CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE KĨ NĂNG MOI GIỚI TRONG HOẠT ĐỘNG MOI GIỚI BAT DONG SAN 1. Khai niệm, đặc điểm, vai trò của hoạt động môi giới bat động san 1. Khái niệm của môi giới bất động sản Môi giới được định nghĩa là: chủ thé (có thé là một cá nhân, thương hiệu, tổ chức) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thé khác tao được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”. Một số dạng môi giới trong thực tế như: môi giới bất động sản, môi giới việc làm, môi giới các loại sản phẩm.
Hoạt động môi giới phát sinh khi hội tụ đủ những yếu tố sau: + Có sự xuất hiện quan hệ giữa các bên. + Quan hệ xảy ra giữa các bên không thé được giải quyết, hay công việc được giải quyết không hiệu quả. + Tén tại bên thứ ba, được gọi là nhà môi giới, giúp giải quyết những công việc liên quan đến các bên. Từ đó, ta có thê hiểu rằng Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau.
Môi giới là hoạt động của người thứ ba nhằm tạo sự cảm thông, cung cấp thông tin về các van dé phát sinh liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết một số công việc liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này đóng vai trò là trung gian. Bên cạnh đó, việc cá nhân hay tô chức thực hiện môi gidi CÓ thể tạo thu nhập thông qua các thương vụ được giải quyết qua môi giới. Do đó, đối tượng thực hiện của môi giới là các thương vụ giữa hai bên và môi giới là công việc với mục đích có thể tạo thu nhập. Bắt động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất.
Định nghĩa về Môi giới bất động sản: Theo Khoản 2 điều 3 Luật kinh doanh Bat động sản năm 2014: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động sản”. Có thé hiểu rõ hơn Môi giới bat động san là hoạt động của người, tô chức trung gian có đủ năng lực dé giải quyết các quan hệ giao dịch về Bat động sản nhằm kết nối các thương vu giao dịch vé Bat động san. Đặc diém của môi giới bat động sản Môi giới bất động sản là hoạt động nghề nghiệp được thực hiện với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là tài sản bat động sản đó mà là các quyên liên quan đến nó vậy nên môi giới bat động sản có điểm khác biệt.
Bat động sản gắn liền với các quyền hạn khác nhau nên các quan hệ về Bat động sản là quan hệ giao dịch các quyền hạn của Bất động sản. Do đó, khi tham gia thương vụ cần phân biệt rõ ràng giữa các loại quyền khác nhau. Các quyền này liên quan đến bat động sản. Vì vậy chúng ta cần định nghĩa chính xác bat động san là gì trên quan điểm của nhà môi giới: “Bat động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình có định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phan của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.
Định nghĩa này thé hiện quyền quan trọng nhất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất. Bên cạnh đó đối với bất động sản gắn liền các quyền liên quan như sử dụng vô thời hạn, sử dụng có thời hạn, sử dụng một hay toàn phần, quyền thừa kế, tặng cho. Vai trò của môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bât động sản với tư cách là câu nôi trung gian cho các bên thực hiện giao dịch liên quan đên bat động sản có một sô vai trò cơ bản như sau: + Câu nôi giữa cung và câu trên thị trường Vai trò thu thập thông tin từ người bán hay nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu thích hợp với nhau là yếu tố quan trọng nhất trong hoạt động môi giới bất động sản. Công việc không chỉ đơn giản là giúp cầu tìm gặp cung mà công việc chủ yếu của người môi giới là giúp đỡ để hai bên đi đến giao dịch thành công.
Các vấn đề liên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cân trọng cao do tài sản bất động sản có giá trị lớn. Yếu tố về pháp luật đòi hỏi ba tác nhân tham gia thị trường: người mua (cầu) — người bán (cung) — nhà môi giới (trung gian) phải có sự am hiéu cân thiệt. Thực tế, không phải lúc nào người bán cũng có thê tìm ngay được khách hàng và người mua cũng gặp khó khăn trong việc tìm người có nhu cầu mua bắt động sản. Vì vậy, nhu cầu cần thiết phát sinh ở đây là những trung gian môi giới.
Chi phí tìm kiếm người có nhu cầu mua bán có thé bớt đi những khoản không đáng có nhờ xuất hiện các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản. Sự vận động và phát triển của thị trường bat động sản chính là sự tác động lẫn nhau giữa yếu tố cung và cau, giữa sản xuat và tiêu dùng. Người môi giới cần đặt đạo đức nghề nghiệp lên hàng đầu. Những thông tin cung cấp cho khách hàng đến từ nhà môi giới phải đầy đủ, công khai, chính xác và rõ ràng.
Điều này góp phan tạo nên thị trường bat động sản phát triển ôn định, lành mạnh và hiệu quả hơn. Việc minh bạch thông tin sẽ tạo tiền đề giúp hợp pháp hóa các giao dịch, tránh tình trạng các giao dịch ngầm trên thị trường không thể lưu thông. + Đảm bảo chất lượng bat động san giao dịch trên thị trường Đối với các giao dịch bất động sản, khó khăn xảy ra trong việc xác định chất lượng bắt động sản và tư cách pháp lý của các bên tham gia giao dịch do một số thông tin không được cung cấp đầy đủ và khó khăn trong việc kiêm chứng. Sẽ có rất nhiều vấn đề cần xác định trong một giao dịch bất động sản: Chat lượng bất động sản có đảm bao hay không? Có đang vướng tranh chấp không? Bat động sản có sô đỏ hay chưa? Có bị dính lỗi gì về phong thủy hay không?.
Những vấn đề như vậy cần một người có chuyên môn chịu trách nhiệm thu thập, tìm hiểu. Môi giới bat động sản là những người được dao tao bài ban. Ho dùng ki năng, kinh nghiệm tích lũy trong qua trình đào tạo và làm việc xử lý các vấn đề liên quan đến thương vụ. Nhà môi giới sẽ hỗ trợ đề xuất phương án giải quyết, giải thích những vấn đề khách hàng đang khúc mắc đề đảm bảo cho chất lượng cuộc giao dịch bắt động sản.
+ Thúc đây đổi mới chính sách của Nhà nước đối với thị trường bat động sản Thị trường bat động sản xảy ra sự xung đột về lợi ích giữa các chủ thé tham gia vào thị trường. Những đồ vỡ trên thị trường xuất hiện do môi trường pháp lý thiếu chặt chẽ và hiệu lực. Hoạt động môi giới bất động sản được dựa trên cơ sở pháp luật, căn cứ vào các chính sách pháp lý dé đưa đến các bên tham gia giao dịch, giúp các nhận thức được phải tuân thủ pháp luật trong quá trình giao dịch. Hoạt động môi giới bất động sản là nhân tố góp phần hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản.
Cần tạo ra một môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh, cạnh tranh với những dịch vụ có chất lượng cao đề phát triển môi giới bất động sản. Nghề môi giới bat động sản Môi giới bất động sản là một nghề được công nhận bởi pháp luật và có chứng chỉ nghề nghiệp riêng. Tháng 12/2011, hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam chính thức được thành lập. Trước đây, chỉ cần học qua một lớp đào tạo cơ bản rất ngắn, người môi giới sẽ được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, sau đó nộp đơn xin cấp chứng chỉ hành nghề tại Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố.
Nhưng nay các nội dung như kiến thức cơ sở, bao gồm pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS, thị trường BĐS, đầu tư BĐS, phòng chống rửa tiền trong kinh doanh BĐS và các phần kiến thức chuyên môn mới được cấp chứng chỉ hành nghề đều bắt buộc xuất hiện trong ki thi sát hạch (theo Thông tư 11/2015/TT - BXD). Theo Khoản 2 điều 3 Luật kinh doanh Bắt động sản năm 2014: “Môi giới bất động san là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lai, cho thuê mua bat động sản”. Thực tế tại Việt Nam không được nhiều người coi trọng do trước đây nghề này thường mang tính tự phát. Có sự nhằm lẫn rất lớn trong việc người ta vẫn thường gọi những người làm môi giới bất động sản là “cò đất”.
Cò đất không được đào tạo qua trường lớp bài ban và những mánh khóe được ho sử dụng dé móc nối người bán và người mua, đôi khi xuất hiện gian lận. Những người làm môi giới bất động sản chuyên nghiệp được học và đào tạo một cách bài bản. Họ được trang bị kiến thức chuẩn xác và có chuyên môn sâu trong lĩnh vực hoạt động của mình. Ngoài ra, người làm môi giới bất động sản có thể dùng tầm nhìn và năng lực của mình đề tư vấn giúp khách hàng đưa ra lựa chọn chính xác nhất và tìm được bat động sản phù hợp với nhu cầu của khách.
Công việc của một người môi giới BĐS thường xoay quanh khách hàng và bat động sản mục tiêu mà người môi giới đã lựa chọn. Một số công việc có thể ké đến như: + Xây dựng cơ sở dit liệu đủ lớn cho bản thân giúp tìm kiếm khách hàng tiềm năng + Sử dụng nguồn data của minh và công ty dé tiếp cận khách hàng, phát tờ roi,tham gia vào các dự án, các sự kiện về bat động san,. + Dựa trên nhu cầu khách hàng dé cung cấp thông tin về các dự án, chính sách khuyên mại. + Tư vấn cho khách hàng về BĐS khách hàng đang quan tâm hoặc hỗ trợ khách hàng bán được căn nhà với giá tôt nhât.
+ Trong quá trình ký kết hợp đồng người môi giới cần hỗ trợ khách hàng về các thủ tục giấy tờ.