Chương 1: NHUNG VAN BE LÝ LUẬN VE CHO THUÊ DAT DE THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ PHÁP LUAT VE CHO THUÊ DAT DE THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐÀU TƯ 1. Lý luận về cho thuê đất dé thực hiện các dự án đầu tư 1. Khái wiém thuê đất, cho thné đất Thuê đất là một hoạt động phổ biến hiên nay không chỉ trên thé giới ma con diễn ra rất sôi động ở Việt Nam. Thuê dat là một hiện tượng tật yêu trong nên kinh tê thi trường vì các doanh nghiệp, tô chức, cá nhân mong muôn khai thác hiệu quả tối đa lợi ích từ việc sử dung đất thuê.
Mắt khác, thuê đất cũng là một trong những hình thức giúp Nhà nước thực hiện chức năng phân bô dat đai hợp lý, hiệu quả thông qua các hình thức: giao dat, cho thuê dat,. Tuy nhiên, dat dai không chi là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là một loại tải sản của quốc gia. Vivậy, những hoạt động, giao dịch liên quan đến dat đai, trong đó có thuê dat cũng phải tuân thủ theo những quy định mang tinh đặc thủ, không như thuê những loại tai sản thông thường khác. Dé phân tích khái niệm và bản chất của thuê dat, trước hết cân tìm hiểu về khái niệm thuê và cho thuê, từ đó rút ra được thuê dat, cho thuê dat khác với thuê, cho thuê các tai sản thông thường khác * Theo Từ điển Tiếng V iệt, Nhà xuất bản Tư pháp năm 2011, thuê là mét hoạt động giao dich mang tinh chat của một hợp đồng theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dung trong một thời han hoặc thực hiện một công việc theo yêu câu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiên Hợp đông thuê có đôi tương là một vật được gọi là hợp đông thuê tài sản.
Hợp đồng thuê tài sản được lý giải bởi tính chất các quyên của các bên trong hợp đồng thuê đối với tài sản thuê, người cho thuê van là chủ sở hữu tài sản, người thuê chỉ có quyền sử dung tài sản, vì vây hợp đồng thuê phải có thời hạnÝ Morya Vit Hh: Thấp hột vì cho thes đất đổ tay hin các dri date vi due Gn tex hiện tài thành phố Ha Nội) nize 2021. ° Lê Thưnhh Kinryin (2008) “ Điều tra, Kako sit, nguin cứ đính gã hu quả của vic gino đất có thar tin sử dụng đất cho tổ dhức kinhté xây đhetgnhà ở để băn hoặc cho tụt gin vớixày đừng có sở hạ tăng, Bộ Tainguyéna Môitrường 9 Cho thuê là việc chủ sé hữu một tai sản giao cho người khác sử dụng trong một thời gian xác định dua trên một hợp đông thuê tai sản. Còn người sử dụng phải trả một khoản tiên nhất định cho chủ sở hữu. Hét thời han, chủ sở hữu thu hồi hoặc bán phân còn lại giá trị của tài sản đó, Chủ tai san được goi là người cho thuê, người sử dung tai sản goi là người thuê, tiền phải tra được gợi là tiên thuê Cũng như các lại tài sản khác, đất dai được coi như mét loại hàng hóa - quyên sử dung tài sản.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, dat đai là một loại tai sản đắc biệt thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước đại điện chủ sở hữu, pháp luật chi cho phép người sử dụng đất được chuyên quyền sử dụng đất (do tính chất, chức năng, vai trò của nó trong sự tén tại và phát triển của mỗi quốc gia) nên quyền sử dung đất đai cũng được coi là quyền sử dung tai sản đắc biệt. Pháp luật Viét Nam hiện nay quy định dét đai thuộc sở hữu toàn din và có hai phương thức cơ bản trong sô các phương thức chuyên giao dat từ Nhà nước sang cho người sử dung đó là giao dat và cho thuê dat. Nếu sử dung dat vì mục dich sản xuất kinh doanh thì tương ứng với muối phương thức chuyên giao đất, người sử dung sẽ phải thực hiện một loại nghia vụ tải chính nhật dinh Theo quy định của Hiến pháp 2013, dat đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sé hữu. Hô gia đình, cá nhân, tổ chức.
được Nhà nước giao dat, cho chủ sỡ hữu, Nha nước có thé lây lại quyên sử dung dat của họ thông qua hoạt đông thu hôi dat. Nhà nước là chủ sở hữu dat dai nhung đồng thời cũng là chủ thê của quyên lực công Nhà nước đã sử dụng quyên lực công như một công cụ để thực hiện các quyên nắng của chủ sở hữu. Hiển pháp năm 2013 quy định “Dat đai, tài nguyên nước, tai nguyên khoáng sẵn, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tai nguyên thiên nhiên khác va các tai sẵn do Nhà nước đầu tu, quản ly là tài sẵn công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thông nhật quản ly" Điêu 54 Hiên pháp2013). Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại điện chủ sở hữu toàn dân về đât đai thực hiện các quyền năng của một chủ sở hữu: quyền chiếm hữu, quyên sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, trên thực tê, Nhà nước không trực tiép quản lý và khai thác loi ích trên tùng thửa dat mà thực hiện phân phối va phân phố: lại dat đai cho các tô chức, 10 hộ gia đính, cá nhân theo quy hoạch và kê hoạch sử dung dat bão đảm cho dat dai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Một trong những hình thức phân phối và phân phôi lại dat dai của Nhà trước là cho thuê dat. Theo nghiia này, có thé hiểu việc Nhà nước cho thuê dat là Nhà nước trao quyên cho người có nhu cẩu sử dụng đất bằng hợp đồng thuê đất Khái niêm thuê đất ở đây được hiểu là thuê quyền sử dụng đất. Khác với hau hệt các quốc gia khác trên thé giới, Viét Nam không thừa nhận da dang hóa các hình thức sở hữu đổi với đất mà quy định toàn bô đất đai thuộc sở hữu toàn dân Như vậy, các chủ thé sử dung dat hiện đang trực tiếp khai thác dat thi có những quyên năng và tư cách pháp lý gì Xuất phát từ việc chủ sở hữu và người khai thác tai sẵn là hai chủ thể khác nhau ma khái niệm quyền sử dung dat được hình thành va tách bach rồ với sở hữu dat.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhật quản lý và đại điện chủ sở hữu, nên khái niém thuê dat và cho thuê đất theo quy định của pháp luật Việt Nam được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dung dat chử không phải là một loại thuê tài sản thông thường Từ nhũng phân tích trên, có thể hiểu: Cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dimg bằng một hợp đồng thuê đất dua trên quyết đình cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thâm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê. Trên thực tê, quyên định đoạt của người dân về dat đai không khác may so với quyền sở hữu tư nhân về dat đai ở các nước tư bản vì ngoài quyền sử dung ghi trên giây chứng nhận quyên sử dụng đất, Nhà nước đã trao hau hệt các quyên định. đoạt tai san cho người sử dung đất. Nhà nước chỉ giữ lại quyền quy hoạch sử dung đất và cưỡng ché thực hiện quy hoạch sử dụng dat, quyên thu hôi dat, giao dat, cho thuê dat, chuyển mục đích và gia hạn sử dung dat.
Như vậy, sự không rõ ràng về quyền sở hữu và quyền sử dung dan tới khả năng thực thi sai pháp luật V ê mặt pháp lý người dân chỉ có quyên sử dung đất. Clưúng ta không nói mua bán đất ma chỉ có chuyên nhượng quyền sử dung đất, nhưng trên thực tê người dân thực hiện các giao +1 dich về mua bán. Điều này thé hiện bên bán giao vật (dat dai) để lây tiên và bên mua trả tiên dé lây vật (đất dai). Mat khác, cho di quyên sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở được Nha nước - đại điện chủ sở hữu toàn dân vệ dat đai - giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dung đất én định lâu dài thì người sử dung đất van có những quyền năng nhất định trong việc chuyên nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng dat v.v * Đặc điểm cho thuê đất Với đặc điểm là mot phương thức sử dung dat của Nhà nước trong công tác quên lý, sử dụng đất đai, cho thuê đất có một số đặc điểm đặc trưng như sau: - — Về gia tri pháp ly QSDD thuê của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được phát sinh trên cơ sở Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu dei điện trao cho, thông qua hai giai đoan, gắn với hai hình thức phép ly, đó là.
Trước tiên được thé hiện bởi một quyết định hénh chính về cho thuê dat của UBND cập tinh hoặc UBND nhân dân cấp huyện theo thêm quyên Trên cơ sở quyết định hanh này, chủ thé được Nhà nước cho thuê đất, dựa vào năng lực tai chink, khả năng và mục đích dau tư, chủ thé thuê dat có lựa chọn phương thức trả tiên thuê đất hàng năm hay thuê đất trả tiền mét lân cho toàn. bộ thời gian thuê, thời hạn thuê dat cụ thé dé tiên hành kỷ hợp đông thuê dat với cơ quan nhà nước có thêm quyên” Như vậy, khác với phương thức trao QSDĐ thông qua hình thức giao dat thi chỉ cân có quyết định hành chính giao dat của UBND cap tinh hoặc UBND cấp huyện, chủ thé được Nhà nước giao đất đã có thé thực hiện các nghĩa vụ tài chính và có thé được nhận bàn giao dat trên thực địa, quyên và ngiĩa vụ của người được giao dat phát sinh ngay từ khi có quyết định giao dat. Du vậy, đôi với hình thức cho thuê dat thi sau khi có quyét định cho thuê đất, chủ thé thuê dat còn phải thực hiện thêm một bước tiệp theo là ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Tai nguyên và Môi trường cấp tinh và cap huyện, theo đó quyên và nghia vụ của chủ thé thuê dat cụ thé cho mỗi phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc mt lân cho cả thời hạn thuê được xác lập tai thời điểm họ ky hop đông thuê dat chứ không phải tại thời điểm ký quyết định cho thuê dat.