Tổng quan luận án

Công trình khoa học mang tên "Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay" do nghiên cứu sinh Nguyễn Khánh Ly thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Nguyễn Quang Tuyến, bảo vệ tại Học viện Khoa học Xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam vào năm 2016, thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế, mã số chuyên ngành 62380107.

+-------------------------------------------------------------------------------+
| THÔNG TIN TỔNG QUAN VỀ CÔNG TRÌNH                                            |
+-------------------------------------------------------------------------------+
| Đề tài: Pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay                             |
| Tác giả: Nguyễn Khánh Ly                                                      |
| Người hướng dẫn khoa học: PGS. Nguyễn Quang Tuyến                            |
| Cơ sở đào tạo: Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm KHXH Việt Nam          |
| Chuyên ngành: Luật Kinh tế (Mã số: 62380107)                                  |
| Năm hoàn thành: 2016                                                          |
+-------------------------------------------------------------------------------+

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Đất đai là tài sản công đặc biệt và là nguồn lực kinh tế quan trọng. Tại Việt Nam, Hiến pháp xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hoạt động cho thuê đất là một trong những phương thức chủ yếu để Nhà nước phân bổ tài nguyên này cho các chủ thể trong xã hội phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong hoạt động cho thuê đất có tính chất bất đối xứng: hoạt động cho thuê đất xuất phát từ quyền tài sản của chủ sở hữu nhưng quyết định cho thuê đất lại mang bản chất của một quyết định hành chính công quyền. Thực tiễn thi hành pháp luật bộc lộ nhiều bất cập:

  • Việc trao quyền đại diện chủ sở hữu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện nhưng thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ dẫn đến tình trạng cho thuê đất tùy tiện, kém hiệu quả, phát sinh tham nhũng và nhũng nhiễu.
  • Tồn tại sự bất bình đẳng giữa các chủ thể thuê đất (điển hình như các quy định trong Luật Đất đai năm 2003 phân biệt quyền giữa người sử dụng đất trong nước và nhà đầu tư nước ngoài về hình thức trả tiền thuê và quyền thế chấp).
  • Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã được ban hành nhằm khắc phục nhiều hạn chế nhưng khi đi vào thực tiễn vẫn xuất hiện rào cản hành chính và những vướng mắc phát sinh từ các văn bản hướng dẫn (như Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất).

Khoảng trống nghiên cứu được xác định là sự thiếu vắng một công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện và có hệ thống về chế định pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên cả bình diện lý luận lẫn thực tiễn áp dụng Luật Đất đai năm 2013.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Đưa ra các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuê đất và nâng cao hiệu quả thi hành mảng pháp luật này ở Việt Nam trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn thi hành.

Nhiệm vụ nghiên cứu:

  1. Nghiên cứu những vấn đề lý luận về thuê đất và pháp luật về thuê đất để xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
  2. Nghiên cứu và lý giải vai trò của pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay.
  3. Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc hoàn thiện pháp luật về thuê đất.
  4. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về thuê đất, chỉ ra những kết quả đạt được, hạn chế, khiếm khuyết và nguyên nhân; từ đó đề xuất định hướng và giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật về thuê đất.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Các quy phạm pháp luật về thuê đất trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về chính sách đất đai (đặc biệt là Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 06/11/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI).
  • Phạm vi nghiên cứu: Giới hạn vào các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân) với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu sử dụng đất tại Việt Nam.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã tổng thuật và phân loại các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đề tài:

Các công trình nghiên cứu trong nước

  • Nhóm nghiên cứu về lý luận sở hữu và chính sách giao đất, cho thuê đất:

    • Đề tài "Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam" (2012) do Trần Tú Cường (Viện Chiến lược - Chính sách Tài nguyên và Môi trường) làm chủ nhiệm, tập trung vào phạm trù sở hữu đất đai, địa tô, quyền địa dịch và quyền tài sản.
    • Đề tài "Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng" (2008) của ThS. Hoàng Ngọc Phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường).
    • Đề tài "Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn để góp phần hoàn thiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số" (2009) của ThS. Phùng Vĩ Thu (Trung tâm Điều tra quy hoạch đất đai).
    • Luận án tiến sĩ "Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai" (2003) của Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội).
    • Luận văn thạc sĩ "Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất" (2006) của Trần Trọng Bình.
    • Luận văn thạc sĩ "Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam" của Nguyễn Thị Thu Hiền.
    • Luận án tiến sĩ "Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" của Trần Quang Huy và cuốn Giáo trình "Luật Đất đai" (2010) do TS. Trần Quang Huy chủ biên (Đại học Luật Hà Nội).
    • Luận văn thạc sĩ "Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước" của Huỳnh Minh Phương.

  • Nhóm nghiên cứu về thực trạng thi hành và quản lý đất đai:

    • Đề tài điều tra thực trạng giao đất, cho thuê đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất (2008) của ThS. Vũ Đình Chuyên.
    • Đề tài đánh giá hiệu quả giao đất có thu tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở (2008) của Lê Thanh Khuyến.
    • Đề tài cấp cơ sở về thực trạng và giải pháp giao đất, cho thuê đất của ThS. Nguyễn Thị Dung.
    • Các bài báo chuyên ngành: Phùng Hương (2001) về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất; Phan Văn Thọ (2009) về giải pháp giao đất, cho thuê đất; Nguyễn Ngọc Vinh (2011) về đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai; Nguyễn Phương Linh (2004) về đăng ký giao dịch bảo đảm quyền thuê đất; Nguyễn Thị Nga (2005) về cải cách thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất; Phạm Duy Nghĩa (2011) về quyền tài sản đa tầng đối với đất đai; Phạm Văn Võ (2011) về thị trường hóa quan hệ đất đai; Lê Văn Đài (2011) về đấu giá giao đất, cho thuê đất; Báo cáo tổng hợp của Ngân hàng Thế giới (2008) về chính sách đất đai Việt Nam.

Các công trình nghiên cứu quốc tế

  • Cuốn sách "Sourcebook on Land Law" (2001) của S.H. Goo (Cavendish Publishing Limited), phân tích chế độ sở hữu kép về đất đai tại Úc và Anh (đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng, người sử dụng đất thuê đất và có quyền giao dịch quyền thuê).
  • Cuốn sách "Who owns China’s land? Property rights and Deliberate Institutional Ambiguity" (2001) của Peter Ho, phân tích chế độ sở hữu đất đai tại Trung Quốc, trong đó hơn 96% đất nông nghiệp được sử dụng dưới hình thức cho thuê để phát triển kinh tế thị trường.
  • Sách "Tuyển tập Hiến pháp một số nước trên thế giới" (2009) của Trung tâm Thông tin, Thư viện và Nghiên cứu khoa học - Văn phòng Quốc hội.
  • Tài liệu "Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai" (2012) và "Tập huấn quản lý nhà nước về đất đai của các nước trên thế giới năm 2005" của Bộ Tài nguyên và Môi trường (phân tích mô hình quản lý đất đai tại Đức, Pháp, Anh, Thụy Điển).

Khoảng trống tri thức luận án lựa chọn giải quyết

Phần lớn các công trình trước đây chỉ xem xét việc thuê đất dưới góc độ quản lý hành chính, khảo sát phạm vi hẹp ở một vài địa phương hoặc lồng ghép chung trong các giao dịch đất đai mà chưa xây dựng được hệ thống lý luận hoàn chỉnh về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Các nghiên cứu trước chưa phân định rành mạch giữa bản chất quyền tài sản theo pháp luật dân sự với tính chất quyền lực công trong pháp luật đất đai, chưa khảo sát toàn diện thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê đất dưới hiệu lực của Luật Đất đai năm 2013. Luận án này tập trung giải quyết trực tiếp khoảng trống đó.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết

  • Lý thuyết nền tảng: Học thuyết về sự vận động của quan hệ sở hữu đất đai trong nền kinh tế thị trường; lý thuyết về sự phát triển của thị trường bất động sản; quan điểm biện chứng về vai trò điều chỉnh và kiến tạo của pháp luật đối với các quan hệ kinh tế.
  • Giả thuyết nghiên cứu:
    1. Giả thuyết 1: Việc tiếp cận đất đai thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất của người sử dụng đất đang gặp phải những khó khăn, bất cập do chế độ sở hữu toàn dân và các quy định pháp luật hiện hành về cho thuê đất còn tồn tại những bất cập.
    2. Giả thuyết 2: Hoạt động Nhà nước cho thuê đất mang những đặc thù riêng mà pháp luật cần chú ý nhằm bảo đảm sự bình đẳng, công khai, minh bạch, dân chủ trong tiếp cận đất đai, nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư và mang lại hiệu quả sử dụng đất.
    3. Giả thuyết 3: Hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất phải bảo đảm tuân thủ các quy luật của kinh tế thị trường và thị trường bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế.
  • Câu hỏi nghiên cứu:
    1. Câu hỏi 1: Nội hàm của khái niệm Nhà nước cho thuê đất bao gồm những vấn đề gì? Nhà nước cho thuê đất có những đặc trưng gì so với hình thức người sử dụng đất cho thuê lại đất và các đặc trưng này đặt ra yêu cầu gì khi lập pháp, thực thi?
    2. Câu hỏi 2: Các quy định pháp luật về cho thuê đất được xây dựng trên cơ sở lý luận nào? Chế độ sở hữu toàn dân chi phối các quy định này ra sao?
    3. Câu hỏi 3: Các quy định pháp luật về thuê đất hiện nay có những khiếm khuyết, rào cản nào và cần thực hiện những giải pháp nào để hoàn thiện?

Phương pháp nghiên cứu

  • Phương pháp luận: Chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin, gắn liền với quan điểm của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
  • Phương pháp thu thập và xử lý thông tin:
    • Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải: Áp dụng xuyên suốt để luận giải các văn bản quy phạm pháp luật và thực tiễn thi hành.
    • Phương pháp tổng hợp: Khái quát hóa thực trạng để đưa ra các nhận định và nhóm giải pháp.
    • Phương pháp so sánh luật học: So sánh các quy định pháp luật đất đai của Việt Nam với Trung Quốc, Hồng Kông, Úc, Đức, Pháp, Anh.
    • Phương pháp phân tích logic quy phạm: Kiểm tra tính tương thích, thống nhất hoặc mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với Bộ luật Dân sự và các văn bản dưới luật.
    • Phương pháp trao đổi với chuyên gia: Tham vấn ý kiến chuyên gia trong đánh giá thực trạng và đề xuất chính sách.
  • Nguồn dữ liệu: Các văn bản pháp luật thực định (Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013, Luật Đất đai qua các thời kỳ 1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 và các nghị định hướng dẫn); hệ thống các hợp đồng thuê đất thực tế tại một số tỉnh, thành phố.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến luận án

Chương 1 hệ thống hóa toàn bộ các công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến lý luận và thực tiễn pháp luật về giao đất, cho thuê đất. Luận án chia các công trình thành hai mảng lớn: các công trình trong nước (nghiên cứu lý luận, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư, khu công nghiệp) và các tài liệu quốc tế (chế độ sở hữu đất đai và hình thức thuê đất tại Úc, Trung Quốc, Đức, Pháp, Anh).

Chương này chỉ rõ những kết quả các tác giả đi trước đã đạt được, đồng thời xác lập cơ sở lý thuyết, 3 câu hỏi nghiên cứu, 3 giả thuyết nghiên cứu và khung phương pháp tiếp cận cho toàn bộ luận án.

Chương 2: Lý luận về thuê đất và pháp luật về thuê đất ở Việt Nam

Chương 2 tập trung phân tích bản chất pháp lý của hoạt động thuê đất trong bối cảnh chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam:

+-------------------------------------------------------------------------------+
| CÁC TRẠNG THÁI CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬN ÁN                            |
+-------------------------------------------------------------------------------+
| Trạng thái tĩnh: Khai thác thuộc tính lý, hóa, độ phì và lợi thế tự nhiên    |
| (vị trí địa lý, thổ nhưỡng, khí hậu) nhằm thu về giá trị kinh tế, văn hóa.   |
|                                                                               |
| Trạng thái động: Thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi,       |
| chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn...) do chủ sở hữu trao.   |
+-------------------------------------------------------------------------------+

Luận án khẳng định thuê đất ở Việt Nam là việc thuê quyền sử dụng đất chứ không phải thuê tài sản thông thường. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt thông qua quy hoạch, hạn mức, thời hạn, định giá, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất; đồng thời điều tiết nguồn lợi thông qua tiền thuê đất và thuế.

Để làm rõ sự khác biệt giữa các hình thức xác lập quyền sử dụng đất, luận án so sánh chi tiết giữa giao đất, Nhà nước cho thuê đất và người sử dụng đất cho thuê lại đất:

Tiêu chí so sánh Nhà nước cho thuê đất Nhà nước giao đất Người sử dụng đất cho thuê lại đất
Cơ sở pháp lý phát sinh Quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất (kết hợp ý chí hành chính và thỏa thuận bình đẳng). Quyết định hành chính giao đất (thể hiện cơ chế phân phối "xin - cho"). Hợp đồng cho thuê lại đất giữa các chủ thể sử dụng đất.
Nghĩa vụ thuế sau khi nộp tiền Không phải nộp thuế sử dụng đất sau khi đã trả tiền thuê đất. Phải nộp thuế sử dụng đất trong thời hạn giao đất (đối với giao đất có thu tiền). Theo thỏa thuận hợp đồng và quy định pháp luật về thuế.
Nghĩa vụ tài chính ban đầu Bắt buộc phải nộp tiền thuê đất trong mọi trường hợp. Có trường hợp không thu tiền sử dụng đất và có trường hợp có thu tiền. Trả tiền thuê lại đất cho bên cho thuê.
Thời hạn sử dụng Luôn xác định cụ thể thời hạn thuê đất. Có trường hợp sử dụng ổn định lâu dài không xác định thời hạn (đất ở, di tích...). Phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất còn lại của bên cho thuê.
Cấp độ thị trường Thị trường sơ cấp (giữa Nhà nước đại diện chủ sở hữu với người sử dụng đất). Thị trường sơ cấp (Nhà nước trao quyền cho người sử dụng). Thị trường thứ cấp (giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau).
Hình thức văn bản Quyết định hành chính cho thuê đất, sau đó ký Hợp đồng thuê đất. Quyết định hành chính giao đất. Hợp đồng cho thuê lại đất theo mẫu luật định.
Giới hạn quyền năng Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân, không bị hạn chế bởi bên thứ ba. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân. Bị hạn chế theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và trong phạm vi thời hạn sử dụng đất.
Đối tượng áp dụng Mọi chủ thể: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI, tổ chức ngoại giao. Hạn chế hơn theo từng loại đất và mục đích cụ thể. Bị giới hạn đối tượng theo quy định của Luật Đất đai.

Chương này cũng phân tích kinh nghiệm quốc tế:

  • Trung Quốc: Hơn 96% đất nông nghiệp được sử dụng qua hình thức cho thuê hợp đồng với hộ gia đình (10-15 năm) hoặc nội tỉnh (3-5 năm).
  • Úc: Tồn tại hai hình thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold); áp dụng hệ thống đăng ký bất động sản Torrens bảo đảm tính chính xác của quyền được ghi nhận trên bản đồ và hồ sơ địa chính.
  • Đức, Pháp, Anh: Áp dụng hợp đồng thuê đất nông nghiệp dài hạn (tại Đức lên đến 99 năm) và có tòa án chuyên ngành giải quyết tranh chấp thuê đất.

Chương 3: Thực trạng pháp luật về thuê đất và thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất ở Việt Nam

Chương 3 đi sâu đánh giá các quy định cụ thể của Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành liên quan đến thuê đất (căn cứ cho thuê đất, thẩm quyền, trình tự thủ tục hành chính, cơ chế xác định giá đất và phương thức nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần).

Phần thực tiễn thi hành phân tích số liệu và các mẫu hợp đồng thuê đất thực tế tại một số địa phương, chỉ ra các tồn tại:

  • Sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, doanh nghiệp, đầu tư.
  • Trình tự, thủ tục hành chính còn rườm rà; phát sinh hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu của cán bộ quản lý đất đai.
  • Tình trạng người thuê đất sử dụng đất sai mục đích, chậm đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên hoặc nợ đọng tiền thuê đất.
  • Vướng mắc khi thực hiện quy định chuyển từ giao đất sang thuê đất theo tinh thần Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thuê đất ở Việt Nam hiện nay

Chương 4 bám sát định hướng của Nghị quyết số 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (chủ trương thu hẹp đối tượng giao đất, mở rộng đối tượng thuê đất; quy định chặt chẽ điều kiện thuê đất và chế tài xử lý vi phạm). Luận án đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện được chia thành hai nhóm lớn:

  1. Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về thuê đất:

    • Hoàn thiện các quy định bảo đảm tính công khai, minh bạch và quyền tiếp cận thông tin đất đai của người sử dụng đất.
    • Sửa đổi, chuẩn hóa quy định về hợp đồng thuê đất nhằm bảo đảm tính bình đẳng giữa Nhà nước và người thuê đất, khắc phục tính chất mệnh lệnh hành chính đơn phương lấn át quan hệ dân sự.
    • Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, phương pháp xác định giá đất thuê sát với thị trường; quy định rõ ràng quyền tài sản của bên thuê đất trả tiền hàng năm và trả tiền một lần.

  2. Nhóm giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật về thuê đất:

    • Đổi mới, nâng cao năng lực của bộ máy hành chính quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương (UBND cấp tỉnh, cấp huyện và các cơ quan tài nguyên môi trường).
    • Thiết lập cơ chế giám sát, kiểm soát quyền lực chặt chẽ trong khâu thẩm định dự án, phê duyệt cho thuê đất và thanh tra sau cho thuê.
    • Tăng cường trách nhiệm giải trình, cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký đất đai và đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định các điểm mới và đóng góp khoa học chủ yếu:

Đóng góp về mặt lý luận

  • Bổ sung và phát triển khung lý luận về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.
  • Làm rõ tính hai mặt của quan hệ thuê đất (quan hệ hành chính kết hợp quan hệ tài sản) và xác định rõ 4 yêu cầu bắt buộc đối với hệ thống pháp luật về thuê đất:
    1. Bảo đảm tính công khai, minh bạch trong toàn bộ quá trình cho thuê đất.
    2. Bảo đảm tính đồng bộ, toàn diện, cụ thể, chặt chẽ và khả thi trong các quy trình, thủ tục cho thuê đất.
    3. Bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể tham gia quan hệ thuê đất (kể cả giữa Nhà nước và người sử dụng đất).
    4. Bảo đảm sự hài hòa, tương thích với chuẩn mực và thông lệ của các quốc gia trong khu vực và trên thế giới.
  • Hệ thống hóa các bài học kinh nghiệm quốc tế từ Trung Quốc, Úc, Hồng Kông, Đức, Pháp, Anh trong việc điều tiết quyền sử dụng đất thuê và quản lý hợp đồng thuê đất.

Đóng góp về mặt thực tiễn

  • Khảo sát, phân tích trực tiếp thực trạng thi hành các hợp đồng thuê đất tại một số tỉnh, thành phố để chỉ ra những lỗ hổng pháp lý dẫn đến việc lạm dụng quyền lực công hoặc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của bên thuê.
  • Đề xuất hệ thống các giải pháp đồng bộ gồm hoàn thiện lập pháp và tổ chức thi hành pháp luật, phục vụ trực tiếp cho quá trình thực thi và sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Luận án tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn tính đến thời điểm hoàn thành luận án (năm 2016). Do đó, các biến động chính sách và văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau giai đoạn này chưa được cập nhật trong công trình.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Tiếp tục theo dõi, đánh giá tác động lâu dài của việc mở rộng đối tượng thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013; mở rộng nghiên cứu sâu đối với các chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp FDI), tổ chức quốc tế và các loại hình thuê đất đặc thù trong khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhóm đối tượng:

  • Cơ quan quản lý và hoạch định chính sách: Cung cấp cơ sở lý luận và bằng chứng thực tiễn cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan của Quốc hội và Ủy ban nhân dân các cấp trong việc rà soát, sửa đổi các quy định về cho thuê đất, định giá đất và quy trình quản lý hợp đồng thuê đất.
  • Cơ sở nghiên cứu và đào tạo luật học: Là nguồn tài liệu phục vụ giảng dạy, nghiên cứu chuyên sâu về chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Kinh tế, Luật Dân sự tại các trường đại học và viện nghiên cứu.
  • Doanh nghiệp và người sử dụng đất: Giúp nhận diện rõ quyền, nghĩa vụ, rủi ro pháp lý và các trình tự thủ tục khi xác lập quan hệ thuê đất với Nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án phân biệt khái niệm "thuê đất" và "cho thuê đất" như thế nào?

Luận án quy ước sử dụng thuật ngữ "thuê đất" xét trên phương diện người sử dụng đất thuê đất của Nhà nước để sử dụng; còn "cho thuê đất" được sử dụng với nghĩa Nhà nước (với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) thực hiện quyền định đoạt thông qua phương thức trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng.

2. Theo luận án, quyền sử dụng đất gồm những trạng thái nào?

Quyền sử dụng đất gồm hai trạng thái:

  • Trạng thái tĩnh: Quyền khai thác các thuộc tính lý, hóa, độ phì nhiêu, vị trí địa lý, điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu của đất để thu về giá trị kinh tế, văn hóa.
  • Trạng thái động: Quyền thực hiện các giao dịch phái sinh do chủ sở hữu trao như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn...

3. Sự bất bình đẳng trong Luật Đất đai năm 2003 đã được Luật Đất đai năm 2013 khắc phục ra sao?

Theo Luật Đất đai năm 2003 (Điều 35, Điều 111, Điều 114), người sử dụng đất trong nước chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm (không được giao dịch quyền sử dụng đất mà chỉ được giao dịch tài sản trên đất), trong khi nhà đầu tư nước ngoài được lựa chọn trả tiền một lần và được thế chấp quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã xóa bỏ bất bình đẳng này bằng cách cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước được lựa chọn cả hai hình thức: trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

4. Bốn yêu cầu cơ bản đặt ra đối với pháp luật về thuê đất được luận án xác lập là gì?

  1. Bảo đảm tính công khai, minh bạch trong quá trình thuê đất.
  2. Bảo đảm tính đồng bộ, toàn diện, cụ thể, chặt chẽ và khả thi trong thủ tục cho thuê đất.
  3. Bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể trong quan hệ thuê đất.
  4. Bảo đảm sự hài hòa, tương thích với pháp luật quốc tế và khu vực.

5. Kinh nghiệm thuê đất tại Trung Quốc và Úc được luận án viện dẫn có điểm gì đáng chú ý?

Tại Trung Quốc, hơn 96% đất nông nghiệp được sử dụng dưới hình thức cho thuê hợp đồng để vừa bảo đảm sở hữu toàn dân vừa tạo tự chủ sản xuất. Tại Úc, đất đai phân định rõ giữa cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold), đồng thời vận hành hệ thống đăng ký quyền bất động sản Torrens minh bạch, được Nhà nước bảo đảm tính chính xác tuyệt đối.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Khánh Ly đã giải quyết một cách toàn diện những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật thuê đất ở Việt Nam trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 2013. Công trình làm sáng tỏ bản chất của thuê quyền sử dụng đất trong mối tương quan với chế độ sở hữu toàn dân, đồng thời chỉ ra những mâu thuẫn giữa quyết định hành chính công quyền và quan hệ hợp đồng dân sự. Hệ thống giải pháp được đề xuất trong luận án mang tính thực tiễn cao, đóng góp thiết thực cho công tác hoàn thiện thể chế đất đai và bảo đảm thực thi pháp luật minh bạch, hiệu quả.