Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong tiến trình đổi mới khu vực công và thực hiện cơ chế tự chủ, tự chịu trách nhiệm theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP và Nghị định số 16/2015/NĐ-CP, các doanh nghiệp nhà nước tại Việt Nam, tiêu biểu như Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN), đẩy mạnh khai thác tài sản cố định sẵn có thông qua hoạt động cho thuê, đặc biệt là phân khúc văn phòng cho thuê. Thị trường bất động sản văn phòng năm 2020 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt mức 98% (theo báo cáo của Savills Việt Nam), tuy nhiên sự bùng phát của đại dịch Covid-19 cùng xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoài khu vực trung tâm đã tác động tiêu cực đến doanh thu của các đơn vị vận hành.

Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng (Ban QLCOVP) là đơn vị trực thuộc Tổng công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh (EVNHCMC), vận hành theo cơ chế tự thu – tự chi. Đơn vị được giao nhiệm vụ quản lý Tòa nhà Green Power; trong đó các tầng từ 1 đến 8 phục vụ nhu cầu làm việc của các ban chuyên môn thuộc EVNHCMC và Ban QLCOVP, còn các tầng từ 9 đến 21 được sử dụng để kinh doanh cho thuê văn phòng. Sự sụt giảm doanh thu tiền thuê do khách hàng cắt giảm chi phí, kết hợp với áp lực gia tăng từ chi phí vận hành, cải tạo và sửa chữa bảo trì hệ thống kỹ thuật, đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc kiểm soát chặt chẽ chỉ số lợi nhuận/chi phí (P/L) nhằm ngăn ngừa tình trạng mất cân đối tài chính.

Mục tiêu nghiên cứu:

  1. Mục tiêu tổng quát: Phân tích thực trạng hệ thống kiểm soát nội bộ (KSNB) tài sản cố định (TSCĐ) cho thuê hoạt động tại Ban QLCOVP – EVNHCMC, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống KSNB nhằm nâng cao hiệu quả quản trị.
  2. Mục tiêu cụ thể:
    • Hệ thống hóa cơ sở lý luận về KSNB đối với TSCĐ cho thuê hoạt động trong doanh nghiệp.
    • Đánh giá thực trạng hệ thống KSNB tại Ban QLCOVP thông qua phân tích các quy trình tác động trực tiếp đến chỉ số P/L (quy trình cho thuê tạo dòng thu và quy trình sửa chữa tạo dòng chi phí).
    • Xác định ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân tồn tại, từ đó xây dựng các giải pháp hoàn thiện phù hợp với định hướng quản lý Tòa nhà Green Power.

Nhiệm vụ nghiên cứu:

  1. Khái quát hóa cơ sở lý thuyết về KSNB TSCĐ cho thuê hoạt động.
  2. Phân tích thực trạng tỷ số P/L và đánh giá chi tiết 2 quy trình trọng yếu: quy trình cho thuê (kiểm soát hợp đồng, ghi nhận doanh thu) và quy trình sửa chữa (sửa chữa thường xuyên, sửa chữa lớn).
  3. Đánh giá phương thức hạch toán kế toán và việc chấp hành các quy định theo Văn bản số 3793/EVN-TCKT ngày 15/09/2015 của EVNHCMC.
  4. Tổng hợp các hạn chế trong môi trường kiểm soát, đánh giá rủi ro, hoạt động kiểm soát, thông tin truyền thông và giám sát; đề xuất giải pháp khả thi.

Câu hỏi nghiên cứu:

  1. Hệ thống KSNB tài sản cố định cho thuê hoạt động bao gồm những nội dung và nguyên tắc lý luận cơ bản nào?
  2. Thực trạng hoạt động của hệ thống KSNB TSCĐ cho thuê hoạt động tại Ban QLCOVP – EVNHCMC diễn ra như thế nào trong năm 2020?
  3. Ban lãnh đạo Ban QLCOVP cần áp dụng những giải pháp nào để khắc phục các hạn chế và nâng cao hiệu lực của hệ thống KSNB?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống KSNB tài sản cố định cho thuê hoạt động tại Ban QLCOVP – EVNHCMC.
  • Phạm vi không gian: Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng thuộc EVNHCMC (Tòa nhà Green Power).
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thu thập trong giai đoạn năm 2019 – 2020, tập trung chủ yếu vào thời điểm năm 2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận và phương pháp luận dựa trên các khung chuẩn mực, quy định pháp lý và phương pháp nghiên cứu chuyên ngành kế toán – kiểm toán:

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý:

  • Khung kiểm soát nội bộ COSO (2013): Tiếp cận KSNB qua 5 bộ phận cấu thành (Môi trường kiểm soát, Đánh giá rủi ro, Hoạt động kiểm soát, Thông tin và truyền thông, Hoạt động giám sát) cùng 17 nguyên tắc mở rộng.
  • Chuẩn mực và chế độ kế toán: Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 (VAS 06) về "Thuê tài sản"; Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế IFRS 16 / ASC 842 về kế toán hợp đồng thuê; Thông tư số 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ; Thông tư số 200/2014/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp; Thông tư số 107/2017/TT-BTC về chế độ kế toán hành chính sự nghiệp; Văn bản số 3793/EVN-TCKT ngày 15/09/2015 của EVNHCMC.
  • Văn bản quy phạm pháp luật: Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Điều 472 về hợp đồng thuê tài sản); Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (Điều 50); Nghị định số 59/2015/NĐ-CP; Nghị định số 85/2009/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu; Thông tư số 27/2010/TT-BNNPTNT về quy trình đầu tư sửa chữa lớn, xây dựng nhỏ TSCĐ; Khung quản trị rủi ro môi trường và xã hội (E&S) trong hoạt động cho thuê của EBRD (2014).
  • Chỉ tiêu tài chính phân tích: Báo cáo kết quả kinh doanh (P/L), Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu ($ROS = \text{Tổng lợi nhuận ròng} / \text{Tổng doanh thu thuần}$), Tỷ suất lợi nhuận trên chi phí ($\text{Tỷ suất P/L} = (\text{Tổng lợi nhuận trong kỳ} / \text{Tổng chi phí phát sinh trong kỳ}) \times 100%$).

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp luận chung: Vận dụng phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để phân tích mối quan hệ giữa các thành phần của hệ thống kiểm soát và hiệu quả tài chính của đơn vị.
  • Phương pháp nghiên cứu định tính: Sử dụng kỹ thuật mô tả, phân tích tổng hợp tài liệu, so sánh và đối chiếu logic.
  • Kỹ thuật thu thập dữ liệu:
    • Dữ liệu thứ cấp: Thu thập các quy định nội bộ, quy chế phân cấp phân quyền, hợp đồng cho thuê văn phòng, hồ sơ dự thầu, hồ sơ kế hoạch lựa chọn nhà thầu (KHLCNT), phương án kỹ thuật - dự toán (PAKT-DT), báo cáo tài chính và báo cáo tổng kết kế hoạch năm 2020 của Ban QLCOVP.
    • Dữ liệu sơ cấp: Thực hiện quan sát trực tiếp quy trình làm việc, kiểm tra đối chiếu chứng từ - vật chất, phỏng vấn chuyên sâu cán bộ quản lý và nhân viên tại các phòng ban: Phòng Hành chính quản trị (P.HCQT), Phòng Kế hoạch kinh doanh (P.KHKD), Phòng Kỹ thuật (P.KT) và Phòng Tài chính kế toán (P.TCKT).
  • Phương pháp xử lý dữ liệu: Thống kê mô tả, tổng hợp bảng biểu, phân tích ma trận rủi ro và diễn giải đối chiếu giữa lý thuyết với thực tế thực hiện.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các khái niệm và nguyên tắc KSNB theo chuẩn mực COSO 2013 và các quy định kế toán hiện hành liên quan đến TSCĐ cho thuê hoạt động:

  1. Tổng quan KSNB: Phân tích định nghĩa KSNB là một quá trình bị chi phối bởi con người, cung cấp sự đảm bảo hợp lý để đạt 3 nhóm mục tiêu: hoạt động, báo cáo và tuân thủ. Trình bày chi tiết 5 yếu tố cấu thành và 17 nguyên tắc chỉ đạo, cùng các thủ tục KSNB căn bản: phân chia nhiệm vụ (bất kiêm nhiệm giữa phê duyệt, thực hiện, bảo quản tài sản và ghi chép), ủy quyền - phê duyệt, kiểm soát chứng từ sổ sách, kiểm soát vật chất, đối chiếu và xác minh.
  2. Đặc điểm TSCĐ cho thuê hoạt động: Làm rõ các tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ theo Thông tư số 45/2013/TT-BTC (nguyên giá từ 30 triệu đồng trở lên, thời gian sử dụng trên 1 năm, chắc chắn thu được lợi ích kinh tế). Phân biệt thuê hoạt động và thuê tài chính theo VAS 06 và IFRS 16. Phân tích nguyên tắc kế toán chi phí sửa chữa (không ghi tăng nguyên giá mà phân bổ tối đa 3 năm hoặc trích trước chi phí theo dự toán) và nguyên tắc ghi nhận doanh thu cho thuê theo phương pháp đường thẳng theo Thông tư số 200/2014/TT-BTC.
  3. Quy trình KSNB hoạt động cho thuê: Thiết lập khung kiểm soát gồm 5 bước:
    • Bước 1: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu thuê: Thẩm định năng lực pháp lý, tài chính của khách hàng; phê duyệt đơn giá thuê.
    • Bước 2: Ký kết hợp đồng thuê: Kiểm soát điều khoản hợp đồng theo IFRS 16 (phân loại hợp đồng, tách biệt cấu phần dịch vụ và cấu phần thuê, xác định thời hạn không hủy ngang).
    • Bước 3: Thực hiện hợp đồng và bàn giao mặt bằng: Kiểm tra hiện trạng, lập biên bản bàn giao có xác nhận của hai bên.
    • Bước 4: Thu tiền và ghi nhận doanh thu: Theo dõi hóa đơn, đối chiếu công nợ, phân tách chức năng lập hóa đơn - thu tiền - ghi sổ.
    • Bước 5: Chấm dứt hợp đồng và hoàn trả mặt bằng: Kiểm tra hư hỏng vật chất, đối trừ công nợ và hoàn trả tiền đặt cọc.
  4. Quy trình KSNB sửa chữa TSCĐ cho thuê hoạt động: Mô hình hóa quy trình 7 bước theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP: (1) Khảo sát nhu cầu; (2) Xây dựng thiết kế và dự toán; (3) Lập kế hoạch đấu thầu và hồ sơ mời thầu; (4) Lựa chọn nhà thầu; (5) Thi công xây lắp và giám sát; (6) Nghiệm thu bàn giao; (7) Thanh quyết toán và ghi sổ kế toán.

Chương 2: Thực trạng kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động tại Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng thuộc Tổng công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 2 tập trung phân tích thực trạng tổ chức, hoạt động kinh doanh và hệ thống KSNB tại Ban QLCOVP trong giai đoạn 2019 – 2020:

  1. Tổng quan đơn vị: Giới thiệu mô hình tổ chức của Ban QLCOVP gồm Ban Giám đốc và 4 phòng nghiệp vụ (P.HCQT, P.KHKD, P.KT, P.TCKT). Nhiệm vụ trọng tâm là vận hành Tòa nhà Green Power theo cơ chế tự chủ tài chính.
  2. Kết quả kinh doanh và chỉ số P/L (2019–2020): Đánh giá mối quan hệ tài chính giữa đơn vị và EVNHCMC. Phân tích chi tiết cơ cấu doanh thu thuần từ hoạt động cho thuê văn phòng và cơ cấu chi phí sản xuất chung (chi phí điện, nước, dịch vụ viễn thông, chi phí sửa chữa lớn, chi phí bảo trì thường xuyên). Đánh giá biến động tỷ suất ROS và tỷ suất lợi nhuận trên chi phí dưới ảnh hưởng của dịch bệnh năm 2020.
  3. Thực trạng 5 cấu phần KSNB tại đơn vị:
    • Môi trường kiểm soát: Đã ban hành các quy chế nội bộ, phân định nhiệm vụ giữa các phòng ban, xây dựng kế hoạch đào tạo hàng năm. Tuy nhiên, vẫn tồn tại tình trạng kiêm nhiệm công việc giữa khâu lập kế hoạch và theo dõi thực hiện.
    • Đánh giá rủi ro: Đơn vị xây dựng bảng thang đo ước lượng rủi ro (Bảng 2.11, 2.12, 2.13) đối với hoạt động cho thuê (rủi ro khách nợ tiền thuê, trả mặt bằng trước hạn) và hoạt động sửa chữa lớn (rủi ro vượt dự toán, chậm tiến độ thi công).
    • Hoạt động kiểm soát: Kiểm soát quy trình cho thuê qua hệ thống biểu mẫu hợp đồng chuẩn, quy định phê duyệt giá và thủ tục thu hồi nợ (Bảng 2.7). Kiểm soát sửa chữa tòa nhà thông qua hệ thống quy định sửa chữa lớn (Bảng 2.8, 2.9) và sửa chữa thường xuyên (Bảng 2.10), thực hiện lập PAKT-DT và xét duyệt KHLCNT.
    • Thông tin và truyền thông: Ứng dụng hệ thống mạng thông tin E-Office để luân chuyển và phê duyệt văn bản điện tử; áp dụng phần mềm chuyên biệt "Quản lý sửa chữa lớn" và từng bước đồng bộ hệ thống ERP của EVN.
    • Hoạt động giám sát: Thực hiện công tác tự kiểm tra định kỳ hàng quý/năm giữa các bộ phận chuyên môn và chịu sự thanh tra, kiểm toán định kỳ từ Tổng công ty Điện lực TP.HCM (Bảng 2.14).
  4. Đánh giá chung:
    • Ưu điểm: Thiết lập hệ thống văn bản quản lý nội bộ tương đối đầy đủ; ứng dụng công nghệ thông tin (E-Office, phần mềm quản lý SCL) giúp rút ngắn thời gian xử lý; quy trình đấu thầu sửa chữa tuân thủ các quy định hiện hành.
    • Hạn chế: Đánh giá rủi ro còn mang tính định tính, chưa có bộ phận quản trị rủi ro độc lập; việc phối hợp giữa P.KT, P.KHKD và P.TCKT đôi lúc chưa đồng bộ; biểu mẫu theo dõi tài sản chưa được chuẩn hóa hoàn toàn riêng biệt cho hoạt động kinh doanh văn phòng; công tác giám sát đột xuất chưa được thực hiện thường xuyên.
    • Nguyên nhân: Nhận thức của một bộ phận cán bộ còn xem nhẹ vai trò của KSNB; áp lực tinh gọn biên chế dẫn đến tình trạng kiêm nhiệm; đặc thù tài sản tòa nhà văn phòng có hệ thống kỹ thuật phức tạp đòi hỏi chi phí bảo trì lớn và biến động liên tục.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động tại Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng thuộc Tổng công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3 xây dựng hệ thống giải pháp xuất phát từ định hướng phát triển Tòa nhà Green Power của EVNHCMC:

  1. Định hướng phát triển và phương hướng hoàn thiện: Nâng cao năng lực cạnh tranh của Tòa nhà Green Power, duy trì tỷ lệ lấp đầy mặt bằng ổn định, tối ưu hóa chi phí vận hành và đảm bảo an toàn kỹ thuật tòa nhà.
  2. Các nhóm giải pháp cụ thể theo cấu phần COSO:
    • Hoàn thiện Môi trường kiểm soát: Tách bạch rõ ràng chức năng lập dự toán và nghiệm thu công trình giữa P.KT và P.TCKT; giảm thiểu tối đa tình trạng kiêm nhiệm; tăng cường các khóa đào tạo chuyên sâu về quản lý tòa nhà và chuẩn mực kế toán tài sản cho thuê (IFRS 16/VAS 06).
    • Nâng cao hiệu quả Đánh giá rủi ro: Chuẩn hóa bảng chấm điểm tín dụng và đánh giá khả năng tài chính của đối tác thuê trước khi ký hợp đồng; xây dựng quy trình nhận diện rủi ro kỹ thuật đối với từng hạng mục thiết bị định kỳ (thang máy, hệ thống điều hòa Chiller, hệ thống PCCC).
    • Tăng cường Hoạt động kiểm soát: Hoàn thiện quy trình kiểm soát hợp đồng thuê, bắt buộc thẩm định tính pháp lý của điều khoản phạt vi phạm; siết chặt công tác giám sát thi công tại hiện trường đối với các gói thầu sửa chữa lớn; chuẩn hóa quy trình cut-off doanh thu và chi phí vào cuối niên độ kế toán.
    • Cải tiến Thông tin, truyền thông và Giám sát: Nâng cấp đồng bộ phần mềm quản lý văn phòng cho thuê tích hợp với hệ thống kế toán ERP của EVNHCMC; thiết lập biểu mẫu kiểm tra tình trạng vật chất chuẩn cho từng tầng; tăng cường vai trò kiểm tra chéo đột xuất giữa các phòng ban và định kỳ báo cáo Ban Giám đốc.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận làm rõ bức tranh thực tế về công tác quản trị và kiểm soát TSCĐ tại một đơn vị sự nghiệp kinh doanh đặc thù trực thuộc doanh nghiệp nhà nước:

Nhóm nội dung Kết quả cụ thể từ nghiên cứu
Phân tích chỉ số tài chính P/L Xác định rõ cơ cấu tác động đến chỉ số P/L của Ban QLCOVP gồm 2 dòng nghiệp vụ chính: Dòng thu từ hợp đồng thuê các tầng 9–21 và Dòng chi phí từ hoạt động quản lý, bảo dưỡng thường xuyên và sửa chữa lớn Tòa nhà Green Power.
Thực trạng quy trình KSNB Khảo sát và mô hình hóa chi tiết 5 bước quy trình cho thuê văn phòng và 7 bước quy trình đầu tư sửa chữa lớn; chỉ ra các điểm kiểm soát trọng yếu (thẩm định khách thuê, phê duyệt PAKT-DT, nghiệm thu kỹ thuật và thanh quyết toán).
Thực trạng hệ thống công nghệ Phân tích quy trình xử lý công việc qua mạng nội bộ E-Office và chương trình "Quản lý sửa chữa lớn", chỉ ra hiệu quả trong việc luân chuyển chứng từ cũng như các điểm nghẽn trong việc tích hợp dữ liệu kế toán.
Hệ thống giải pháp đề xuất Xây dựng 4 nhóm giải pháp tương ứng với các cấu phần COSO 2013 (Môi trường kiểm soát, Đánh giá rủi ro, Hoạt động kiểm soát, Thông tin - Giám sát) bám sát điều kiện thực tế của Ban QLCOVP – EVNHCMC.

Đóng góp của đề tài:

  • Về mặt học thuật: Khóa luận là công trình nghiên cứu hệ thống hóa chuyên sâu về KSNB đối với tài sản cố định cho thuê hoạt động dạng cao ốc văn phòng – một mảng nghiên cứu chưa được khai thác nhiều trong các đề tài KSNB TSCĐ trước đây tại Việt Nam (vốn chủ yếu nghiên cứu TSCĐ phục vụ sản xuất nói chung).
  • Về mặt thực tiễn: Đề tài cung cấp tài liệu phân tích thực chứng đầu tiên tại Ban QLCOVP – EVNHCMC, cung cấp hệ thống bảng biểu đánh giá rủi ro và các giải pháp thực tế giúp Ban lãnh đạo đơn vị kiểm soát chặt chẽ chi phí, phòng ngừa thất thoát và duy trì cân đối tài chính trong bối cảnh thị trường biến động.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Dữ liệu nghiên cứu thực chứng chỉ giới hạn trong phạm vi một đơn vị đơn lẻ là Ban QLCOVP thuộc EVNHCMC đối với Tòa nhà Green Power.
    • Thời điểm thu thập dữ liệu tập trung vào năm 2020 – năm chịu sự tác động bất thường của đại dịch Covid-19, dẫn đến một số chỉ tiêu tài chính và hoạt động cho thuê mang tính cục bộ của giai đoạn khủng hoảng.
    • Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là định tính (phỏng vấn, quan sát, phân tích chứng từ), chưa áp dụng các mô hình định lượng hồi quy để lượng hóa mức độ tác động của từng nhân tố KSNB đến chỉ số tài chính.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các đơn vị quản lý bất động sản và cao ốc văn phòng khác thuộc các Tập đoàn, Tổng công ty Nhà nước trên địa bàn cả nước để nâng cao tính đại diện.
    • Thực hiện các nghiên cứu định lượng khảo sát quy mô mẫu lớn nhằm đo lường tác động của hệ thống KSNB đến hiệu quả sử dụng tài sản trong giai đoạn phục hồi sau đại dịch.
    • Nghiên cứu sâu hơn về việc tích hợp hoàn toàn hệ thống ERP với công nghệ quản lý tòa nhà thông minh (BMS/Smart Building) trong công tác KSNB TSCĐ.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng thụ hưởng:
    • Sinh viên, học viên cao học các chuyên ngành Kế toán, Kiểm toán, Quản trị kinh doanh và Quản trị tài chính công cần tài liệu tham khảo về KSNB tài sản cho thuê hoạt động.
    • Kiểm toán viên nội bộ, cán bộ quản lý tài sản, ban giám đốc các ban quản lý tòa nhà, công ty kinh doanh bất động sản văn phòng hoặc doanh nghiệp nhà nước có tài sản cho thuê.
  • Phần nội dung có giá trị tham khảo cao nhất:
    • Hệ thống ma trận nhận diện rủi ro và thủ tục kiểm soát chi tiết tương ứng với 5 bước của quy trình cho thuê văn phòng và 7 bước của quy trình sửa chữa TSCĐ tại Chương 1 và Chương 2.
    • Khung phương pháp đánh giá thực trạng hệ thống kiểm soát nội bộ tích hợp giữa chuẩn mực quốc tế COSO 2013 và các quy định pháp lý đặc thù tại Việt Nam (Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Thông tư số 45/2013/TT-BTC, Thông tư số 200/2014/TT-BTC).

Câu hỏi thường gặp

1. Tòa nhà Green Power được phân chia công năng sử dụng như thế nào giữa nhu cầu nội bộ và hoạt động cho thuê kinh doanh?
Tòa nhà Green Power là tài sản thuộc sở hữu của EVNHCMC do Ban QLCOVP trực tiếp quản lý và vận hành theo cơ chế tự thu – tự chi. Toàn bộ các tầng từ 1 đến 8 được bố trí làm văn phòng làm việc cho các ban chuyên môn của Tổng công ty Điện lực TP.HCM và Ban QLCOVP. Các tầng từ 9 đến 21 được sử dụng chuyên biệt cho hoạt động kinh doanh cho thuê văn phòng nhằm khai thác hiệu quả tài sản và tạo nguồn thu.

2. Hai quy trình nghiệp vụ cốt lõi nào được tác giả lựa chọn để đánh giá tác động trực tiếp đến chỉ số P/L của Ban QLCOVP?
Tác giả xác định hai quy trình nghiệp vụ then chốt tác động trực tiếp đến chỉ số P/L (lợi nhuận/chi phí) gồm: quy trình cho thuê tài sản cố định (kiểm soát dòng thu, hợp đồng thuê, công nợ) và quy trình sửa chữa tài sản cố định (kiểm soát dòng chi phí phát sinh, bao gồm công tác bảo dưỡng thường xuyên và các dự án sửa chữa lớn tòa nhà).

3. Theo quy định kế toán tại Thông tư số 200/2014/TT-BTC và Thông tư số 45/2013/TT-BTC, chi phí sửa chữa TSCĐ cho thuê hoạt động được hạch toán ra sao?
Chi phí sửa chữa TSCĐ không được ghi nhận tăng nguyên giá của tài sản. Các khoản chi phí này được hạch toán trực tiếp hoặc phân bổ dần vào chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ với thời gian tối đa không quá 3 năm. Đối với các tài sản có việc sửa chữa mang tính chu kỳ, đơn vị được phép trích trước chi phí sửa chữa theo dự toán vào chi phí hàng năm.

4. Quy trình cho thuê hoạt động TSCĐ theo nghiên cứu bao gồm những bước cụ thể nào?
Quy trình được chuẩn hóa gồm 5 bước: (1) Tiếp nhận và xử lý yêu cầu thuê TSCĐ; (2) Đàm phán và ký kết hợp đồng cho thuê tài sản; (3) Thực hiện hợp đồng và bàn giao mặt bằng; (4) Thu tiền cho thuê theo hợp đồng, phát hành hóa đơn và ghi nhận doanh thu; (5) Chấm dứt hợp đồng, kiểm tra hiện trạng mặt bằng và thanh lý/hoàn trả tiền đặt cọc.

5. Đơn vị đã ứng dụng những công cụ công nghệ thông tin nào để hỗ trợ công tác KSNB TSCĐ?
Ban QLCOVP sử dụng hệ thống mạng thông tin E-Office để quản lý, truyền đạt và phê duyệt các văn bản, tờ trình điện tử trong nội bộ; đồng thời sử dụng chương trình chuyên dụng "Quản lý sửa chữa lớn" để theo dõi tiến độ, hồ sơ kỹ thuật, dự toán và thanh quyết toán các công trình sửa chữa tòa nhà, kết hợp từng bước triển khai hệ thống ERP chung của Tập đoàn EVN.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lâm Minh Bảo Trân đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về kiểm soát nội bộ tài sản cố định cho thuê hoạt động dựa trên khung kiểm soát COSO 2013 và các quy định pháp luật kế toán, xây dựng hiện hành tại Việt Nam. Công trình phản ánh sâu sắc thực trạng kiểm soát hai luồng nghiệp vụ cốt lõi tạo ra doanh thu cho thuê và chi phí sửa chữa tại Ban Quản lý Cao ốc Văn phòng thuộc Tổng công ty Điện lực TP.HCM trong bối cảnh biến động kinh tế năm 2020. Các giải pháp được đề xuất bám sát 5 cấu phần của hệ thống KSNB, mang lại giá trị ứng dụng thiết thực giúp đơn vị tối ưu hóa chi phí vận hành, phòng ngừa rủi ro tài chính và nâng cao hiệu quả khai thác Tòa nhà Green Power.