Tổng quan luận án

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Dưới giác độ kinh tế và pháp lý, bất động sản (BĐS) là khối tài sản có giá trị đặc biệt, vừa thể hiện chủ quyền quốc gia, vừa là tư liệu sản xuất và tài sản tích lũy quan trọng của cá nhân, doanh nghiệp. Trong nền kinh tế thị trường, BĐS đóng vai trò nguồn vốn tiềm năng thông qua cơ chế thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài trợ vốn. Theo báo cáo khảo sát của Cơ quan tư vấn về môi trường và đầu tư (FIAS, 2006), hoạt động cấp tín dụng tại Việt Nam thiên về sử dụng BĐS, với tỷ lệ các ngân hàng nhận BĐS làm tài sản bảo đảm chiếm khoảng 93%.

Hệ thống pháp luật Việt Nam đã từng bước hoàn thiện khung khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động này qua các văn bản: Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Mặc dù vậy, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn bộc lộ nhiều điểm nghẽn và mâu thuẫn nội tại:

  • Thiếu sự dẫn dắt của một học thuyết pháp lý khoa học, nhất quán giữa trường phái vật quyền và trái quyền;
  • Thiết kế chế định thế chấp BĐS chưa đồng bộ, còn phân tán và xung đột giữa BLDS (luật chung) và các luật chuyên ngành (luật riêng);
  • Khoảng trống lý luận và thực tiễn: Trước đây đã có các công trình nghiên cứu từng khía cạnh riêng lẻ của thế chấp BĐS, nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện, có hệ thống trên cả phương diện lý thuyết vật quyền - trái quyền và thực tiễn áp dụng trong bối cảnh các đạo luật mới được ban hành đồng loạt.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của biện pháp thế chấp BĐS, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực này. Để đạt được mục đích trên, luận án xác định ba nhiệm vụ cụ thể:

  1. Phân tích, luận giải dưới giác độ lý luận về BĐS thế chấp và các nội dung pháp lý cấu thành biện pháp thế chấp BĐS; xây dựng các khái niệm khoa học về BĐS thế chấp, thế chấp BĐS; làm rõ bản chất, đặc điểm và nội dung cơ bản của biện pháp thế chấp BĐS.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS, nhận diện các hạn chế, bất cập trong xây dựng và thực thi pháp luật.
  3. Đề xuất các quan điểm, định hướng và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp BĐS tại Việt Nam trên cơ sở tiếp cận học thuyết khoa học phù hợp với truyền thống pháp lý quốc gia.

Câu hỏi và giả thuyết nghiên cứu

Luận án xây dựng 04 câu hỏi nghiên cứu gắn liền với 04 giả thuyết nghiên cứu tương ứng:

  • Câu hỏi nghiên cứu 1: Bất động sản thế chấp là gì?
    • Giả thuyết 1: BĐS bao gồm các tài sản có bản chất vật lý tự nhiên không thể tự thân di dời (đất và tài sản gắn liền với đất), các động sản được gắn vào BĐS tự nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ việc khai thác, sử dụng BĐS, các quyền đối vật trị giá được bằng tiền có đối tượng là BĐS tự nhiên và các tài sản khác do luật quy định. BĐS thế chấp là BĐS thuộc sở hữu của bên thế chấp, được bên thế chấp dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo những điều kiện do pháp luật quy định.
  • Câu hỏi nghiên cứu 2: Bản chất và nội dung pháp lý cơ bản của thế chấp bất động sản là gì?
    • Giả thuyết 2: Thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật được xác lập trên BĐS mà không có sự chuyển giao BĐS từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh trên cơ sở thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp. Nội dung pháp lý cơ bản gồm: (1) Hiệu lực của biện pháp thế chấp BĐS; (2) Yếu tố vật quyền của biện pháp thế chấp BĐS; (3) Yếu tố trái quyền của biện pháp thế chấp BĐS; (4) Xử lý BĐS thế chấp.
  • Câu hỏi nghiên cứu 3: Những thành tựu lập pháp và hạn chế, bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bất động sản?
    • Giả thuyết 3: Khuôn khổ pháp luật về thế chấp BĐS còn những hạn chế, bất cập từ lý thuyết tiếp cận, cấu trúc hệ thống pháp luật đến các quy định cụ thể, làm giảm hiệu quả chức năng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của biện pháp này.
  • Câu hỏi nghiên cứu 4: Quan điểm, lý thuyết tiếp cận và những giải pháp cụ thể để tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản?
    • Giả thuyết 4: Hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS phải dựa trên lý thuyết tiếp cận khoa học, nhất quán, phù hợp với bản chất quan hệ vật quyền kết hợp trái quyền; các giải pháp phải có tính hệ thống từ BLDS năm 2015 đến pháp luật chuyên ngành.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Biện pháp thế chấp BĐS dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (không nghiên cứu hợp đồng thế chấp như một hợp đồng dân sự độc lập mà chỉ xem hợp đồng là căn cứ phát sinh, xác lập biện pháp thế chấp và ghi nhận thỏa thuận giữa các bên).
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Phạm vi nội dung: Các vấn đề lý luận về BĐS, BĐS thế chấp và biện pháp thế chấp BĐS; hệ thống pháp luật thực định Việt Nam điều chỉnh quan hệ thế chấp BĐS; thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS.
    • Phạm vi không gian và thời gian: Hệ thống pháp luật thực định của Việt Nam, tập trung vào giai đoạn từ khi ban hành BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị quyết số 42/2017/QH14 đến thời điểm bảo vệ luận án (năm 2021).

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trước đây được tác giả điểm lại

Tác giả đã hệ thống hóa các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước thành các nhóm hướng nghiên cứu chính:

Hướng nghiên cứu Tác giả, công trình tiêu biểu và năm công bố Nội dung chính đã đạt được
Lý luận chung về tài sản và phân loại bất động sản - Vũ Văn Mẫu (1968), Dân luật lược giảng (Quyển 1)
- Nguyễn Quang Quýnh (1967), Dân luật (Quyển 1)
- Trịnh Thúc Huỳnh (1969), Dân luật pháp học lược giảng
- Nguyễn Ngọc Điện (2000), Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam
- Bùi Đăng Hiếu (2020), Tạp chí Dân chủ và Pháp luật		 Phân định BĐS và động sản theo tiêu chí không di dời; tiếp cận BĐS dưới giác độ vật hữu hình và quyền tài sản; bàn luận về nguyên tắc phụ tòng chính (accessorium sequitur principale), BĐS do mục đích sử dụng và bản chất các quyền đối vật.
Bảo đảm nghĩa vụ và biện pháp thế chấp tài sản - Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam
- Nguyễn Văn Hoạt (2009), Luận án tiến sĩ: Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản
- Christian Larroumet (1993), Luật Dân sự
- Jesse Dukeminier (2002), Property
- Helbert C. Smith & John B. Corgel (1987), Real estate perspective
- Thomas W. Merrill & Henry E. Smith, The Oxford Introductions to U.S. Law – Property		 Phân tích bản chất của thế chấp, tranh luận về đối tượng thế chấp là tài sản, quyền sở hữu tài sản hay giá trị tài sản; nhận diện thế chấp trong truyền thống Civil Law và Common Law.
Pháp luật thực định về thế chấp quyền sử dụng đất và BĐS - Nguyễn Thị Nga (2008), Luận án tiến sĩ: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
- Phạm Văn Tuyết (chủ nhiệm, 2014), Đề tài: Hoàn thiện chế định pháp luật về giao dịch bảo đảm
- Lê Thị Thu Thủy (chủ biên, 2017), Pháp luật về các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay...
- Võ Thị Hồng Yến (chủ nhiệm, 2017), Đề tài: Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp BĐS...		 Phân tích các quy định thực định điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và BĐS trong hoạt động ngân hàng; chỉ ra các rủi ro tín dụng và hạn chế trong áp dụng pháp luật.

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết

Từ việc tổng thuật y văn, tác giả xác định những khoảng trống mà các công trình trước chưa giải quyết trọn vẹn:

  • Chưa có công trình nào nghiên cứu có tính hệ thống và chuyên sâu về cơ sở lý luận của việc xác định các loại hình BĐS, đặc biệt là BĐS tồn tại ở dạng quyền tài sản (quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, quyền sử dụng đất).
  • Chưa phân định rành mạch và toàn diện mối quan hệ biện chứng giữa yếu tố vật quyền và yếu tố trái quyền trong biện pháp thế chấp BĐS; chưa làm rõ sự vận động của hai quan hệ này trong trạng thái động của giao dịch thế chấp.
  • Chưa có nghiên cứu đánh giá đồng bộ hệ thống pháp luật thực định Việt Nam (đặc biệt là BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014) dưới lăng kính lý thuyết vật quyền và lý thuyết trái quyền, để chỉ ra nguyên nhân gốc rễ của những xung đột quy phạm.
  • Các kiến nghị lập pháp trước đây còn mang tính phân tán, tản mạn, thiếu định hướng tiếp cận tổng thể từ mô hình lý thuyết, cấu trúc hệ thống pháp luật cho đến các điều khoản quy định cụ thể.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết, khái niệm và khung phân tích

Luận án thiết lập khung phân tích dựa trên sự kết hợp các học thuyết pháp lý nền tảng:

  • Lý thuyết vật quyền và lý thuyết trái quyền: Đây là lý thuyết trọng tâm xuyên suốt. Luận án sử dụng lý thuyết vật quyền để giải thích quyền ưu tiên, quyền truy đòi tài sản của bên nhận thế chấp và hiệu lực đối kháng với người thứ ba; sử dụng lý thuyết trái quyền để giải thích nghĩa vụ cam kết và quan hệ hợp đồng giữa các bên.
  • Lý thuyết về quyền sở hữu và nguyên tắc phụ tòng chính (accessorium sequitur principale): Sử dụng để giải quyết quan hệ giữa vật chính (BĐS tự nhiên) và vật phụ (động sản gắn kết vì mục đích khai thác BĐS), cũng như phân tích quyền sử dụng đất như một vật quyền hạn chế được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân.
  • Lý thuyết tự do hợp đồng và lý thuyết hài hòa hóa lợi ích: Dùng để cân bằng giữa việc nâng cao hiệu quả thu hồi nợ của bên nhận thế chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp, bảo đảm công bằng xã hội và tính chất an sinh dân sinh của BĐS.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án được triển khai trên nền tảng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp với các phương pháp nghiên cứu pháp lý chuyên ngành:

  • Phương pháp kết hợp lý luận và thực tiễn: Vận dụng khung lý luận ở Chương 1 để soi chiếu, đánh giá quy định thực định ở Chương 2 và đề xuất giải pháp tại Chương 3.
  • Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phân tích các học thuyết, quy phạm pháp luật và tổng hợp thành các khái niệm, bản chất pháp lý của thế chấp BĐS.
  • Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh giữa hệ thống Civil Law (điển hình là BLDS Pháp, BLDS Nhật Bản, BLDS Quebec) và hệ thống Common Law (pháp luật Hoa Kỳ); so sánh với các văn bản cổ luật Việt Nam (Sắc lệnh Điền thổ ngày 21/7/1925, Bộ Dân luật Bắc kỳ, Hoàng Việt Trung kỳ Hộ luật, Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972); so sánh thế chấp BĐS với thế chấp động sản và các biện pháp bảo đảm khác.
  • Phương pháp hệ thống hóa: Sắp xếp, phân loại các quy phạm pháp luật và quan hệ pháp lý theo cấu trúc logic khoa học.
  • Phương pháp phân tích tình huống: Nghiên cứu, đánh giá các bản án, quyết định giải quyết tranh chấp cụ thể của Tòa án nhân dân các cấp nhằm làm rõ vướng mắc trong thực tế áp dụng.

Nguồn tư liệu và dữ liệu nghiên cứu

  • Văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử và pháp luật nước ngoài.
  • Văn bản báo cáo thực tiễn: Báo cáo số 10/BC-CĐKDBĐ ngày 14/01/2019 của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) về kết quả khảo sát thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch bảo đảm và nhu cầu hoàn thiện; Báo cáo ngày 23/02/2012 về kết quả cuộc họp liên ngành xử lý vướng mắc trong áp dụng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ của người khác; số liệu nghiên cứu của FIAS (2006).
  • Hệ thống các bản án, quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (HĐTPTANDTC) và Tòa án các cấp về tranh chấp thế chấp BĐS.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp bất động sản

Chương này tập trung xây dựng nền tảng lý luận về BĐS, BĐS thế chấp và biện pháp thế chấp BĐS:

  • Khái niệm và phân loại BĐS: Luận án tiếp cận BĐS theo cả hai trường phái vật thể và quyền tài sản. BĐS gồm: BĐS do bản chất tự nhiên (đất đai giữ vai trò trung tâm và các tài sản gắn liền); BĐS do mục đích sử dụng (động sản gắn vào BĐS với tư cách vật phụ thuộc sở hữu của cùng một chủ thể theo nguyên tắc phụ tòng chính); quyền đối vật trị giá được bằng tiền có đối tượng là BĐS tự nhiên (quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, quyền sử dụng đất). Quyền đối với BĐS liền kề không thể chuyển nhượng độc lập nên không thể là đối tượng độc lập của thế chấp. Hoa lợi khi chưa tách rời là thành tố tự nhiên của BĐS, khi tách rời trở thành động sản.
  • Bản chất của BĐS thế chấp: Luận án bác bỏ quan điểm cho rằng đối tượng của thế chấp chỉ là quyền sở hữu BĐS (quan điểm của Nguyễn Ngọc Điện) hoặc chỉ là giá trị kinh tế của BĐS (quan điểm của Nguyễn Văn Hoạt). Tác giả khẳng định đối tượng thế chấp là chính bản thân BĐS trong thể thống nhất giữa quyền sở hữu và giá trị. BĐS thế chấp phải thỏa mãn các điều kiện: có thực, xác định được, thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và có khả năng chuyển dịch độc lập.
  • Khái niệm và đặc điểm của thế chấp BĐS: Thế chấp BĐS là biện pháp bảo đảm đối vật, xác lập trên cơ sở hợp đồng mà không chuyển giao tài sản. Đặc điểm pháp lý cơ bản bao gồm:
    1. Là biện pháp bảo đảm đối vật;
    2. Được xác lập trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng;
    3. Không mang tính chuyển giao tài sản bảo đảm;
    4. Có tính chất trọng thức (phải tuân thủ hình thức văn bản, công chứng/chứng thực và đăng ký);
    5. Chịu sự tác động trực tiếp của sự phát triển thị trường BĐS;
    6. Gắn liền với yếu tố dân sinh và tính cách gia đình.
  • Nội dung pháp lý cơ bản của thế chấp BĐS: Bao gồm hiệu lực (hiệu lực ràng buộc giữa các bên và hiệu lực đối kháng người thứ ba); yếu tố vật quyền (quyền ưu tiên thanh toán, quyền truy đòi tài sản); yếu tố trái quyền (các quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng); và cơ chế xử lý tài sản thế chấp.

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp bất động sản

Chương này đi sâu phân tích hệ thống pháp luật thực định và nhận diện những hạn chế, mâu thuẫn:

  • Thực trạng quy định pháp luật: Phân tích các quy định về BĐS thế chấp (quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, BĐS hình thành trong tương lai - HTTTL), điều kiện thế chấp, hiệu lực của biện pháp thế chấp, quyền của bên nhận thế chấp và các phương thức xử lý BĐS thế chấp theo BLDS năm 2015 và các luật liên quan.
  • Hạn chế về mô hình lý thuyết tiếp cận: BLDS năm 2015 đã bước đầu tiếp cận lý thuyết vật quyền nhưng chưa triệt để. Mặc dù thế chấp tạo ra một vật quyền bảo đảm, đạo luật này lại xếp chế định thế chấp vào phần nghĩa vụ và hợp đồng (chế định trái quyền), dẫn đến việc dùng các nguyên lý của trái quyền để điều chỉnh quan hệ mang bản chất vật quyền.
  • Hạn chế về cấu trúc hệ thống pháp luật: Tồn tại sự phân tán, thiếu đồng bộ và xung đột gay gắt giữa BLDS năm 2015 và các luật chuyên ngành:
    • Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp và hiệu lực của biện pháp thế chấp không thống nhất với BLDS năm 2015.
    • Sự thiếu nhất quán trong quy định về BĐS HTTTL: Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.
  • Hạn chế trong các quy định cụ thể:
    • Quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn phức tạp, chồng chéo thủ tục;
    • Cơ chế bảo vệ quyền truy đòi của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp chuyển nhượng BĐS cho bên thứ ba chưa rõ ràng;
    • Quy định về xử lý tài sản bảo đảm còn phụ thuộc nặng nề vào sự hợp tác của bên thế chấp; quy trình khởi kiện và thi hành án qua Tòa án kéo dài, làm giảm giá trị thu hồi nợ.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản

Chương này đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án và đưa ra các đề xuất lập pháp:

  • Thực tiễn áp dụng pháp luật và tranh chấp điển hình:
    • Tổng kết các dạng tranh chấp phổ biến: tranh chấp về hiệu lực hợp đồng thế chấp do vi phạm hình thức hoặc chủ thể không có quyền định đoạt; tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; tranh chấp khi chủ đầu tư vừa thế chấp dự án cho ngân hàng vừa bán nhà ở cho người mua; tranh chấp về thứ tự ưu tiên thanh toán khi đăng ký thế chấp.
    • Chỉ ra kết quả tích cực trong việc bảo vệ quyền chủ nợ có bảo đảm, đồng thời nêu rõ bất cập: quan điểm xét xử thiếu thống nhất giữa các cấp Tòa án và giữa các Thẩm phán trong cùng một cấp đối với cùng một loại vụ việc; tình trạng tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu chưa thỏa đáng, làm phương hại đến quyền lợi của bên nhận thế chấp ngay tình.
  • Hệ thống kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
    • Kiến nghị về lý thuyết tiếp cận: Nhất quán áp dụng lý thuyết vật quyền để điều chỉnh quyền đối với tài sản thế chấp (quyền ưu tiên, quyền truy đòi, hiệu lực đối kháng thông qua đăng ký) và lý thuyết trái quyền để điều chỉnh các cam kết hợp đồng; quán triệt nguyên tắc hài hòa hóa lợi ích giữa chủ nợ và con nợ.
    • Kiến nghị về cấu trúc hệ thống pháp luật: Định vị lại vị trí của chế định thế chấp trong BLDS theo hướng chuyển từ phần Nghĩa vụ sang phần Vật quyền; xác lập nguyên tắc BLDS là luật chung chi phối các luật chuyên ngành trong việc xác định hiệu lực giao dịch và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm.
    • Kiến nghị hoàn thiện quy định cụ thể:
      1. Hoàn thiện quy định về BĐS thế chấp: Mở rộng diện tài sản thế chấp bao gồm các quyền tài sản phát sinh từ BĐS, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai; minh định rõ chế độ pháp lý đối với BĐS gắn liền với đất khi thế chấp quyền sử dụng đất.
      2. Hoàn thiện quy định về biện pháp thế chấp: Tách bạch rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp (giữa các bên giao kết) với thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm); củng cố quyền thu giữ và xử lý tài sản của bên nhận thế chấp theo tinh thần Nghị quyết số 42/2017/QH14; đơn giản hóa thủ tục xử lý tài sản thế chấp qua Tòa án bằng thủ tục rút gọn.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận

  • Xây dựng hệ thống khái niệm khoa học hoàn chỉnh, có tính bao quát về BĐS, BĐS thế chấp và biện pháp thế chấp BĐS; khẳng định quyền sử dụng đất là một dạng vật quyền hạn chế đặc thù được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân.
  • Luận giải sâu sắc bản chất lưỡng tính của biện pháp thế chấp BĐS: là biện pháp bảo đảm chứa đựng cả quan hệ vật quyền và quan hệ trái quyền. Chỉ ra cơ chế vận động và mối liên hệ pháp lý giữa hai yếu tố này.
  • Chứng minh luận điểm: Đối tượng của thế chấp BĐS là chính bản thân BĐS (thể thống nhất giữa quyền sở hữu và giá trị kinh tế), không thể tách rời một cách siêu hình giữa quyền sở hữu và giá trị.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

  • Nhận diện toàn diện các xung đột, mâu thuẫn giữa BLDS năm 2015 và các đạo luật chuyên ngành (Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), làm rõ nguyên nhân bắt nguồn từ sự thiếu nhất quán trong mô hình lý thuyết lập pháp.
  • Đánh giá có hệ thống thực tiễn xét xử tranh chấp thế chấp BĐS tại Tòa án các cấp, chỉ rõ những bất cập trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến xung đột quan điểm xét xử.

Hệ thống kiến nghị, giải pháp đề xuất

  • Đề xuất tái cấu trúc chế định biện pháp bảo đảm trong BLDS từ chế định trái quyền sang chế định vật quyền.
  • Đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật chuyên ngành nhằm bảo đảm tính đồng bộ với BLDS về thời điểm có hiệu lực của giao dịch và hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
  • Kiến nghị luật hóa cơ chế xử lý nợ xấu, quyền thu giữ tài sản thế chấp từ Nghị quyết số 42/2017/QH14 thành quy định vĩnh viễn trong luật chung.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế được ghi nhận

  • Luận án tập trung tiếp cận thế chấp BĐS thuần túy dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong luật thực định Việt Nam, không đi sâu nghiên cứu toàn diện hợp đồng thế chấp như một loại hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu có điều kiện.
  • Theo nhận xét của Hội đồng chấm luận án, luận án cần tiếp tục làm sâu sắc hơn mô hình động của thế chấp BĐS trong quá trình vận động từ khi xác lập, duy trì hiệu lực đến khi xử lý tài sản; đồng thời cần phân tích sâu hơn nữa về tính chất trái quyền của hợp đồng thế chấp phân biệt với quyền đối vật phát sinh sau khi đăng ký.

Hướng nghiên cứu tiếp

  • Nghiên cứu cơ chế thế chấp đối với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai nhằm giải quyết triệt để nhu cầu vốn hóa đất đai trong các dự án đầu tư.
  • Nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản và đăng ký biện pháp bảo đảm trực tuyến, kết nối cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và tài sản bảo đảm.

Giá trị tham khảo

  • Đối với cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý nhà nước: Là tài liệu tham khảo giá trị cho Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm trong quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành về giao dịch bảo đảm.
  • Đối với cơ quan tư pháp và tổ chức hành nghề luật: Cung cấp luận cứ khoa học cho Tòa án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân, Trọng tài thương mại, Thừa phát lại và Luật sư trong việc đánh giá hiệu lực hợp đồng, giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp.
  • Đối với các tổ chức tín dụng: Giúp các ngân hàng thương mại, VAMC nhận diện rủi ro pháp lý khi nhận thế chấp BĐS, thế chấp dự án và quy trình xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ.
  • Đối với nghiên cứu và giảng dạy: Là tài liệu chuyên khảo phục vụ học tập, nghiên cứu cho giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học chuyên ngành Luật Dân sự và Tố tụng dân sự.

Câu hỏi thường gặp

1. Tác giả luận án định nghĩa bất động sản và bất động sản thế chấp như thế nào?

Theo luận án:

  • Bất động sản bao gồm các tài sản có bản chất vật lý tự nhiên không thể tự thân di dời là đất và tài sản gắn liền với đất; các động sản được chủ sở hữu gắn vào BĐS do bản chất tự nhiên với tư cách vật phụ nhằm phục vụ việc khai thác, sử dụng BĐS; các quyền đối vật trị giá được bằng tiền có đối tượng là BĐS do bản chất tự nhiên và các tài sản khác do luật quy định.
  • Bất động sản thế chấp là BĐS thuộc sở hữu của bên thế chấp, được bên thế chấp dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo những điều kiện do pháp luật quy định.

2. Vì sao tác giả khẳng định đối tượng của biện pháp thế chấp là bản thân bất động sản chứ không phải quyền sở hữu hay giá trị của BĐS?

Luận án chỉ ra rằng:

  • Quyền sở hữu không phải là tài sản mà là quyền năng của chủ thể; trong thế chấp, quyền sở hữu là căn cứ pháp lý để định đoạt chứ không phải đối tượng bị thế chấp.
  • Giá trị tài sản là thuộc tính kinh tế, không phải bản thân tài sản. Nếu xem đối tượng chỉ là giá trị kinh tế thì bên nhận thế chấp sẽ không thể thực thi các quyền đối vật trực tiếp trên bản thể vật lý của BĐS như quyền bán tài sản, quyền thu giữ hay quyền truy đòi khi BĐS rơi vào sự kiểm soát của người thứ ba. Do đó, đối tượng của thế chấp BĐS là chính BĐS trong thể thống nhất giữa quyền sở hữu và giá trị.

3. Hạn chế cốt lõi của BLDS năm 2015 về mô hình lý thuyết tiếp cận đối với thế chấp BĐS là gì?

Hạn chế lớn nhất là sự thiếu nhất quán trong mô hình lý thuyết: Mặc dù BLDS năm 2015 đã bước đầu tiếp cận biện pháp thế chấp dưới góc độ vật quyền, nhưng lại ghi nhận và xây dựng chế định này dựa trên các nguyên lý của trái quyền (đặt trong phần Nghĩa vụ và Hợp đồng). Việc dùng lý thuyết trái quyền để điều chỉnh quan hệ mang bản chất vật quyền đã làm giảm hiệu quả chức năng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của biện pháp thế chấp BĐS.

4. Đăng ký biện pháp bảo đảm đối với thế chấp bất động sản mang lại những giá trị pháp lý nào theo trả lời của tác giả trước Hội đồng?

Theo phần trả lời câu hỏi của tác giả trước Hội đồng chấm luận án, việc đăng ký biện pháp bảo đảm mang lại ba giá trị pháp lý cơ bản:

  1. Xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba (buộc người thứ ba phải tôn trọng quyền của bên nhận thế chấp đối với BĐS);
  2. Phát sinh một vật quyền bảo đảm của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp;
  3. Xác lập và công khai hóa hiệu lực của giao dịch thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Sự khác biệt cơ bản giữa việc xử lý tài sản thế chấp theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 và xử lý qua Tòa án được nêu trong luận án là gì?

  • Theo Nghị quyết số 42/2017/QH14: Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện trực tiếp dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng; các bên có thể căn cứ vào hợp đồng thế chấp hợp pháp để tiến hành thu giữ, bán tài sản bảo đảm và giải quyết tranh chấp theo thủ tục rút gọn.
  • Theo thủ tục qua Tòa án: Bên nhận thế chấp phải thực hiện quy trình khởi kiện vụ án dân sự, chờ bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án và thông qua cơ quan thi hành án dân sự để bán đấu giá tài sản, quy trình này thường kéo dài và phụ thuộc vào sự hợp tác của bên thế chấp.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Quang Hương Trà là công trình nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về chế định thế chấp bất động sản trong khoa học pháp lý dân sự Việt Nam. Dựa trên sự kết hợp chặt chẽ giữa lý thuyết vật quyền và trái quyền, tác giả đã làm sáng tỏ bản chất pháp lý của thế chấp BĐS, phân tích thấu đáo thực trạng pháp luật thực định và thực tiễn xét xử, từ đó chỉ ra những điểm nghẽn về mô hình lý thuyết và cấu trúc hệ thống. Các luận điểm, kết quả và kiến nghị lập pháp của luận án có giá trị khoa học và thực tiễn cao, đóng góp thiết thực cho quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở và hoạt động tín dụng ngân hàng tại Việt Nam.