Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1. Tình hình nghiên cứu về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1 Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cho đến nay, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những chủ đề được giới nghiên cứu khoa học pháp lí trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau và các cấp độ khác nhau về đăng ký tài sản và quyền tài sản, đăng ký quyền sở hữu tài sản là động sản và bất động sản. Về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trước hết, có thể thấy rằng: Về nội hàm của khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, cho đến nay trong khoa học pháp lý cũng như trong pháp luật thực định ở Việt Nam đều được xếp vào phạm trù có tên gọi là đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Trong Giáo trình Luật Đất đai (tái bản gần đây) của Trường Đại học Luật Hà Nội [44] và của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh [45, tr.200-203] hay trong Luận án tiến sĩ luật học của Đặng Anh Quân đã đưa ra nhiều nhận định, phân tích và làm rõ bản chất của đăng ký đất đai.
Theo đó, đăng ký đất đai với bản chất là đai là sự ghi nhận tình trạng pháp lý và tình trạng thực tế của đất tài sản trên đất vào hệ thống hồ sơ sổ sách địa chính và hồ sơ này được lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nội hàm của đăng ký đất đai bao hàm hai nội dung: (i) ghi nhận quyền sở hữu, quản lý và sử dụng của chủ thể đối với một thửa đất, (ii) sự lưu trữ thông tin để phục vụ hoạt động quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua hồ sơ địa chính. Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội còn chỉ rõ hơn về các hình thức đăng ký đất đai. Cụ thể, đăng ký đất đai bao gồm cả việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, 10 đều được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức văn bản hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháy lý như nhau.
Đây được coi là hoạt động quan trọng nhằm tạo lập cơ sở dữ liệu pháp lý để Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, bảo hộ quyền và lợi ích của người sử dụng đất hợp pháp, của chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Đồng với quan điểm này, Đặng Anh Quân trong luận án tiến sĩ của mình cũng cho rằng, việc đăng ký đất đai có thể là đăng ký từ thời điểm ban đầu hoặc đăng ký khi có sự biến động trong quá trình sử dụng đất có những thay đổi, biến động về quyền của các chủ thể đối với đất đó (như chia, tách, nhập thửa đất, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. Mục đích của việc đăng ký đất đai không chỉ nhằm góp phần tạo lập và bổ sung thêm các thông tin pháp lý váo cơ sở dữ liệu quốc gia về tình hình và những biến động sử dụng đất đai, phục vụ hiệu quả hơn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Mở rộng hơn về vấn đề đăng ký, Luận án tiến sĩ của Đặng Anh Quân còn so sánh ý nghĩa của các loại hình đăng ký đất đai.
Theo đó, đăng ký đất đai gồm hai loại: “đăng ký văn tự gi o d ch” và “đăng ký chủ quyền” và nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó [28, tr. Nhấn mạnh về bản chất pháp lý, vai trò và ý nghĩa của đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, tác giả Hồ Quang Huy nhấn mạnh ở các khía cạnh sau: Thứ nhất: Đối tượng của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền liên quan đến thửa đất, tài sản gắn liền với đất. Đất đai và tài sản gắn liền với đất thuộc phạm trù bất động sản và đối với bất động sản, do không thể chuyển giao, chiếm giữ thực tế được nên để một chủ thể khẳng định mình có quyền với bất động sản thông qua việc ghi nhận các quyền liên quan đến bất động sản tại hệ thống sổ sách công, đó cũng chính là cách thức để công bố về sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản. Pháp luật các nước quy định việc ghi nhận tình trạng pháp lý (quyền) của một chủ thể đối với bất động sản, không phải là các thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất, mà được xác định là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản.
Trên 11 thực tế, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản hoặc Hàn Quốc cũng có quy định riêng về đăng ký hiện trạng bất động sản, nhưng cũng chỉ nhằm xác định rõ các quyền đối với bất động sản sau khi tạo lập, chia tách, hợp nhất, sáp nhập bất động sản. Thứ hai: Đăng ký là căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, đồng thời có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.35] Trên thế giới hiện đang tồn tại 02 hệ thống đăng ký với những giá trị pháp lý của việc đăng ký như sau: + Hệ thống thứ nhất quy định đăng ký chỉ để đối kháng với người thứ ba (ví dụ: Nhật Bản, CH Pháp), còn quyền của chủ sở hữu bất động sản được xác lập từ khi giao dịch được giao kết hợp pháp; thông tin được lưu giữ tại hệ thống đăng ký chỉ có ý nghĩa tham khảo, không có ý nghĩa khẳng định quyền của người trong Sổ đăng ký la tuyệt đối. Với hệ thống nêu trên, hợp đồng khi đã được giao kết hợp pháp, nếu không đăng ký thì quyền sở hữu bất động sản vẫn được chuyển giao cho bên nhận chuyển quyền (bên mua, bên nhận tặng cho.) hoặc vật quyền của người không phải chủ sở hữu bất động sản vẫn được xác lập trên bất động sản (quyền của bên thuê, quyền của bên nhận bảo đảm); người thứ ba (bất kỳ ai không phải là một trong hai chủ thể đã giao kết hợp đồng) buộc phải biết về việc bất động sản đã được bên nhận chuyển quyền hoặc người không phải chủ sở hữu xác lập quyền của mình lên bất động sản. Khi phát sinh tranh chấp thì quyền của người đã đăng ký luôn được hưởng thứ tự ưu tiên.
+ Hệ thống thứ hai quy định đăng ký ngoài ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng, còn là căn cứ (điều kiện) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản (ví dụ: CHLB Đức, Trung Quốc, CHLB Nga). Đối với hệ thống này, nếu hợp đồng đã được giao kết hợp pháp, nhưng quyền đối với bất động sản chỉ có thể được xác lập, thay đổi, chấm dứt nếu được đăng ký. Ngược lại với hệ thống thứ nhất, hệ thống đăng ký thứ hai công nhận hiệu lực công tín [23, tr. Ở một phương diện khác, tác giả Nguyễn Thị Trà Mi cho rằng: Nội hàm của khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất có các đặc điểm: (i) Đăng ký là hành vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) Đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) Những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi [26].
12 Kề từ khi Luật Đất đai ở nước ta được ban hành lần đầu tiên vào năm 1987 cho đến Luật Đất đai 1993, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được quy định là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai [29, điều 9]. Kể từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất còn để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (gồm các Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) và là một trong những điều kiện mà thể theo Luật này cho phép người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản [30]. Lần đầu tiên, quyền sử dụng đất được thừa nhận trong Luật Đất đai 2003 là một loại “hàng hóa đặc biệt” của thị trường bất động sản. Về ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành lúc bấy giờ trong Luật Đất đai 2003, có quan điểm cho rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hai ý nghĩa cơ bản: (i) cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thị trường; (ii) cơ sở pháp lý đối với tài sản của người sử dụng đất và theo đó quyền của người sử dụng đất gồm hai nhóm: Nhóm quyền thể hiện tư cách của của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật và nhóm quyền thực hiện các giao dịch về đất đai [38, tr.
Như vậy, kề từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành cho đến nay, đã tạo tiền đề pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản.
