghiệm với quy mô mẫu lớn hơn tại các đô thị vệ tinh, vùng ven công nghiệp để kiểm chứng tính đặc thù của các chính sách nhà ở cho công nhân và người lao động nhập cư.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên môn cho các nhóm đối tượng:

  • Cơ quan hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng, UBND các cấp): Sử dụng làm luận cứ thực tiễn để rà soát văn bản quy phạm pháp luật, hoàn thiện quy hoạch nhà ở và thiết kế các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.
  • Giảng viên, nhà nghiên cứu, nghiên cứu sinh và học viên sau đại học: Tham khảo khung lý thuyết, phương pháp tiếp cận quản lý công đối với lĩnh vực nhà ở và số liệu thực trạng phục vụ công tác giảng dạy, nghiên cứu chuyên sâu về Quản lý công, Quản lý đô thị và Kinh tế bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

  1. Theo kết quả điều tra của luận án và các số liệu được công bố, thực trạng đáp ứng nhà ở cho người trẻ và người nghèo đô thị tại Việt Nam ra sao? Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng được luận án trích dẫn, khoảng 1/3 cư dân đô thị tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gặp khó khăn về nhà ở, trong đó 90% người trong độ tuổi 18 - 35 không có nhà ở riêng. Theo Tổng điều tra dân số năm 2019, cả nước còn 1.244 hộ không có nhà ở và gần 195.000 hộ sống trong nhà đơn sơ.

  2. Luận án xác định quản lý nhà nước về nhà ở đô thị bao gồm những nội dung cơ bản nào? Luận án xác định 7 nội dung cơ bản: (1) Xây dựng, ban hành thể chế, chính sách; (2) Tổ chức bộ máy và đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức; (3) Quản lý, kiểm soát việc sở hữu, xây dựng và kinh doanh phát triển nhà ở đô thị; (4) Huy động nguồn lực đầu tư, phát triển nhà ở đô thị; (5) Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm; (6) Xây dựng và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở; (7) Hợp tác quốc tế trong quản lý và phát triển nhà ở đô thị.

  3. Khảo sát xã hội học của luận án được thực hiện với quy mô mẫu và phương thức nào? Nghiên cứu sinh thực hiện khảo sát qua ứng dụng Google Forms với tổng số 230 phiếu phát ra và thu về 230 phiếu hợp lệ (đạt 100%), chia thành 2 nhóm: 200 phiếu dành cho người dân sinh sống tại khu vực đô thị và 30 phiếu dành cho cán bộ, công chức chuyên trách quản lý nhà ở đô thị tại các địa phương.

  4. Luận án đề xuất những nhóm giải pháp nào để hoàn thiện quản lý nhà nước về nhà ở đô thị đến năm 2030? Tác giả đề xuất 8 nhóm giải pháp đồng bộ: hoàn thiện thể chế chính sách; kiện toàn tổ chức bộ máy; nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ công chức; tăng cường huy động nguồn lực xã hội hóa; đẩy mạnh thanh tra kiểm tra và xử lý vi phạm; hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu; tăng cường quản lý sở hữu, xây dựng và kinh doanh; xây dựng quy định đặc thù đối với các đô thị lớn.

Kết luận

Luận án "Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị tại Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thanh Thảo là công trình nghiên cứu chuyên sâu thuộc chuyên ngành Quản lý công, giải quyết một vấn đề cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn trong bối cảnh đô thị hóa nhanh. Tác giả đã hệ thống hóa thành công khung lý thuyết 7 nội dung quản lý nhà nước về nhà ở đô thị, đồng thời phân tích khách quan thực trạng quản lý giai đoạn 2014 - 2021 với các minh chứng số liệu rõ ràng. Các giải pháp và khuyến nghị được đề xuất có tính hệ thống, gắn chặt với mục tiêu phát triển nhà ở bền vững và định hướng an sinh xã hội tại các đô thị Việt Nam đến năm 2030.