Luận án tiến sĩ pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay: Những vấn đề và giải pháp

Luận án tiến sĩ pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay phân tích sâu các quy định pháp lý, thực trạng và giải pháp hoàn thiện chính sách thuê đất.

• Tác giả: Nguyễn Khánh Ly
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan về tình hình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến luận án

Luận án tiến sĩ pháp luật về thuê đất tại Việt Nam tập trung vào việc phân tích và đánh giá các quy định pháp luật hiện hành, cũng như thực tiễn thi hành trong lĩnh vực này. Pháp luật về thuê đất là một chủ đề được quan tâm rộng rãi, không chỉ trong giới luật học mà còn ở các lĩnh vực như địa chính, tài nguyên, môi trường và kinh tế. Các công trình nghiên cứu trước đây đã đề cập đến nhiều khía cạnh của quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất, và chính sách đất đai, nhưng vẫn còn nhiều khoảng trống cần được làm rõ.

1.1. Lý luận về thuê đất và pháp luật về thuê đất

Lý luận về thuê đất được xây dựng dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam. Pháp luật về thuê đất ra đời nhằm điều chỉnh hoạt động thuê đất, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả. Các nghiên cứu trước đây đã phân tích khái niệm, đặc điểm và vai trò của thuê đất, nhưng vẫn cần làm rõ hơn về nhu cầu điều chỉnh pháp luật trong bối cảnh kinh tế thị trường.

1.2. Thực trạng pháp luật về thuê đất

Thực trạng pháp luật về thuê đất tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều bất cập, đặc biệt là sự bất bình đẳng giữa các chủ thể thuê đất. Quy định pháp luật về thuê đất còn thiếu đồng bộ, tạo kẽ hở cho vi phạm và lạm dụng quyền lực. Các nghiên cứu đã chỉ ra sự cần thiết phải hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quan hệ thuê đất.

II. Lý luận về thuê đất và pháp luật về thuê đất ở Việt Nam

Lý luận về thuê đất được xây dựng trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thực hiện quyền định đoạt thông qua việc giao đất, cho thuê đất. Pháp luật về thuê đất đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và bền vững.

2.1. Khái niệm và đặc điểm của thuê đất

Thuê đất là hình thức Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân thông qua hợp đồng thuê đất. Đặc điểm của thuê đất tại Việt Nam là dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, trong đó Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa chủ sở hữu và người sử dụng đất.

2.2. Vai trò của pháp luật về thuê đất

Pháp luật về thuê đất đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quá trình thuê đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Nó cũng góp phần thúc đẩy hiệu quả kinh tế và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

III. Thực trạng pháp luật về thuê đất và thực tiễn thi hành

Thực trạng pháp luật về thuê đất tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều bất cập, đặc biệt là sự bất bình đẳng giữa các chủ thể thuê đất. Quy định pháp luật về thuê đất còn thiếu đồng bộ, tạo kẽ hở cho vi phạm và lạm dụng quyền lực. Các nghiên cứu đã chỉ ra sự cần thiết phải hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quan hệ thuê đất.

3.1. Nội dung các quy định pháp luật về thuê đất

Quy định pháp luật về thuê đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, các quy định này còn thiếu cụ thể, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng thực tiễn. Đặc biệt, sự bất bình đẳng giữa người sử dụng đất trong nước và nước ngoài là một vấn đề cần được giải quyết.

3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất

Thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất cho thấy nhiều rào cản, bao gồm thủ tục hành chính phức tạp, tình trạng nhũng nhiễu và sử dụng đất không đúng mục đích. Các nghiên cứu đã chỉ ra sự cần thiết phải cải thiện cơ chế giám sát và kiểm soát hoạt động thuê đất.

IV. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuê đất

Định hướng hoàn thiện pháp luật về thuê đất tập trung vào việc xây dựng khung pháp lý đồng bộ, minh bạch và công bằng. Các giải pháp được đề xuất bao gồm hoàn thiện quy định pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, và tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức pháp luật.

4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thuê đất

Định hướng hoàn thiện pháp luật về thuê đất bao gồm việc đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quá trình thuê đất, đồng thời tạo cơ chế giám sát chặt chẽ để ngăn chặn tiêu cực. Các quy định cần được cụ thể hóa để dễ dàng áp dụng trong thực tiễn.

4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuê đất

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuê đất bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành, tăng cường trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, và nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân. Các giải pháp này nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Pháp luật về thuê đất là một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu không chỉ của giới luật học mà còn của các ngành và lĩnh vực khác ở nước ta như: địa chính, tài nguyên, môi trường, kinh tế.Trong thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu, bài viết trong nước liên quan trực tiếp hoặc có liên quan đến đề tài nghiên cứu đã được công bố trên các tạp chí khoa học, báo cáo khoa học, đề tài nghiên cứu, luận án tiến sĩ, thạc sĩ được bảo vệ, các cuốn sách được xuất bản hoặc đăng tài trên các trang thông tin điện tử. Nhóm các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài bao gồm: các công trình nghiên cứu của ngành tài nguyên, môi trường, địa chính, kinh tế; các công trình nghiên cứu của luật học nghiên cứu pháp luật về thuê đất.Các nghiên cứu quy định của pháp luật về thuê đất mang tính chuyên sâu ở nước ta trong khoảng thời gian từ sau Luật Đất đai năm 1988 đến nay dường như không nhiều. Trong một số công trình nghiên cứu của tập thể và cá nhân trong nước, vấn đề quyền sử dụng đất trong đó có hình thức cho thuê đất ở Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới có được đề cập tới dưới dạng giới thiệu khái quát, hoặc nghiên cứu, điều tra, khảo sát như: nghiên cứu về thị trường quyền sử dụngđất trong thị trường bất động sản tại Việt Nam, nghiên cứu về thực trạng sử dụng đất, về chính sách giao đất, cho thuê đất… Tuy nhiên, phù hợp với khuôn khổ phạm vi của Luận án này, việc khảo sát các công trình nghiên cứu về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất sẽ được tập trung vào các nội dung sau đây: Thứ nhất, lý luận về thuê đất và pháp luật về cho thuê đất; 9 Thứ hai, nhu cầu điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; Thứ ba, thực trạng pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; Thứ tư, các giải pháp, kiến nghị thực thi pháp luật về thuê đất nhằm góp phần trực tiêp thực thi Luật đất đai năm 2013.

Các công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến những vấn đề lý luận về thuê đất và pháp luật về thuê đất Các đề tài nghiên cứu khoa học, luận án, luận văn, bài báo, sách, tạp chí liên quan đến lý luận pháp luật về thuê đất đã được công bố trong thời gian quan, bao gồm: - Đề tài “ Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam” tháng 9 năm 2012 của tác giả Trần Tú Cường, Viện Chiến lược - Chính sách Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường) làm chủ nhiệm đề tài đã nghiên cứu về phạm trù sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai. Vì thế đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về sở hữu và chế định sở hữu, sử dụng đất đai, được qui định trong các bộ luật hay đạo luật chính của các quốc gia được lựa chọn nghiên cứu. Có những vấn đề rất quan trọng có liên quan tới chế độ sở hữu, sử dụng đất, như vấn đề địa tô, quyền địa dịch; quan hệ về quyền tài sản đất, trái quyền trong quan hệ cầm cố, chuyển nhượng tài sản đất; chính sách thuế tài sản đất; quyền của người có tài sản gắn liền với đất. Những mỗi quan hệ đất đai được điều tiết theo những điều khoản của pháp luật chuyên ngành có liên quan đến việc cho thuê, chuyển nhượng các thửa đất.

Đề tài tuy không đề cập sâu đến hình thức cho thuê đất nhưng có ý nghĩa giúp cho luận án tham khảo để liên hệ và so sánh về pháp luật thuê đất ở Việt Nam với các nước trên thế giới. Từ đó, gợi mở cho Việt Nam về hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thuê đất nói riêng. 10 - Đề tài “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng " do Ths Hoàng Ngọc Phương, Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2008 làm chủ nhiệm. Đề tài đã làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về và thực tiễn của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó đề xuất kiến nghị sửa đổi, bổi sung, hoàn thiện bước đầu các quy định về quản lý, sử dụng đất có liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả của việc quản lý đất đai.

-Đề tài " Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn để góp phần hoàn thiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số" do Ths Phùng Vĩ Thu - Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) năm 2009 làm chủ nhiệm. Đề tài đã tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số (trong đó có chính sách cho thuê đất); đánh giá thực trạng thực thi chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện. - “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, Nguyễn Quang Tuyến, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, 2003. Luận án làm sáng tỏ quan niệm về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch thương mại về đất đai, vai trò của pháp luật đối với việc đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.

Từ đó tìm ra những định hướng, giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Công trình này chưa đề cập sâu đến nội dung cho thuê đất nhưng có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận giúp cho luận án làm sáng tỏ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê đất, tính chất của quan hệ thuê đất. - Luận văn thạc sĩ luật học: " Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất" năm 2006 của tác giả Trần Trọng Bình. Luận văn đã tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và 11 người sử dụng đất; đánh giá thực trạng của lĩnh vực pháp luật này và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện.

- Luận văn Thạc sĩ ngành Luật Kinh tế: “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền. Luận văn đã nghiên cứu xuất phát từ tình hình hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến việc lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất quá cao; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp còn nhiều vướng mắc về phương thức thanh toán tiền thuê đất…Bên cạnh đó việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với doanh nghiệp sử dụng đất hiện nay ở các địa phương còn thực hiện chậm, để dây dưa, kéo dài, gây bức xúc trong dư luận. Để khắc phục những hậu quả trên, Luận văn nghiên cứu quy định để chỉnh sửa, hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. Tuy nhiên, phạm vi của Luận văn trong khuôn khổ có hạn, chỉ tìm hiểu các quy định hiện hành về giao đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất - kinh doanh, chứ không đề cập đến quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói chung ở Việt Nam hiện nay.

- Luận án tiến sĩ: “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy đi sâu nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập các hình thức sử dụng đất ở Việt Nam với đặc thù “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, trong đó đặc biệt nhấn mạnh về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức giao đất chủ yếu nhất trong nền kinh tế thị trường, từ đó đề xuất các kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam. Đây là đề tài liên quan đến vấn đề về đất đai, tuy nhiên chỉ nghiên cứu những quy định của pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chứ không đi tìm hiểu những quy định pháp luật về thuê đất ở Việt Nam. 12 - Luận văn thạc sỹ “ Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước” của tác giả Huỳnh Minh Phương đi sâu vào nghiên cứu nội dung pháp luật quy định về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các tổ chức trong nước như: quyền và nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục cho thuê đất… Liên quan đến lĩnh vực pháp luật cho thuê đất đã có một số cuốn sách, giáo trình được công bố mà tiêu biểu là các tác phẩm sau đây: - Sách “Tuyển tập Hiến pháp một số nước trên thế giới”, Văn phòng Quốc hội, Trung tâm Thông tin, Thư viện và nghiên cứu khoa học, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội, 2009. Cuốn sách đã giới thiệu 5 bản Hiến pháp của các quốc gia: Hợp chủng quốc Hoa Kỳ, Liên bang Nga, Nhật Bản, Cộng hòa Pháp và Cộng hòa nhân dân Trung Hoa.

Các bản hiến pháp này được lựa chọn trên cơ sở xem xét đến các yếu tố đa dạng về mô hình nhà nước, kiểu hệ thống pháp luật, vị trí địa lý, trong đó có quy định đến chế độ sở hữu về đất đai của các nước này. Cuốn sách này là tài liệu tham khảo bổ ích về hình thức sở hữu đất đai trên các nước, trong đó có hình thức cho thuê đất.